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BauGB — Das Baugesetzbuch

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Das Baugesetzbuch BauGB legt in 249 Paragrafen das Bauplanungsrecht fest. Es löste 1987 das bisherige Bundesbaugesetzbuch ab. Das traditionell eigenständige Städtebaurecht wurde zunehmend an die heutigen und zukünftigen Anforderungen der Stadtentwicklung angepasst.

Dies führte zu Änderungen der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, früher Wertermittlungsverordnung), der Baunutzungsverordnung (BauNVO) und der Planungsverordnung (PlanzV).

Durch den Schwerpunkt des Baugesetzbuches auf staatliche Einrichtungen sind die Bürger nur indirekt betroffen. Soweit der Bürger das Grundstück nutzt, ist eher die Landesbauordnung relevant, die die Zulässigkeit von Bauvorhaben festlegt.

§1 Baugesetzbuch (BauGB) bestimmt die Bauleitplanung, die Vorbereitung und Durchführung der baulichen Nutzung von Grundstücken in einer Gemeinde nach Maßgabe des Baugesetzbuches.

Im Städtebaurecht ist die Bauleitplanung das maßgebliche Instrument, um die städtebaulichen Perspektiven in Bebauungspläne zu integrieren.

In direktem Bezug zum Bürger steht das Zulässigkeitsrecht (§§ 29 – 38 BauGB). Hierunter fallen Bauvorhaben, die die Errichtung, Änderung oder Nutzungsänderung eines Gebäudes zum Gegenstand haben. Es wird unterschieden zwischen Bauvorhaben, die im Rahmen eines qualifizierten Bebauungsplans zulässig sind, der konkret festlegt, wie ein Gebäude errichtet werden kann.

In die zweite Rubrik fallen Bauvorhaben innerhalb bebauter Gebiete, der sogenannte unbeplante Innenbereich. In der dritten Rubrik geht es um die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Außenbereich.

Liegt ein Bebauungsplan vor, sind Bauvorhaben zulässig, soweit sie seinen Festsetzungen nicht widersprechen. Lässt der Bebauungsplan Ausnahmen zu, kann die Baubehörde diese im Rahmen einer Ermessensentscheidung zulassen (§ 31 (I)).

Darüber hinaus kann ein Bauherr von der Einhaltung des Bebauungsplans befreit werden, wenn die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, die Abweichung städtebaulich vertretbar ist (z. B. Dachgaube) oder dadurch eine unbeabsichtigte Härte vermieden werden kann (§ 31 (II)).

Regelungen zur Enteignung von Grundstücken sind im Baugesetzbuch in den §§ 85 und folgenden enthalten. Die Enteignungsvorschriften regeln den Zweck, den Gegenstand, die Voraussetzungen und die Höhe der mit der Enteignung verbundenen Entschädigung.

§192 schreibt vor, dass unabhängige Gutachterausschüsse zur Ermittlung von Grundstückswerten eingerichtet werden können. Zu ihren Aufgaben gehört die Erstellung von Gutachten über den Wert von Grundstücken und insbesondere die Führung einer Kaufpreissammlung. Aus dieser Kaufpreissammlung soll eine Bandbreite von durchschnittlichen Bodenrichtwerten abgeleitet werden.

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Einführung in das Baugesetzbuch (BauGB)

Das Baugesetzbuch (BauGB) bildet das Herzstück des deutschen Städtebau- und Bauplanungsrechts. Es regelt, wie Grundstücke bebaut und genutzt werden dürfen und setzt somit den Rahmen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung. Von der Ausweisung von Baugebieten bis hin zur Festlegung von Baugrenzen und Baufenstern – das BauGB ist für Planer, Entwickler und Eigentümer von zentraler Bedeutung. Es gewährleistet, dass städtebauliche Maßnahmen sozial gerecht, umweltfreundlich und wirtschaftlich effizient realisiert werden.

Bedeutung des BauGB für Grundstückseigentümer und Investoren

Für Eigentümer und Investoren ist das Verständnis des BauGB entscheidend, um die Potenziale eines Grundstücks voll auszuschöpfen. Das Gesetzbuch gibt vor, welche Nutzungsarten in verschiedenen Gebieten zulässig sind und wie Bebauungspläne aufgestellt werden. Zudem sind im BauGB die Vorschriften für die Bauleitplanung festgehalten, die unter anderem Bebauungspläne und Flächennutzungspläne umfasst. Diese Pläne definieren, wie Grundstücke entwickelt und genutzt werden können und sind daher für die Wertsteigerung von Immobilien ausschlaggebend.

Das BauGB im Immobilienverkauf und -erwerb

Beim Verkauf oder Kauf von Immobilien ist das BauGB unumgänglich. Es beeinflusst maßgeblich die Beurteilung von Grundstücken und ist somit ein wichtiger Faktor für die Immobilienbewertung. Kenntnisse über die relevanten Paragraphen des BauGB, wie beispielsweise die zur Baugenehmigung und zu den Abstandsflächen, sind essentiell, um rechtliche Sicherheit zu gewährleisten und die bestmöglichen Konditionen auszuhandeln. Professionelle Immobilienmakler berücksichtigen die Regelungen des BauGB, um optimale Ergebnisse für ihre Kunden zu erzielen.

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