Grundstück verkaufen in Barsinghausen: was beim Boden über den Preis entscheidet

Beim Verkauf eines Grundstücks in Barsinghausen entscheidet nicht die Fläche allein, sondern das Baurecht, das auf ihr liegt. Zwei Parzellen mit identischer Quadratmeterzahl können sich im erzielbaren Preis deutlich unterscheiden, wenn eine im Geltungsbereich eines Bebauungsplans liegt und die andere im Außenbereich, oder wenn bei einer noch Erschließungsbeiträge offen sind.

Das betrifft unbebaute Parzellen, Baulückenreste, Gartenland, teilbare Teilflächen eines großen Hausgrundstücks und Flächen mit abbruchreifer Substanz, deren Wert praktisch vollständig im Boden steckt. City Immobilienmakler vermittelt Eigentümer, Erbengemeinschaften und Landwirte an einen qualifizierten regionalen Partnermakler, der die Fläche einordnet, die Unterlagen zusammenstellt und den Verkauf vor Ort bis zum Notartermin begleitet.

Der Bodenrichtwert ist der Ausgangspunkt, nicht das Ergebnis. Bodenrichtwerte für Barsinghausen ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Region Hannover; einsehbar sind sie über das niedersächsische Bodenrichtwertportal BORIS-NI, jeweils für die Richtwertzone, in der das Flurstück liegt. Ein Richtwert beschreibt eine Zone, kein einzelnes Grundstück. Die Abweichung nach oben oder unten ergibt sich aus den folgenden Merkmalen.

Wer diese acht Punkte vor der Vermarktung geklärt hat, verhandelt über einen Preis. Wer sie offen lässt, verhandelt später über Abschläge.

Die Einstufung ist die Frage mit dem größten Preishebel, weil sie über den Käuferkreis entscheidet. Sie ergibt sich aus dem Planungsrecht, nicht aus der heutigen Nutzung und nicht aus der Nachbarschaft.

Besonders bei einem abgetrennten hinteren Grundstücksteil lohnt die Klärung vor dem ersten Angebot. Eine Fläche als Bauland zu bewerben, die planungsrechtlich keines ist, führt spätestens in der Kaufvertragsvorbereitung zum Abbruch.

Die Bebaubarkeit folgt einer klaren Reihenfolge im Baugesetzbuch:

• Liegt ein Bebauungsplan vor, gelten dessen Festsetzungen nach § 30 BauGB.
• Fehlt ein Plan, das Grundstück liegt aber im unbeplanten Innenbereich, richtet sich die Zulässigkeit nach § 34 BauGB und damit nach dem, was sich in die Umgebung einfügt.
• Liegt die Fläche im Außenbereich, gelten die deutlich restriktiveren Voraussetzungen des § 35 BauGB.

Verbindliche Auskunft erteilt das Bauamt der Stadt Barsinghausen. Barsinghausen liegt am Nordrand des Deisters in der Region Hannover und gliedert sich in zahlreiche Ortsteile, darunter Egestorf, Kirchdorf, Hohenbostel, Bantorf und Groß Munzel. Eine einheitliche Bebaubarkeit für das Stadtgebiet gibt es deshalb nicht: Die Grenze zwischen Innen- und Außenbereich verläuft am Ortsrand, teilweise mitten durch gewachsene Lagen. Maßgeblich ist immer das konkrete Flurstück.

Bei bebaubaren Flächen bestimmt nicht nur die Größe den Preis, sondern wie viel darauf entstehen darf. Ein Bebauungsplan setzt dafür Art und Maß der baulichen Nutzung fest, unter anderem über zwei Kennzahlen, die in der Baunutzungsverordnung in den §§ 16 bis 21a geregelt sind:

• Die Grundflächenzahl (GRZ) gibt an, welcher Anteil der Grundstücksfläche überbaut werden darf.
• Die Geschossflächenzahl (GFZ) beschreibt das Verhältnis der zulässigen Geschossfläche zur Grundstücksfläche.

Für einen Bauträger ist das die entscheidende Rechengröße, denn sie bestimmt die Zahl der realisierbaren Einheiten. Eine kleinere Parzelle mit höherem zulässigen Maß kann deshalb pro Quadratmeter mehr erlösen als eine größere Fläche mit engen Festsetzungen. Wer GRZ und GFZ im Angebot mitliefert, spricht diesen Käuferkreis in seiner eigenen Sprache an.

Die Angabe „erschlossen“ gehört nur in ein Angebot, wenn ihr Umfang bekannt ist. Gemeint sind Zufahrt, Wasser, Abwasser, Strom und die Frage, bis wohin die Leitungen tatsächlich reichen. Beitragspflichten für die erstmalige Herstellung der Erschließungsanlagen richten sich nach den §§ 127 ff. BauGB. Ob eine Fläche bereits beitragsfrei erschlossen ist, lässt sich bei der Stadt erfragen, und die Antwort beeinflusst den erzielbaren Preis deutlich.

Offene oder noch nicht abgerechnete Beiträge sind kein Verkaufshindernis, solange sie bekannt sind. Problematisch wird es, wenn sie erst in der Vertragsvorbereitung auftauchen: Dann verhandelt der Käufer über einen Abschlag, der die Position üblicherweise übersteigt.

Ein Grundbuchauszug allein zeigt die Belastungen eines Grundstücks nicht vollständig. Baulasten stehen in Niedersachsen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde (§ 81 NBauO). Verkäufer sollten dort gesondert Einsicht nehmen, weil eine eingetragene Baulast etwa Zufahrten, Abstandsflächen oder die Nutzung von Teilflächen dauerhaft bindet und damit unmittelbar auf das Bauvolumen wirkt.

Privatrechtliche Wegerechte und andere Dienstbarkeiten finden sich dagegen im Grundbuch. Beide Kategorien gehören vollständig und verständlich in die Unterlagen. Ebenso die Vornutzung: Bei früherer gewerblicher, gärtnerischer oder landwirtschaftlicher Nutzung, bei Aufschüttungen oder bei abbruchreifer Substanz sollte ein Altlastenverdacht vor der Vermarktung geklärt werden. Ein ungeklärter Verdacht verkleinert den Interessentenkreis stärker als ein geklärter Befund.

Eine große Fläche lässt sich oft besser verkaufen, wenn sie teilbar ist. Ob eine Teilung sinnvoll ist, hängt aber nicht an der Gesamtgröße, sondern an diesen Punkten:

• Lage und Form der Teilflächen
• gesicherte Zufahrt für jede einzelne Parzelle
• planungsrechtliche Nutzbarkeit jeder Teilfläche
• Einhaltung der Festsetzungen zu Maß und überbaubarer Fläche
• bestehende Baulasten und Wegerechte
• Erschließung der neu entstehenden Grundstücke
• wirtschaftliche Verwertbarkeit der Restfläche

Die typische Fehlkalkulation ist die Restfläche: Wer aus einem tiefen Hausgrundstück eine Bauparzelle herausschneidet und einen schlecht nutzbaren Rest behält, verliert in der Summe. Der regionale Partnermakler rechnet beide Varianten gegeneinander, bevor eine Teilung vorbereitet wird.

Vollständige Unterlagen verkürzen die Vermarktung, weil professionelle Käufer erst nach ihrer Prüfung ein belastbares Angebot abgeben. Relevant sind je nach Fläche:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte mit Flurstücksbezeichnung und amtlicher Größe
• Bebauungsplan oder Auskunft zur planungsrechtlichen Einordnung
• Angaben zu GRZ und GFZ
• Erschließungs- und Beitragsauskunft der Stadt
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Angaben zu Dienstbarkeiten und Wegerechten
• vorliegende Unterlagen zu Bodenbelastungen
• Nachweise zu einer erfolgten oder geplanten Teilung
• bei Pacht: bestehende Pachtverträge und Laufzeiten

Ein Energieausweis ist für ein unbebautes Grundstück nicht erforderlich. Die Ausweispflicht des Gebäudeenergiegesetzes nach den §§ 79 ff. GEG knüpft an Gebäude an und greift bei einer reinen Bodenfläche nicht.

Gehört das Grundstück einer Erbengemeinschaft, können die Miterben nach den §§ 2032 und 2040 BGB nur gemeinschaftlich darüber verfügen. Der Verkauf setzt die Zustimmung aller Miterben voraus. Das ist vor der Vermarktung zu klären, nicht danach: Wer beim Notartermin eine Unterschrift nachreichen muss, verliert im Zweifel den Käufer.

Für Landwirte ist die saubere Trennung von heutiger Nutzung und planungsrechtlicher Einstufung entscheidend. Eine bewirtschaftete Fläche am Ortsrand ist nicht deshalb Bauland, weil Nachfrage besteht. Umgekehrt kann eine Teilfläche im Innenbereich erheblich mehr wert sein als der landwirtschaftliche Vergleichswert. Bestehende Pachtverhältnisse an der Fläche gehören offengelegt, weil sie den Übergabezeitpunkt bestimmen.

Gewinne aus dem Verkauf eines privaten Grundstücks sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für selbstgenutzte Wohngebäude greift bei einem unbebauten Grundstück ausdrücklich nicht, auch dann nicht, wenn die Fläche als Garten zum eigenen Haus genutzt wurde und später abgetrennt wird.

Bei geerbten Flächen, bei länger zurückliegenden Erwerben und bei mehreren Eigentümern sollte die steuerliche Lage vor dem Kaufvertrag geprüft werden. Verbindlich beurteilt das ein Steuerberater oder das zuständige Finanzamt. Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises und wird regelmäßig vom Käufer getragen; sie schmälert den Verkaufserlös nicht, ist aber Teil des Budgets, mit dem ein Interessent rechnet.

Der regionale Partnermakler nimmt zunächst die Grundstücksdaten auf und sichtet die vorhandenen Unterlagen. Danach werden planungsrechtliche Einordnung, zulässiges Maß der Nutzung, Erschließungsstand und Belastungen zu einem Bild zusammengeführt, aus dem Preisvorstellung und Vermarktungsstrategie abgeleitet werden.

Die Ansprache richtet sich nach der Art der Fläche: Eine einzelne Bauparzelle geht an private Bauherren, eine teilbare Großfläche oder ein Grundstück mit Entwicklungspotenzial an Bauträger und Kapitalanleger. Anfragen werden anhand der beabsichtigten Nutzung und der Finanzierungsfähigkeit vorgeprüft, offene Grundstücksfragen vor der Vertragsvorbereitung geschlossen.

Der Kaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Vor dem Termin müssen Kaufgegenstand, Flurstücke, Rechte und Belastungen, bekannte Altlastenverdachtsmomente sowie Übergabe und Zahlungsmodalitäten eindeutig feststehen.