Das neue Maklergesetz
Gut gemeint, aber schlecht gemacht
Das neue Maklergesetz
Teilung der Provision wird zu erhöhten Immobilienpreisen führen
Das neue Maklergesetz wird von allen Seiten bejubelt. Die Zeitungen scheinen genauso zufrieden zu sein wie die Immobilienmakler. Auch die Bundesregierung preist es als Erleichterung für erstmalige Immobilienkäufer an. Aber ist dieser Enthusiasmus gerechtfertigt?
Ein Optimist mag erwarten, dass dieses neue Gesetz Immobilienkäufer tatsächlich entlastet. Es klafft in ihm jedoch leider ein großes Schlupfloch, das das genaue Gegenteil bedeuten kann. Im Ernstfall wird diese Gesetzesänderung die Kosten eines Immobilienkaufes noch weiter in die Höhe treiben.
Lobeshymnen für ein neues Gesetz
Die Pressestimmen über den nun beschlossenen Gesetzesentwurf (19/15827) sind ohne Frage enthusiastisch – und auch erstaunlich einheitlich. Während die Braunschweiger Zeitung die „Entlastung für private Käufer“ lobt, spricht die Tagesschau von „Entlastung für Immobilienkäufer“ und auch die Süddeutsche Zeitung behauptet „Immobilienkäufer werden entlastet“. Die Wortwahl von Handelsblatt und Hamburger Abendblatt ist auffällig ähnlich.
Doch warum ist das so? Diese Analyse der Tatsachen ist sehr oberflächlich. Die Standpunkte von Bundesregierung und Maklerverbänden scheinen nicht hinterfragt zu werden. Im besten Fall ist dies mit blindem Optimismus zu begründen. Realistisch gesehen ist „Entlastung“ nämlich das Letzte, was dieses neue Gesetz Immobilienkäufern bringen wird.
In Deutschland gab es bis zu diesem Zeitpunkt kein einheitliches Gesetz, das die Bezahlung von Maklerprovisionen geregelt hat. In Bundesländern ohne Regelungen bedeutete das oft, dass die Maklerprovision vom Immobilienkäufer übernommen wurde.
Finanziell war dies in der Tat eine große Belastung. Je nach Vereinbarung beträgt die Maklercourtage 3 bis 7% des Kaufpreises, was zusätzlich durch 19% Mehrwertsteuer ergänzt wird. Im schlimmsten Fall bedeutet dies, dass der Käufer 7,19% des Kaufpreises an den vermittelnden Makler zahlen musste, auch wenn er ihn eventuell gar nicht beauftragt hatte.
Bei den derzeit sowieso sehr hohen Immobilienpreisen kann dies junge Familien endgültig davon abhalten, eine Immobilie zu erwerben. Schließlich sind die Maklerkosten nicht der einzige Posten, der zusätzlich zum Immobilienpreis bezahlt werden muss. Auch durch Grunderwerbssteuer und Notarkosten kommen oft hohe Summen zusammen.
Neues Gesetz will die finanzielle Belastung der Käufer vermindern
Das ist der Ort, an dem das neue Gesetz ansetzt. Nicht nur hohe Immobilienpreise und Kaufnebenkosten bedeuten, dass es sich immer mehr junge Familien nicht leisten können, ein Haus zu erwerben. Auch die steigenden Mietpreise behindern dieses Vorhaben dadurch, dass sie es Mietern erschweren, zu sparen. Trotzdem werden auch zu hohe Preise oft akzeptiert. Bundestag.de begründet dies mit einer „faktischen Zwangslage“ – wer eine Immobilie kaufen will, muss die Konditionen akzeptieren.
Sowohl Immobilien- als auch Mietpreise können nur schwer gesetzlich geregelt werden. Mietpreisbremsen sind ein lobenswerter Versuch, aber auch sie haben ihre Kritikpunkte und Schlupflöcher – und helfen außerdem nicht dabei, das Kernproblem zu bekämpfen.
Es ergibt also Sinn, bei den Kaufnebenkosten anzusetzen. Sie alle orientieren sich am Kaufpreis der Immobilie und sind parallel zu den steigenden Immobilienpreisen in die Höhe geschossen. Teils wurden sie sogar zusätzlich erhöht: In Berlin ist die Grunderwerbssteuer zwischen 2007 und 2014 von 4,5% des Immobilienpreises auf 6% gestiegen. Währenddessen hat sich der Quadratmeterpreis für Eigentumswohnungen teils mehr als verdoppelt. Hätte die Grunderwerbssteuer für eine 50m² Wohnung in einem Neubau in Berlin also 2006 noch rund 5.300€ betragen, sind es zurzeit für eine durchschnittliche 50m² Wohnung ungefähr 14.000€.
Die Grunderwerbssteuer ist allerdings für Bund und Länder eine wichtige Einnahmequelle. Sie macht rund 5% der Steuereinnahmen der Länder aus. Der Bund nimmt so jährlich über 700 Milliarden Euro ein, die er sicherlich nicht aufgeben wird. Wo also kann man Immobilienkäufern eine Ersparnis ermöglichen? Bei den Maklerkosten!
Optimistische Ankündigungen
Aber sind sie gerechtfertigt?
In der Theorie ist es eine gute Idee: Der neue Gesetzesentwurf legt fest, dass fortan höchstens 50% der Maklerprovision durch den Käufer bezahlt werden soll. Beauftragt also der Käufer einen Immobilienmakler, so bezahlt er die Hälfte seiner Courtage. Wird der Makler durch den Verkäufer beauftragt, ist der Anteil niedriger. So soll verhindert werden, dass der Verkäufer von der Dienstleistung des Maklers profitiert, sie aber durch den Käufer bezahlen lässt.
Würde sich nichts Weiteres verändern, bedeutet das Folgendes: Der Gesetzesentwurf ist zum Nachteil des Verkäufers, tangiert den Makler nur peripher und bevorteilt den Immobilienkäufer enorm. Die Bundesregierung ist davon so überzeugt, dass sie im Gesetzesentwurf verkündet, dass diese Gesetzesänderung für Immobilienkäufer jährlich eine kollektive Ersparnis von über 600 Millionen Euro bedeutet.
Die Absicht hinter diesem Gesetzesentwurf ist gut. Er soll den Immobilienbesitz trotz hoher Preise wieder zugänglicher machen und so die soziale Ungerechtigkeit verringern. Die CDU/CSU verkündet in einer Pressemitteilung , die Veränderung im Maklergesetz würde „insbesondere vielen jungen Familien den Weg in die eigenen vier Wände ebnen.“
Auch die Bundesregierung sagt deutlich, was ihre Intention hinter dieser Gesetzesänderung ist. Bundesregierung.de lässt verlauten, durch den Gesetzesentwurf würden „die Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien spürbar gesenkt.“ Aber werden sie das tatsächlich?
Es ist naiv, zu glauben, dass ebenjene Immobilienverkäufer, die durch sie verursachte Maklerkosten gerne auf die Käufer abgewälzt haben und überhaupt erst so hohe Preise für ihre Immobilien verlangen, von dieser Gesetzesänderung nun zur Fairness bekehrt werden.
Auf dem Papier werden sie selbstverständlich mindestens 50% der Maklerprovision bezahlen. Doch das bedeutet nicht, dass sie es nicht schaffen werden, diese Veränderung der Umstände zu ihrem Vorteil zu nutzen. Dafür gibt es eine offensichtliche Möglichkeit: Den Immobilienpreis erhöhen.
Diese Gesetzesänderung verändert nichts an der von der Regierung bemängelten „faktischen Zwangslage“. Es ist immer noch der Fall, dass Immobilienkäufer nehmen müssen, was sie bekommen können. Und dass sie höchstens 50% der Maklercourtage zahlen, bedeutet leider nicht, dass sie insgesamt weniger Geld ausgeben.
Die tatsächlichen Konsequenzen dieser Gesetzesänderung
Nehmen wir einmal an, es ist tatsächlich der Käufer, der den Immobilienmakler beauftragt hat. Dann fallen seinerseits auch tatsächlich 50% der Provision an. Doch wie kann der Verkäufer verhindern, dass sein Anteil an der Provision seinen Profit vermindert? Er erhöht einfach den Kaufpreis, was der Käufer akzeptieren muss.
Veränderungen bei einem Immobilienwert von 250.000€
Bei einer Immobilie im Wert von 250.000€ und einer Maklergebühr von 6% sollte durch den Gesetzesentwurf für den Käufer eine Ersparnis von 7.500€ entstehen. Der Verlust für den Verkäufer wäre der gleiche. Erhöht nun aber der Verkäufer den Immobilienpreis auf 258.000€, so wird dieser Verlust von der Erhöhung gedeckt. Für den Käufer bedeutet dies allerdings, dass er für Immobilie und Makler 265.740€ bezahlt, mehr als vor der Gesetzesänderung.
Und damit nicht genug: Auch die anderen Kaufnebenkosten würden sich durch den höheren Kaufpreis erhöhen. In Niedersachsen, bei einem Steuersatz von 5%, würde die Grunderwerbssteuer statt 12.500€ nun 12.900€ betragen. Auch der Notar wird anteilig entlohnt. Verlangt er 2%, was durchaus üblich ist, bedeutet dies eine Preiserhöhung von 5.000€ auf 5.160€. Selbst, wenn andere Kaufnebenkosten benachteiligt werden, bedeutet dies einen Kostenanstieg von 1.300€ im Vergleich zu der Zeit vor der Gesetzesänderung. Eine finanzielle Entlastung ist das nicht.
Veränderungen bei einem Immobilienwert von 500.000€
Je teurer die Immobilie, desto mehr schlägt diese Veränderung ins Gewicht. Eine 500.000€ teure Immobilie würde im Preis um 16.000€ steigern, um die Maklergebühr für den Verkäufer abzufedern. Bei einer von 25.000€ auf 25.800€ erhöhten Grundsteuer und von 10.000€ auf 10.320€ gestiegene Notarkosten bedeutet dies für Verkäufer einen Preisnachteil von 2.600€.
Veränderungen bei einem Immobilienwert von 1.000.000€
Noch schlimmer wird es bei einem Kaufpreis von 1.000.000€. Dieser würde erhöht werden auf 1.032.000€. Das bedeutet, dass die Grunderwerbssteuer nicht mehr nur 50.000€ beträgt, sondern 51.600€. Die Notarkosten würden von 20.000€ auf 20.640€ steigen. Insgesamt bedeutet das einen Preisanstieg um 5.200€.
Der Käufer würde in diesem Szenario keinen Vorteil haben, sondern sogar noch mehr Geld verlieren. Die finanzielle Belastung würde erhöht. Verstärkt wird das noch durch Kredite: Auf höhere Beträge müssen insgesamt mehr Zinsen gezahlt werden. Wer profitiert also? Makler, Staat und Notare. Sie alle werden aufgrund der Preiserhöhung höher entlohnt. Es ist also kein Wunder, dass sich bereits mehrere Maklerverbände positiv über diese Gesetzesänderung geäußert haben.
Die Immobilienmakler, die sich gegen diese Änderung ausgesprochen haben, sorgen sich auch nicht um die finanzielle Belastung der Käufer, sondern vielmehr um sich selbst. Die Tagesschau zitiert Michael Schick, den Präsidenten des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), der sich um eine Einschränkung an Flexibilität sorgt.
Ernstzunehmende Kritik an der Effektivität dieser Gesetzesänderung kommt hauptsächlich von der Opposition. So erklärt beispielsweise FDP-Politikerin Katharina Willkomm dem Tagesspiegel : „Die Verkäufer werden ihren Anteil auf den Kaufpreis aufschlagen – das Gesetz wird keine Entlastung bringen.“
Das Gesetz ist verabschiedet
Und was nun?
Läuft alles nach Plan, so soll diese Änderung im Herbst in Kraft treten. Doch selbst, wenn dies erst nächstes Jahr passiert: Das Gesetz ist beschlossen, diese Veränderung wird nun vorgenommen. Obwohl das Gesetz optimistisch formuliert wurde und die Verfasser vermutlich gute Intentionen hatten, wird es vielen jungen Familien realistisch gesehen den Immobilienkauf nur noch schwieriger machen.
Gerade aus diesem Grund ist sowohl kritisches Hinterfragen von Gesetzesänderungen als auch politisches Engagement so wichtig. Bei der Entwicklung dieses Gesetzesentwurfes wurde blauäugig ein riesiges Schlupfloch übersehen. Das kann sich ganz direkt auf Sie auswirken.
Immobiliengesetze betreffen nicht nur Immobilienmakler und -besitzer, sondern auch normale Bürger, die sich den Traum vom Eigenheim erfüllen wollen. Aus diesem Grund sollten Sie sich nicht nur informieren, sondern auch engagieren – setzen Sie sich dafür ein, dass Ihre Interessen vertreten werden. Und suchen Sie sich einen professionellen Makler, der sich dies ebenfalls zur Aufgabe nimmt.
