Haus kaufen in Bornum (Hannover): Der Weg vom Angebot zum Notartermin

Wer in Bornum ein Haus kaufen will, sucht in einem Stadtteil von Hannover mit begrenztem Bestand an Ein- und Mehrpersonen-Häusern. Hier entscheidet weniger die große Marktübersicht als die saubere Prüfung des einzelnen Objekts: Haustyp und Grundstück, Bausubstanz, Kaufnebenkosten, Besichtigung und schließlich die Beurkundung. Diese Seite beschreibt den Kauf konsequent aus Käufersicht und zeigt, wie Sie mit einem regionalen Partnermakler vor Ort von der Suche bis zum Notartermin gelangen. City Immobilienmakler vermittelt als bundesweites Netzwerk den passenden Makler für Bornum.

Beim Hauskauf in Bornum bewegen Sie sich in der Regel zwischen drei Objektarten. Jede hat ein eigenes Kaufprofil, und jede stellt andere Prüffragen.

Das freistehende Einfamilienhaus bietet den größten Gestaltungsspielraum und das eigenständigste Grundstück. Sie entscheiden allein über Anbau, Gartengestaltung, Stellplatz und die Reihenfolge von Sanierungsmaßnahmen. Der Preis pro Quadratmeter Wohnfläche liegt bei diesem Typ meist am höchsten, weil ein vergleichsweise großer Grundstücksanteil mitgekauft wird. Zugleich trifft Sie der Unterhalt ungeteilt: Dach, Fassade, Leitungen und Außenanlagen sind vollständig Ihre Aufgabe.

Die Doppelhaushälfte kombiniert ein eigenes Grundstück mit einer geteilten Gebäudewand. Für Käufer bedeutet das einen geringeren Flächenbedarf und häufig einen günstigeren Einstieg, dafür eine bauliche Abhängigkeit an der Trennwand. Prüfen Sie hier besonders die Schallübertragung, den Zustand der gemeinsamen Wand und die Frage, ob Dach, Fassade oder Heizungstechnik mit der Nachbarhälfte verbunden sind. Sanierungen an solchen Bauteilen erfordern Absprachen, die Sie vor dem Kauf klären sollten.

Das Reihenhaus ist der flächeneffizienteste Typ mit eigenem, oft schmalem Grundstück. Reihenmittelhäuser sind im Unterhalt sparsam, weil zwei Außenwände entfallen. Reihenendhäuser bieten mehr Licht und mehr Grundstück, kosten aber entsprechend mehr. Achten Sie auf Zuwegungen, gemeinsam genutzte Wege und Stellplätze sowie auf Grunddienstbarkeiten, die im Grundbuch eingetragen sind und nach dem Kauf bestehen bleiben.

Wichtig für jede Kaufentscheidung: Alle drei Typen werden als Haus mit Grundstück erworben. Sie kaufen also immer zwei Dinge gleichzeitig, das Gebäude und den Boden darunter. Beides wird getrennt bewertet, und beides kann unabhängig voneinander ein Risiko oder ein Vorteil sein.

Der Grundstücksanteil ist der Teil des Kaufpreises, den Sie nicht sanieren können. Ein veraltetes Dach lässt sich erneuern, eine ungünstige Parzelle nicht. Als Orientierung für den Wert des Bodens dient der Bodenrichtwert der jeweiligen Lage, den der Gutachterausschuss für Grundstückswerte veröffentlicht. Lassen Sie sich diesen Wert für die konkrete Adresse nennen, statt mit einem Pauschalwert zu rechnen.

Diese Unterlagen sollten Sie vor einem Angebot gesehen haben:

• Aktueller Grundbuchauszug, insbesondere Abteilung II: Wegerechte, Leitungsrechte, Nießbrauch oder Wohnrechte bleiben nach dem Kauf bestehen, wenn sie nicht gelöscht werden.
• Lageplan und Flurkarte mit den tatsächlichen Grenzen, abgeglichen mit dem, was vor Ort zu sehen ist. Zäune, Garagen und Carports stehen nicht immer dort, wo die Karte sie zeigt.
• Baugenehmigung und Bauakte für Anbauten, ausgebaute Dachgeschosse und Wintergärten. Ein nicht genehmigter Ausbau ist ein Käuferrisiko, kein Verkäuferproblem.
• Energieausweis, den der Verkäufer Ihnen spätestens zur Besichtigung vorlegen muss. Er ist keine Sanierungsprognose, aber ein erster Hinweis auf Heizlast und Zustand der Gebäudehülle.
• Nachweise zu Heizung, Dach, Fenstern und Elektrik mit Einbaujahr und Wartungsbelegen.

Bei der Bausubstanz lohnt die Reihenfolge teuer vor sichtbar: Dach, Keller und Feuchtigkeit, Heizung, Leitungen, Fenster, erst dann Böden und Bäder. Ein frisch renoviertes Bad über einem feuchten Keller ist das klassische Fehlkaufmuster. Für Häuser aus älteren Baujahren gehören außerdem Fragen nach Schadstoffen in Dämmung, Klebern und Anstrichen dazu. Ziehen Sie für die Einschätzung einen Bausachverständigen hinzu, bevor Sie ein verbindliches Angebot abgeben, nicht danach. Die Kosten dafür sind im Vergleich zu einem übersehenen Mangel die kleinste Position im gesamten Kauf.

Die Kaufnebenkosten zahlen Sie zusätzlich zum Kaufpreis und in der Regel aus Eigenkapital, weil Banken sie selten mitfinanzieren. Wer nur den Kaufpreis plant, unterschätzt den Kapitalbedarf spürbar. Rechnen Sie von Anfang an mit diesen Positionen:

• Grunderwerbsteuer nach dem für Niedersachsen geltenden Steuersatz, fällig nach Beurkundung auf Bescheid des Finanzamts.
• Notar- und Grundbuchkosten, die sich gesetzlich nach dem Kaufpreis richten und Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Eigentumsumschreibung sowie die Eintragung der Grundschuld umfassen.
• Maklerprovision, die beim Kauf eines Einfamilienhauses durch einen Verbraucher gesetzlich zwischen Käufer und Verkäufer geteilt wird. Die konkrete Regelung nennt Ihnen Ihr Partnermakler vor der Besichtigung schriftlich.
• Gutachter- und Finanzierungsnebenkosten sowie Umzug, Renovierung und Anschlusskosten.

Lassen Sie sich die verbindlichen Sätze und Beträge vor dem Angebot konkret ausrechnen, statt mit Faustformeln zu planen. Der Unterschied zwischen einer geschätzten und einer berechneten Nebenkostensumme entscheidet häufig darüber, ob die Finanzierung trägt. Ihr Partnermakler und Ihr Finanzierungsberater sollten mit denselben Zahlen arbeiten.

Nehmen Sie zu jeder Besichtigung Taschenlampe, Zollstock, Feuchtigkeitsmessgerät und Kamera mit. Gehen Sie das Haus zweimal durch, einmal grob und einmal in Ruhe, und folgen Sie dieser Reihenfolge:

1. Keller und Bodenplatte: Salzränder, muffiger Geruch, frische Anstriche an Sockelwänden.
2. Dachraum von innen: Sparren, Feuchteflecken, Dämmung, Lüftung.
3. Heizung: Typ, Baujahr, letzte Wartung, Zustand von Verteiler und Speicher.
4. Fenster und Türen: Dichtungen, Beschläge, Verglasung, Kondensat an den Rändern.
5. Elektrik: Zählerschrank, Sicherungstyp, Zahl der Stromkreise.
6. Grundriss und Maße: Wohnfläche nachmessen, Raumhöhen, tragende Wände erkennen.
7. Außen: Fassade, Regenrinnen, Terrasse, Zufahrt, Grenzverlauf.
8. Umgebung zu zwei Tageszeiten prüfen, einmal werktags und einmal am Wochenende.

Halten Sie jede Auffälligkeit mit Foto und Datum fest. Diese Dokumentation ist später Ihre Verhandlungsgrundlage und die Basis für die Frage, was ausdrücklich in den Kaufvertrag aufgenommen wird.

Der Ablauf lässt sich in wenigen Schritten beschreiben und sollte in dieser Reihenfolge laufen:

1. Finanzierungsbestätigung der Bank einholen, idealerweise vor der ersten ernsthaften Besichtigung.
2. Angebot abgeben und verhandeln, auf Basis der geprüften Unterlagen.
3. Kaufvertragsentwurf vom Notar anfordern.
4. Entwurf mindestens zwei Wochen vor dem Termin prüfen.
5. Beurkundung beim Notar.
6. Eintragung der Auflassungsvormerkung, die Sie als Käufer gegen Doppelverkauf und Belastung absichert.
7. Zahlung des Kaufpreises nach Fälligkeitsmitteilung des Notars.
8. Übergabe mit Protokoll und Zählerständen.
9. Eigentumsumschreibung im Grundbuch.

Prüfen Sie im Vertragsentwurf besonders, was an Zubehör mitverkauft wird, welche Mängel ausdrücklich genannt sind, wann die Übergabe erfolgt und welche Rechte Dritter bestehen bleiben. Was nicht im Vertrag steht, ist nach der Beurkundung nur schwer durchsetzbar. Zahlen Sie den Kaufpreis erst, wenn die Fälligkeitsvoraussetzungen erfüllt sind und die Auflassungsvormerkung eingetragen ist.