Eigentumswohnung kaufen in Burgdorf: Sondereigentum, Teilungserklärung und Kaufnebenkosten

Wer in Burgdorf eine Eigentumswohnung kauft, erwirbt nach dem Wohnungseigentumsgesetz stets zwei untrennbar verbundene Rechte: das Sondereigentum an der Wohnung selbst und einen Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum, also am Grundstück, am Dach, an der Fassade, am Treppenhaus und an den tragenden Wänden. Mit der Beurkundung treten Sie zugleich in eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft ein und übernehmen deren Teilungserklärung, deren gefasste Beschlüsse und deren laufende Kosten.

Diese Seite beantwortet nicht, welche Wohnung in Burgdorf gerade zu haben ist, sondern was Sie beim Erwerb rechtlich und finanziell mitkaufen. Die Leitfrage lautet: Welche Unterlagen und welche Zahlen entscheiden darüber, ob eine Wohnung in 31303 Burgdorf ein tragfähiger Kauf ist, von der 2-Zimmer-Wohnung im Bestand bis zur 5-Zimmer-Maisonette.

Die Grenze zwischen beiden Sphären bestimmt, wer eine Reparatur bezahlt und wer über eine Veränderung entscheidet. Sie ergibt sich aus den §§ 1 bis 5 des Wohnungseigentumsgesetzes und wird durch die Teilungserklärung des jeweiligen Hauses konkretisiert.

Zuordnung beim Wohnungseigentum

Gerade der letzte Punkt ist im Burgdorfer Bestand praktisch relevant. Balkon, Einbauküche und Stellplatz sind die am häufigsten genannten Ausstattungsmerkmale der örtlichen Angebote, und allein bei ImmobilienScout24 sind 29 der 33 gelisteten Burgdorfer Eigentumswohnungen mit Balkon ausgewiesen. Ein Balkon gehört Ihnen in aller Regel jedoch nicht als Sondereigentum, sondern über ein Sondernutzungsrecht. Wer die Abdichtung und den Anstrich der Brüstung bezahlt, steht nicht im Exposé, sondern in der Teilungserklärung.

Die Teilungserklärung nach den §§ 7 und 8 WEG teilt das Gebäude überhaupt erst in Wohnungseigentum auf. Sie enthält den Aufteilungsplan, die Abgeschlossenheitsbescheinigung und die Gemeinschaftsordnung. Diese legt in Verbindung mit § 10 WEG fest, welche Sondernutzungsrechte bestehen, nach welchem Schlüssel Kosten verteilt werden und welche Nutzungen zulässig sind, etwa eine gewerbliche Nutzung oder die Vermietung an Dritte. Die Teilungserklärung wird zum Wohnungsgrundbuch genommen und bindet jeden Rechtsnachfolger. Sie kaufen sie also mit, ob Sie sie gelesen haben oder nicht.

Prüfen Sie in der Gemeinschaftsordnung vor allem drei Punkte: den Kostenverteilungsschlüssel, weil er von den Miteigentumsanteilen abweichen darf, die Zuordnung von Balkon, Stellplatz und Gartenfläche als Sondernutzungsrecht, und mögliche Öffnungsklauseln, die der Gemeinschaft Beschlüsse mit abweichenden Mehrheiten erlauben.

Kaufnebenkosten beim Wohnungskauf in Burgdorf, Region Hannover

Der Steuersatz folgt aus § 11 Grunderwerbsteuergesetz in Verbindung mit dem niedersächsischen Landessatz, die Notar- und Grundbuchkosten aus dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Als Rechenbeispiel dient hier eine im Erhebungszeitraum in Burgdorf angebotene 2-Zimmer-Wohnung mit 50,28 Quadratmetern für 179.000 Euro. Über das Portal ohne-makler.net waren zeitgleich 23 provisionsfreie Wohnungsangebote von privat für Burgdorf und Umgebung gelistet, was die Nebenkostenquote spürbar verändert.

• Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan — Zeigt die Aufteilung in Sonder- und Gemeinschaftseigentum, Sondernutzungsrechte und den Kostenverteilungsschlüssel.
• Aktueller Wohnungsgrundbuchauszug — Weist Miteigentumsanteil sowie Lasten und Beschränkungen in Abteilung II und III aus.
• Beschlusssammlung der letzten Jahre — Macht beschlossene Maßnahmen, Sonderumlagen und Streitigkeiten sichtbar.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen, mindestens drei Jahrgänge — Ergänzt die Beschlusssammlung um Diskussionsstand und angekündigte Vorhaben.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnungen — Belegen die Höhe des Hausgeldes und dessen nicht umlagefähige Anteile.
• Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage — Zeigt, ob anstehende Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum gedeckt sind.
• Verwaltervertrag und Bestellungsbeschluss — Klärt Vergütung, Laufzeit und Befugnisse der Verwaltung.
• Gültiger Energieausweis — Ist nach § 80 Abs. 3 und 4 Gebäudeenergiegesetz spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und bei Vertragsabschluss zu übergeben.
• Entwurf des Kaufvertrags — Muss Ihnen als Verbraucher zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen.