Grundstück verkaufen in Isernhagen: Bodenwert, Baurecht und die vier Hebel, die den Preis machen

Bei einem unbebauten Grundstück gibt es keine Bausubstanz, die den Wert trägt. Kein Baujahr, kein Sanierungsstand, keine Ausstattung. Was Sie in Isernhagen verkaufen, ist Boden plus das Recht, darauf zu bauen. Der Preis entsteht deshalb aus drei Größen: Bodenrichtwert je Quadratmeter, Fläche und dem, was baurechtlich tatsächlich zulässig ist. Die dritte Größe ist die, die zwei Nachbargrundstücke gleicher Größe um den Faktor zehn auseinanderziehen kann.

Diese Seite richtet sich an Eigentümer von Bauland, Baulücken, übergroßen Gartengrundstücken oder geerbten Flurstücken in Isernhagen. Sie führt durch die vier Punkte, an denen sich beim Grundstücksverkauf real etwas entscheidet.

Die Rechnung ist im Kern simpel:

Bodenrichtwert (EUR/m²) × Grundstücksfläche (m²) × Anpassungsfaktoren = Bodenwert

Den Bodenrichtwert ermittelt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen. Er ist kostenfrei über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS Niedersachsen abrufbar. Suchen Sie dort die Bodenrichtwertzone Ihres Flurstücks und notieren Sie Wert, Stichtag und die zugehörigen Zonenmerkmale, also den Entwicklungszustand und das unterstellte Maß der baulichen Nutzung.

Wichtig: Der Bodenrichtwert gilt für ein fiktives Grundstück mit den Merkmalen der Zone, nicht für Ihres. Innerhalb Isernhagens liegen die Werte zwischen den Ortsteilen deutlich auseinander. Altwarmbüchen, Neuwarmbüchen, Kirchhorst, die Bauerschaften Isernhagen H.B., K.B., N.B. und F.B. sowie Isernhagen Süd sind eigene Lagen mit eigenen Zonen. Ein Wert aus dem Nachbarortsteil ist kein Anhaltspunkt für Ihren.

Von diesem Zonenwert weg rechnet man an Ihr Grundstück heran: Zuschnitt, Tiefe, Erschließungszustand, Baulasten, Altlastenverdacht, Bewuchs und Abbruchbedarf. Genau diese Anpassungen sind der eigentliche Verhandlungsstoff. Die vier folgenden Hebel liefern sie.

Kein anderer Punkt bewegt den Preis so stark. Es geht nicht darum, ob Sie sich eine Bebauung vorstellen können, sondern darum, was zulässig ist. Drei Fälle sind zu unterscheiden.

Dazu kommt der Entwicklungszustand. Baureifes Land ist nach öffentlichem Recht sofort bebaubar. Bauerwartungsland hat eine begründete Aussicht auf künftige Bebaubarkeit, aber noch kein Recht darauf. Der Abstand zwischen beiden ist keine Nuance, sondern regelmäßig der größte Einzelposten in der gesamten Bewertung. Wer Bauerwartungsland zum Baulandpreis inseriert, verliert die ernsthaften Käufer im ersten Gespräch.

Was Sie konkret tun sollten: Klären Sie den Status, bevor Sie einen Preis nennen. Verbindlich wird die Auskunft nur durch eine kostenpflichtige Bauvoranfrage bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Der daraus folgende Bauvorbescheid bindet die Behörde nach § 73 Niedersächsische Bauordnung in der Regel drei Jahre. Für Sie als Verkäufer ist das ein handfestes Verkaufsargument: Sie liefern dem Käufer eine belastbare Aussage darüber, was er bauen darf, statt ihn das Risiko selbst tragen zu lassen. Bei unklarem § 34er Grundstück oder bei einer Baulücke mit schwierigem Zuschnitt rechnet sich diese Gebühr fast immer.

Ein Grundstück ist erschlossen, wenn es an die öffentliche Straße angebunden ist und Wasser, Abwasser, Strom und in der Regel Telekommunikation anliegen. Drei Zustände sind praktisch relevant: voll erschlossen, teilerschlossen, unerschlossen.

Der Unterschied ist zunächst nur ein Kostenblock. Preisrelevant wird er dadurch, dass die Kosten typischerweise noch nicht feststehen und der Käufer sie deshalb pessimistisch ansetzt. Erschließungsbeiträge nach dem Baugesetzbuch werden von der Gemeinde erhoben, sobald die jeweilige Erschließungsanlage endgültig hergestellt ist. Beitragspflichtig ist, wem das Grundstück zum Zeitpunkt der Bekanntgabe des Beitragsbescheids gehört. Die Gemeinde trägt dabei einen gesetzlich festgelegten Eigenanteil, den Rest verteilt sie auf die Anlieger.

Daraus folgt eine Frage, die im Kaufvertrag beantwortet gehört: Sind sämtliche Erschließungs- und Anschlussbeiträge bereits erhoben und gezahlt, oder steht noch etwas aus? Regeln Sie ausdrücklich, wer eine nach dem Verkauf eintreffende Forderung trägt. Bleibt der Punkt offen, kalkuliert der Käufer einen Sicherheitsabschlag, der in der Praxis größer ausfällt als die tatsächliche Beitragshöhe.

Legen Sie vorhandene Beitragsbescheide, Ablösungsvereinbarungen und Anschlussbestätigungen der Versorger den Unterlagen bei. Das ist der billigste Weg, diesen Abschlag wieder einzusammeln.

Große Grundstücke werden pro Quadratmeter schlechter bezahlt als kleine. Der Grund ist die Nachfrage: Ein Bauplatz von normaler Größe findet viele private Käufer, ein Flurstück mit dem doppelten Zuschnitt findet vor allem Käufer, die selbst teilen wollen und diesen Aufwand einpreisen.

Wenn Ihr Gartengrundstück oder Ihr geerbtes Flurstück groß genug ist, prüfen Sie deshalb, ob eine Teilung zulässig ist. Entscheidend sind die Festsetzungen des Bebauungsplans oder im unbeplanten Innenbereich die Frage, ob sich die entstehende zweite Bauparzelle noch in die Umgebung einfügt. Praktisch scheitert eine Teilung oft an der Erschließung des hinteren Grundstücks. Der übliche Weg dorthin ist eine Baulast, die ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht über das vordere Grundstück sichert.

Zwei Punkte dazu, die häufig übersehen werden:

Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Sie werden nach § 81 NBauO im Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde geführt. Als Verkäufer müssen Sie beide Register getrennt einsehen. Eine Baulast auf Ihrem Grundstück, die Sie erst in der Vertragsverhandlung entdecken, kostet Vertrauen und Geld.

Teilen ist nicht immer die bessere Rechnung. Vermessung, Grundbuchvollzug, gegebenenfalls Erschließung und die längere Vermarktungszeit stehen dem Mehrerlös gegenüber. Und der Verkauf mehrerer Parzellen führt direkt in den nächsten Punkt.

Hier weicht das unbebaute Grundstück am deutlichsten vom Hausverkauf ab.

Die Zehnjahresfrist gilt ohne Ausweg. Der Gewinn aus dem Verkauf eines privaten unbebauten Grundstücks bleibt nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Die bei selbstgenutzten Immobilien bekannte Ausnahme für Eigennutzung greift bei unbebauten Grundstücken nicht. Ein Garten, den Sie seit Jahren selbst nutzen, wird dadurch nicht zur eigengenutzten Wohnung. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die der Grundbucheintragungen. Bei geerbten Flurstücken zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers weiter, was in der Praxis oft bedeutet, dass die Frist längst abgelaufen ist.

Die Drei-Objekt-Grenze wird bei Parzellierung gefährlich. Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte veräußert, gilt nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs regelmäßig als gewerblicher Grundstückshändler. Jede verkaufte Parzelle ist ein eigenes Objekt. Wer ein großes Grundstück in vier Bauplätze teilt und diese nacheinander verkauft, kann damit Gewerbesteuerpflicht auslösen, und zwar auch dann, wenn die Zehnjahresfrist abgelaufen ist. Klären Sie das vor der Teilung mit Ihrem Steuerberater, nicht nach dem dritten Notartermin.

Die Grunderwerbsteuer betrifft Sie dagegen nicht direkt: In Niedersachsen beträgt sie 5,0 Prozent des Kaufpreises und wird beim Grundstückskauf vom Käufer getragen. Für Ihre Preisfindung ist sie trotzdem relevant, weil sie im Budget des Käufers steht.

Stellen Sie vor dem ersten Gespräch zusammen:

• Grundbuchauszug des Flurstücks vom zuständigen Grundbuchamt, aktuell, mit allen drei Abteilungen
• Flurkarte und Flurstücksnachweis aus dem Liegenschaftskataster, mit amtlicher Fläche
• Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis der Bauaufsichtsbehörde
• Bebauungsplan mit Begründung oder, im unbeplanten Bereich, die Bauvoranfrage
• Nachweise zu Erschließungs- und Anschlussbeiträgen
• Hinweise auf Altlastenverdacht, Kampfmittelverdacht, Leitungsrechte, Bewuchs mit geschützten Bäumen

Der Kaufvertrag über ein Grundstück ist nach § 311b Abs. 1 BGB ohne notarielle Beurkundung nichtig. Das Eigentum geht erst mit Auflassung und Eintragung im Grundbuch über, §§ 873, 925 BGB. Der Notar holt im Rahmen der Abwicklung auch das Negativzeugnis zum gesetzlichen Vorkaufsrecht der Gemeinde nach §§ 24 ff. BauGB ein. Rechnen Sie diesen Schritt in den Zeitplan ein, denn vor Vorliegen des Zeugnisses wird nicht umgeschrieben.