Das Team von City Immobilienmakler um Oliver Martin, Ansprechpartner für den Grundstücksverkauf in Braunschweig

Bauland, Baulücken und unbebaute Flächen in Braunschweig

Grundstück verkaufen in Braunschweig

Name: City Immobilienmakler Braunschweig
Brand: City Immobilienmakler
Rating: 5 (240 reviews)

Beim Grundstück entscheidet nicht der Zustand eines Gebäudes über den Preis, sondern das, was darauf gebaut werden darf. Planrecht, Erschließungsstand, Zuschnitt und Lasten bestimmen den Wert – wir prüfen diese Punkte, bevor wir über einen Preis sprechen.

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Wer kennt den besten Platz 1 Sehr gut Immobilienmakler

kundentests.com Siegel: TOP-DIENSTLEISTER 2026, sehr gut, 5 Sterne, 39 Bewertungen

vor Ort seit

Oliver Martin ist seit 2008 in Braunschweig, Wolfsburg und der Region 38 tätig

Immobilienbewertungen

erstellt und nachvollziehbar begründet – Grundstücke eingeschlossen

vermittelte Häuser

erfolgreich begleitete Verkäufe in Braunschweig und der Region 38

Jahre Immobilienpraxis

Marktkenntnis aus der täglichen Arbeit mit Eigentümern, Käufern und Behörden

Ihr Ansprechpartner für Grundstücke in Braunschweig

Oliver Martin ist Immobilienmakler und zugleich Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken. Beim Verkauf einer unbebauten Fläche ist genau das der Unterschied – er ordnet Planrecht, Erschließungsstand und Bebaubarkeit selbst fachlich ein, statt sie von Kaufinteressenten erklären zu lassen.

seit 2008 vor Ort

Oliver Martin

Immobilienmakler & Immobilienfachwirt IHK

Oliver Martin ist Immobilienmakler für Braunschweig, Wolfsburg und die Region 38. Seit 2008 begleitet er Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie – über 1.000 vermittelte Häuser und mehr als 2.000 Immobilienbewertungen.

seit 2008: in der Region 38 tätig
1.000+: vermittelte Häuser
2.000+: Immobilienbewertungen

Qualifikationen & Nachweise

Immobilienfachwirt IHK
Zertifizierter Bau- und Sachverständiger
Sachverständiger für Immobilienbewertung
Technischer Betriebswirt IHK
Industriemeister Metall IHK
Versicherungsfachmann IHK (§ 34d)

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Bodenrichtwerte in Braunschweig – die Ausgangszahl für jeden Grundstücksverkauf

Der Bodenrichtwert ist der erste belastbare Anker für Ihre Preisvorstellung. Jede Zahl hier mit Quelle und Stichtag – keine Schätzung, kein Bauchgefühl.

Spannweite im Stadtgebiet: Die Bodenrichtwerte für Wohnbauflächen reichen in Braunschweig von rund 96 €/m² in Stiddien bis 652 €/m² in der Innenstadt (+8,8 % gegenüber Vorjahr). Dazwischen liegen unter anderem das Siegfriedviertel mit 333 €/m² (+7,1 %) und Gliesmarode mit 263 €/m² (−4,7 %); Thune und Geitelde liegen bei je rund 109 €/m². Stichtag 01.01.2025, veröffentlicht am 01.03.2025. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen.
Was das für 400 m² bedeutet: Rein rechnerisch ergeben 400 m² in Stiddien rund 38.400 €, in Gliesmarode rund 105.200 € und in der Innenstadt rund 260.800 € – ein Faktor von etwa 6,8 zwischen der günstigsten und der teuersten Lage. Dieselbe Fläche, dieselbe Stadt. Die Lage ist beim Grundstück der mit Abstand größte Preishebel.
Wichtig: Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives, erschlossenes Grundstück mit den typischen Eigenschaften der jeweiligen Zone. Ihr konkretes Grundstück weicht davon fast immer ab – durch Zuschnitt, Erschließungsstand, festgesetzte Bebaubarkeit, Baulasten oder Altlastenverdacht. Bodenrichtwert × Fläche ist eine Ausgangsgröße, kein Verkaufspreis.
Nebenkosten und Steuern: Die Grunderwerbsteuer liegt in Niedersachsen bei 5,0 % und wird in der Regel vom Käufer getragen, ebenso Notar- und Grundbuchkosten von rund 1,5 %. Für Sie als Verkäufer ist die Spekulationsfrist nach § 23 EStG relevant: Liegen zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre, kann der Gewinn steuerpflichtig sein.

Bodenrichtwert für Ihr Grundstück einordnen lassen

Vier Annahmen, die beim Grundstücksverkauf regelmäßig Geld kosten

Ein Grundstück verkauft sich nach anderen Regeln als ein Haus. Diese vier Punkte werden am häufigsten falsch eingeschätzt – teilweise mit fünfstelligen Folgen.

Verbreitete Annahme

Bodenrichtwert mal Quadratmeter ergibt meinen Verkaufspreis.

Was tatsächlich gilt

Der Bodenrichtwert beschreibt ein fiktives, erschlossenes Grundstück mit den typischen Merkmalen seiner Zone. Ihr Grundstück hat einen konkreten Zuschnitt, einen konkreten Erschließungsstand und eine konkrete festgesetzte Bebaubarkeit. Ein Handtuchgrundstück mit 12 Metern Breite und ein quadratisches Eckgrundstück in derselben Bodenrichtwertzone erzielen sehr unterschiedliche Preise, weil sich darauf sehr unterschiedlich viel bauen lässt. Entscheidend ist nicht die Fläche, sondern die realisierbare Geschossfläche.

Verbreitete Annahme

Die Maklerprovision wird beim Grundstück wie beim Hausverkauf gesetzlich halbiert.

Was tatsächlich gilt

Nein. Die gesetzliche Provisionsteilung nach § 656c BGB, in Kraft seit dem 23.12.2020, gilt ausdrücklich nur für Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien sind davon nicht erfasst. Beim Bauland ist die Provision frei verhandelbar. Das bedeutet für Sie zweierlei: Sie sollten die Provisionsregelung vor der Vermarktung schriftlich klären, und Sie sollten misstrauisch werden, wenn ein Makler eine 50-Prozent-Teilung als gesetzlich vorgeschrieben darstellt.

Verbreitete Annahme

Der Bauplatz aus meinem Garten ist steuerfrei, weil ich das Haus selbst bewohne.

Was tatsächlich gilt

Das ist der teuerste Irrtum in dieser Liste. Der Bundesfinanzhof hat am 26.09.2023 entschieden (Aktenzeichen IX R 14/22), dass ein abgetrennter, unbebauter Gartenteil nicht unter die Steuerbefreiung für eigene Wohnzwecke fällt. Begründung, sinngemäß: Ein unbebautes Grundstück kann mangels Gebäude nicht bewohnt werden, und der einheitliche Nutzungszusammenhang geht mit der Teilung verloren. Liegt der Kauf des Gesamtgrundstücks weniger als zehn Jahre zurück, greift § 23 EStG. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater vor der Teilung, nicht danach.

Verbreitete Annahme

Das Grundstück liegt an einer fertigen Straße, also ist die Erschließung bezahlt.

Was tatsächlich gilt

Eine asphaltierte Straße beweist noch nicht, dass der Erschließungsbeitrag abgerechnet ist. Nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB trägt die Gemeinde mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands, bis zu 90 Prozent können auf die Anlieger umgelegt werden. Ein noch nicht abgerechneter Beitrag kann fünfstellig ausfallen und wird von jedem informierten Käufer vom Preis abgezogen. Wer den Nachweis über abgerechnete Erschließungsbeiträge von sich aus vorlegt, nimmt dieses Argument aus der Verhandlung heraus.

Leistungen

Worauf Käufer, Banken und Behörden bei einer Fläche wirklich schauen

Beim Hausverkauf überzeugen Fotos. Beim Grundstücksverkauf überzeugen Unterlagen. Wir bringen die drei Punkte in Ordnung, an denen Verhandlungen sonst kippen.

Planrecht und Bebaubarkeit

Liegt die Fläche im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB oder im Außenbereich nach § 35 BauGB? Davon hängt ab, ob Sie Bauland, Bauerwartungsland oder Grünland verkaufen – und ob der Preis dreistellig oder einstellig pro Quadratmeter ist.

Erschließung, Lasten und Altlasten

Erschließungsbeiträge, Baulasten, Wege- und Leitungsrechte, Altlasten- und Kampfmittelverdacht. Jeder dieser Punkte ist ein Preisabschlag, wenn ihn der Käufer findet – und ein neutraler Fakt, wenn Sie ihn selbst dokumentieren.

Käuferkreis und Verfahren

Eine 400-m²-Baulücke kauft eine Familie, ein 3.000-m²-Entwicklungsgrundstück kauft ein Bauträger. Beide erreichen Sie über völlig verschiedene Kanäle und Argumente. Wir qualifizieren Interessenten und prüfen die Finanzierung, bevor Sie Zeit investieren.

Unterlagen gemeinsam durchgehen

Warum Eigentümer beim Grundstücksverkauf auf Oliver Martin setzen

Bei einer unbebauten Fläche gibt es keine Küche und kein Bad, über die man reden könnte. Es gibt nur Fakten – und die muss jemand einordnen können.

Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken

Das ist keine Marketingformel, sondern eine der belegten Qualifikationen von Oliver Martin – zusätzlich zum Immobilienfachwirt IHK und zum Geprüften ImmoXpert (Bosbach Consulting, 2022). Die Wertermittlung folgt der ImmoWertV und den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses, nicht einer Portalschätzung.

Bautechnische Einordnung statt Verhandeln nach Gefühl

Als zertifizierter Bau- und Sachverständiger, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden und Industriemeister Metall IHK kann Oliver Martin prüfen, was an einem behaupteten Problem dran ist – etwa an angeblichen Abrisskosten für ein Bestandsgebäude, mit denen Käufer den Grundstückspreis drücken wollen.

17+ Jahre in der Region 38

Seit 2008 in Braunschweig, Wolfsburg, Gifhorn, Peine, Wolfenbüttel, Helmstedt und Salzgitter aktiv, mit über 1.000 vermittelten Häusern und mehr als 2.000 Immobilienbewertungen. Er weiß, welche Bauträger in Braunschweig gerade Flächen suchen und welche nicht.

Oliver Martin – Makler und Sachverständiger in einer Person

Seit 2008 in der Immobilienbranche, seit 2017 mit eigener Maklererlaubnis: eine Kombination aus Vermarktungserfahrung, Bewertungsqualifikation und Bautechnik, die in der Region 38 nicht viele Makler mitbringen.

Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken sowie Immobilienfachwirt IHK – die Wertermittlung folgt den Verfahren der ImmoWertV und den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg.
Zertifizierter Bau- und Sachverständiger, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Industriemeister Metall IHK und Geprüfter Technischer Betriebswirt IHK – relevant überall dort, wo noch ein Altbestand auf der Fläche steht und über Abriss- oder Sanierungskosten verhandelt wird.
Erlaubnis nach § 34i GewO (erteilt 2017 durch die IHK Lüneburg-Wolfsburg), Fachmann für Versicherungsvermittlung IHK (§ 34d) und Zertifikat Gebäudeenergiegesetz (GEG).
Über 1.000 vermittelte Häuser und mehr als 2.000 Immobilienbewertungen seit 2008 in Braunschweig, Wolfsburg und der gesamten Region 38.

Warum das beim Grundstück zählt: Die häufigsten Preisdrücker bei einer Fläche sind angebliche Abrisskosten, angeblich fehlende Erschließung und angeblich eingeschränkte Bebaubarkeit. Alle drei lassen sich fachlich prüfen – wenn jemand da ist, der es kann. Mehr zu seinem Werdegang auf der Profilseite von Oliver Martin.

Oliver Martin, Immobilienmakler und Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken in Braunschweig

Was den Wert Ihres Grundstücks in Braunschweig tatsächlich bestimmt

Neun Faktoren, die zwischen einem soliden Preis und einem Abschlag entscheiden. Wir prüfen sie vor der Vermarktung – nicht erst, wenn der Käufer sie findet.

Diese Einordnung entscheidet über die Größenordnung Ihres Preises. Liegt die Fläche im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans, ist die Bebaubarkeit klar geregelt und der Käufer kalkulierbar. Im unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB richtet sich die Zulässigkeit danach, ob sich das Vorhaben in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt – das ist verhandelbar und damit unsicherer. Im Außenbereich nach § 35 BauGB ist eine Wohnbebauung ohne Privilegierung grundsätzlich nicht zulässig. Der Sprung von Grünland zu Bauland ist der größte Wertsprung, den ein Grundstück machen kann; umgekehrt ist die Hoffnung auf künftiges Bauland kein Argument, das ein informierter Käufer bezahlt.

Käufer rechnen nicht in Grundstücksfläche, sondern in realisierbarer Geschossfläche. Zwei Kennzahlen steuern das: die Grundflächenzahl (GRZ), also welcher Anteil des Grundstücks überbaut werden darf, und die Geschossflächenzahl (GFZ), also wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist. § 17 BauNVO nennt als Orientierungswerte für ein allgemeines Wohngebiet (WA) eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2. Maßgeblich ist immer die konkrete Festsetzung im Bebauungsplan. Ein Grundstück, auf dem ein Mehrfamilienhaus zulässig ist, spricht einen völlig anderen Käuferkreis an als eines, das nur ein Einfamilienhaus trägt – und wird entsprechend anders bezahlt.

Zwei Grundstücke mit identischer Fläche in derselben Bodenrichtwertzone können sich im Preis deutlich unterscheiden. Ein schmales, tiefes Handtuchgrundstück lässt oft nur einen ungünstigen Baukörper zu, ein Hanggrundstück verursacht Mehrkosten für Gründung und Keller, ein Eckgrundstück kann durch Abstandsflächen zu zwei Straßen an Bebaubarkeit verlieren. Wenn der Grenzverlauf im Kataster unklar ist oder eine Grenze strittig, gehört eine Grenzanzeige oder Vermessung durch einen Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur vor die Vermarktung – nicht in die Kaufvertragsverhandlung.

Erschlossen ist nicht gleich abgerechnet. Nach § 129 Abs. 1 Satz 3 BauGB trägt die Gemeinde mindestens 10 Prozent des beitragsfähigen Erschließungsaufwands – bis zu 90 Prozent dürfen auf die Anlieger umgelegt werden. Beitragsfähig sind unter anderem Grunderwerb, Freilegung und die erstmalige Herstellung einschließlich Entwässerung und Beleuchtung. Für ein einzelnes Grundstück können daraus fünfstellige Beträge werden. Prüfen Sie deshalb vorab, ob für Ihre Fläche der Erschließungsbeitrag bereits abgerechnet wurde, und ob Hausanschlüsse für Wasser, Abwasser, Strom, Gas und Telekommunikation tatsächlich anliegen. Ein Käufer, der diese Frage stellt und keine Antwort bekommt, kalkuliert den ungünstigsten Fall ein.

Baulasten stehen nicht im Grundbuch, sondern im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde – deshalb werden sie so oft übersehen. Eine Abstandsflächenbaulast zugunsten des Nachbarn, ein Geh- und Fahrrecht über Ihre Fläche oder eine Leitungsführung im Untergrund können die bebaubare Fläche spürbar reduzieren. Beides – Baulastenauskunft und aktueller Grundbuchauszug mit Abteilung II – gehört in die Verkaufsmappe. Wer sie nachliefern muss, verliert Tempo und Verhandlungsposition.

Bei Flächen mit gewerblicher Vorgeschichte oder aufgefülltem Untergrund fragen Käufer und deren finanzierende Banken nach dem Altlastenkataster. Hinzu kommt in Niedersachsen die Kampfmittelfrage: Der Kampfmittelbeseitigungsdienst beim Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN) führt Kriegsluftbildauswertungen zur Gefahrenerforschung durch. Wichtig für Sie als Eigentümer: Das Land übernimmt nur die systematische Auswertung – die Kosten für die Auswertung einzelner Baugrundstücke trägt der Antragsteller, also Eigentümer oder Bauherr (Quelle: LGLN-Kampfmittelbeseitigungsdienst). Weil eine Auswertung Bearbeitungszeit braucht, stellen Sie den Antrag besser vor der Vermarktung als mitten in der Kaufvertragsphase.

Auch nach der Unterschrift beim Notar ist der Verkauf nicht sofort abgeschlossen: Der Gemeinde kann nach § 24 BauGB ein Vorkaufsrecht zustehen, etwa im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, oder nach § 25 BauGB aufgrund einer Vorkaufssatzung. Das beurkundende Notariat teilt der Stadt den Vertragsinhalt mit und beantragt das Negativzeugnis. Das Grundbuchamt trägt den Käufer erst um, wenn nachgewiesen ist, dass das Vorkaufsrecht nicht besteht oder nicht ausgeübt wird. Das ist ein Routinevorgang – aber er kostet Zeit, und diese Zeit sollte im Zeitplan stehen, statt alle Beteiligten zu überraschen.

Teile des Westlichen Ringgebiets liegen seit 2001 im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt – Westliches Ringgebiet". Nach mehreren Teilaufhebungen – zuletzt durch Ratsbeschluss vom 18.02.2025 – umfasst das verbleibende Fördergebiet noch rund 102 Hektar (Quelle: braunschweig.de, Stadterneuerung Westliches Ringgebiet). Für Grundstücke in den verbleibenden Teilbereichen kann beim Abschluss der Sanierung ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig werden, der die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abschöpft. Steht ein Sanierungsvermerk im Grundbuch, gehört das vor den Verkauf geklärt – nicht in die Schlussverhandlung.

Die Bodenrichtwertkarte unterscheidet zwischen Bauland, Bauerwartungsland und land- oder forstwirtschaftlicher Fläche – und zwischen diesen Kategorien liegen Größenordnungen, nicht Prozente. Solange keine hinreichend konkrete Planungsabsicht der Stadt vorliegt, bezahlt ein rational rechnender Käufer keinen Baulandpreis, sondern höchstens einen Aufschlag auf den Ackerlandwert für eine unsichere Chance. Wer auf die Umwidmung wartet, sollte wissen, dass dieser Zeitraum in der Praxis Jahre dauern kann und der Ausgang offen ist. Wir sagen offen, in welcher Kategorie Ihre Fläche aktuell steht.

Diese Punkte für Ihr Grundstück prüfen lassen

Die Unterlagen, die Ihr Grundstücksverkauf braucht

Beim Grundstück ersetzen Dokumente das, was beim Haus die Besichtigung leistet. Je vollständiger die Mappe, desto weniger Spielraum hat der Käufer für Abschläge ins Blaue hinein.

Warum ist die Unterlagenmappe beim Grundstück wichtiger als beim Haus?

Ein Haus kann man betreten, anfassen und bewerten. Ein unbebautes Grundstück sieht in der Regel nach Wiese aus – der gesamte Wert steckt in Papieren, die man nicht sehen kann. Fehlt ein Nachweis, unterstellt ein rational handelnder Käufer den für ihn günstigsten Fall und zieht ihn vom Preis ab. Vollständige Unterlagen sind deshalb beim Grundstücksverkauf kein Formalismus, sondern der wirksamste Schutz Ihres Preises.

Was, wenn noch ein altes Gebäude auf der Fläche steht?

Dann verhandeln Sie faktisch über zwei Dinge gleichzeitig – den Grundstückswert und die Abrisskosten, die der Käufer davon abzieht. Genau hier ist Oliver Martins bautechnische Qualifikation relevant: Er ordnet ein, ob eine behauptete Abriss- oder Entsorgungssumme realistisch oder taktisch gesetzt ist. Und er prüft, ob sich eine Vermarktung als Bestandsobjekt statt als Abrissgrundstück eher lohnt. Diese Rechnung machen wir vor der Vermarktung auf, nicht danach.

Diese Dokumente sollten vorliegen

Grundbuchauszug – aktuell, inklusive Abteilung II (Lasten und Beschränkungen, Sanierungsvermerk)
Flurkarte / Liegenschaftskarte mit eindeutigem Grenzverlauf
Bebauungsplan-Auszug oder schriftliche Auskunft zur Bebaubarkeit nach § 34 bzw. § 35 BauGB
Baulastenauskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht
Nachweis über abgerechnete Erschließungsbeiträge und vorhandene Hausanschlüsse
Auskunft aus dem Altlastenkataster, bei Bedarf Kampfmittelauskunft (LGLN)
Vermessungsunterlagen, falls geteilt wird oder Grenzen unklar sind
Angaben zum Anschaffungsdatum – entscheidend für die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG

Unterlagen gemeinsam sortieren – wir sagen Ihnen, was fehlt

Verkauf vorbereiten

Sie möchten ein Grundstück in Braunschweig verkaufen?

Wir klären zuerst die Ausgangslage – Planrecht, Erschließung, Lasten, Fristen – und sprechen erst danach über einen Preis. Diese Reihenfolge ist der Unterschied zwischen einem Angebot, das hält, und einem, das nach drei Monaten nachverhandelt wird.

Typische Anlässe, mit denen Eigentümer zu uns kommen:

Baulücke oder Bauplatz aus dem eigenen Garten abtrennen
Geerbtes Grundstück in einer Erbengemeinschaft
Grundstück mit abrissreifem Altbestand
Größere Fläche für Bauträger oder Projektentwickler
Fläche im Sanierungsgebiet Westliches Ringgebiet
Bauerwartungsland, Garten- oder Ackerfläche richtig einordnen

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So läuft der Grundstücksverkauf in Braunschweig ab

Sieben Schritte von der ersten Einordnung bis zur Umschreibung im Grundbuch. Der zeitkritische Teil liegt am Anfang, nicht am Ende.

Vor jeder Preisdiskussion steht die Frage, was auf der Fläche zulässig ist. Wir prüfen den Planungsstand, die Einordnung nach Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB und die Bodenrichtwertzone. Ergebnis ist eine ehrliche Kategorie – auch dann, wenn sie nicht der Erwartung entspricht.

Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Erschließungsnachweis, Altlasten- und gegebenenfalls Kampfmittelauskunft. Das ist der Schritt, der am längsten dauert und am häufigsten unterschätzt wird. Er läuft parallel zur Bewertung, damit Sie später keine Wochen verlieren.

Die Wertermittlung verbindet den Bodenrichtwert des Gutachterausschusses für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg mit den konkreten Merkmalen Ihrer Fläche – Zuschnitt, realisierbare Geschossfläche, Erschließungsstand, Lasten – und mit realisierten Vergleichsverkäufen. Oliver Martin ist Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken; die Einordnung ist begründet und nachvollziehbar, nicht das Ergebnis eines Onlineformulars.

Eine Baulücke für ein Einfamilienhaus, ein Grundstück für ein Mehrfamilienhaus und ein Entwicklungsgrundstück für einen Bauträger sind drei verschiedene Märkte. Wir legen fest, wen wir ansprechen, und formulieren das Exposé entlang der Kennzahlen, die dieser Käufer tatsächlich braucht – GRZ, GFZ, Erschließung, Zuschnitt statt Stimmungsbildern.

Bei Grundstücken ist die Anfragequalität das eigentliche Problem: Es melden sich viele Neugierige und wenige, die kaufen können. Wir filtern vor, prüfen die Finanzierbarkeit und bringen Ihnen nur Interessenten, mit denen ein Gespräch sinnvoll ist. Auf Wunsch auch diskret über vorgemerkte Suchkunden aus unserem regionalen Netzwerk, ohne öffentliches Inserat.

Die Standardhebel des Käufers sind immer dieselben: Abrisskosten, Erschließungsbeiträge, angeblich eingeschränkte Bebaubarkeit. Wer diese drei Punkte vorab dokumentiert hat, verhandelt über den Preis – wer sie nicht hat, verhandelt über Behauptungen. Wir vertreten Ihre Position sachlich und mit Nachweisen.

Nach der Beurkundung beantragt das Notariat das Negativzeugnis zum gemeindlichen Vorkaufsrecht (§§ 24, 25 BauGB); erst danach kann die Umschreibung im Grundbuch erfolgen. Wir koordinieren Notariat, Fristen und die Übergabe der Fläche und bleiben bis zur Kaufpreiszahlung Ansprechpartner.

Verkaufsprozess starten

Nicht jedes Grundstück ist ein Bauplatz

Je nach Kategorie ändern sich Käuferkreis, Preisniveau und Verfahren komplett. Diese Fälle begegnen uns in Braunschweig am häufigsten.

Baulücke im Bestand

Die klassische Einzelparzelle zwischen zwei bebauten Grundstücken, meist nach § 34 BauGB zu beurteilen. Käufer sind überwiegend Familien und Bauträger für Einzelhäuser. Entscheidend sind Zuschnitt, Zufahrt und Abstandsflächen.

Bauplatz aus einer Gartenteilung

Sie trennen einen Teil Ihres Gartens ab und verkaufen ihn als Bauplatz. Steuerlich der heikelste Fall – der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass die Selbstnutzung des Wohnhauses die abgetrennte, unbebaute Fläche nicht schützt. Vermessung, Erschließung und Steuerfrage gehören hier vor die Vermarktung.

Grundstück mit Abrissobjekt

Der Wert liegt im Boden, das Gebäude ist rechnerisch ein Abzugsposten. Wir prüfen bautechnisch, ob die vom Käufer angesetzten Abrisskosten realistisch sind – und ob sich ein Verkauf als Bestandsobjekt nicht doch besser rechnet.

Erbengemeinschaft

Mehrere Miterben, eine unteilbare Fläche und oft unterschiedliche Vorstellungen. Eine begründete, neutrale Wertermittlung ist hier die Grundlage, auf der überhaupt erst eine Einigung möglich wird.

Entwicklungs- und Projektgrundstück

Größere Flächen für den mehrgeschossigen Wohnungsbau oder Gewerbe. Käufer rechnen hier über die realisierbare Geschossfläche und den Ertragswert des Projekts, nicht über den Quadratmeterpreis. Die Argumentation muss dieser Logik folgen.

Gewerbegrundstück

Andere Nutzungskategorie, anderer Bodenrichtwert, anderer Käuferkreis. Anbindung, zulässige Nutzung nach Bebauungsplan und die Altlastenfrage stehen hier im Vordergrund.

Bauerwartungsland und Ackerfläche

Wir sagen offen, wenn eine Fläche kein Bauland ist. Die Hoffnung auf eine künftige Umwidmung ist kein Preisargument, das ein informierter Käufer bezahlt – wohl aber ein Grund, den richtigen Zeitpunkt und den richtigen Käufer zu wählen.

Fläche im Sanierungsgebiet

Liegt Ihr Grundstück im Fördergebiet Westliches Ringgebiet, klären wir den Sanierungsstatus und einen möglichen Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB, bevor wir über den Verkauf sprechen.

Wann wir der richtige Weg sind – und wann ausdrücklich nicht

Ein Makler, der jede Fläche annimmt, ist für Sie kein gutes Zeichen. Hier steht, wann sich der Weg über uns lohnt und wann Sie günstiger und schneller anders fahren.

Bauplatz aus dem Garten mit offener Steuerfrage

Sie wollen einen Teil Ihres Grundstücks abtrennen und wissen nicht, ob die Zehnjahresfrist nach § 23 EStG greift. Wir strukturieren Vermessung, Planrecht und Ablauf – und sagen Ihnen klar, dass die steuerliche Bewertung zu Ihrem Steuerberater gehört, bevor Sie teilen.

Erbengemeinschaft ohne gemeinsame Preisvorstellung

Mehrere Miterben brauchen eine neutrale, nachvollziehbar begründete Wertbasis, bevor die Diskussion emotional wird. Genau dafür ist eine Bewertung nach ImmoWertV durch einen Sachverständigen da.

Fläche mit Altbestand und behaupteten Abrisskosten

Ein Interessent setzt eine hohe Summe für Abriss und Entsorgung an, um den Bodenpreis zu drücken. Sie wollen wissen, was davon fachlich haltbar ist – das ist Oliver Martins Kernkompetenz als Bau- und Sachverständiger.

Nicht nötig, wenn die Stadt Braunschweig Ihre Fläche ohnehin ankauft

Die Stadt Braunschweig kauft im gesamten Stadtgebiet Grundstücke an, die für städtische Vorhaben wie Gewerbegebiete, Straßenbau, Kitas oder Sportanlagen sowie für Ausgleichsmaßnahmen benötigt werden; zuständig ist die Abteilung Liegenschaften (Quelle: braunschweig.de, Grundstücksankauf). Liegt Ihre Fläche in einem solchen Bereich, ist der direkte Weg zur Stadt der kürzere – und wir sagen Ihnen das, statt einen Vermarktungsauftrag zu schreiben.

Nicht die richtige Adresse für einen reinen Online-Sofortwert

Wer nur eine automatisierte Zahl ohne Ortstermin und ohne Blick in Bebauungsplan und Baulastenverzeichnis sucht, ist bei einem Vergleichsportal schneller bedient. Belastbar ist eine solche Zahl beim Grundstück allerdings nicht.

Ehrlich gesagt schwierig – Restflächen ohne Bebauungschance

Ein zwei Meter breiter Streifen hinter dem Haus, eine nicht erschließbare Restparzelle oder eine Fläche im Außenbereich ohne Privilegierung hat keinen Markt für Bauträger. Der realistische Käufer ist hier der direkte Nachbar oder ein Landwirt. Dafür brauchen Sie in der Regel keine Vermarktungskampagne, sondern ein Gespräch – das sagen wir Ihnen im Erstgespräch, kostenfrei.

Aktuelle Objekte aus Braunschweig und der Region 38

Einblick in unsere laufende Vermarktung – Orientierung, kein Ersatz für die Bewertung Ihrer konkreten Fläche.

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Häufige Fragen zum Grundstücksverkauf in Braunschweig

Konkrete Antworten zu Bodenrichtwert, Preis, Steuern, Provision und Ablauf – für Eigentümer in Braunschweig und der Region 38.

Für Wohnbauflächen reichen die Bodenrichtwerte in Braunschweig von rund 96 €/m² in Stiddien bis 652 €/m² in der Innenstadt. Das Siegfriedviertel liegt bei 333 €/m², Gliesmarode bei 263 €/m², Thune und Geitelde bei je rund 109 €/m². Stichtag ist der 01.01.2025, veröffentlicht am 01.03.2025 (Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen). Der Bodenrichtwert bezieht sich immer auf ein fiktives, erschlossenes Grundstück mit den typischen Merkmalen seiner Zone – Ihr konkretes Grundstück weicht davon nach oben oder unten ab.

Rechnet man rein mit dem Bodenrichtwert, ergeben 400 m² in Stiddien rund 38.400 €, in Gliesmarode rund 105.200 € und in der Innenstadt rund 260.800 € – zwischen der günstigsten und der teuersten Lage liegt damit etwa der Faktor 6,8 (Stichtag 01.01.2025, Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg). Diese Rechnung ist eine Orientierung, kein Preis: Erschließungsstand, Zuschnitt, zulässige Geschossfläche, Baulasten und Altlastenverdacht verändern das Ergebnis im Einzelfall erheblich.

In dieser Reihenfolge: erstens die Fläche planungsrechtlich einordnen (Bebauungsplan, § 34 oder § 35 BauGB), zweitens die Unterlagen vollständig beschaffen, drittens auf dieser Basis bewerten, viertens den passenden Käuferkreis festlegen. Der häufigste Fehler ist, mit einem Wunschpreis in die Vermarktung zu gehen und die Unterlagen erst zu beschaffen, wenn ein Käufer danach fragt. Dann verhandelt der Käufer über Behauptungen statt über Fakten – und das geht fast immer zu Ihren Lasten.

Möglicherweise ja – und das überrascht viele Eigentümer. Der Bundesfinanzhof hat am 26.09.2023 entschieden (Az. IX R 14/22), dass ein abgetrennter, unbebauter Gartenteil nicht unter die Steuerbefreiung für eigene Wohnzwecke fällt: Ein unbebautes Grundstück kann mangels Gebäude nicht bewohnt werden, und mit der Teilung geht der einheitliche Nutzungszusammenhang zum Wohnhaus verloren. Liegt der Erwerb des Gesamtgrundstücks weniger als zehn Jahre zurück, kann der Gewinn nach § 23 EStG steuerpflichtig sein. Klären Sie das mit Ihrem Steuerberater, bevor Sie teilen – eine verbindliche Auskunft dazu darf und will Ihnen kein Makler geben.

Nein. Die Teilungsregel des § 656c BGB (in Kraft seit 23.12.2020) gilt nur für Kaufverträge über Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen an Verbraucher. Unbebaute Grundstücke, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeimmobilien fallen nicht darunter. Beim Grundstücksverkauf ist die Provision damit frei verhandelbar. Wir vereinbaren sie vor der Vermarktung schriftlich, sie wird ausschließlich im Erfolgsfall fällig, und sie umfasst Bewertung, Unterlagenbeschaffung, Exposé, Vermarktung, Käuferqualifizierung und die Begleitung bis zur Umschreibung.

Aktueller Grundbuchauszug inklusive Abteilung II, Flurkarte mit eindeutigem Grenzverlauf, Bebauungsplan-Auszug oder Auskunft zur Bebaubarkeit, Baulastenauskunft, Nachweis über abgerechnete Erschließungsbeiträge und vorhandene Hausanschlüsse sowie eine Auskunft aus dem Altlastenkataster. Bei Bauflächen kommt häufig eine Kampfmittelauskunft hinzu; die Kosten der Luftbildauswertung einzelner Baugrundstücke trägt der Antragsteller, also Eigentümer oder Bauherr (Quelle: LGLN-Kampfmittelbeseitigungsdienst). Einen Energieausweis nach dem Gebäudeenergiegesetz brauchen Sie für eine unbebaute Fläche dagegen nicht – der ist nur bei Gebäuden Pflicht.

Möglicherweise. Die Stadt Braunschweig kauft im gesamten Stadtgebiet Grundstücke an, auf denen städtische Vorhaben erfolgen sollen – etwa Gewerbegebiete, Straßenbau, Kindertagesstätten und Sportanlagen – sowie Flächen zur Vorsorge für Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen. Zuständig ist die Abteilung Liegenschaften; die Preise werden im Einzelfall durch Bewertung ermittelt (Quelle: braunschweig.de, Grundstücksankauf). Meist geht die Stadt selbst auf Eigentümer zu, sie reagiert aber auch auf Verkaufsangebote. Wenn das für Ihre Fläche der sinnvollere Weg ist, sagen wir Ihnen das.

In manchen Lagen ja, und das sollten Sie bei der Preisstrategie wissen. Die Stadt Braunschweig und die Grundstücksgesellschaft Braunschweig mbH verkaufen in mehreren Baugebieten selbst Bauplätze für Einfamilienhäuser, Reihen- und Doppelhäuser sowie für den mehrgeschossigen Wohnungsbau. Die Vergabe läuft über eine formlose schriftliche Bewerbung, und teilweise wird ein Kinderrabatt von 5 € pro Quadratmeter je Kind gewährt (Quelle: braunschweig.de, Verkauf städtischer Grundstücke als Bauland). Für Ihr Privatgrundstück heißt das: Es muss über Lage, Zuschnitt, Erschließung oder sofortige Verfügbarkeit punkten – ein Preis oberhalb vergleichbarer städtischer Bauplätze braucht ein Argument.

Das hängt weniger vom Markt ab als von Ihrer Vorbereitung. Die zeitkritischen Posten liegen am Anfang und am Ende: die Beschaffung von Baulastenauskunft, Erschließungsnachweis und gegebenenfalls Kampfmittelauswertung vor der Vermarktung, sowie nach der Beurkundung das Negativzeugnis der Stadt zum Vorkaufsrecht nach §§ 24, 25 BauGB, ohne das die Umschreibung im Grundbuch nicht erfolgt. Muss zusätzlich vermessen und geteilt werden, kommt die Zeit für den Öffentlich bestellten Vermessungsingenieur und die Fortführung des Katasters hinzu. Eine seriöse Tagesangabe lässt sich erst nennen, wenn wir wissen, was bei Ihrer Fläche fehlt – im Erstgespräch machen wir daraus einen realistischen Zeitplan.

In ganz Braunschweig – von der Innenstadt über das Östliche und Westliche Ringgebiet, Magniviertel, Riddagshausen und Gliesmarode bis Lehndorf, Weststadt, Stöckheim und Querum – sowie in der gesamten Region 38 mit Wolfsburg, Gifhorn, Peine, Wolfenbüttel, Helmstedt und Salzgitter. Oliver Martin ist in dieser Region seit 2008 persönlich vor Ort tätig.

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10. July 2026 5 Min.

Bauzinsen 2026 in Braunschweig - City Immobilienmakler

Bauzinsen Juli 2026: rund 3,4 % effektiv bei 10 Jahren Bindung. Was das für Käuferbudgets und Ihre Preisstrategie beim Hausverkauf in Braunschweig heißt.

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7. July 2026 5 Min.

Grundsteuer Braunschweig 2026 - City Immobilienmakler

Grundsteuer Braunschweig 2026: Hebesatz B liegt bei 750 %, Hebesatz A bei 400 %. Das Finanzgericht bestätigte am 18.06.2026 in einem Musterverfahren das Modell.

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