Grundstück verkaufen in Hannover

Wer in Hannover ein Grundstück verkaufen will, verkauft keine Immobilie im üblichen Sinn, sondern ein Baurecht. Bei einem Haus entscheidet der Zustand über den Preis, bei einem unbebauten Grundstück entscheidet die Frage, was ein Käufer darauf errichten darf und zu welchen Kosten. Zwei benachbarte Flurstücke gleicher Größe können deshalb deutlich unterschiedliche Quadratmeterpreise erzielen, wenn das eine im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans liegt und das andere nur über die Umgebungsbebauung zu beurteilen ist. Diese Seite ordnet die Faktoren, die den erzielbaren Preis Ihres Grundstücks tatsächlich bestimmen, und benennt die Unterlagen, die Sie vor dem ersten Verkaufsgespräch beschaffen sollten.

Die Bodenrichtwerte für Hannover ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte. Sie sind über das niedersächsische Portal BORIS-NI kostenfrei einsehbar, und die meisten Verkäufer beginnen dort. Richtig ist das, solange Sie wissen, was Sie in der Hand halten: Ein Bodenrichtwert ist der Durchschnittswert einer ganzen Bodenrichtwertzone, kein Preis für Ihr einzelnes Flurstück. Er beschreibt ein fiktives Grundstück mit den für die Zone typischen Eigenschaften, nicht Ihr Grundstück mit seinem Zuschnitt, seiner Tiefe, seiner Erschließungssituation und seinem konkreten Baurecht.

Die Brücke zwischen Zonenwert und Einzelfall schlägt der Grundstücksmarktbericht, den der Gutachterausschuss jährlich veröffentlicht. Er wertet die tatsächlichen Kauffälle aus und enthält Umrechnungskoeffizienten, unter anderem für die Grundstücksgröße und die Geschossflächenzahl. Damit lässt sich nachvollziehbar begründen, warum ein sehr großes Grundstück je Quadratmeter unter dem Richtwert liegt oder warum eine höhere zulässige Ausnutzung einen Aufschlag rechtfertigt. Für die Preisverhandlung ist genau diese Herleitung wertvoll: Sie tauschen eine Behauptung gegen eine Rechnung, die der Käufer prüfen kann.

Ob und wie Ihr Grundstück bebaut werden darf, entscheidet sich nach einer von drei Konstellationen des Baugesetzbuchs, und jede führt zu einem anderen Risikoprofil für den Käufer.

Qualifizierter Bebauungsplan (§ 30 BauGB). Der Plan bestimmt Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche. Für den Käufer ist das die verlässlichste Lage: Was gebaut werden darf, ist ablesbar. Ein Verkäufer sollte den einschlägigen Plan kennen und die maßgeblichen Festsetzungen benennen können, statt sie den Interessenten selbst suchen zu lassen.

Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB). In vielen gewachsenen Lagen Hannovers gibt es keinen Bebauungsplan. Zulässig ist dann, was sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt. Das klingt offen, ist es aber nicht: Der Maßstab ist die vorhandene Bebauung im Umfeld. Genau hier entsteht die größte Preisunsicherheit, weil Käufer und Verkäufer die zulässige Geschossigkeit oder Grundfläche unterschiedlich einschätzen. Wer verkauft, ohne diese Frage zu klären, verhandelt gegen den Sicherheitsabschlag des Käufers.

Außenbereich (§ 35 BauGB). Hier ist Bebauung nur in engen Ausnahmen zulässig, überwiegend für privilegierte Vorhaben. Ein Grundstück im Außenbereich ist in aller Regel kein Bauland, und ein Preis auf Baulandniveau ist nicht durchsetzbar. Eine ehrliche Einordnung erspart hier Monate mit Interessenten, deren Finanzierung ohnehin scheitert.

Das wirksamste Instrument, um die Unsicherheit aus § 34 BauGB in Geld zu verwandeln, ist die Bauvoranfrage nach § 73 der Niedersächsischen Bauordnung. Sie klärt einzelne Fragen der Bebaubarkeit verbindlich vorab, etwa ob eine bestimmte Zahl von Wohneinheiten oder eine bestimmte Baukörpertiefe zulässig ist. Der Bauvorbescheid ist in der Regel drei Jahre gültig.

Für Verkäufer heißt das: Ein Bauvorbescheid ist ein handelbares Aktivum. Er nimmt dem Käufer das Genehmigungsrisiko ab, verkürzt dessen Prüfzeit und macht die Finanzierung einfacher, weil die Bank nicht mehr auf eine offene Frage kalkulieren muss. Ob sich der Aufwand lohnt, hängt davon ab, wie groß die Spanne zwischen der vorsichtigen und der optimistischen Auslegung des Baurechts ist. Bei einem klar beplanten Grundstück ist der Nutzen gering, bei einem großen Innenbereichsgrundstück mit Teilungs- oder Verdichtungspotenzial ist er oft erheblich.

Ein Grundstück ist erst dann verkaufsfähig zum vollen Preis, wenn es gesichert erschlossen ist, also über Zufahrt, Wasser, Abwasser und Energie verfügt. Fehlt etwas davon, zieht der Käufer die geschätzten Kosten vom Kaufpreis ab, meist großzügig zu seinen Gunsten.

Der zweite, unangenehmere Punkt sind Erschließungsbeiträge. Sie werden nach den §§ 127 ff. BauGB gegenüber demjenigen festgesetzt, der im Zeitpunkt der Beitragsentstehung Eigentümer ist (§ 134 BauGB). Offene oder absehbare Beiträge gehören deshalb ausdrücklich in die Kaufpreisverhandlung und in den Vertrag: Wer sie trägt, muss geregelt sein, sonst trägt sie derjenige, den der Bescheid trifft. Eine Auskunft der Stadt zum Erschließungs- und Beitragsstand ist eine der wenigen Unterlagen, die ein Verkaufsgespräch sofort versachlichen.

Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie werden im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde geführt (§ 81 NBauO), in Hannover also bei der Landeshauptstadt, und müssen separat abgefragt werden. Eine Abstandsflächen-, Zufahrts- oder Stellplatzbaulast zugunsten des Nachbargrundstücks kann die Bebaubarkeit dauerhaft einschränken und damit unmittelbar den Quadratmeterpreis senken. Wer die Auskunft erst nach Vertragsschluss beibringt, riskiert einen Rücktritt zum ungünstigsten Zeitpunkt.

Altlasten sind ein Aufklärungsthema, kein Verhandlungsspielraum. Verkäufer trifft eine Aufklärungspflicht über bekannte Altlasten oder einen Altlastenverdacht. Ein vereinbarter Gewährleistungsausschluss, der bei Grundstücksverkäufen die Regel ist, schützt nach den §§ 442 und 444 BGB nicht bei arglistigem Verschweigen. Frühere gewerbliche Nutzung, Aufschüttungen, ein alter Heizöltank oder Kriegseinwirkungen sind typische Anlässe, dem Altlastenkataster eine Anfrage zu stellen. Offen kommuniziert ist ein Verdacht ein Preisfaktor. Verschwiegen ist er ein Haftungsfall, der Jahre nach dem Verkauf zurückkommt.

Große Grundstücke haben ein Preisproblem: Der Kreis der Käufer, die die gesamte Fläche finanzieren können, ist klein, und je Quadratmeter wird ein Abschlag fällig. Eine Teilung kann das auflösen, wenn das Baurecht die entstehenden Teilflächen jeweils selbstständig bebaubar macht und Zufahrt sowie Ver- und Entsorgung für beide Teile gesichert sind.

Vollzogen wird die Teilung über einen öffentlich bestellten Vermessungsingenieur oder das Katasteramt. Die neuen Flurstücke entstehen erst mit der Fortführung des Liegenschaftskatasters durch die Landesvermessung (LGLN); die bauordnungsrechtlichen Anforderungen an die Teilung regelt § 8 NBauO. Praktisch bedeutet das eine Vorlaufzeit, die Sie einplanen müssen. Die sinnvolle Reihenfolge lautet in der Regel: erst die Bebaubarkeit der geplanten Teilflächen über eine Bauvoranfrage sichern, dann vermessen, dann verkaufen. Umgekehrt teilen Sie unter Umständen ein Grundstück in zwei schlechter verwertbare Hälften.

Für ein unbebautes Grundstück ist die Unterlagenliste kurz, aber jede Position hat unmittelbaren Preiseinfluss:

• aktueller Grundbuchauszug mit den Eintragungen in Abteilung II, also Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch
• Liegenschaftskarte (Flurkarte) mit dem amtlichen Zuschnitt und der Flurstücksnummer
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• Auskunft zum Bebauungsplan oder, im unbeplanten Innenbereich, eine Einschätzung nach § 34 BauGB, idealerweise ein Bauvorbescheid
• Auskunft zum Erschließungsstand und zu offenen Erschließungsbeiträgen
• Auskunft aus dem Altlastenkataster, sofern es Anhaltspunkte gibt
• bei Teilungsabsicht: Vermessungsunterlagen und der Stand der Katasterfortführung

Einen Energieausweis brauchen Sie nicht. Die Pflicht nach den §§ 79 ff. GEG knüpft an Gebäude an, ein unbebautes Grundstück fällt nicht darunter.

Beim Grundstück gilt die Steuerlogik strenger als beim selbstbewohnten Haus. Der Gewinn aus dem Verkauf eines privaten unbebauten Grundstücks ist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Die Ausnahme für eigengenutzte Immobilien, die beim Haus oder der Wohnung die Frist aushebeln kann, greift bei einem unbebauten Grundstück nicht. Ein Garten, der neben dem Wohnhaus als eigenes Flurstück geführt und separat verkauft wird, ist deshalb steuerlich anders zu behandeln als das Haus selbst. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die der Übergabe. Wenn das Erwerbsdatum nahe an der Zehnjahresgrenze liegt, ist der Verkaufszeitpunkt die teuerste oder billigste Entscheidung des ganzen Projekts.

Der zweite Punkt betrifft alle, die mehrere Objekte bewegen: Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt nach der Drei-Objekt-Grenze regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Der Gewinn ist dann unabhängig von der Zehnjahresfrist steuerpflichtig, und es kommt Gewerbesteuer hinzu. Eine Teilung in mehrere Flurstücke kann die Zahl der Objekte erhöhen. Wer teilt und in Etappen verkauft, sollte diese Zählung vorher mit dem Steuerberater durchgehen, nicht hinterher.

Der Kaufvertrag über ein Grundstück bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung, andernfalls ist er formnichtig. Mündliche Zusagen und Vorverträge in Textform binden also niemanden.

Zwei Besonderheiten des Grundstücksverkaufs laufen danach: Die Gemeinde kann ein gesetzliches Vorkaufsrecht nach den §§ 24 ff. BauGB ausüben. Der Notar holt dafür ein Negativzeugnis nach § 28 BauGB ein, bevor der Eigentumsübergang vollzogen wird, was den Ablauf um einige Wochen streckt. Und die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5,0 Prozent des Kaufpreises. Sie wird üblicherweise vom Käufer getragen, gehört aber in Ihre Argumentation, weil sie Teil der Gesamtkosten ist, gegen die der Käufer Ihren Preis rechnet.

Ein letzter Punkt zur Vermarktung: Das gesetzliche Bestellerprinzip zur Teilung der Maklerprovision nach den §§ 656a bis 656d BGB gilt nur für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen. Beim Verkauf eines unbebauten Grundstücks ist die Provisionsverteilung frei verhandelbar. Das ist ein echter Verhandlungsspielraum, und Sie sollten ihn bewusst nutzen, statt die Regelung vom Hausverkauf ungeprüft zu übernehmen.