Oliver Martin und das Team von City Immobilienmakler beraten Kaufinteressenten für Eigentumswohnungen in Braunschweig

Eigentumswohnung kaufen in Braunschweig

Eigentumswohnung kaufen in Braunschweig – erst die Objekte, dann die ehrliche Einordnung

Name: City Immobilienmakler Braunschweig
Brand: City Immobilienmakler
Rating: 5 (240 reviews)

In Braunschweig entscheidet das Baujahr stärker über den Preis als die Adresse. Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 liegen im Schnitt bei rund 2.140 €/m², Neubau ab 2011 bei rund 4.070 bis 4.200 €/m² (Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg, Stand 2024). Sehen Sie zuerst unsere aktuellen Objekte – und lassen Sie sich danach von jemandem einordnen, der als zertifizierter Bau- und Sachverständiger erkennt, was hinter der frisch gestrichenen Fassade steckt.

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Wer kennt den besten Platz 1 Sehr gut Immobilienmakler

kundentests.com Siegel: TOP-DIENSTLEISTER 2026, sehr gut, 5 Sterne, 39 Bewertungen

in der Region 38 vor Ort

Oliver Martin begleitet seit 2008 Käufer und Eigentümer in Braunschweig, Wolfsburg und dem Umland

Immobilienbewertungen

nachvollziehbar hergeleitet – die gleiche Rechnung, mit der wir prüfen, ob ein Kaufpreis trägt

vermittelte Häuser

Marktkenntnis aus abgeschlossenen Verkäufen, nicht aus Portalstatistiken

Jahre Immobilienpraxis

Immobilienfachwirt IHK, zertifizierter Bau- und Sachverständiger, Erlaubnis nach § 34i GewO

Aktuelle Eigentumswohnungen und Objekte in Braunschweig

Objekte aus unserer laufenden Vermarktung in Braunschweig und der Region 38. Wir sind Makler mit eigenem Bestand, kein Portal – die Liste ist kurz, dafür kennen wir jedes Objekt persönlich.

Büro Miete

38108 Braunschweig

Büro

Preis auf Anfrage

Einfamilienhaus

38116 Braunschweig

Einfamilienhaus in Braunschweig, 180 m²

180 m² 8 Zimmer 875 m² Grundstück

179.000 €

Etagenwohnung

38100 Braunschweig

Etagenwohnung in Braunschweig, 52 m²

52 m² 2 Zimmer

149.000 €

Etagenwohnung

38106 Braunschweig

Etagenwohnung in Braunschweig, 99 m²

99 m² 4 Zimmer

339.000 €

Garage

38100 Braunschweig

Garage in Braunschweig, 0 m²

60.000 €

Garage Miete

Braunschweig

Garage in Braunschweig, 13,70 m²

85 € Kaltmiete

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Was eine Eigentumswohnung in Braunschweig kostet – die belastbaren Zahlen

Kurzantwort für Käufer: Rechnen Sie mit rund 2.140 €/m² im Nachkriegsbestand und rund 4.070 bis 4.200 €/m² im Neubau, plus etwa 10 % Kaufnebenkosten, die keine Bank mitfinanziert. Jede Zahl hier hat Quelle und Stand.

Preis nach Baujahr, nicht nach Adresse: Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 lagen laut Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg (Stand 2024) im Schnitt bei rund 2.140 €/m², Neubau ab 2011 bei rund 4.070 bis 4.200 €/m². Das ist fast der Faktor zwei – und damit der größte einzelne Preishebel in Braunschweig, größer als der Unterschied zwischen den meisten Stadtteilen.
Angebotspreis ist nicht Kaufpreis: ImmoScout24 wies für Braunschweig im Juli 2025 einen durchschnittlichen Angebotspreis von rund 3.220 €/m² für Eigentumswohnungen aus. Das ist die Zahl aus dem Inserat. Beurkundet wird am Ende ein Preis, der in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses einfließt – und der liegt bei erklärungsbedürftigen Objekten regelmäßig darunter.
Kaufnebenkosten, konkret gerechnet: Bei 250.000 € Kaufpreis zahlen Sie 12.500 € Grunderwerbsteuer (5,0 % in Niedersachsen), rund 3.750 € für Notar und Grundbuch (etwa 1,5 %) und als Käuferanteil der Maklerprovision 8.925 € (3,57 % inkl. 19 % MwSt., hälftige Teilung nach § 656c BGB, in Kraft seit 23.12.2020). Summe: rund 25.175 €, also gut 10 % des Kaufpreises – Eigenkapital, das Sie zusätzlich brauchen.
Der Bodenrichtwert hilft Ihnen bei einer Wohnung nur begrenzt: Er bewertet den Boden, und Sie kaufen davon nur den Miteigentumsanteil. Zur Einordnung der Lage taugt er trotzdem: Innenstadt 652 €/m² (+8,8 % gegenüber Vorjahr), Siegfriedviertel 333 €/m² (+7,1 %), Gliesmarode 263 €/m² (−4,7 %); am unteren Ende Stiddien mit 96 €/m². Stichtag 01.01.2025, veröffentlicht am 01.03.2025. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen.
Die Nachfrageseite: 254.469 Einwohner mit Hauptwohnsitz zum 31.12.2025 (Stadt Braunschweig, Referat Stadtentwicklung und Statistik, „Stadtforschung aktuell" 01|2026, veröffentlicht am 26.02.2026) und 15.051 Studierende an der TU Braunschweig im Wintersemester 2025/26 (tu-braunschweig.de). Kleine, vermietbare Wohnungen stehen dadurch unter dauerhaftem Nachfragedruck – als Käufer konkurrieren Sie dort mit Kapitalanlegern, nicht nur mit anderen Selbstnutzern.

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Was ein Makler Ihnen beim Wohnungskauf bringt – und was nicht

Wir haben nicht die längste Trefferliste. Wir haben drei Dinge, die eine Trefferliste nicht liefert.

Jemand, der den Zustand bewerten kann, nicht nur beschreiben

Oliver Martin ist zertifizierter Bau- und Sachverständiger, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Industriemeister Metall IHK. Bei einer Wohnung aus den 1960ern sagt er Ihnen, ob die anstehende Dach- oder Fassadensanierung eine Sonderumlage von fünf oder von fünfzig Tausend Euro bedeutet. Das steht in keinem Exposé.

Suchauftrag statt Portal-Alarm

Sie hinterlegen Ihr Profil – Lage, Größe, Budget, Baujahr, ob vermietet oder frei. Sie hören von uns, wenn ein passendes Objekt in Vorbereitung ist, nicht erst wenn es online steht und dreißig Interessenten die Besichtigung anfragen. Bei Objekten aus unserem eigenen Bestand ist das ein Zeitvorsprung von Tagen bis Wochen.

Off-Market, weil nicht jeder Verkäufer inserieren will

Trennungsverkäufe, Erbengemeinschaften und vermietete Wohnungen mit Mietern im Haus werden häufig bewusst ohne öffentliches Inserat verkauft. Diese Objekte gehen an vorgemerkte Suchkunden. Nicht viele, aber genau die, die Sie im Portal nie sehen.

Ihr Ansprechpartner für den Wohnungskauf in Braunschweig

Oliver Martin ist seit 2008 in Braunschweig, Wolfsburg und der Region 38 tätig. Er führt die Besichtigung selbst, ordnet den baulichen Zustand fachlich ein und sagt Ihnen auch, wenn eine Wohnung ihr Geld nicht wert ist. Kein Callcenter, kein wechselnder Ansprechpartner.

seit 2008 vor Ort

Oliver Martin

Immobilienmakler & Immobilienfachwirt IHK

Oliver Martin ist Immobilienmakler für Braunschweig, Wolfsburg und die Region 38. Seit 2008 begleitet er Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie – über 1.000 vermittelte Häuser und mehr als 2.000 Immobilienbewertungen.

seit 2008: in der Region 38 tätig
1.000+: vermittelte Häuser
2.000+: Immobilienbewertungen

Qualifikationen & Nachweise

Immobilienfachwirt IHK
Zertifizierter Bau- und Sachverständiger
Sachverständiger für Immobilienbewertung
Technischer Betriebswirt IHK
Industriemeister Metall IHK
Versicherungsfachmann IHK (§ 34d)

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Der Rücklagen-Test – die eine Rechnung, die Ihnen eine Sonderumlage erspart

Beim Wohnungskauf verlieren Käufer selten Geld am Kaufpreis. Sie verlieren es an der Eigentümergemeinschaft. Das Wohnungseigentumsgesetz schreibt nur eine „angemessene Erhaltungsrücklage" vor (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) – ohne Zahl. Es gibt aber eine gesetzliche Referenz dafür, was ein Gebäude dieses Alters tatsächlich kostet.

Die Referenzgröße: § 28 Abs. 2 II. BV nennt Instandhaltungskostenpauschalen je m² Wohnfläche und Jahr, gestaffelt nach Alter des Gebäudes. Zum 01.01.2026 gelten: 11,50 €/m² bei Bezugsfertigkeit vor weniger als 22 Jahren, 14,58 €/m² ab 22 Jahren, 18,62 €/m² ab 32 Jahren, dazu +1,63 €/m² bei vorhandenem Aufzug. Die Werte werden alle drei Jahre an den Verbraucherpreisindex angepasst (§ 28 Abs. 5a II. BV; letzte Anpassung: +8,37 % von Oktober 2022 auf Oktober 2025).
So rechnen Sie: Eine 70-m²-Wohnung, Baujahr 1968, fällt in die Klasse „mindestens 32 Jahre". Referenzwert: 70 × 18,62 € = 1.303 € pro Jahr, rund 109 € im Monat, nur für Instandhaltung. Schlagen Sie im Wirtschaftsplan der WEG nach, wie viel tatsächlich in die Erhaltungsrücklage fließt. Liegt der Betrag deutlich darunter, finanzieren Sie die Differenz später über eine Sonderumlage – nur eben auf einen Schlag.
Warum das in Braunschweig besonders zählt: Der bezahlbare Wohnungsbestand der Stadt liegt genau in den Baujahren 1950 bis 1977 (rund 2.140 €/m², Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg, Stand 2024). Das sind heute Gebäude von 49 bis 76 Jahren. Sie fallen alle in die teuerste Instandhaltungsklasse – und viele Eigentümergemeinschaften haben ihre Rücklage nie daran angepasst.
Und die ehrliche Gegenrechnung: Der Altbau bleibt trotzdem der günstigere Einstieg. 70 m² Baujahr 1965 kosten rund 149.800 €, Neubau rund 284.900 € – ein Abstand von rund 135.000 €. Der höhere Instandhaltungsbedarf macht davon rund 42 € im Monat aus. Das Risiko ist nicht das laufende Hausgeld. Das Risiko ist die einmalige Sonderumlage für Dach, Fassade, Fenster oder Heizung, die in keiner Pauschale steckt.

Was wir konkret tun: Wir fordern Teilungserklärung, Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG an, bevor Sie ein Gebot abgeben – und Oliver Martin geht als Bausachverständiger durch das Haus, nicht nur durch die Wohnung. Quelle der Pauschalen: § 28 Abs. 2 II. BV in der ab 01.01.2026 geltenden Fassung.

Prüfung von Wirtschaftsplan und Erhaltungsrücklage beim Kauf einer Eigentumswohnung in Braunschweig

Die WEG-Mappe – was Sie gelesen haben müssen, bevor Sie bieten

Links die zwei Fragen, die jeder Käufer in Braunschweig zuerst stellt. Rechts die Unterlagen, die Ihnen der Verkäufer vor dem Gebot vorlegen sollte. Kommt eine davon nicht, ist das die Antwort.

Was zahle ich als Käufer an Maklerprovision?

Beim Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher gilt § 656c BGB (in Kraft seit 23.12.2020): Die Provision wird zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt. In Niedersachsen sind jeweils 3,57 % inkl. 19 % Mehrwertsteuer üblich. Der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen, und der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat. Verlangt jemand von Ihnen mehr als die Hälfte, ist die Vereinbarung unwirksam.

Wie viel Eigenkapital brauche ich über den Kaufpreis hinaus?

Rechnen Sie mit rund 10 % des Kaufpreises, die keine Bank mitfinanziert. Bei 250.000 €: 12.500 € Grunderwerbsteuer (5,0 % in Niedersachsen), rund 3.750 € Notar- und Grundbuchkosten (etwa 1,5 %) und 8.925 € Käuferanteil der Maklerprovision (3,57 %). Das sind rund 25.175 €. Dazu kommen je nach Objekt Umzug, Küche und der Puffer für eine mögliche Sonderumlage. Wer diese Summe nicht frei hat, sollte den Kaufpreis nach unten korrigieren, nicht die Nebenkosten schönrechnen.

Vor dem Gebot auf den Tisch: die Unterlagen

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung – hier steht, was Sonder- und was Gemeinschaftseigentum ist, wie die Stimmrechte verteilt sind und ob eine Öffnungsklausel für bauliche Veränderungen existiert.
Wirtschaftsplan und die letzte Jahresabrechnung – daraus ergibt sich Ihr Hausgeld und vor allem die tatsächliche Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Vergleichen Sie sie mit dem Referenzwert nach § 28 Abs. 2 II. BV.
Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG – die Pflichtakte der Verwaltung. Hier finden Sie beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Sanierungen. Genau die werden Ihre Sonderumlage.
Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen – Streitthemen, Rechtsstreitigkeiten, Verwalterwechsel. Ein Protokoll, in dem seit Jahren über dasselbe undichte Dach diskutiert wird, ist ein Preisargument.
Aktueller Grundbuchauszug, alle drei Abteilungen – Abteilung II enthält Wegerechte, Wohnrechte und in Braunschweig gegebenenfalls den Sanierungsvermerk (siehe Westliches Ringgebiet weiter unten), Abteilung III die Grundschulden des Verkäufers.
Energieausweis – der Verkäufer muss ihn Ihnen spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen (§ 80 GEG), und die Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen (§ 87 GEG). Fehlt er, ist das eine Ordnungswidrigkeit mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 € (§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG).
Bestätigung der Verwaltung über offene Hausgelder – lassen Sie sich schriftlich geben, ob der Verkäufer im Rückstand ist, und lassen Sie den Umgang damit im Kaufvertrag regeln.
Bei vermieteten Wohnungen zusätzlich: Mietvertrag, Nebenkostenabrechnungen der letzten zwei Jahre und die Mietanpassungshistorie. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den laufenden Mietvertrag ein – „Kauf bricht nicht Miete".

Wir fordern die fehlenden Unterlagen für Sie an

Vier Annahmen, die Käufer in Braunschweig teuer zu stehen kommen

Jede davon hören wir bei Besichtigungen regelmäßig. Sie klingen vernünftig und sind trotzdem falsch.

Verbreitete Annahme

Der Quadratmeterpreis in Braunschweig liegt bei rund 3.200 €, danach richte ich mich.

Was tatsächlich gilt

Diese Zahl ist ein Mittelwert über alle Baujahre und alle Stadtteile und beschreibt keine einzige reale Wohnung. ImmoScout24 wies für Juli 2025 rund 3.220 €/m² als Angebotspreis aus. Der Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg trennt sauber nach Baujahr (Stand 2024) - 1950 bis 1977 rund 2.140 €/m², Neubau ab 2011 rund 4.070 bis 4.200 €/m². Wer den Mittelwert nutzt, zahlt im Altbau zu viel und findet im Neubau nichts.

Verbreitete Annahme

Ein niedriges Hausgeld ist ein gutes Zeichen.

Was tatsächlich gilt

Meistens ist es das Gegenteil. Ein niedriges Hausgeld bedeutet häufig, dass die Eigentümergemeinschaft zu wenig in die Erhaltungsrücklage einstellt. Bei einem Gebäude ab 32 Jahren nennt § 28 Abs. 2 II. BV als Referenz 18,62 €/m² Wohnfläche und Jahr (Fassung ab 01.01.2026) - bei 70 m² also rund 109 € monatlich allein für Instandhaltung. Liegt die Rücklagenzuführung weit darunter, kaufen Sie eine aufgeschobene Rechnung mit.

Verbreitete Annahme

Bei einer Wohnung reicht mir der Blick in die Wohnung.

Was tatsächlich gilt

Sie kaufen einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude. Dach, Fassade, Steigleitungen, Heizzentrale und Fenster sind Gemeinschaftseigentum, und Sie zahlen anteilig mit. Eine frisch renovierte Wohnung in einem Haus mit ungedämmter Fassade und Heizung von 1998 ist kein gutes Geschäft, sondern ein gut gestrichenes. Deshalb geht Oliver Martin als Bausachverständiger durch den Keller und über das Dach, nicht nur durch das Wohnzimmer.

Verbreitete Annahme

Ein Sanierungsgebiet ist eine gute Nachricht, da wird ja investiert.

Was tatsächlich gilt

Für Käufer ist es vor allem ein Verfahren. Teile des Westlichen Ringgebiets liegen seit 2001 im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt - Westliches Ringgebiet"; nach der vierten Teilaufhebung durch Ratsbeschluss vom 18.02.2025 umfasst das verbleibende Fördergebiet noch rund 102 Hektar (Quelle: braunschweig.de, Stadterneuerung Westliches Ringgebiet). Folge: Der Sanierungsvermerk steht in Abteilung II des Grundbuchs, die Veräußerung bedarf der Genehmigung der Stadt (§ 144 Abs. 2 BauGB), und beim Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig werden. Wer trägt ihn? Das gehört in den Kaufvertrag, nicht in den Notartermin.

In welchem Stadtteil suchen? Braunschweig aus Käufersicht

Nicht „gefragte Lagen", sondern konkret - was jeder Stadtteil für Wohnungskäufer bedeutet, welcher Bestand dort steht und worauf Sie in der jeweiligen Lage achten müssen.

Die Innenstadt führt die Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche an: 652 €/m² zum Stichtag 01.01.2025, ein Plus von 8,8 % gegenüber dem Vorjahr (Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen). Für Wohnungskäufer heißt das kleinteiliger Bestand, wenig Neubau und praktisch keine Stellplätze. Das Magniviertel rund um die Magnikirche gehört zur historischen Altstadt: Fachwerk, Gastronomie, kurze Wege - und Gebäude, bei denen Denkmalschutz und Sanierungsstand vor dem Gebot geklärt sein wollen. Wer hier kauft, kauft Lage und akzeptiert Kompromisse bei Grundriss und Energiekennwert.

Um 1900 als gründerzeitliches Wohnviertel entstanden, heute eine der gefragtesten Lagen der Stadt (Quelle: braunschweig.de, Stadtportrait Östliches Ringgebiet). Innenstadtnähe und der Prinz-Albrecht-Park sind die Werttreiber. Für Käufer relevant: Der Altbaubestand bringt hohe Decken und Stuck, aber oft auch Kastenfenster, Einrohrheizungen und Gemeinschaftseigentum, das seit Jahrzehnten auf eine Grundsanierung wartet. Genau hier lohnt der Blick in die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG mehr als der Blick auf das Parkett.

Teile des Westlichen Ringgebiets liegen seit 2001 im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt - Westliches Ringgebiet". Nach drei Teilaufhebungen (2011, 2018, 2022) hat der Rat am 18.02.2025 eine vierte beschlossen; das verbleibende Fördergebiet umfasst noch rund 102 Hektar (Quelle: braunschweig.de, Stadterneuerung Westliches Ringgebiet). Als Käufer betrifft Sie das dreifach: Ein Sanierungsvermerk kann in Abteilung II des Grundbuchs stehen, die rechtsgeschäftliche Veräußerung bedarf der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde (§ 144 Abs. 2 BauGB) beziehungsweise eines Negativattests, und beim Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig werden, der die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abschöpft. Klären Sie vor der Beurkundung, wer ihn trägt. Wer das erst beim Grundbuchamt merkt, wartet.

Das Siegfriedviertel liegt beim Bodenrichtwert für Wohnbaufläche mit 333 €/m² auf Rang zwei der Stadt, mit einem Plus von 7,1 % gegenüber dem Vorjahr (Stichtag 01.01.2025). Der Zuwachs ist das Signal: Hier wird der Boden knapper bewertet, ohne dass ein großer Neubaubestand vorhanden wäre. Für Käufer bedeutet das eine begrenzte Auswahl an Eigentumswohnungen und wenig Verhandlungsspielraum bei gepflegten Objekten.

Familienfreundlich, Schulen, Nahversorgung, Grünflächen. Beim Bodenrichtwert Rang drei mit 263 €/m² - allerdings mit einem Rückgang von 4,7 % gegenüber dem Vorjahr (Stichtag 01.01.2025, Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg). Der einzige der drei Spitzenreiter, der nachgegeben hat. Für Käufer ist das die interessantere Nachricht: In einer nachgebenden Lage lässt sich verhandeln, solange die Substanz stimmt.

Rund 6,8 km² planmäßig entwickeltes Stadtgebiet mit viel Geschosswohnungsbau der 1960er- und 1970er-Jahre und dem Westpark als zentraler Grünfläche. Genau hier liegt der Bestand, der in die Preisklasse rund 2.140 €/m² fällt (Baujahre 1950 bis 1977, Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg, Stand 2024). Der günstigste Einstieg in eine Eigentumswohnung in Braunschweig - und der Bestand, bei dem der Rücklagen-Test am wichtigsten ist, weil diese Gebäude in die teuerste Instandhaltungsklasse fallen.

Der Zentralcampus der TU Braunschweig liegt am Bültenweg im Nördlichen Ringgebiet. Mit 15.051 Studierenden im Wintersemester 2025/26 und 88 Studiengängen (Quelle: tu-braunschweig.de) ist die Nachfrage nach kleinen Wohnungen hier strukturell hoch. Für Selbstnutzer heißt das Konkurrenz durch Kapitalanleger, gerade bei Ein- und Zweizimmerwohnungen. Für Anleger heißt es kurze Leerstandszeiten, aber auch häufigere Mieterwechsel.

Ruhigere, grüne Lagen. Riddagshausen mit Kloster und Teichen, Querum rund vier Kilometer nordöstlich der Innenstadt mit Kita, Grundschule, Nahversorgung und dem angrenzenden Querumer Forst, Lehndorf mit überwiegend Einfamilien- und Reihenhausbestand. Eigentumswohnungen sind hier deutlich seltener als Häuser. Wer eine Wohnung sucht, sollte in diesen Lagen mit langen Wartezeiten rechnen - oder einen Suchauftrag hinterlegen, statt Portale zu refreshen.

Stöckheim- Leiferde gilt als familienfreundlich, mit Neubaugebieten und Grünflächen. Am unteren Ende der Braunschweiger Bodenrichtwerte liegen Stiddien mit 96 €/m² sowie Thune und Geitelde mit je rund 109 €/m² (Stichtag 01.01.2025). Zwischen der günstigsten und der teuersten Lage der Stadt liegt fast der Faktor sieben. Beim Wohnungskauf wirkt dieser Unterschied allerdings nur über den Miteigentumsanteil am Grund - der Gebäudewert entscheidet stärker.

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Suchauftrag

Sie suchen eine Eigentumswohnung in Braunschweig und finden nichts Passendes?

Dann liegt es selten am Angebot, sondern am Timing. Objekte aus Trennungs- und Nachlassverkäufen werden häufig an vorgemerkte Suchkunden vergeben, bevor ein Inserat entsteht. Ein Suchauftrag kostet Sie nichts und ist in zehn Minuten angelegt. Ehrlich gesagt: Es gibt keine Garantie, dass etwas Passendes kommt. Aber wenn es kommt, hören Sie es zuerst.

Das hinterlegen wir für Sie:

Lage und Radius - vom Östlichen Ringgebiet bis Querum, auf Wunsch mit Wolfenbüttel, Peine oder Gifhorn.
Baujahr und Zustand - ob Sie den Nachkriegsbestand mit Sanierungsbedarf wollen oder bezugsfertigen Neubau.
Budget inklusive Nebenkosten - wir rechnen die rund 10 % Grunderwerbsteuer, Notar und Provision von Anfang an mit.
Vermietet oder frei - für Kapitalanleger und Selbstnutzer sind es zwei verschiedene Märkte.
Ihr K.-o.-Kriterium - kein Erdgeschoss, kein Erbbaurecht, keine WEG ohne Rücklage. Wir filtern vorher, nicht Sie nachher.

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Kaufsituationen, die wir in Braunschweig besonders häufig begleiten

Jede davon braucht eine andere Prüfung. Wer alle gleich behandelt, übersieht genau das, was später Geld kostet.

Erste eigene Wohnung, Bestand aus den 1960ern

Der typische Einstieg in Braunschweig - Weststadt, Westliches Ringgebiet, Nachkriegsbau, rund 2.140 €/m². Hier entscheidet nicht der Kaufpreis, sondern die Erhaltungsrücklage der WEG über die tatsächlichen Kosten der nächsten zehn Jahre. Wir prüfen den Wirtschaftsplan, bevor Sie bieten.

Neubau oder Bestand - die Rechnung, die keiner macht

Neubau ab 2011 kostet rund 4.070 bis 4.200 €/m² gegenüber rund 2.140 €/m² im Bestand von 1950 bis 1977 (Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg, Stand 2024). Wir rechnen den realistischen Sanierungsbedarf gegen den Preisaufschlag - und sagen Ihnen, ab wann sich der Neubau rechnet und ab wann nicht.

Vermietete Eigentumswohnung als Kapitalanlage

Hier zählt der Ertragswert, nicht der Vergleichswert für Selbstnutzer. Wir prüfen die Ist-Miete gegen den qualifizierten Mietspiegel der Stadt Braunschweig 2025 (in Kraft mit Veröffentlichung im Amtsblatt am 08.04.2025) und sagen Ihnen, ob die Rendite auf einer belastbaren oder auf einer überhöhten Miete steht.

Wohnung im Sanierungsgebiet Westliches Ringgebiet

Sanierungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs, Genehmigungspflicht nach § 144 Abs. 2 BauGB, möglicher Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB. Wir klären den Status mit der Stadt Braunschweig, bevor der Kaufvertrag entworfen wird.

Kauf aus einer Erbengemeinschaft

Mehrere Verkäufer, unterschiedliche Interessen, oft ein unsaniertes Objekt mit unvollständigen Unterlagen. Wir sorgen für eine vollständige Mappe und eine belastbare Wertbasis, damit der Notartermin nicht dreimal verschoben wird.

Wohnung für die Eltern oder das Kind

Barrierefreiheit, Aufzug, Erdgeschoss, Nähe zu Arzt und Nahversorgung - oder Campusnähe und ein Grundriss, der eine WG erlaubt. Zwei völlig verschiedene Suchprofile, die wir getrennt hinterlegen.

Sie müssen erst verkaufen, um kaufen zu können

Der häufigste Grund, warum ein Gebot scheitert. Wir stimmen Verkaufszeitpunkt und Kaufzeitpunkt ab, damit Sie nicht zwischen zwei Finanzierungen hängen. Eine kostenlose Bewertung Ihrer jetzigen Immobilie ist dafür der erste Schritt.

Denkmalgeschützter Bestand im Magniviertel

Auflagen, Sanierungskosten und steuerliche Behandlung unterscheiden sich deutlich vom normalen Altbau. Was bautechnisch machbar ist und was nicht, ordnet Oliver Martin als zertifizierter Bau- und Sachverständiger ein.

Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Braunschweig – die Zahlen hinter der Rendite

Der Wissenschaftsstandort trägt die Mietnachfrage: 15.051 Studierende an der TU Braunschweig im Wintersemester 2025/26, dazu DLR, Helmholtz-Zentrum für Infektionsforschung und das Niedersächsische Forschungszentrum Fahrzeugtechnik. Das ist die Grundlage. Es ist aber keine Renditegarantie.

Prüfen Sie die Ist-Miete gegen den Mietspiegel, nicht gegen das Exposé. Braunschweig hat einen qualifizierten Mietspiegel: Der Mietspiegel 2025 ist mit der Veröffentlichung im Amtsblatt am 08.04.2025 in Kraft getreten (Quelle: braunschweig.de, Mietspiegel). Liegt die aktuelle Miete deutlich über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die ausgewiesene Rendite kein Versprechen, sondern ein Rückschlagrisiko beim nächsten Mieterwechsel.
Der Kaufpreis pro Quadratmeter entscheidet die Rendite, nicht die Lage. Zwischen rund 2.140 €/m² (Baujahre 1950 bis 1977) und rund 4.070 bis 4.200 €/m² (Neubau ab 2011) liegt fast der Faktor zwei (Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg, Stand 2024). Die erzielbare Miete steigt zwischen diesen Baujahren bei Weitem nicht im gleichen Verhältnis. Deshalb rechnet sich der Bestand rechnerisch fast immer besser - solange die Erhaltungsrücklage der WEG stimmt.
Die Instandhaltung gehört in die Renditerechnung, bevor Sie kaufen. Für ein Gebäude ab 32 Jahren nennt § 28 Abs. 2 II. BV als Referenz 18,62 €/m² Wohnfläche und Jahr (Fassung ab 01.01.2026). Bei 70 m² sind das rund 1.303 € jährlich, die von der Bruttomiete abgehen - unabhängig davon, was der Verkäufer in seiner Renditerechnung stehen hat.
„Kauf bricht nicht Miete" (§ 566 BGB). Sie treten in den bestehenden Mietvertrag ein, mit allen Konditionen. Eine Eigenbedarfskündigung nach dem Erwerb ist an enge Voraussetzungen geknüpft. Wer eine vermietete Wohnung kauft, um selbst einzuziehen, sollte das vorher rechtlich klären lassen, nicht nachher.

Ehrlich gesagt: Bei Wohnungen nahe dem TU-Zentralcampus am Bültenweg ist der Leerstand kurz, der Mieterwechsel aber häufig. Das ist Verwaltungsaufwand, den viele Erstanleger unterschätzen. Wir sagen Ihnen vorher, ob Ihre Rendite diesen Aufwand trägt.

Beratung zur vermieteten Eigentumswohnung als Kapitalanlage in Braunschweig

Wann wir für Ihren Wohnungskauf passen – und wann ausdrücklich nicht

Wir sind ein Makler mit eigenem Bestand, kein Immobilienportal. Das hat Vorteile und klare Grenzen. Hier stehen beide.

Sie kaufen Bestand und wissen nicht, was auf Sie zukommt

Baujahr vor 1980, ungedämmte Fassade, Heizung unklar, Beschluss-Sammlung nicht gelesen. Genau hier ist die bautechnische Einordnung durch einen zertifizierten Bau- und Sachverständigen bares Geld - weil sie Ihnen entweder das Preisargument liefert oder den Kauf erspart.

Sie wollen kaufen, bevor die Wohnung online geht

Suchauftrag hinterlegen, Profil schärfen, warten. Bei Objekten aus unserem Bestand melden wir uns, bevor das Inserat läuft. Das ist der eigentliche Grund, mit einem Makler zu sprechen, statt nur Portale zu filtern.

Sie kaufen eine vermietete Wohnung als Kapitalanlage

Ertragswert, Ist-Miete gegen den qualifizierten Mietspiegel 2025, Instandhaltungsreferenz nach § 28 Abs. 2 II. BV, Zustand des Gemeinschaftseigentums. Wir rechnen das durch, bevor Sie ein Gebot abgeben.

Ihre Wunschwohnung liegt im Fördergebiet Westliches Ringgebiet

Sanierungsvermerk, Genehmigung nach § 144 Abs. 2 BauGB, Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB. Wir klären das mit der Stadt Braunschweig ab, bevor Sie beim Notar sitzen.

Nicht die richtige Adresse, wenn Sie die größte Trefferliste wollen

Auf ImmobilienScout24 und immowelt stehen zu jedem Zeitpunkt mehr Braunschweiger Wohnungen als bei uns. Wenn Ihr einziges Ziel ist, möglichst viele Objekte zu sehen, gehen Sie dorthin. Unser Beitrag ist Vorabinformation und Einordnung, nicht Menge.

Nicht die richtige Adresse, wenn Sie einen neutralen Gutachter suchen

Bei Objekten aus unserem eigenen Bestand vertreten wir den Verkäufer. Das sagen wir Ihnen, statt so zu tun, als wären wir Ihr Anwalt. Wenn Sie eine unabhängige Zweitmeinung zu einem fremden Objekt brauchen, beauftragen Sie einen unabhängigen Sachverständigen - das ist kein Nachteil für uns, sondern der richtige Weg.

Oliver Martin – Makler und Bausachverständiger in einer Person

Die meisten Makler können den Zustand einer Wohnung beschreiben. Bewerten können sie ihn nicht. Beim Kauf einer Eigentumswohnung entscheidet genau das über einen fünfstelligen Betrag: Wer den Zustand des Gemeinschaftseigentums fachlich einordnen kann, weiß, ob er bietet, verhandelt oder geht.

Zertifizierter Bau- und Sachverständiger, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, dazu Industriemeister Metall IHK und Geprüfter Technischer Betriebswirt IHK. Steht im Protokoll der Eigentümerversammlung eine Fassadensanierung, wird sie beziffert - nicht überlesen.
Immobilienfachwirt IHK, Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken und Geprüfter ImmoXpert (Bosbach Consulting, 2022). Die Wertermittlung folgt der ImmoWertV, den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg (Stichtag 01.01.2025) und realisierten Vergleichsverkäufen im Stadtteil.
Zertifikat Gebäudeenergiegesetz (GEG) und Erlaubnis nach § 34i GewO (IHK Lüneburg-Wolfsburg, erteilt 2017). Energetische Kennwerte werden gelesen und eingeordnet, nicht nur weitergereicht - im Braunschweiger Nachkriegsbestand ist das der Unterschied zwischen einer Wohnung und einer Baustelle.
Seit 2008 in der Region 38, über 1.000 vermittelte Häuser und mehr als 2.000 Immobilienbewertungen. Er kennt den Käuferkreis im Östlichen Ringgebiet und den in Querum - und weiß, was in beiden Lagen realistisch verhandelbar ist.

Sein Anspruch, in eigenen Worten: Immobilien nicht schönreden, um einen Auftrag zu bekommen, und sie nicht schlechtreden lassen, damit ein Preis gedrückt wird. Mehr dazu auf seiner Profilseite.

Oliver Martin, Immobilienmakler und Bausachverständiger für den Wohnungskauf in Braunschweig und der Region 38

Baujahr schlägt Lage – die Faustregel für den Wohnungskauf in Braunschweig

In den meisten Städten heißt die Regel „Lage, Lage, Lage". In Braunschweig stimmt sie beim Wohnungskauf nur halb. Zwischen dem Nachkriegsbestand der Baujahre 1950 bis 1977 (rund 2.140 €/m²) und Neubau ab 2011 (rund 4.070 bis 4.200 €/m²) liegt fast der Faktor zwei - und dieser Abstand ist größer als der zwischen den meisten Stadtteilen (Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg, Stand 2024).

Praktisch heißt das: Ihr Budget entscheidet zuerst über das Baujahr und erst danach über den Stadtteil. Wer 250.000 € hat, kauft entweder rund 60 m² Neubau am Stadtrand oder rund 115 m² Bestand in der Weststadt - zwei völlig verschiedene Leben. Und die Bestandswohnung bringt eine Rechnung mit, die im Exposé nicht steht: Bei einem Gebäude ab 32 Jahren nennt § 28 Abs. 2 II. BV als Instandhaltungsreferenz 18,62 €/m² Wohnfläche und Jahr (Fassung ab 01.01.2026). Bei 115 m² sind das rund 2.140 € jährlich. Fließt weniger in die Erhaltungsrücklage der Eigentümergemeinschaft, kommt der Rest später als Sonderumlage.

Genau deshalb beginnt unsere Arbeit nicht mit einer Objektliste, sondern mit Ihrem Budget inklusive der rund 10 % Nebenkosten, Ihrem Zeithorizont und der Frage, wie viel Sanierung Sie tragen wollen. Danach sehen Sie unsere aktuellen Objekte in Braunschweig, einen Überblick über die Immobilienpreise und - wenn Sie vor dem Kauf noch verkaufen müssen - eine kostenlose Bewertung Ihrer jetzigen Immobilie. Wie wir in Braunschweig insgesamt arbeiten, steht auf unserer Seite Immobilienmakler Braunschweig.

Das City Immobilienmakler Team der Region 38 berät Käufer beim Wohnungskauf in Braunschweig

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Häufige Fragen zum Kauf einer Eigentumswohnung in Braunschweig

Die Fragen, die Käufer bei Besichtigungen tatsächlich stellen - mit Zahlen, Quellen und Stand.

Das hängt zuerst am Baujahr. Laut Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg (Stand 2024) lagen Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 im Schnitt bei rund 2.140 €/m², Neubau ab 2011 bei rund 4.070 bis 4.200 €/m². ImmoScout24 wies für Juli 2025 einen durchschnittlichen Angebotspreis von rund 3.220 €/m² aus - das ist ein Mittelwert über alle Baujahre und beschreibt keine reale Wohnung. Konkret wird eine Zahl erst am einzelnen Objekt.

Rund 10 % des Kaufpreises, und keine Bank finanziert sie mit. Konkret bei 250.000 €: 12.500 € Grunderwerbsteuer (Niedersachsen: 5,0 %), rund 3.750 € Notar- und Grundbuchkosten (etwa 1,5 %) und 8.925 € Käuferanteil der Maklerprovision (3,57 % inkl. 19 % MwSt.). Zusammen rund 25.175 €. Planen Sie zusätzlich einen Puffer für eine mögliche Sonderumlage der Eigentümergemeinschaft ein.

Nein. Beim Kauf einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher wird die Provision nach § 656c BGB (in Kraft seit 23.12.2020) hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In Niedersachsen sind jeweils 3,57 % inkl. 19 % Mehrwertsteuer üblich. Der Käuferanteil darf den Verkäuferanteil nicht übersteigen, und Sie müssen erst zahlen, wenn der Verkäufer nachweislich gezahlt hat. Zahlt der Verkäufer keine Provision, zahlen auch Sie keine.

Das Wohnungseigentumsgesetz verlangt nur eine „angemessene Erhaltungsrücklage" (§ 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG) und nennt keine Zahl. Als Referenz dafür, was ein Gebäude dieses Alters kostet, dienen die Instandhaltungskostenpauschalen aus § 28 Abs. 2 II. BV: ab 01.01.2026 sind das 11,50 €/m² Wohnfläche und Jahr bei Bezugsfertigkeit vor weniger als 22 Jahren, 14,58 €/m² ab 22 Jahren und 18,62 €/m² ab 32 Jahren, plus 1,63 €/m² bei vorhandenem Aufzug. Bei einer 70-m²-Wohnung Baujahr 1968 sind das rund 1.303 € pro Jahr. Vergleichen Sie diesen Wert mit der tatsächlichen Zuführung im Wirtschaftsplan. Liegt sie deutlich darunter, kaufen Sie eine aufgeschobene Rechnung mit.

Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung, die Beschluss-Sammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, einen aktuellen Grundbuchauszug mit allen drei Abteilungen und den Energieausweis. Der Energieausweis ist Pflicht - seine Kennwerte müssen bereits in der Anzeige stehen (§ 87 GEG) und er ist spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen (§ 80 GEG). Verstöße sind Ordnungswidrigkeiten mit einem Bußgeldrahmen bis 10.000 € (§ 108 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 GEG). Bei vermieteten Wohnungen kommen Mietvertrag und Nebenkostenabrechnungen hinzu.

Prüfen Sie zuerst Abteilung II des Grundbuchs auf einen Sanierungsvermerk. Teile des Westlichen Ringgebiets liegen seit 2001 im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt - Westliches Ringgebiet"; nach der vierten Teilaufhebung durch Ratsbeschluss vom 18.02.2025 umfasst das verbleibende Fördergebiet noch rund 102 Hektar (Quelle: braunschweig.de, Stadterneuerung Westliches Ringgebiet). Drei Folgen für Käufer: Die rechtsgeschäftliche Veräußerung bedarf der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde beziehungsweise eines Negativattests (§ 144 Abs. 2 BauGB), das Grundbuchamt kann die Umschreibung davon abhängig machen, und beim Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig werden. Wer diesen Betrag trägt, gehört in den Kaufvertrag geregelt.

Realistisch sechs bis acht Wochen nach der Beurkundung, häufig mehr. Der Kaufvertragsentwurf muss beiden Seiten mindestens zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin vorliegen (§ 17 Abs. 2a Beurkundungsgesetz). Nach der Beurkundung (Formzwang: § 311b Abs. 1 BGB) folgen Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung der Grundschulden des Verkäufers und die Fälligkeitsmitteilung des Notars. Erst dann zahlen Sie, dann wird übergeben. Liegt die Wohnung in einem Sanierungsgebiet, kommt die Genehmigung der Stadt hinzu.

Rechnerisch fast immer der Bestand - wenn die Eigentümergemeinschaft gesund ist. Der Preisabstand zwischen rund 2.140 €/m² (Baujahre 1950 bis 1977) und rund 4.070 bis 4.200 €/m² (Neubau ab 2011) beträgt bei 70 m² rund 135.000 € (Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg, Stand 2024). Der höhere laufende Instandhaltungsbedarf des Altbaus liegt nach § 28 Abs. 2 II. BV bei rund 42 € im Monat Differenz. Der Abstand ist also nicht über die laufenden Kosten aufzuholen. Was den Bestand teuer macht, sind einmalige Sonderumlagen für Dach, Fassade, Fenster oder Heizung. Deshalb prüfen wir die Beschluss-Sammlung und das Gebäude, bevor Sie bieten.

Nein, und wir tun auch nicht so. Wir sind ein Makler mit eigenem Bestand, kein Portal. Auf ImmobilienScout24 oder immowelt stehen zu jedem Zeitpunkt mehr Braunschweiger Wohnungen als bei uns. Unser Mehrwert liegt woanders - im Zeitvorsprung über einen Suchauftrag, in Objekten aus Nachlass- und Trennungsverkäufen, die bewusst ohne Inserat vermarktet werden, und in der bautechnischen Einordnung durch einen zertifizierten Bau- und Sachverständigen. Unsere aktuellen Objekte sehen Sie unter Immobilienangebote Braunschweig.

Sprechen Sie mit uns, bevor Sie bieten. Ein Gebot ohne gesicherte Finanzierung kostet Sie das Objekt, und eine Doppelfinanzierung kostet Geld. Wir beginnen mit einer kostenlosen Bewertung Ihrer jetzigen Immobilie, legen daraus den realistischen Erlös und Zeitrahmen fest und stimmen Verkauf und Kauf aufeinander ab. Oliver Martin hat seit 2008 über 1.000 Häuser vermittelt und mehr als 2.000 Bewertungen erstellt - die Einordnung basiert auf abgeschlossenen Verkäufen, nicht auf einem Online-Rechner.

Ja. Oliver Martin ist seit 2008 in Braunschweig, Wolfsburg, Gifhorn, Peine, Wolfenbüttel, Helmstedt und Salzgitter tätig. In Braunschweig suchen wir für Käufer unter anderem in der Innenstadt, im Magniviertel, im Östlichen und Westlichen Ringgebiet, im Siegfriedviertel, in Gliesmarode, der Weststadt, Lehndorf, Stöckheim, Riddagshausen und Querum. Für Wolfsburg finden Sie die passende Seite unter Immobilienmakler Wolfsburg.

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Beim Wohnungskauf zählt nicht das Siegel an der Wand, sondern die Qualifikation der Person, die mit Ihnen durch den Keller geht.

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