Eigentumswohnung kaufen in Springe: Der WEG-Blick auf Wohnungseigentum und Prüfschritte

Wer eine Eigentumswohnung kaufen möchte, in Springe wie überall sonst auch, erwirbt nicht einfach nur Wohnfläche hinter einer Wohnungstür. Der Käufer kauft einen Miteigentumsanteil am Grundstück und am Gebäude, verbunden mit dem Sondereigentum an bestimmten Räumen. Mit dem Eigentumsübergang tritt der Erwerber in eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft ein. Nach dem Wohnungseigentumsgesetz ist der Erwerber an die Gemeinschaftsordnung und an die bereits gefassten Beschlüsse gebunden. Das gilt auch für die Beschlüsse, die vor seiner Zeit beschlossen wurden. Die Rechtsgrundlage dafür liefert das WEG in den Paragrafen 5, 10 und 16. Diese Seite behandelt den Wohnungskauf in Springe konsequent aus diesem Blickwinkel: als Erwerb von Wohnungseigentum mit allen rechtlichen und finanziellen Prüfschritten, die vor dem Notartermin zwingend notwendig sind.

Für jede Eigentumswohnung wird ein eigenes Wohnungsgrundbuchblatt geführt. Dort steht genau verzeichnet, welcher Miteigentumsanteil zu der Einheit gehört und welches Sondereigentum damit verbunden ist. Diese Regelung ergibt sich aus WEG Paragraf 7 in Verbindung mit der Grundbuchordnung. Der Miteigentumsanteil ist keine bloße Formalie. Er bestimmt in der Regel die Stimmkraft in der Eigentümerversammlung und den Verteilungsschlüssel für einen großen Teil der laufenden Kosten. Das gilt solange die Gemeinschaftsordnung nichts anderes vorsieht.

Lassen Sie sich deshalb vor einem Kauf immer einen aktuellen Grundbuchauszug zeigen. Verlassen Sie sich nicht allein auf das Exposé des Anbieters. In Abteilung II des Grundbuchauszugs stehen Lasten und Beschränkungen. Dazu gehören Wegerechte, Nießbrauch oder ein Sondernutzungsrecht, das dinglich gesichert wurde. In Abteilung III stehen die Grundpfandrechte des Verkäufers. Diese müssen bis zum Eigentumsübergang gelöscht oder abgelöst werden. Ein Blick in das Grundbuch der Nachbareinheiten ist rechtlich nicht möglich. Dafür aber sehr wohl in die Teilungserklärung, die für alle Einheiten einer Anlage gleichermaßen gilt.

Die Teilungserklärung mit dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das wichtigste Dokument bei einem Wohnungskauf. Sie sollten dieses Dokument vor dem Kauf vollständig lesen. Es beantwortet vier zentrale Fragen, die später sehr teuer werden können.

Erstens: Welche Räume sind Sondereigentum? Der Aufteilungsplan weist jede Einheit mit einer eigenen Nummer aus. Prüfen Sie nach, ob der Keller, der Spitzboden oder der Stellplatz, die Ihnen mündlich zugesagt wurden, dort tatsächlich Ihrer Nummer zugeordnet sind. Sehr häufig sind diese Räume nur ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Das ist rechtlich etwas völlig anderes.

Zweitens: Wie werden die Kosten verteilt? Der gesetzliche Schlüssel ist der Miteigentumsanteil. Die Gemeinschaftsordnung darf davon abweichen. Getrennte Abrechnungskreise für mehrere Häuser einer Anlage, eine Verteilung nach Wohnfläche oder ein Sonderschlüssel für den Aufzug kommen oft vor. All das verändert Ihre laufende finanzielle Belastung maßgeblich.

Drittens: Welche baulichen Veränderungen sind erlaubt? Eine Balkonverglasung, Wandöffnungen, ein Kaminanschluss oder eine Wallbox in der Tiefgarage brauchen fast immer einen Beschluss der Gemeinschaft. Wer die Wohnung kauft, um sie umzubauen, sollte das vorher klären und nicht erst danach.

Viertens: Gibt es Beschränkungen der Nutzung? Öffnungsklauseln, Zustimmungsvorbehalte des Verwalters beim Verkauf und Regelungen zur Vermietung stehen hier. Ein Verbot der kurzzeitigen Vermietung ist für den Selbstnutzer nur eine Randnotiz. Für jeden anderen kann es ein hartes Ausschlusskriterium sein.

Die Grenze zwischen diesen beiden Eigentumsformen entscheidet darüber, wer eine Reparatur bezahlen muss. Sie verläuft selten dort, wo Laien sie vermuten. Innenwände ohne tragende Funktion, Bodenbeläge und Innentüren gehören in der Regel zum Sondereigentum. Sie entscheiden über Veränderungen und Sie bezahlen die Instandhaltung.

Fenster und die Wohnungseingangstür gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ein Austausch ist Sache der Gemeinschaft, auch wenn nur Ihre Wohnung davon betroffen ist. Ein Balkon ist oft geteilt. Der Bodenbelag ist dabei häufig Sondereigentum, die Abdichtung und die Brüstung sind Gemeinschaftseigentum. Sanierungskosten treffen hier also alle Eigentümer und nicht nur den Nutzer des Balkons. Die Heizungsanlage und die Steigleitungen gehören zum Gemeinschaftseigentum. Ein Kesseltausch läuft dementsprechend über die Erhaltungsrücklage oder eine Sonderumlage. Dach, Fassade, Treppenhaus und das Grundstück sind Gemeinschaftseigentum. Der größte Kostenblock der nächsten Jahre liegt in diesen Bauteilen. Abweichende Zuweisungen in der Teilungserklärung gehen dem Regelfall immer vor. Genau deshalb lohnt sich der Abgleich zwischen Dokument und Objekt bei der Besichtigung.

Das Hausgeld ist eine Vorauszahlung auf den Wirtschaftsplan. Es ist keine Miete und keine Nebenkostenpauschale. Ein niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal. Es ist häufig ein Hinweis darauf, dass die Gemeinschaft zu wenig Geld für die Instandhaltung zurücklegt. Verlangen Sie deshalb statt einer bloßen Zahl drei verschiedene Unterlagen. Sie brauchen den aktuellen Wirtschaftsplan mit den Einzelpositionen. Sie brauchen die Jahresabrechnungen der letzten drei Jahre, um Ausreißer und Trends zu erkennen. Und Sie brauchen die Abrechnung für die konkrete Einheit, weil Ihr Anteil vom jeweiligen Verteilungsschlüssel abhängt.

Trennen Sie beim Lesen die umlagefähigen Betriebskosten von den nicht umlagefähigen Positionen. Zu den letzteren gehören die Verwaltervergütung, die Instandhaltung am Gemeinschaftseigentum und die Zuführung zur Erhaltungsrücklage. Nur dieser zweite Block bleibt dauerhaft an Ihnen hängen. Prüfen Sie außerdem, ob Hausgeldrückstände anderer Eigentümer bestehen. Eine Gemeinschaft, in der mehrere Einheiten nicht zahlen, finanziert ihre eigene Erhaltung faktisch aus der Rücklage. Das schmälert das Kapital für künftige Reparaturen erheblich.

Die Erhaltungsrücklage, umgangssprachlich oft Instandhaltungsrücklage genannt, ist das finanzielle Polster für das Dach, die Fassade, die Heizung, die Leitungen und den Aufzug. Zwei Fragen zählen hier besonders. Wie hoch ist die Rücklage zum Stichtag? Und welchem Bauzustand steht sie gegenüber? Eine Rücklage im niedrigen fünfstelligen Bereich ist für eine kleine Anlage aus den 1990er Jahren solide. Für ein Mehrfamilienhaus der 1960er Jahre mit ungedämmter Fassade und alter Ölheizung ist derselbe Betrag fast nichts.

Konkret prüfbar sind das Jahr der letzten Dachsanierung, das Alter des Wärmeerzeugers und der Zustand der Fenster. Prüfen Sie auch, ob Stränge und Elektrik erneuert wurden und ob ein Erhaltungs- oder Sanierungsplan existiert. Zum Verkauf einer Wohnung gehört ohnehin ein gültiger Energieausweis. Dieser ist spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und Ihnen zu übergeben, wie das Gebäudeenergiegesetz in Paragraf 80 vorschreibt. Lesen Sie diesen Ausweis nicht als bloße Note. Lesen Sie ihn als konkreten Hinweis darauf, welche energetischen Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum absehbar beschlossen werden müssen.

Die Beschlusssammlung ist der Bestand dessen, woran Sie ab dem Eigentumsübergang rechtlich gebunden sind. Sie ist beim Verwalter zu führen. Sie können sie sich über den Verkäufer vorlegen lassen. Lesen Sie die Sammlung vollständig. Lesen Sie dazu die Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen. Achten Sie dabei auf mehrere Punkte. Suchen Sie nach beschlossenen, aber noch nicht ausgeführten Maßnahmen. Ein Beschluss zur Dachsanierung, der noch nicht umgesetzt ist, kostet Sie Geld, obwohl Sie ihn nicht mitgetragen haben. Suchen Sie nach angekündigten Sonderumlagen und deren Fälligkeit im Verhältnis zum geplanten Übergabetag.

Suchen Sie nach laufenden Rechtsstreitigkeiten. Beschlussanfechtungen, Verfahren gegen säumige Eigentümer oder Mängelprozesse gegen einen Bauträger belasten die Gemeinschaft. Achten Sie auch auf den Ton der Versammlungen. Häufige Verwalterwechsel, knappe Mehrheiten und wiederholt vertagte Erhaltungsthemen sind ein Risiko. Dieses Risiko taucht in keiner Zahl auf, kann aber die Harmonie und finanzielle Stabilität der Gemeinschaft massiv beeinträchtigen. Prüfen Sie schließlich die Regelungen zur Vermietung und zur Nutzung, falls Sie die Wohnung nicht selbst beziehen.

Springe ist eine Stadt in der Region Hannover im Land Niedersachsen. Die Stadt gliedert sich in mehrere Ortsteile, darunter Bennigsen, Eldagsen, Völksen und Gestorf. Für den Wohnungskauf ist das mehr als eine reine Verwaltungsgliederung. Der Bestand an Eigentumswohnungen verteilt sich sehr ungleich über das Stadtgebiet.

Der Schwerpunkt an Mehrfamilienhäusern und damit an Wohnungseigentum liegt in der Kernstadt. Besonders im direkten Umfeld von Innenstadt und Bahnhof finden sich entsprechende Anlagen. Der Bahnhof Springe wird von der S-Bahn Hannover bedient und verbindet die Stadt direkt mit dem Hauptbahnhof in Hannover. Diese Verkehrsanbindung prägt die Lagen für Pendler und erhöht den Anteil vermieteter Einheiten in den betreffenden Häusern. Für Sie als Käufer bedeutet das, dass Sie in diesen Gebäuden mit einer gemischten Eigentümerstruktur aus Selbstnutzern und Kapitalanlegern rechnen müssen. Solche Strukturen machen Beschlüsse über größere Erhaltungsmaßnahmen erfahrungsgemäß zäher.

In den genannten Ortsteilen dominiert hingegen das Ein- und Zweifamilienhaus. Wohnungseigentum tritt dort eher in kleinen Einheiten auf. Das können geteilte Zweifamilienhäuser sein, Reihenhausanlagen mit Gemeinschaftsflächen oder einzelne Neubauprojekte. Kleine Gemeinschaften mit nur zwei bis sechs Einheiten haben eigene rechtliche Eigenheiten. Sie werden oft in Eigenverwaltung geführt. Die Rücklage ist dort häufig sehr niedrig. Eine einzelne Stimme kann wichtige Beschlüsse blockieren. Ein eintretender Dachschaden verteilt sich auf sehr wenige Schultern. Prüfen Sie in diesen Fällen besonders genau, ob überhaupt eine ordnungsgemäße Verwaltung existiert. Klären Sie, ob ein Wirtschaftsplan und eine Beschlusssammlung überhaupt vorliegen. Die nördlichen Wohnlagen der Stadt profitieren von der Lage am Südrand des Deisters. Das Mittelgebirge prägt die Lage und bietet Naherholung, was die Nachfrage nach Wohnraum dort stützt. Wer eine Eigentumswohnung in Springe kaufen und das lokale Preisniveau je Quadratmeter einordnen will, kann auf die Auswertungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte der Region Hannover im Grundstücksmarktbericht zurückgreifen. Der aktuelle Bevölkerungsstand der Stadt ist laufend beim Landesamt für Statistik Niedersachsen zu verifizieren.

Fordern Sie alle relevanten Unterlagen an, bevor ein Termin beim Notar vereinbart wird. Sie benötigen den aktuellen Grundbuchauszug, die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und Aufteilungsplan sowie den Wirtschaftsplan. Hinzu kommen die Jahresabrechnungen und Einzelabrechnungen der letzten drei Jahre, der Stand der Erhaltungsrücklage zum letzten Stichtag und die Beschlusssammlung. Verlangen Sie auch die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Verwaltervertrag und den Energieausweis. Wichtig ist zudem eine Auskunft über eventuelle Hausgeldrückstände der Einheit.

Im Kaufvertrag selbst müssen drei WEG-spezifische Punkte zwingend geklärt werden. Erstens die Verwalterzustimmung. Sieht die Teilungserklärung eine solche vor, ist der Kauf ohne sie schwebend unwirksam. Zweitens die Behandlung offener und künftiger Hausgeldschulden sowie einer bereits beschlossenen Sonderumlage. Regeln Sie ausdrücklich, wer diese Kosten trägt. Ohne eine solche Regelung entscheidet allein der Zeitpunkt der Fälligkeit. Drittens die Erhaltungsrücklage. Diese folgt dem Miteigentumsanteil und wird nicht gesondert an Sie ausgezahlt. Kalkulieren Sie bei Ihren Überlegungen stets die Erwerbsnebenkosten mit ein. Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen beträgt 5 Prozent des Kaufpreises. Notar- und Grundbuchkosten kommen zu dieser Summe hinzu.