Eigentumswohnung kaufen in Wennigsen: der Leitfaden für Teilungserklärung, Hausgeld und Beschlusssammlung

Wer in Wennigsen (Deister) eine Eigentumswohnung zum Eigenbedarf kauft, erwirbt nicht einfach eine Wohnung. Er erwirbt Sondereigentum an den eigenen vier Wänden und zugleich einen Miteigentumsanteil am gemeinschaftlichen Eigentum, und er tritt in eine bestehende Wohnungseigentümergemeinschaft mit ihrer eigenen Vorgeschichte ein. Genau dort entscheidet sich, ob der Kauf später trägt. Die Unterlagen der Gemeinschaft sagen Ihnen vor dem Notartermin, was auf Sie zukommt: welche Kosten laufen, welche Sanierungen beschlossen sind und welche Lasten Sie mit der Unterschrift übernehmen. Dieser Leitfaden zeigt, welche Dokumente Sie anfordern, woran Sie eine belastbare Gemeinschaft erkennen und wo die typischen verdeckten Risiken liegen.

Das Wohnungseigentumsgesetz teilt jede Wohnanlage in zwei Sphären. Das Sondereigentum ist das, was Sie allein nutzen und allein verantworten: in aller Regel die Räume Ihrer Wohnung und bestimmte Bestandteile darin. Der Miteigentumsanteil am Gemeinschaftseigentum umfasst alles, was der Anlage als Ganzes dient, also Grundstück, Fundament, tragende Wände, Dach, Fassade, Treppenhaus und die zentralen Leitungen und Anlagen. Die Abgrenzung zwischen beiden Sphären regelt die Teilungserklärung, nicht Ihr Gefühl dafür, was zur Wohnung gehört (WEG §§ 1 bis 3 und § 8).

Diese Aufteilung hat eine unmittelbare Folge für Selbstnutzer. Über eine neue Heizungsanlage, ein saniertes Dach oder eine gedämmte Fassade entscheiden Sie nicht allein, sondern die Eigentümerversammlung. Und Sie zahlen mit, auch wenn die Maßnahme Ihre eigene Wohnung nicht sichtbar verändert. Wer das vorher versteht, liest die Unterlagen anders: nicht als Formalie für den Notar, sondern als Auskunft über künftige Zahlungspflichten.

Die Teilungserklärung ist die Verfassung der Anlage. Lesen Sie sie vollständig, einschließlich der Gemeinschaftsordnung, die meist in ihr enthalten ist. Achten Sie auf vier Punkte.

Erstens die Abgrenzung. Prüfen Sie, welche Bauteile ausdrücklich dem Sondereigentum zugeordnet sind. Fenster, Wohnungseingangstür, Balkon oder Terrasse werden unterschiedlich behandelt. Ob Sie ein undichtes Fenster selbst zahlen oder die Gemeinschaft, steht hier und nirgendwo sonst.

Zweitens der Aufteilungsplan. Er zeigt, welche Räume zu welcher Einheit gehören. Vergleichen Sie ihn bei der Besichtigung mit dem, was Sie tatsächlich sehen. Ein ausgebauter Spitzboden, eine zugeschlagene Abstellkammer oder ein verglaster Balkon, der im Plan offen ist, sind Abweichungen, die später zum Problem werden können.

Drittens Sondernutzungsrechte. Stellplatz, Gartenanteil, Kellerraum oder Hobbyraum sind häufig kein Sondereigentum, sondern ein Sondernutzungsrecht am Gemeinschaftseigentum. Solche Rechte müssen der konkreten Einheit zugeordnet sein. Eine mündliche Zusage des Verkäufers, der Stellplatz gehöre dazu, ersetzt diese Zuordnung nicht.

Viertens der Kostenverteilungsschlüssel. Meist wird nach Miteigentumsanteilen verteilt, oft mit Abweichungen für Heizung, Wasser oder einzelne Anlagenteile. Rechnen Sie nach, welchen Anteil an einer künftigen Großmaßnahme Ihre Einheit tragen würde.

Das Hausgeld ist die laufende Vorauszahlung an die Gemeinschaft. Es ist keine zweite Miete, sondern eine Umlage, die sich aus dem Wirtschaftsplan ergibt und mit der Jahresabrechnung abgerechnet wird. Für Sie als Selbstnutzer sind drei Fragen entscheidend.

Wie hoch ist das Hausgeld, und was ist darin enthalten? Lassen Sie sich zeigen, welcher Anteil auf Betriebskosten, welcher auf Verwaltung und welcher auf die Rücklage entfällt. Ein niedriges Hausgeld ist kein Qualitätsmerkmal, wenn es zustande kommt, weil die Gemeinschaft zu wenig zurücklegt.

Wie haben sich Wirtschaftsplan und Abrechnung über die letzten drei Jahre entwickelt? Fordern Sie die Jahresabrechnungen dieser drei Jahre an und legen Sie sie nebeneinander. Springende Positionen, wiederkehrende Nachzahlungen oder ein auffällig hoher Posten für Reparaturen deuten auf eine Anlage mit Instandhaltungsstau.

Gibt es Zahlungsrückstände in der Gemeinschaft? Wenn mehrere Eigentümer ihr Hausgeld nicht zahlen, fehlt der Gemeinschaft Liquidität für genau die Maßnahmen, die anstehen. Der Verwalter kann dazu Auskunft geben.

Die Erhaltungsrücklage ist das Polster der Gemeinschaft für Dach, Fassade, Heizung, Leitungen und Aufzug. Zwei Zahlen gehören zusammen: der aktuelle Stand der Rücklage und das Alter der wesentlichen Bauteile. Eine gut gefüllte Rücklage in einer Anlage, deren Heizung am Ende ihrer Lebensdauer ist, kann trotzdem zu knapp sein. Eine kleine Rücklage in einem frisch sanierten Gebäude ist dagegen unkritisch.

Reicht die Rücklage nicht, beschließt die Gemeinschaft eine Sonderumlage. Diese trifft den Eigentümer, der zum maßgeblichen Zeitpunkt im Grundbuch steht, und sie kann eine erhebliche Summe zusätzlich zum Kaufpreis bedeuten. Fragen Sie deshalb ausdrücklich nach beschlossenen, aber noch nicht abgerechneten Maßnahmen und nach Sonderumlagen, die bereits im Raum stehen. Lassen Sie sich die Antwort schriftlich geben und, wenn möglich, im Kaufvertrag abbilden.

Der Verwalter führt eine Beschlusssammlung, und jeder Kaufinteressent sollte sie einsehen (WEG § 24 Abs. 7). Sie ist das aufschlussreichste Dokument überhaupt, denn sie zeigt, was die Gemeinschaft in den vergangenen Jahren entschieden, verschoben oder vertagt hat.

Entscheidend ist dabei ein Punkt, der vielen Käufern erst spät bewusst wird: Beschlüsse der Eigentümerversammlung binden jeden Rechtsnachfolger (WEG §§ 19, 23 und 26a). Ein Beschluss über eine Fassadensanierung, der vor Ihrem Kauf gefasst wurde, gilt für Sie, auch wenn Sie an der Versammlung nie teilgenommen haben. Lesen Sie die Sammlung deshalb rückwärts von der jüngsten Versammlung aus und suchen Sie nach beschlossenen Baumaßnahmen, Rechtsstreitigkeiten, Änderungen der Hausordnung und Regelungen zu Vermietung, Kurzzeitvermietung oder Tierhaltung. Die Versammlungsprotokolle der letzten drei Jahre ergänzen das Bild: Dort steht, worüber diskutiert wurde, bevor ein Beschluss überhaupt zustande kam.

Diese Liste ist der Mindestumfang. Bei älteren Anlagen kommen Unterlagen zu Bauzustand und durchgeführten Sanierungen hinzu, etwa Nachweise über Dach, Heizungstausch oder Leitungserneuerung.

Der Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung muss notariell beurkundet werden. Das Eigentum geht dabei nicht mit der Unterschrift über, sondern erst mit der Eintragung im Wohnungsgrundbuch (BGB §§ 311b, 873 und 925). Zwischen beidem liegt ein mehrstufiger Ablauf mit Auflassungsvormerkung, Fälligkeitsmitteilung, Kaufpreiszahlung und Umschreibung.

Für Sie heißt das praktisch: Der Notarvertrag ist der letzte Moment, in dem sich Vereinbarungen zu Sonderumlagen, zur Übernahme von Rückständen, zur Abgrenzung bei laufenden Maßnahmen oder zum Übergabezeitpunkt noch festhalten lassen. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und mit den Unterlagen der Gemeinschaft daneben. Neben dem Kaufpreis fallen Erwerbsnebenkosten an, darunter Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Planen Sie diese Positionen früh in Ihre Finanzierung ein, denn Banken finanzieren sie in der Regel nicht mit.