Eigentumswohnung kaufen Neustadt am Rübenberge: WEG und Unterlagen sicher prüfen

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte und Neustadt am Rübenberge als Standort ins Auge fasst, erwirbt rechtlich weit mehr als nur die Räume hinter der Wohnungstür. Das Wohnungseigentum besteht zwingend aus dem Sondereigentum an einer bestimmten Wohnung und einem Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum. Beide Bestandteile sind rechtlich untrennbar miteinander verbunden und bilden gemeinsam das Eigentumsrecht an der Immobilie. Der wahre Nutzen für den Suchenden entsteht nicht allein durch die Begutachtung der Wohnqualität, sondern durch eine belastbare und vollständige Prüfung der Wohnungseigentümergemeinschaft, kurz WEG, die hinter dem Objekt steht.

Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Beschluss-Sammlung, Hausgeld, Erhaltungsrücklage und geplante Baumaßnahmen können die Nutzungsmöglichkeiten und die künftigen finanziellen Belastungen wesentlich beeinflussen. Eine reine Substanzprüfung der Wohnung reicht daher nicht aus.

Zum Sondereigentum gehören grundsätzlich die Innenräume der Wohnung sowie diejenigen Bestandteile, die verändert werden können, ohne das gemeinschaftliche Eigentum oder die Rechte anderer Eigentümer zu beeinträchtigen. Dazu zählen in der Regel nicht tragende Innenwände, Bodenbeläge, Innentüren und Tapeten.

Das Gemeinschaftseigentum umfasst im Gegenzug insbesondere das Grundstück sowie alle konstruktiven und sicherheitsrelevanten Gebäudeteile. Typische Beispiele für zwingendes Gemeinschaftseigentum sind:

• tragende Wände und Geschossdecken
• Dachfläche und Fassade
• Treppenhaus und gemeinschaftliche Flure
• zentrale Heizungsanlage und gemeinschaftliche Versorgungsleitungen
• Außenflächen und gemeinschaftliche Zufahrten

Bei Balkonen, Terrassen, Fenstern, Leitungen, Stellplätzen und Gartenflächen ist die rechtliche Zuordnung häufig nicht auf den ersten Blick eindeutig. Einzelne Bestandteile können rechtlich zum Gemeinschaftseigentum gehören, obwohl sie ausschließlich von einer bestimmten Wohnung aus erreichbar sind. Hier sind das Wohnungseigentumsgesetz, die Teilungserklärung, der Aufteilungsplan und gegebenenfalls vereinbarte Sondernutzungsrechte maßgeblich. Eine bloße Formulierung im Exposé des Verkäufers ersetzt diese rechtliche Prüfung in keinem Fall.

Die Teilungserklärung legt fest, wie das Gebäude in Wohnungs- und Teileigentum aufgeteilt wurde. Der Aufteilungsplan stellt die einzelnen Einheiten zeichnerisch dar. Für die erstmalige Eintragung des Wohnungseigentums ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung der zuständigen Baubehörde erforderlich.

Vor dem Kauf sollten Sie anhand dieser Dokumente insbesondere prüfen:

• Stimmen die Wohnungsnummer und die im Plan verzeichnete Lage mit dem besichtigten Objekt überein?
• Sind Kellerraum, Stellplatz, Garage oder Dachboden eindeutig und rechtlich bindend zugeordnet?
• Handelt es sich bei Nebenräumen um Sondereigentum, Teileigentum oder nur um ein Sondernutzungsrecht?
• Entspricht der tatsächliche Grundriss exakt dem genehmigten Aufteilungsplan?
• Wurden früher zusammengelegte oder getrennte Räume rechtlich sauber nachvollzogen und genehmigt?
• Gibt es Vorgaben zur Nutzung der Wohnung, etwa bei gewerblicher Nutzung?
• Sind bauliche Veränderungen von der Zustimmung der Gemeinschaft abhängig?
• Enthält die Teilungserklärung eine Verwalterzustimmung für den Verkauf der Einheit?

Die Gemeinschaftsordnung regelt das Verhältnis der Eigentümer untereinander. Sie kann detaillierte Bestimmungen zur Kostenverteilung, Tierhaltung, gewerblichen Nutzung, Instandhaltung oder zur Nutzung gemeinschaftlicher Flächen enthalten.

Wenn Sie die Wohnung vermieten möchten, sollten Sie besonders auf Nutzungsbeschränkungen achten. Relevant können etwa Regelungen zur Ferienvermietung, zur kurzfristigen Überlassung oder zur gewerblichen Nutzung sein. Hierbei geht es nicht um die wirtschaftliche Attraktivität oder die Rendite einer Vermietung, sondern einzig darum, ob die geplante Nutzung rechtlich zulässig ist.

Jede Eigentumswohnung besitzt ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt. Es enthält den Miteigentumsanteil, die Verbindung mit dem Sondereigentum und die Belastungen der Einheit. Eingetragen sein können beispielsweise Grundschulden, Dienstbarkeiten oder Verfügungsbeschränkungen.

Fordern Sie über den Verkäufer zwingend einen aktuellen Grundbuchauszug an. Vergleichen Sie die darin enthaltenen Angaben mit der Teilungserklärung, dem Aufteilungsplan und dem Kaufvertragsentwurf. Besonders wichtig ist die rechtliche Ausgestaltung von Stellplätzen, Gartenflächen und Terrassen.

Ein Sondernutzungsrecht erlaubt einem bestimmten Eigentümer, einen Teil des Gemeinschaftseigentums allein zu nutzen. Die Fläche wird dadurch jedoch nicht automatisch zu Sondereigentum. Prüfen Sie, ob das Recht eindeutig der gekauften Wohnung zugeordnet ist, ob es im Grundbuch abgesichert wurde und wer die Kosten für die Pflege und Instandhaltung dieser Fläche trägt.

Für Grundbuchangelegenheiten von Objekten in Neustadt am Rübenberge ist das Amtsgericht Neustadt am Rübenberge als Grundbuchamt zuständig. Welche Unterlagen dort unmittelbar erhältlich sind, hängt vom berechtigten Interesse und vom jeweiligen Verfahren ab. In der Kaufvorbereitung sollten die erforderlichen Auszüge daher immer über den Eigentümer, den beauftragten Notar oder eine entsprechend bevollmächtigte Person beschafft werden.

Das monatliche Hausgeld ist der Vorschuss des einzelnen Eigentümers auf die laufenden Kosten der Gemeinschaft. Es kann unter anderem folgende Positionen enthalten:

• Betriebskosten des Gemeinschaftseigentums
• Verwaltervergütung
• Versicherungen für das Gebäude
• laufende Wartungskosten
• Beiträge zur Erhaltungsrücklage
• nicht auf einen Mieter umlegbare Kosten

Die bloße Höhe des Hausgelds sagt wenig über die tatsächliche finanzielle Situation der WEG aus. Ein niedriges Hausgeld kann auf geringe laufende Kosten hinweisen, aber ebenso auf knapp kalkulierte Vorschüsse oder eine zu geringe Rücklagenbildung. Ein höheres Hausgeld kann durch umfangreiche Gemeinschaftsleistungen oder eine stärkere Zuführung zur Rücklage begründet sein.

Lassen Sie sich den aktuellen Wirtschaftsplan und möglichst die Jahresabrechnungen der vergangenen drei bis fünf Jahre geben. Prüfen Sie, ob in der Vergangenheit größere Nachzahlungen entstanden sind, ob einzelne Eigentümer dauerhaft Rückstände haben und ob die tatsächlichen Ausgaben stetig über den geplanten Ansätzen liegen.

Die Ansammlung einer angemessenen Erhaltungsrücklage gehört zur ordnungsmäßigen Verwaltung. Sie dient dazu, künftige Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren. Dazu können Maßnahmen an Dach, Fassade, Heizung, Leitungen, Fenstern oder Aufzügen gehören.

Der Verwalter schuldet nach der WEG-Reform zusätzlich zur Jahresabrechnung einen jährlichen Vermögensbericht. Dieser weist unter anderem den Stand der Erhaltungsrücklage und das wesentliche Gemeinschaftsvermögen aus.

Vergleichen Sie die vorhandene Rücklage mit dem Zustand, dem Alter und dem absehbaren Sanierungsbedarf des Gebäudes. Eine hohe Rücklage ist kein Beleg dafür, dass keine Kosten anstehen. Eine niedrige Rücklage ist ebenfalls nicht automatisch problematisch, erhöht aber das Risiko von plötzlichen Sonderumlagen erheblich, wenn größere Arbeiten beschlossen werden müssen.

Der auf die Wohnung entfallende wirtschaftliche Anteil an der Rücklage wird beim Verkauf nicht an den bisherigen Eigentümer ausgezahlt. Er verbleibt im Vermögen der Gemeinschaft und kommt nach dem Eigentumsübergang dem Erwerber zugute. Im Kaufvertrag sollte transparent festgehalten werden, wie der Rücklagenanteil behandelt und wem er zugerechnet wird.

Die WEG muss eine Beschluss-Sammlung führen. Darin werden die gefassten Beschlüsse fortlaufend dokumentiert. Kaufinteressenten können die Unterlagen über den Verkäufer anfordern und Einsicht verlangen.

Die Beschluss-Sammlung allein reicht jedoch nicht immer aus, um die Stimmung in der Gemeinschaft zu erfassen. Verlangen Sie zusätzlich die Protokolle der Eigentümerversammlungen, möglichst aus den letzten drei bis fünf Jahren. Daraus lassen sich Konflikte, Streitthemen und geplante Maßnahmen oft deutlich besser erkennen.

Achten Sie besonders auf folgende Punkte:

• bereits beschlossene, aber noch nicht ausgeführte Sanierungen
• angekündigte oder diskutierte Sonderumlagen
• wiederkehrende Feuchtigkeits-, Dach- oder Leitungsprobleme
• Streitigkeiten über die Kostenverteilung und Sondernutzungsrechte
• laufende Gerichtsverfahren innerhalb der Gemeinschaft
• Zahlungsrückstände einzelner Eigentümer
• häufige Wechsel der Verwaltung
• Beschlüsse zu Heizung, energetischen Maßnahmen oder Barrierefreiheit

Fragen Sie ausdrücklich nach Beschlüssen, die bereits gefasst wurden, deren Kosten aber erst nach dem vorgesehenen Übergabetermin fällig werden. Die interne Kostenverteilung zwischen Verkäufer und Käufer sollte im Kaufvertrag klar geregelt sein. Gegenüber der Gemeinschaft richtet sich die Zahlungspflicht jedoch nicht allein nach einer privaten Vereinbarung im Kaufvertrag, sondern nach dem Wohnungseigentumsgesetz.

Der Verwalter organisiert die laufende Verwaltung, setzt Beschlüsse um und erstellt Wirtschaftsplan, Jahresabrechnung und Vermögensbericht. Wohnungseigentümer haben einen gesetzlichen Anspruch darauf, einen zertifizierten Verwalter zu bestellen.

Vor dem Kauf sind folgende Fragen an die WEG sinnvoll:

• Wie lange läuft der aktuelle Verwaltervertrag noch?
• Ist der Verwalter zertifiziert oder greift eine gesetzliche Ausnahme?
• Sind die Abrechnungen vollständig, nachvollziehbar und zeitnah erstellt?
• Gibt es offene Forderungen gegen Eigentümer?
• Bestehen Rechtsstreitigkeiten der Gemeinschaft?
• Werden Rücklagengelder getrennt vom laufenden Konto ausgewiesen?
• Welche größeren Maßnahmen befinden sich in der konkreten Vorbereitung?

Die mündliche Auskunft des Verwalters ersetzt nicht die Prüfung der Originalunterlagen. Wichtige Aussagen zu Kosten, Rückständen oder geplanten Arbeiten sollten stets schriftlich belegt werden.

Fordern Sie vor der Beurkundung mindestens folgende Dokumente an:

• aktuellen Grundbuchauszug
• Teilungserklärung mit allen Nachträgen
• Gemeinschaftsordnung
• Aufteilungsplan und Abgeschlossenheitsbescheinigung
• Nachweis über Stellplatz, Garage, Keller und Sondernutzungsrechte
• aktuellen Wirtschaftsplan
• Jahresabrechnungen der vergangenen Jahre
• aktuellen Vermögensbericht
• Nachweis über den Stand der Erhaltungsrücklage
• Beschluss-Sammlung
• Protokolle der Eigentümerversammlungen
• Verwaltervertrag
• Angaben zu Hausgeldrückständen
• Informationen zu laufenden Verfahren und beschlossenen Sonderumlagen
• gültigen Energieausweis
• Nachweise und Genehmigungen zu Umbauten innerhalb der Wohnung

Der Verkäufer muss einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und ihn bei Vertragsschluss übergeben. Bei abweichenden Grundrissen sollte zusätzlich geklärt werden, ob die Änderungen baurechtlich zulässig sind und ob erforderliche Zustimmungen der WEG vorliegen.

Neustadt am Rübenberge umfasst neben der Kernstadt zahlreiche Ortschaften, darunter Mardorf am Steinhuder Meer, Bordenau, Poggenhagen und Mandelsloh. Die Stadt ist an das S-Bahn-Netz Hannover angebunden, was die Siedlungsstruktur und damit auch die Art der Wohnungseigentümergemeinschaften prägt. Zuständigkeiten und vorhandene Bauunterlagen richten sich nach der konkreten Adresse. Für bauordnungsrechtliche Unterlagen, Genehmigungen und die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die jeweils zuständige Bauaufsichtsbehörde der richtige Ansprechpartner. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Niedersachsen stellt Bodenrichtwerte und Immobilienmarktauswertungen bereit. Diese Daten dienen nur als Informationsquelle und ersetzen in keinem Fall die Prüfung der WEG-Unterlagen.

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung bedarf der notariellen Beurkundung. Ohne sie ist er formnichtig. Vor der Beurkundung sollte geklärt sein, ob die Teilungserklärung eine Zustimmung des Verwalters zur Veräußerung verlangt. Ist eine solche Regelung vorhanden, muss sie im weiteren Vollzug berücksichtigt werden.

Der Vertragsentwurf sollte wohnungseigentumsspezifisch insbesondere folgende Punkte regeln:

• genaue rechtliche Bezeichnung des Wohnungseigentums
• mitverkaufte Sondernutzungsrechte und Nebenräume
• Übergang von Besitz, Nutzen und Lasten
• Abrechnung des Hausgelds zum Übergabestichtag
• Umgang mit beschlossenen oder erwarteten Sonderumlagen
• Klärung von Rückständen und offenen Abrechnungsspitzen
• erforderliche Verwalterzustimmung
• Übergabe der WEG-Unterlagen und der Schlüssel

Nach der Beurkundung sichert die Auflassungsvormerkung im Grundbuch den Anspruch des Käufers auf die Eigentumsübertragung. Der Kaufpreis wird grundsätzlich erst fällig, wenn die vertraglich vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sind und der Notar die Fälligkeit mitteilt.

In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5,0 Prozent des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem gesetzlichen Gebührenrecht. Als grobe Größenordnung werden beim Wohnungskauf häufig etwa 1,5 bis 2,0 Prozent des Kaufpreises angesetzt. Die tatsächlichen Kosten hängen vom Geschäftswert und den erforderlichen notariellen Tätigkeiten ab. Bei einem durch einen Makler vermittelten Verkauf an einen Verbraucher darf die Maklerprovision nur geteilt vereinbart werden. Der Käufer trägt dabei höchstens die Hälfte der insgesamt vereinbarten Maklerprovision.