Grundstück verkaufen in Garbsen: So bereiten Sie Ihre Fläche verkaufsreif auf

Ein Grundstück in Garbsen zu verkaufen unterscheidet sich grundlegend vom Verkauf eines Hauses oder einer Wohnung. Sie verkaufen kein Gebäude mit Energieausweis und Wohnfläche, sondern ein Recht: das Recht, auf einer bestimmten Fläche in einer bestimmten Weise zu bauen. Der Preis entsteht aus der Frage, was auf dem Grundstück entstehen darf, wie sicher es erschlossen ist und welche Rechte Dritter daran bestehen. Dieser Leitfaden führt Sie als Eigentümer Schritt für Schritt durch die verkaufsreife Aufbereitung Ihres konkreten Grundstücks: von der Wertermittlung über die Klärung der Bebaubarkeit bis zu Unterlagen, Zielgruppe, Notar, Kosten und Steuern.

Der erste Blick beim Verkauf gilt fast immer dem Bodenrichtwert. Das ist richtig, reicht aber nicht aus. Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Grundstücke innerhalb einer Bodenrichtwertzone. Die besonderen Eigenschaften Ihres einzelnen Grundstücks müssen bei der Wertermittlung zusätzlich berücksichtigt werden. Genau in diesen Eigenschaften steckt die Spanne zwischen einem enttäuschenden und einem sehr guten Verkaufserlös.

Für Garbsen finden Sie die aktuellen Werte in BORIS.NI, dem Bodenrichtwertinformationssystem für Niedersachsen, das Bodenrichtwertinformationen sowie weitere Grundstücksmarktdaten bereitstellt. Beachten Sie dabei zwei Dinge. Erstens ermitteln die Gutachterausschüsse Bodenrichtwerte mindestens zum Beginn jedes zweiten Kalenderjahres, sofern nicht eine häufigere Ermittlung bestimmt ist. Der abgelesene Wert beschreibt also einen vergangenen Stichtag und nicht den Tag Ihres Verkaufs. Zweitens bezieht sich jeder Bodenrichtwert auf ein typisches Grundstück seiner Zone mit bestimmten Angaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung. Prüfen Sie, ob Ihre Fläche diesem Referenzgrundstück tatsächlich entspricht.

Die individuellen Abweichungen, die den Wert Ihrer Fläche in Garbsen nach oben oder unten verschieben, sind vor allem diese:

• Zuschnitt und Geometrie. Ein schmales, sehr tiefes Grundstück lässt sich schlechter bebauen als eine kompakte Fläche gleicher Größe. Eckgrundstücke bieten oft Vorteile, bringen aber auch erhöhte Gestaltungspflichten mit sich.
• Ausnutzbarkeit. Zulässige Vollgeschosse, Grundflächenzahl und Geschossflächenzahl bestimmen, wie viel verkäufliche Wohnfläche auf Ihrer Parzelle entstehen kann. Das ist der entscheidende Werttreiber für jeden rechnerisch vorgehenden Käufer.
• Baureife. Rohbauland, Bauerwartungsland und baureifes Land sind drei verschiedene Produkte mit deutlich unterschiedlichen Preisniveaus. Wer Bauerwartungsland als Baugrundstück anpreist, erzeugt geplatzte Verträge statt Erlöse.
• Erschließungsstand. Eine voll erschlossene Fläche ist mehr wert als eine, bei der der Käufer noch Beiträge und Hausanschlüsse finanzieren muss.
• Belastungen und Baugrund. Leitungsrechte über der künftigen Baufläche, hoher Grundwasserstand, Auffüllungen oder schwierige Tragfähigkeit verteuern die Bebauung und werden vom Käufer eingepreist.

Aus Bodenrichtwert, Stichtag und diesen Abweichungen leiten Sie eine begründete Preisspanne für Ihr Grundstück ab. Diese Spanne ist belastbarer als jede Multiplikation von Quadratmetern mit einem Tabellenwert.

Ob und wie auf Ihrem Grundstück gebaut werden darf, entscheidet sich in einer von drei Rechtslagen. Klären Sie bei der Stadt Garbsen, welche davon auf Ihr Flurstück zutrifft, bevor Sie ein Exposé erstellen.

Grundstück im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Ein Bebauungsplan enthält rechtsverbindliche Festsetzungen für die städtebauliche Ordnung und kann unter anderem Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die überbaubaren Grundstücksflächen bestimmen. Das ist der komfortabelste Fall, denn Sie können Interessenten schwarz auf weiß zeigen, was zulässig ist. Besorgen Sie den Planauszug samt textlichen Festsetzungen und legen Sie ihn Ihren Verkaufsunterlagen bei.

Grundstück im unbeplanten Innenbereich. Ist kein qualifizierter Bebauungsplan vorhanden, kann die Zulässigkeit eines Vorhabens innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils davon abhängen, ob es sich in die nähere Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die Bebaubarkeit ist hier eine Auslegungsfrage, und Unsicherheit drückt den Preis. Eine schriftliche Auskunft der Bauaufsichtsbehörde oder eine Bauvoranfrage, die eine konkrete Bebauung bestätigt, verwandelt diese Unsicherheit in eine verkaufsfördernde Tatsache.

Grundstück im Außenbereich. Im Außenbereich ist Bauen nur unter den besonderen Voraussetzungen des Baugesetzbuchs zulässig. Die Einstufung als Außenbereich kann die Vermarktung und den Wert eines Grundstücks wesentlich beeinflussen. Eine Fläche am Ortsrand von Garbsen ist ohne diese Voraussetzungen kein Bauplatz, sondern Grünland, mit einem entsprechend anderen Preisniveau und einer anderen Käuferschicht.

Die zweite Frage jedes Bauinteressenten gilt der Erschließung. Beantworten Sie sie vollständig und belegbar:

• Liegt das Grundstück an einer öffentlichen, gewidmeten Straße, oder wird es über ein Wegerecht erschlossen?
• Sind Trinkwasser, Schmutzwasser, Strom, Gas und Telekommunikation bis an die Grundstücksgrenze geführt?
• Wie wird Niederschlagswasser abgeleitet, und ist eine Versickerung auf dem Grundstück vorgesehen oder erforderlich?
• Sind die Erschließungsbeiträge bereits abgerechnet, oder steht eine Abrechnung der Stadt noch aus?

Der letzte Punkt wird regelmäßig unterschätzt. Eine noch offene Beitragspflicht ist ein Kostenrisiko, das im Kaufvertrag ausdrücklich geregelt werden muss. Holen Sie eine entsprechende Auskunft der Stadt Garbsen ein und nehmen Sie sie in die Unterlagen auf. Wer diese Frage vor dem Käufer stellt, verhandelt aus einer Position der Stärke.

Drei Register entscheiden darüber, ob Ihr Grundstück rechtlich sauber übergeben werden kann.

Das Grundbuch zeigt in Abteilung II Lasten und Beschränkungen wie Wege-, Leitungs- und Überbaurechte, Nießbrauch oder Vorkaufsrechte Dritter, in Abteilung III Grundpfandrechte. Fordern Sie einen aktuellen Auszug an und klären Sie frühzeitig, welche Eintragungen zur Lastenfreistellung gelöscht werden müssen. Eine längst getilgte, aber nie gelöschte Grundschuld hält den Verkauf nicht auf, kostet aber Zeit, wenn sie erst kurz vor dem Notartermin auffällt.

Das Baulastenverzeichnis wird bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde geführt und steht neben dem Grundbuch. Abstandsflächenbaulasten, Zufahrtsbaulasten oder Stellplatzbaulasten binden das Grundstück öffentlich-rechtlich und können die bebaubare Fläche erheblich einschränken. Sie tauchen im Grundbuch nicht auf, weshalb die Einsicht zur Pflichtvorbereitung gehört.

Der Altlastenverdacht wird über das Altlastenkataster der zuständigen Bodenschutzbehörde abgefragt. Relevant ist das besonders bei früherer gewerblicher Nutzung, bei Auffüllungen und bei abgerissenen Gebäuden. Entscheidend ist die Offenlegung: Alles, was Sie über den Zustand des Bodens wissen, gehört in den Kaufvertrag. Verschwiegene Kenntnis ist der klassische Weg in eine Haftung, die den Kaufpreis übersteigen kann.

Ein vollständiger Unterlagensatz verkürzt die Zeit zwischen Zusage und Beurkundung spürbar, denn die finanzierende Bank des Käufers verlangt ohnehin dieselben Dokumente.

Bei großen Flächen, etwa großzügigen Gartengrundstücken, lohnt die Prüfung, ob aus einer Parzelle zwei Bauplätze werden. Eine Teilung kann den Gesamterlös erhöhen, weil kleinere Grundstücke für private Bauherren finanzierbar bleiben und der Quadratmeterpreis kleinerer Bauplätze häufig über dem großer Flächen liegt.

Die Teilung setzt voraus, dass beide Teilflächen eigenständig bebaubar und erschlossen sind, Abstandsflächen eingehalten werden und die Zufahrt gesichert ist, notfalls über eine Baulast oder eine Grunddienstbarkeit. Durchgeführt wird die Teilungsvermessung von einem öffentlich bestellten Vermessungsingenieur, das Ergebnis übernimmt das Katasteramt in das Liegenschaftskataster. Ob im Einzelfall weitere Genehmigungen erforderlich sind, klären Sie vorab mit der Stadt Garbsen. Rechnen Sie Vermessungskosten, Zeitbedarf und das Risiko einer nicht bestätigten Bebaubarkeit gegen den erwarteten Mehrerlös, bevor Sie den Auftrag erteilen.

Dasselbe Grundstück hat für unterschiedliche Käufergruppen unterschiedliche Werte. Der private Bauherr zahlt für einen sofort bebaubaren, überschaubaren Bauplatz mit klarer Rechtslage oft den höchsten Quadratmeterpreis, benötigt aber Sicherheit und Zeit für die Finanzierung. Der Bauträger oder Projektentwickler rechnet rückwärts vom erzielbaren Erlös der geplanten Einheiten und zahlt vor allem für Ausnutzbarkeit. Er kauft schneller und mit weniger Bedingungen, verlangt dafür aber Verhandlungsspielraum. Der Nachbar ist der natürliche Käufer für Teilflächen und Arrondierungen, die für Dritte uninteressant wären. Für Außenbereichsflächen kommen Landwirte oder Flächeneigentümer infrage, allerdings auf einem völlig anderen Preisniveau.

Legen Sie die Zielgruppe fest, bevor Sie Unterlagen und Exposé aufbereiten. Ein Bauträger will Geschossflächen und Kalkulationsgrundlagen sehen, ein privater Bauherr eine verständliche Antwort auf die Frage, welches Haus auf dieser Fläche möglich ist.

1. Unterlagen beschaffen und die Bebaubarkeit belegbar machen.
2. Preisspanne festlegen auf Basis von Bodenrichtwert und den Besonderheiten Ihrer Fläche.
3. Vermarkten in der Ansprache der gewählten Zielgruppe.
4. Käufer und Finanzierung prüfen. Ein Grundstückskauf scheitert selten am Willen, häufig an der Bank. Verlangen Sie eine Finanzierungsbestätigung.
5. Kaufvertragsentwurf durch den Notar. Ein Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung. Mündliche Zusagen und private Schriftstücke binden niemanden.
6. Beurkundung und Auflassung. Die Auflassung ist die bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Parteien vor einer zuständigen Stelle erklärte Einigung über die Eigentumsübertragung.
7. Abwicklung durch den Notar. Dazu gehört die Prüfung des kommunalen Vorkaufsrechts: Gemeinden können bei Grundstückskaufverträgen unter den gesetzlichen Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht haben. Der Notar holt das entsprechende Zeugnis ein, veranlasst die Lastenfreistellung und die Eintragung einer Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.
8. Kaufpreiszahlung, sobald die im Vertrag vereinbarten Voraussetzungen vorliegen.
9. Eigentumsumschreibung. Die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück setzt die Einigung von Verkäufer und Käufer sowie die Eintragung der Rechtsänderung in das Grundbuch voraus. Erst mit dieser Eintragung ist der Verkauf abgeschlossen.

Auf Ihrer Seite entstehen typischerweise Kosten für die Beschaffung der Unterlagen, gegebenenfalls für Vermessung und Teilung, für ein Bodengutachten, wenn Sie eines beibringen wollen, sowie für die Löschung eingetragener Grundpfandrechte. Sofern vereinbart, kommt ein Anteil an der Vermittlungsprovision hinzu. Die Notar- und Grundbuchkosten für den Eigentumserwerb sowie die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer, maßgeblich ist die Regelung im Kaufvertrag.

Steuerlich entscheidend ist die Haltedauer. Private Veräußerungsgewinne aus Grundstücken können grundsätzlich steuerpflichtig sein, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf nicht mehr als zehn Jahre liegen. Gesetzliche Ausnahmen sind im Einzelfall zu prüfen. Bei unbebauten Grundstücken greifen die Ausnahmen für selbst genutztes Wohneigentum in der Regel nicht, weil auf der Fläche nicht gewohnt wurde. Klären Sie außerdem frühzeitig die Frage einer gewerblichen Prägung, wenn Sie mehrere Objekte innerhalb weniger Jahre veräußern oder ein Grundstück vor dem Verkauf teilen und die Parzellen einzeln vermarkten. Diese Punkte gehören in die Steuerberatung, und zwar bevor Sie den ersten Teilungsauftrag erteilen, nicht danach.