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0531 38841120 Ihr Immobilienmakler in Braunschweig
Oliver Martin und das Team von City Immobilienmakler begleiten Käufer beim Hauskauf in Braunschweig
Haus kaufen in Braunschweig

Haus kaufen in Braunschweig – erst prüfen, dann bieten

Ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus kostete in Niedersachsen 2024 im Schnitt rund 435.000 € – dazu kommen in Niedersachsen rund 10 % Kaufnebenkosten, die keine Bank mitfinanziert. Wir sind kein Portal mit tausend Treffern, sondern der Makler vor Ort mit eigenem Bestand, Suchauftrag und Off-Market-Objekten. Und mit einem Bausachverständigen, der ein Haus vor dem Gebot einordnet.

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Top Immobilienmakler – Capital
Jacasa Top Bewertet
Immoscout Gold Partner seit 2015
Wer kennt den besten Platz 1 Sehr gut Immobilienmakler
kundentests.com Siegel: TOP-DIENSTLEISTER 2026, sehr gut, 5 Sterne, 39 Bewertungen
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in der Region 38 tätig
Oliver Martin begleitet seit 2008 Käufer und Eigentümer in Braunschweig, Wolfsburg und dem Umland
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vermittelte Häuser
vom Reihenhaus in Lehndorf bis zum Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
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Immobilienbewertungen
dieselbe Rechnung, mit der wir prüfen, ob ein Angebotspreis trägt
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Jahre Immobilienpraxis
Marktkenntnis aus der täglichen Arbeit mit Objekten in Braunschweig und der Region 38

Häuser und Wohnungen, die wir aktuell in Braunschweig und der Region 38 vermarkten

Unser eigener Bestand – keine Portal-Kopie. Wenn hier nichts Passendes steht, legen wir einen Suchauftrag an, denn ein Teil unserer Objekte geht nie online.

Büro
Büro Miete

38108 Braunschweig

Büro

Preis auf Anfrage

Einfamilienhaus in Braunschweig, 180 m²
Einfamilienhaus

38116 Braunschweig

Einfamilienhaus in Braunschweig, 180 m²

180 m² 8 Zimmer 875 m² Grundstück

179.000 €

Etagenwohnung in Braunschweig, 52 m²
Etagenwohnung

38100 Braunschweig

Etagenwohnung in Braunschweig, 52 m²

52 m² 2 Zimmer

149.000 €

Etagenwohnung in Braunschweig, 99 m²
Etagenwohnung

38106 Braunschweig

Etagenwohnung in Braunschweig, 99 m²

99 m² 4 Zimmer

339.000 €

Garage in Braunschweig, 0 m²
Garage

38100 Braunschweig

Garage in Braunschweig, 0 m²

60.000 €

Garage in Braunschweig, 13,70 m²
Garage Miete

Braunschweig

Garage in Braunschweig, 13,70 m²

85 € Kaltmiete

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Was ein Haus in Braunschweig tatsächlich kostet – Kaufpreis plus rund 10 %

Kurzantwort für Käufer: Der Kaufpreis ist nicht Ihr Budget. Rechnen Sie in Niedersachsen rund 10 % Kaufnebenkosten obendrauf, die Banken in aller Regel nicht mitfinanzieren. Jede Zahl hier mit Quelle und Stichtag.

  • Ein- und Zweifamilienhäuser (gebraucht): durchschnittlich rund 435.000 € im Bezugsjahr 2024. Quelle: Niedersächsischer Landesgrundstücksmarktbericht 2025, vorgestellt am 27.01.2025 vom Niedersächsischen Ministerium für Inneres und Sport gemeinsam mit dem Oberen Gutachterausschuss. Achtung: Das ist ein Mittelwert über saniert und unsaniert, Innenstadt und Stadtrand. Als Suchbudget taugt er nicht.
  • Kaufnebenkosten in Niedersachsen: 5,0 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 % Notar und Grundbuch, 3,57 % Maklercourtage als Käuferanteil (inkl. 19 % MwSt., hälftig geteilt nach § 656c BGB, in Kraft seit 23.12.2020). Macht rund 10,1 % – bei 435.000 € Kaufpreis also etwa 43.800 € zusätzlich. Die Rechnung dazu steht weiter unten auf dieser Seite.
  • Bodenrichtwerte Wohnbaufläche: Innenstadt 652 €/m² (+8,8 % gegenüber Vorjahr), Siegfriedviertel 333 €/m² (+7,1 %), Gliesmarode 263 €/m² (−4,7 %). Am unteren Ende: Stiddien 96 €/m² sowie Thune und Geitelde mit je rund 109 €/m². Stichtag 01.01.2025, veröffentlicht am 01.03.2025. Quelle: Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen. Zwischen teuerster und günstigster Lage liegt fast der Faktor 7 – allein für den Boden.
  • Baujahr schlägt in Braunschweig oft die Lage: Eigentumswohnungen der Baujahre 1950 bis 1977 lagen laut Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses Braunschweig-Wolfsburg (Stand 2024) bei rund 2.140 €/m², Neubau ab 2011 bei rund 4.070 bis 4.200 €/m². Der Aufschlag für ein modernes Baujahr ist größer als der Unterschied zwischen vielen Stadtteilen.
  • Angebotspreis ist kein Abschlusspreis: ImmoScout24 wies für Braunschweig im Juli 2025 einen durchschnittlichen Angebotspreis von rund 3.220 €/m² für Eigentumswohnungen aus. Beurkundet wird am Ende der Preis, der in die Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses eingeht – nicht der Portalpreis.
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Ihr Ansprechpartner für den Hauskauf in Braunschweig

Oliver Martin ist Makler und zertifizierter Bau- und Sachverständiger in einer Person. Für Käufer heißt das: Bevor Sie bieten, ordnet jemand ein, was an Dach, Heizung und Bausubstanz wirklich dran ist – und was der Zustand am Preis ändern muss.

Oliver Martin – Immobilienmakler & Immobilienfachwirt IHK bei City Immobilienmakler in Braunschweig

seit 2008 vor Ort

Oliver Martin

Immobilienmakler & Immobilienfachwirt IHK

Oliver Martin ist Immobilienmakler für Braunschweig, Wolfsburg und die Region 38. Seit 2008 begleitet er Eigentümer beim Verkauf und bei der Bewertung ihrer Immobilie – über 1.000 vermittelte Häuser und mehr als 2.000 Immobilienbewertungen.

seit 2008
in der Region 38 tätig
1.000+
vermittelte Häuser
2.000+
Immobilienbewertungen

Qualifikationen & Nachweise

  • Immobilienfachwirt IHK
  • Zertifizierter Bau- und Sachverständiger
  • Sachverständiger für Immobilienbewertung
  • Technischer Betriebswirt IHK
  • Industriemeister Metall IHK
  • Versicherungsfachmann IHK (§ 34d)
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Was ein Makler für Käufer in Braunschweig leisten kann – und was nicht

Wir sagen es offen, damit Sie Ihre Erwartung richtig setzen.

Wir sind kein Portal – und das ist der Punkt

Auf den großen Portalen standen im Juli 2026 rund 300 Häuser in Braunschweig. Unsere Liste ist kürzer, weil wir nur zeigen, was wir selbst vermarkten. Der Mehrwert liegt woanders: Vorabinformation, bevor ein Objekt online geht, ein hinterlegter Suchauftrag und Off-Market-Objekte, die nie inseriert werden.

Der Zustand wird geprüft, nicht beschrieben

Zertifizierter Bau- und Sachverständiger, Sachverständiger für Schäden an Gebäuden, Industriemeister Metall IHK. In einer Stadt, deren Wohnbestand stark aus den Baujahren 1950 bis 1977 stammt, entscheidet der Sanierungsstand über einen fünfstelligen Betrag. Wir beziffern ihn vor dem Gebot, statt ihn zu ahnen.

Die Preisrechnung, die sonst nur Verkäufer sehen

Über 2.000 Bewertungen nach ImmoWertV, auf Basis der Bodenrichtwerte des Gutachterausschusses Braunschweig-Wolfsburg und realisierter Vergleichsverkäufe im Stadtteil. Dieselbe Herleitung sagt Ihnen als Käufer, ob ein Angebotspreis trägt oder ob Luft drin ist.

Vier Annahmen, die Käufer in Braunschweig teuer zu stehen kommen

Jede davon hören wir regelmäßig bei Besichtigungen. Sie klingen vernünftig und sind trotzdem falsch.

Verbreitete Annahme

Der Kaufpreis ist mein Budget.

Was tatsächlich gilt

Nein. In Niedersachsen kommen rund 10 % obendrauf: 5,0 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 % Notar- und Grundbuchkosten und 3,57 % Maklercourtage als Käuferanteil (inkl. MwSt., hälftig geteilt nach § 656c BGB). Bei 435.000 € Kaufpreis sind das rund 43.800 €. Diese Nebenkosten finanzieren Banken in aller Regel nicht mit – sie müssen aus Eigenkapital kommen. Wer sie erst beim Finanzierungsgespräch entdeckt, verliert das Objekt.

Verbreitete Annahme

Der Bodenrichtwert des Stadtteils sagt mir, was das Haus wert ist.

Was tatsächlich gilt

Der Bodenrichtwert bewertet ausschließlich den Boden. In Braunschweig reicht er zum Stichtag 01.01.2025 von 96 €/m² in Stiddien bis 652 €/m² in der Innenstadt (Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen). Bei 600 m² Grundstück sind das 57.600 € Bodenwert in Stiddien gegenüber 391.200 € in der Innenstadt. Was das Gebäude darauf wert ist, hängt an Baujahr, Zustand und Energiekennwert – und kommt oben drauf oder geht davon ab.

Verbreitete Annahme

Wenn die Heizung noch läuft, ist sie in Ordnung.

Was tatsächlich gilt

Rechtlich nicht zwingend. Nach § 72 GEG dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, gar nicht mehr betrieben werden; jüngere Kessel nicht länger als 30 Jahre nach Einbau. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Kaufen Sie ein Ein- oder Zweifamilienhaus, das der Voreigentümer seit dem 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, greift die Ausnahme nach § 73 GEG nicht mehr für Sie: Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem Eigentumsübergang. Quelle: gesetze-im-internet.de/geg, abgerufen im Juli 2026.

Verbreitete Annahme

Ein Kaufvertrag ist ein Kaufvertrag – der Notar macht das schon.

Was tatsächlich gilt

Nicht im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Teile des Westlichen Ringgebiets liegen seit 2001 im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt – Westliches Ringgebiet"; nach der vierten Teilaufhebung durch Ratsbeschluss vom 18.02.2025 umfasst das Fördergebiet noch rund 102 Hektar (Quelle: braunschweig.de, Stadterneuerung Westliches Ringgebiet). Dort bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks nach § 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde. Dazu kann ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB anstehen. Wer im Kaufvertrag nicht regelt, wer den trägt, zahlt ihn möglicherweise selbst.

Die Nebenkostenrechnung, die kein Exposé zeigt – durchgerechnet für Braunschweig

Wir haben die drei belegten Kostensätze für Niedersachsen auf den Durchschnittspreis eines gebrauchten Ein- und Zweifamilienhauses angewendet (rund 435.000 € im Bezugsjahr 2024, Niedersächsischer Landesgrundstücksmarktbericht 2025). Das Ergebnis ist die Zahl, die über Ihre Finanzierung entscheidet – nicht der Preis im Inserat.
  • Grunderwerbsteuer 5,0 % (§ 11 GrEStG, Landessatz Niedersachsen) auf 435.000 € = 21.750 €. Fällig nach der Beurkundung; ohne gezahlte Steuer keine Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts und damit keine Eigentumsumschreibung.
  • Notar und Grundbuch rund 1,5 % (GNotKG) = rund 6.525 €. Trägt in der Regel der Käufer, weil der Käufer den Notar beauftragt.
  • Maklercourtage, Käuferanteil 3,57 % inkl. 19 % MwSt. = rund 15.530 €. Seit § 656c BGB (in Kraft seit 23.12.2020) wird sie beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher hälftig geteilt – der Verkäufer zahlt denselben Anteil. Sie fällt ausschließlich bei notariellem Kaufvertragsabschluss an.
  • Summe: rund 43.800 €, also 10,1 % des Kaufpreises. Gesamtaufwand statt 435.000 € somit rund 478.800 €. Banken finanzieren die Nebenkosten in aller Regel nicht mit – dieser Betrag muss aus Eigenkapital kommen, zusätzlich zum Eigenkapitalanteil auf den Kaufpreis selbst.
Was das für Ihre Suche heißt: Ziehen Sie die Nebenkosten vom Finanzierungsrahmen ab, bevor Sie das erste Exposé öffnen. Ein Budget von 500.000 € trägt in Niedersachsen kein Haus für 500.000 €, sondern eines für rund 454.000 €. Diese Rechnung machen wir im Erstgespräch mit Ihren echten Zahlen – bevor Sie sich in ein Objekt verlieben, das nicht finanzierbar ist.
Kaufnebenkosten und Finanzierung beim Hauskauf in Braunschweig im Gespräch durchrechnen

Wo Sie in Braunschweig für Ihr Budget was bekommen – Stadtteile aus Käufersicht

Bodenrichtwerte für Wohnbaufläche, Stichtag 01.01.2025 (Gutachterausschuss für Grundstückswerte Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen). Lesen Sie sie als das, was sie sind: der Preis des Bodens, nicht des Hauses.

Die Innenstadt führt die Bodenrichtwerte an: 652 €/m² zum Stichtag 01.01.2025, ein Plus von 8,8 % gegenüber dem Vorjahr. Für Hauskäufer ist das Angebot hier dünn – gekauft wird überwiegend Wohnung, nicht Haus. Das Magniviertel rund um die Magnikirche gehört zur historischen Altstadt: Fachwerk, kleinteiliger Bestand, kurze Wege. Wer hier ein Haus findet, kauft in der Regel Denkmalsubstanz mit allem, was das an Auflagen und an Sanierungskosten bedeutet.
Um 1900 im Zuge der Industrialisierung als gründerzeitliches Wohnviertel entstanden, zählt das Östliche Ringgebiet heute zu den gefragtesten Lagen Braunschweigs. Werttreiber sind die direkte Anbindung an die Innenstadt und die Nähe zum Prinz-Albrecht-Park (Quelle - braunschweig.de, Stadtportrait Östliches Ringgebiet). Käufer konkurrieren hier um wenige Objekte. Prüfen Sie bei Altbau den energetischen Zustand doppelt genau, denn Gründerzeitfassaden lassen sich nicht beliebig von außen dämmen.
Teile des Westlichen Ringgebiets liegen seit 2001 im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt – Westliches Ringgebiet". Nach vier Teilaufhebungen, zuletzt durch Ratsbeschluss vom 18.02.2025, umfasst das verbleibende Fördergebiet noch rund 102 Hektar (Quelle - braunschweig.de, Stadterneuerung Westliches Ringgebiet). Für Käufer bedeutet das zweierlei. Erstens: Die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet bedarf nach § 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde – das kostet Zeit im Ablauf und ist kein Formfehler des Notars. Zweitens: Beim Abschluss der Sanierung kann ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig werden, der die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abschöpft. Wer ihn trägt, gehört in den Kaufvertrag. Ein Blick in Abteilung II des Grundbuchs auf einen etwaigen Sanierungsvermerk gehört deshalb vor das Gebot, nicht danach.
Gliesmarode ist familienfreundlich, mit Schulen, Nahversorgung und Grünflächen, und liegt beim Bodenrichtwert mit 263 €/m² auf Platz drei der Stadt – allerdings mit einem Rückgang von 4,7 % gegenüber dem Vorjahr. Das Siegfriedviertel liegt mit 333 €/m² darüber und hat um 7,1 % zugelegt. Für Käufer heißt eine fallende Bodenrichtwertkurve nicht automatisch „Schnäppchen", sondern zunächst: geringerer Nachfragedruck, also mehr Verhandlungsspielraum.
Wer ein Einfamilien- oder Reihenhaus mit Grundstück sucht und die Innenstadtnähe hinten anstellt, sucht hier. Lehndorf ist ruhig und gut angebunden, geprägt von Einfamilien- und Reihenhäusern. Stöckheim, insbesondere Stöckheim- Leiferde, gilt als besonders familienfreundlich, mit mehreren Neubaugebieten. Die Weststadt umfasst rund 6,8 km², ist funktional geplant und mischt Geschosswohnungsbau mit großzügigeren Wohnformen rund um den Westpark. In diesen Lagen bekommen Sie für dasselbe Geld deutlich mehr Quadratmeter Grundstück als im Ring.
Rund um das Kloster Riddagshausen prägen Teiche und Grünflächen das Bild. Querum liegt rund vier Kilometer nordöstlich der Innenstadt und verbindet dörflichen Charakter mit Kita, Grundschule, Nahversorgung und medizinischer Versorgung, naturnah durch den angrenzenden Querumer Forst. Beide Lagen haben ein kleines Angebot und eine treue Käuferschaft – hier lohnt ein hinterlegter Suchauftrag mehr als tägliches Portal-Refreshing.
Am unteren Ende der Bodenrichtwerte stehen Stiddien mit 96 €/m² sowie Thune und Geitelde mit je rund 109 €/m² (Stichtag 01.01.2025). Bei 600 m² Grundstück sind das rund 57.600 € Bodenwert gegenüber 391.200 € in der Innenstadt – eine Differenz von über 330.000 €, allein für den Boden. Der Preis dafür sind längere Wege und ein dünneres Nahversorgungsnetz. Für Käufer mit Auto und Homeoffice ist das oft der rationalste Kompromiss der ganzen Stadt.
In den Randlagen im Norden und Nordosten läuft der Neubau. Wer dort kauft, kauft häufig Bauträger- oder Neubauobjekt statt Bestand. Das heißt: kein Sanierungsstau, aber auch keine Verhandlungsposition über den Zustand, dafür Erschließungsbeiträge und Bauträgerverträge, die anders funktionieren als ein Bestandskaufvertrag. Prüfen Sie hier vor allem den Bautenstandsplan und die Fälligkeitsstaffel, nicht den Quadratmeterpreis.
Objekte im gewünschten Stadtteil ansehen

Marktpreise & Verkaufseinordnung

Was ist Ihre Immobilie in Haus kaufen in Braunschweig – Angebote und Beratung vor Ort aktuell wert?

Quadratmeterpreise sind ein guter erster Marktcheck. Für den realistischen Verkaufspreis zählen aber auch Mikrolage, Zustand, Energiekennwerte, Nachfrage im Stadtteil und die aktuelle Wettbewerbssituation.

Im Preis-Explorer sehen Sie Durchschnittswerte, Trends und Vergleichsdaten. Für die konkrete Preisstrategie verbinden wir diese Daten mit einer individuellen Einschätzung vor Ort.

Preis-Explorer Haus kaufen in Braunschweig – Angebote und Beratung vor Ort öffnen Immobilie bewerten lassen

Was Sie vor dem Gebot verlangen sollten – und was der Kauf Sie kostet

Links die zwei Fragen, die Käufer im Erstgespräch immer stellen. Rechts die Unterlagen, die Sie sehen sollten, bevor Sie eine Zahl nennen.

Was kostet der Makler mich als Käufer in Braunschweig?
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher wird die Provision seit § 656c BGB (in Kraft seit 23.12.2020) hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt. In Niedersachsen sind jeweils 3,57 % inklusive 19 % Mehrwertsteuer üblich – bei 435.000 € Kaufpreis also rund 15.530 € für Sie. Sie fällt ausschließlich bei notariellem Kaufvertragsabschluss an, nicht für Besichtigungen, nicht für den Suchauftrag, nicht für die Beratung. Provisionsfreie Objekte gibt es in Braunschweig vor allem beim Direktverkauf von privat und bei Bauträgern; wir sagen Ihnen offen, wenn ein Objekt außerhalb unseres Bestands für Sie der bessere Weg ist.
Wie viel Eigenkapital brauche ich für einen Hauskauf in Braunschweig?
Als Untergrenze gilt: die Kaufnebenkosten. Die finanzieren Banken in aller Regel nicht mit, weil sie keinen beleihbaren Gegenwert schaffen. In Niedersachsen sind das rund 10,1 % des Kaufpreises – bei 435.000 € also rund 43.800 €. Alles, was Sie darüber hinaus einbringen, senkt den Beleihungsauslauf und damit meist den Zinssatz. Wie viel in Ihrem Fall sinnvoll ist, entscheidet Ihre Bank oder Ihr Finanzierungsberater, nicht wir – wir liefern die objektseitigen Unterlagen, die die Bank dafür sehen will.
Unterlagen, die vor dem Gebot auf dem Tisch liegen sollten
  • Grundbuchauszug, aktuell, mit Abteilung II und III – hier stehen Wegerechte, Erbbaurechte, Nießbrauch und ein etwaiger Sanierungsvermerk. Abteilung II ist die Abteilung, die Käufer am häufigsten überspringen und am teuersten bezahlen.
  • Energieausweis – Sie haben nach § 80 GEG Anspruch darauf, dass er Ihnen spätestens bei der Besichtigung vorgelegt wird. Die Pflichtangaben müssen nach § 87 GEG schon in der Anzeige stehen.
  • Baujahr der Heizung mit Nachweis – entscheidend für die Betriebsverbote nach § 72 GEG und damit für eine mögliche Austauschpflicht binnen zwei Jahren nach Ihrem Eigentumsübergang.
  • Grundrisse und Wohnflächenberechnung – abweichende Flächenangaben sind der klassische Grund für Nachverhandlungen, in beide Richtungen.
  • Auszug aus dem Baulastenverzeichnis und Flurkarte – beim Fachbereich Stadtplanung und Geoinformation der Stadt Braunschweig. Eine eingetragene Baulast kann Ihre Bebauungspläne für den Garten beenden.
  • Nachweise über Modernisierungen (Dach, Fenster, Elektrik, Leitungen) mit Rechnungen und Jahreszahlen – nicht mit mündlicher Aussage „ist alles neu".
  • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Höhe der Instandhaltungsrücklage. Beschlossene Sonderumlagen gehen auf Sie über.
  • Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietaufstellung. Nach § 566 BGB gilt „Kauf bricht nicht Miete" – Sie übernehmen den Mieter samt Vertrag.
Wir fordern die fehlenden Unterlagen für Sie an

Ablauf

Vom Suchprofil bis zum Schlüssel – der Hauskauf in Braunschweig in sieben Schritten

Realistische Dauer ab verbindlicher Einigung: rund zwei bis drei Monate bis zur Kaufpreiszahlung. Ein erheblicher Teil davon ist Abwicklung und nicht verkürzbar.

Sie stehen ganz am Anfang und wollen wissen, ob Ihr Budget zu Ihrer Wunschlage passt? Genau das klären wir im Erstgespräch – kostenfrei und bevor Sie das erste Exposé öffnen.

Erstgespräch vereinbaren

Suchauftrag Braunschweig

Nichts Passendes dabei? Dann legen wir Ihr Suchprofil an.

Unser Bestand ist begrenzt, und das sagen wir offen. Der Vorteil liegt nicht in der Länge der Trefferliste, sondern im Zeitpunkt: Sie erfahren von einem Objekt, bevor es inseriert wird – und bei diskreten Verkäufen auch dann, wenn es nie inseriert wird. Der Suchauftrag kostet Sie nichts und verpflichtet Sie zu nichts.

Was wir für Ihr Suchprofil brauchen:

  • Checkmark
    Wunschlage oder Stadtteile in Braunschweig und der Region 38
  • Checkmark
    Haustyp – Reihenhaus, Doppelhaushälfte, Einfamilienhaus, Bungalow, Mehrfamilienhaus
  • Checkmark
    Budget inklusive der rund 10 % Kaufnebenkosten
  • Checkmark
    Bereitschaft zu sanieren, oder ausdrücklich keine
  • Checkmark
    Zeitfenster und Finanzierungsstand
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Die GEG-Pflichten, die Sie mitkaufen – zwei Jahre nach der Schlüsselübergabe

Der größte Teil des Braunschweiger Wohnbestands stammt aus der Nachkriegszeit; die Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses führen die Baujahresklasse 1950 bis 1977 als eigene Gruppe (rund 2.140 €/m² bei Eigentumswohnungen, Stand 2024). Genau in dieser Gruppe sitzen die Pflichten, die mit dem Eigentumsübergang auf Sie übergehen. Sie sind kein Restrisiko, sondern eine Rechnung – und sie gehört in Ihr Gebot.
  • Betriebsverbot für alte Heizkessel (§ 72 GEG): Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, dürfen nicht mehr betrieben werden. Jüngere Kessel dürfen nach Ablauf von 30 Jahren nach Einbau nicht mehr betrieben werden. Ausgenommen sind Niedertemperatur- und Brennwertkessel. Fragen Sie deshalb nach dem Typenschild, nicht nach dem Gefühl des Verkäufers.
  • Dämmung der obersten Geschossdecke (§ 47 GEG): Die oberste Geschossdecke beheizter Räume muss einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) einhalten; alternativ ist das darüberliegende Dach zu dämmen.
  • Die Zwei-Jahres-Frist (§ 73 GEG): Bei einem Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohnungen, von denen der Eigentümer eine am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ruhten diese Pflichten. Mit dem Eigentumsübergang enden sie zu ruhen: Die Frist zur Pflichterfüllung beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentumsübergang nach dem 1. Februar 2002. Als Käufer erben Sie also nicht die Ausnahme, sondern die Frist. Quelle: gesetze-im-internet.de/geg, §§ 47, 72, 73, abgerufen im Juli 2026.
  • Was das im Gebot bedeutet: Ein unsaniertes Haus mit Kessel von 1989 ist nicht „ein Schnäppchen mit alter Heizung", sondern ein Haus plus eine terminierte Investition. Wer diese Summe vor dem Gebot beziffert, verhandelt darüber. Wer es nicht tut, bezahlt sie zusätzlich.
Genau dafür ist die bautechnische Qualifikation da – hier auf Ihrer Seite als Käufer. Was Oliver Martin an Zustand und Fristen einordnet, finden Sie auf seiner Profilseite.
Bautechnische Prüfung eines Bestandshauses vor dem Kauf in Braunschweig

Welcher Haustyp zu welchem Budget und welcher Lage passt

Der Braunschweiger Markt ist kein einheitlicher Markt. Was Sie kaufen, entscheidet über Preis, Nebenkosten und darüber, gegen wen Sie bieten.

Reihenhaus Icon

Reihenhaus

Der Einstieg in den Hausmarkt. Kleines Grundstück, damit geringer Bodenwertanteil – in Lagen wie Lehndorf oder der Weststadt der rationalste Weg zu Wohnfläche. Achten Sie auf gemeinsame Bauteile und darauf, ob Grenzbebauung und Instandhaltung sauber geregelt sind.

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Doppelhaushälfte

Der meistgesuchte Kompromiss von Familien in Braunschweig. Mehr Grundstück als das Reihenhaus, weniger Bodenwert als das freistehende Haus. Bei Neubau in Randlagen wie Bevenrode oder Schapen prüfen Sie den Bauträgervertrag und die Fälligkeitsstaffel, nicht nur den Quadratmeterpreis.

Freistehendes Einfamilienhaus Icon

Freistehendes Einfamilienhaus

Hier schlägt der Bodenrichtwert voll durch. Bei 600 m² Grundstück reicht der Bodenwertanteil in Braunschweig von rund 57.600 € (Stiddien, 96 €/m²) bis rund 391.200 € (Innenstadt, 652 €/m²). Wer Fläche will, kauft sie am Stadtrand – oder er kauft weniger Haus.

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Bungalow

Wohnen auf einer Ebene, gefragt bei Käufern, die barrierearm planen. Der Nachteil ist rechnerisch: Ein Bungalow verbraucht für dieselbe Wohnfläche mehr Grundstück und hat mehr Dach- und Bodenfläche pro Quadratmeter – energetisch und beim Bodenwert schlägt das durch.

Altbau und Gründerzeit Icon

Altbau und Gründerzeit

Vor allem im Östlichen Ringgebiet und rund um das Magniviertel. Charakter, hohe Räume, hohe Nachfrage – und energetische Grenzen, weil eine erhaltenswerte Fassade nicht beliebig gedämmt werden kann. Rechnen Sie die Energiekosten durch, bevor Sie sich verlieben.

Sanierungsobjekt Icon

Sanierungsobjekt

Der einzige Haustyp, bei dem Sie den Preis wirklich verhandeln. Voraussetzung ist, dass Sie den Sanierungsbedarf beziffern können, statt ihn zu schätzen. Genau dafür ist der Bausachverständige da – und genau hier verdienen Sie das Geld beim Kauf, nicht beim späteren Verkauf.

Neubau in den Randlagen Icon

Neubau in den Randlagen

In Bevenrode, Schapen und Veltenhof läuft der Neubau. Kein Sanierungsstau, dafür Erschließungsbeiträge, Bauträgerlogik und wenig Verhandlungsspielraum über den Zustand. Prüfen Sie Bautenstandsplan, Baubeschreibung und Fertigstellungstermin.

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Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage

Der Preis kommt hier aus dem Ertragswert, nicht aus dem Vergleichswert für Selbstnutzer. Rund um den TU-Campus am Bültenweg im Nördlichen Ringgebiet ist die Mietnachfrage strukturell hoch – 15.051 Studierende im Wintersemester 2025/26 (Quelle - tu-braunschweig.de). Nach § 566 BGB übernehmen Sie bestehende Mietverträge mit dem Kauf.

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Referenzen

Wann wir für Ihren Hauskauf der richtige Partner sind – und wann nicht

Ehrliche Einordnung statt Versprechen für jede Situation. Nicht jeder Käufer braucht uns.

Sie kaufen ein Bestandshaus und wissen nicht, was der Zustand kostet

Baujahr vor 1990, Heizung unklaren Alters, Keller feucht oder nicht. Hier ist die bautechnische Einordnung vor dem Gebot bares Geld, weil sie Ihre Verhandlungsgrundlage ist – und weil sie Ihnen die GEG-Fristen ausrechnet, bevor sie Ihr Problem werden.

Sie suchen seit Monaten und finden nichts

Dann ist nicht der Markt das Problem, sondern der Kanal. Ein hinterlegtes Suchprofil erreicht Objekte, die vor dem Inserat vergeben werden, und Verkäufer, die bewusst nicht inserieren wollen. Das ist der einzige Vorteil, den ein Makler gegenüber einem Portal wirklich hat.

Sie interessieren sich für ein Objekt im Westlichen Ringgebiet

Sanierungsvermerk, Genehmigungspflicht nach § 144 BauGB und ein möglicher Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB gehören geklärt, bevor der Notar den Entwurf schreibt. Wir stimmen das mit der Stadt Braunschweig ab.

Sie kaufen zur Kapitalanlage und brauchen die Ertragsrechnung

Ertragswert, Mietaufstellung, Instandhaltungsrücklage, Zustand. Wir liefern die Unterlagen, die Ihre Bank sehen will, und ordnen ein, ob die Miete den Preis trägt.

Nicht die richtige Adresse, wenn Sie die längste Trefferliste wollen

Auf den großen Portalen standen im Juli 2026 rund 300 Häuser in Braunschweig. So viele haben wir nicht und werden wir nie haben. Wenn Sie ausschließlich Angebotsbreite suchen, sind Sie dort schneller. Nur ist die Trefferliste nicht dasselbe wie ein geprüftes Objekt.

Nicht die richtige Adresse, wenn Sie eine Bestätigung Ihres Wunschpreises suchen

Wenn ein Objekt den Preis nicht wert ist, sagen wir das – auch wenn wir damit ein Geschäft verlieren. Und wenn der Angebotspreis fair ist, sagen wir das ebenfalls, statt Ihnen einen Rabatt zu versprechen, den der Markt nicht hergibt.

Häufige Fragen von Käufern in Braunschweig

Die Fragen, die im Erstgespräch tatsächlich gestellt werden – beantwortet mit Zahlen, Quellen und Stand.

Ein gebrauchtes Ein- oder Zweifamilienhaus lag in Niedersachsen im Bezugsjahr 2024 bei durchschnittlich rund 435.000 € (Niedersächsischer Landesgrundstücksmarktbericht 2025, vorgestellt am 27.01.2025). Dieser Mittelwert mischt allerdings das sanierte Haus in Riddagshausen mit dem unsanierten Bestand am Stadtrand und taugt deshalb nicht als Suchbudget. Aussagekräftiger sind zwei Größen: der Bodenrichtwert Ihres Stadtteils (Braunschweig: 96 €/m² in Stiddien bis 652 €/m² in der Innenstadt, Stichtag 01.01.2025, Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg) und das Baujahr. Bei Eigentumswohnungen liegt die Spanne zwischen rund 2.140 €/m² für Baujahre 1950 bis 1977 und rund 4.070 bis 4.200 €/m² für Neubau ab 2011 (Kaufpreisauswertungen des Gutachterausschusses, Stand 2024).
Mindestens die Kaufnebenkosten, denn die finanzieren Banken in aller Regel nicht mit. In Niedersachsen sind das 5,0 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5 % für Notar und Grundbuch und 3,57 % Maklercourtage als Käuferanteil – zusammen rund 10,1 % des Kaufpreises. Bei 435.000 € sind das rund 43.800 €. Ein Finanzierungsrahmen von 500.000 € trägt also kein Haus für 500.000 €, sondern eines für rund 454.000 €. Wie viel Eigenkapital darüber hinaus sinnvoll ist, entscheidet Ihre Bank; wir liefern die objektseitigen Unterlagen für die Prüfung.
Beim Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung durch einen Verbraucher wird die Provision seit § 656c BGB (in Kraft seit 23.12.2020) hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt; in Niedersachsen sind jeweils 3,57 % inklusive Mehrwertsteuer üblich. Der Verkäufer kann sie also nicht mehr allein auf Sie abwälzen. Provisionsfrei kaufen Sie in Braunschweig vor allem beim Direktverkauf von privat und bei Bauträgern. Rechnen Sie dabei aber ehrlich: Was Sie an Courtage sparen, zahlen Sie unter Umständen mehrfach zurück, wenn niemand den Zustand geprüft hat, bevor Sie geboten haben.
Die Nachrüstpflichten des Gebäudeenergiegesetzes gehen mit dem Eigentum auf Sie über. Nach § 72 GEG dürfen Heizkessel, die vor dem 1. Januar 1991 eingebaut wurden, nicht mehr betrieben werden; jüngere Kessel nicht länger als 30 Jahre nach Einbau. Niedertemperatur- und Brennwertkessel sind ausgenommen. Nach § 47 GEG muss die oberste Geschossdecke beheizter Räume einen Wärmedurchgangskoeffizienten von 0,24 W/(m²K) einhalten, alternativ das Dach. Für Ein- und Zweifamilienhäuser, die der Voreigentümer am 1. Februar 2002 selbst bewohnt hat, ruhten diese Pflichten – mit dem Eigentumsübergang gilt nach § 73 GEG eine Frist von zwei Jahren zur Erfüllung. Quelle: gesetze-im-internet.de/geg, abgerufen im Juli 2026. Diese Summe gehört vor dem Gebot beziffert, nicht nach der Übergabe entdeckt.
Zweierlei. Erstens bedarf die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Grundstücks im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach § 144 Absatz 2 Nummer 1 BauGB der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde – das ist ein zusätzlicher Schritt im Zeitplan, kein Formfehler. Zweitens kann beim Abschluss der Sanierung ein Ausgleichsbetrag nach § 154 BauGB fällig werden, der die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung abschöpft; wer ihn trägt, gehört in den Kaufvertrag. Teile des Westlichen Ringgebiets liegen seit 2001 im Sanierungsgebiet „Soziale Stadt – Westliches Ringgebiet"; nach der vierten Teilaufhebung durch Ratsbeschluss vom 18.02.2025 umfasst das verbleibende Fördergebiet noch rund 102 Hektar (Quelle: braunschweig.de, Stadterneuerung Westliches Ringgebiet). Prüfen Sie den Sanierungsvermerk in Abteilung II des Grundbuchs vor dem Gebot.
Am günstigsten ist der Boden in Stiddien mit 96 €/m² sowie in Thune und Geitelde mit je rund 109 €/m² (Stichtag 01.01.2025, Gutachterausschuss Braunschweig-Wolfsburg / BORIS Niedersachsen). Zum Vergleich: Innenstadt 652 €/m², Siegfriedviertel 333 €/m², Gliesmarode 263 €/m². Bei 600 m² Grundstücksfläche bedeutet das rund 57.600 € Bodenwert in Stiddien gegenüber rund 391.200 € in der Innenstadt. Wer Fläche sucht und mit längeren Wegen leben kann, findet sie in Lehndorf, Stöckheim, der Weststadt und den Ortsteilen am Stadtrand. Wer Innenstadtnähe will, kauft weniger Quadratmeter – das ist keine Verhandlungssache, sondern Bodenrichtwert.
Weil wir kein Portal sind. Auf den großen Portalen standen im Juli 2026 rund 300 Häuser in Braunschweig; wir zeigen ausschließlich Objekte, die wir selbst vermarkten. Unser Nutzen für Sie liegt nicht in der Länge der Liste, sondern in drei Dingen: Sie erfahren von einem Objekt, bevor es inseriert wird; über einen hinterlegten Suchauftrag erreichen wir Verkäufer, die bewusst diskret verkaufen und nie inserieren; und vor Ihrem Gebot prüft ein Bausachverständiger den Zustand. Wenn Sie ausschließlich Angebotsbreite suchen, sind Sie beim Portal richtig – das sagen wir Ihnen lieber offen.
Realistisch zwei bis drei Monate ab verbindlicher Einigung, und ein großer Teil davon ist nicht verkürzbar. Der Kaufvertragsentwurf muss beiden Seiten mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Absatz 2a Beurkundungsgesetz). Nach der Beurkundung brauchen Auflassungsvormerkung, Grunderwerbsteuerbescheid und die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts Zeit, bevor der Notar die Fälligkeit mitteilt und Sie zahlen. Liegt das Objekt im Sanierungsgebiet, kommt die Genehmigung der Gemeinde nach § 144 BauGB dazu. Verzögerungen entstehen fast immer vorne – durch fehlende Unterlagen oder eine wackelige Finanzierungszusage.
Das hängt an Haltedauer, Eigenkapital und Zinsbindung, nicht an einer Marktprognose – und niemand, der Ihnen hier eine Zinsentwicklung verspricht, weiß sie. Was sich belastbar sagen lässt: Die Nachfrageseite in Braunschweig ist stabil. 254.469 Einwohner mit Hauptwohnsitz zum 31.12.2025 (Stadt Braunschweig, „Stadtforschung aktuell" 01|2026, veröffentlicht am 26.02.2026) und 15.051 Studierende an der TU Braunschweig im Wintersemester 2025/26 (tu-braunschweig.de). Entscheidend für Ihre Rechnung sind die rund 10,1 % Kaufnebenkosten, die Sie bei einem kurzfristigen Wiederverkauf erst wieder verdienen müssen. Unter einer geplanten Haltedauer von etwa zehn Jahren ist Kaufen selten die günstigere Variante.
Ja. Oliver Martin ist seit 2008 in Braunschweig, Wolfsburg, Gifhorn, Peine, Wolfenbüttel, Helmstedt und Salzgitter tätig. Wenn Ihr Suchradius über Braunschweig hinausgeht, gilt derselbe Suchauftrag für die gesamte Region 38 – ein Ansprechpartner, ein Profil. Für Wolfsburg finden Sie die passende Seite unter Immobilienmakler Wolfsburg.

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Beim Kauf zählt nicht das Siegel an der Wand, sondern die Qualifikation der Person, die das Haus vor Ihrem Gebot ansieht.

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Immobilienfachwirt IHK Zertifizierter Bau- und Sachverständiger Sachverständiger für die Bewertung von Grundstücken Sachverständiger für Schäden an Gebäuden Erlaubnis nach § 34i GewO (IHK Lüneburg-Wolfsburg, 2017) Geprüfter Technischer Betriebswirt IHK Industriemeister Metall IHK Zertifikat Gebäudeenergiegesetz (GEG) Geprüfter ImmoXpert (Bosbach Consulting, 2022)

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