Haus verkaufen in Hemmingen: Leitfaden für Ein- und Zweifamilienhäuser

Wer in Hemmingen ein Haus verkauft, verkauft immer zwei Dinge zugleich: das Gebäude und das eigene Grundstück, auf dem es steht. Genau daraus entsteht der Mehraufwand gegenüber jedem anderen Objekttyp. Grenzen, Baulasten, Wege- und Leitungsrechte, Nebengebäude, Erschließung und der bauliche Zustand von Dach, Heizung und Fenstern gehören zum Verkaufsgegenstand und müssen belegt werden können, bevor der erste Interessent im Garten steht.

Dieser Leitfaden begleitet Eigentümer von Ein- und Zweifamilienhäusern in Hemmingen, der Stadt in der Region Hannover im Land Niedersachsen, die unmittelbar südlich an die Landeshauptstadt grenzt. Er geht der Reihe nach durch: Haustyp und Grundstück, die hausspezifischen Unterlagen, die Entscheidung zwischen Sanieren und Verkauf im Ist-Zustand, den Ablauf bis zur protokollierten Schlüsselübergabe und die Besonderheiten bei Erbe, Scheidung und Umzug ins Alter.

Bevor irgendetwas beschrieben oder fotografiert wird, sollte schriftlich feststehen, was mitverkauft wird. Diese Liste ist später die Grundlage des Kaufvertrags und der Übergabe:

• Flurstücke und Grundstücksgrenzen, einschließlich Restflächen und Gartenstreifen
• Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche mit Herkunft der Zahl
• Garage, Carport, Gartenhaus, Schuppen, Wintergarten
• Zufahrten sowie Wege-, Leitungs- und Überbaurechte
• Einfriedungen, Terrassen, gemauerte Grillplätze, Pool, Zisterne
• technische Anlagen: Heizung, Warmwasser, Photovoltaik, Wärmepumpe, Klärgrube
• Einbauküche, Öfen, Markisen und alles, was fest verbunden erscheint, aber verhandelbar ist
• eingetragene Belastungen im Grundbuch sowie Baulasten im Baulastenverzeichnis

Für die Beschreibung der Lage zählt nur, was dieses eine Grundstück betrifft. Hemmingen gliedert sich in die Ortsteile Arnum, Devese, Hemmingen-Westerfeld, Hiddestorf, Ohlendorf und Wilkenburg, und die Bundesstraße 3 durchquert das Stadtgebiet mit Anbindung an Hannover im Norden und Pattensen im Süden. Daraus folgt für Verkäufer keine Ortsbeschreibung, sondern eine Prüfaufgabe: Verkehrssituation, Zuwegung und Stellplatzlage ehrlich benennen, statt sie im Exposé zu umschreiben.

Beim Zweifamilienhaus kommt eine Frage hinzu, die den gesamten Ablauf verändert: Kann das Haus vollständig frei übergeben werden? Ein bestehendes Mietverhältnis endet nicht durch den Verkauf, der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein. Mietvertrag, Betriebskostenabrechnungen, Kautionsnachweis und die Frage, wie Besichtigungen mit der Mietpartei organisiert werden, gehören deshalb an den Anfang und nicht ans Ende.

Freistehendes Einfamilienhaus. Alle vier Fassadenseiten, Dach, Keller und Grundstück sind einsehbar und werden entsprechend geprüft. Halten Sie Angaben zu Entwässerung, Regenwasserableitung, Bäumen nahe an der Bebauung und der Zugänglichkeit für Gerüst und Handwerker bereit.

Doppelhaushälfte. Kritisch sind die geteilten Bauteile: Trennwand, gemeinsame Grenzgarage, gemeinsam geführte Leitungen, Dachanschluss, abgestimmte Fassadenanstriche. Bestehen mündliche oder schriftliche Absprachen mit der Nachbarseite über Instandhaltung, Zufahrt oder Grenzbebauung, gehören sie offengelegt. Was nicht im Grundbuch oder Baulastenverzeichnis steht, bindet den Käufer später nicht, kann aber zum Streit führen.

Reihenhaus. Hier ist zu klären, ob Zuwegung, Stellplätze, Müllstandort oder Wendehammer über Grunddienstbarkeiten, Miteigentumsanteile an einer Wegeparzelle oder rein tatsächliche Nutzung geregelt sind. Brandwände, Dachanschlüsse und durchlaufende Leitungen sind die typischen Nachfragepunkte.

Bungalow. Im Mittelpunkt stehen Dachaufbau und Abdichtung, insbesondere bei Flachdach oder flach geneigtem Dach, sowie das Verhältnis von Grundfläche zu Grundstück. Anbauten und Wintergärten brauchen Genehmigung und Planunterlagen.

Für alle Typen gilt: Die Wohnfläche wird für Verkaufsunterlagen nach der Wohnflächenverordnung berechnet, Flächen unter Dachschrägen sowie Balkone und Terrassen gehen dabei nur anteilig ein. Eine Zahl aus einem alten Exposé, aus der Bauakte oder aus dem Kopf ist keine Wohnflächenberechnung. Eine zu hoch angesetzte Fläche ist der häufigste vermeidbare Haftungsfall im Hausverkauf.

Unterlagen sind kein Formalismus, sondern der Takt des Verkaufs. Die finanzierende Bank des Käufers verlangt Grundriss, Flächenberechnung und Grundbuchauszug, bevor sie zusagt. Fehlt eines davon, verzögert sich nicht die Besichtigung, sondern die Finanzierungsbestätigung.

Grundstück und Eigentum: aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt, Flurkarte oder Liegenschaftskarte vom Katasteramt, Auskunft aus dem Baulastenverzeichnis bei der für Hemmingen zuständigen Bauaufsichtsbehörde, Grundsteuerbescheid, Nachweise zu eingetragenen Rechten Dritter, Löschungsunterlagen für nicht mehr valutierende Grundschulden, Auskünfte zu Erschließungs- und Straßenausbaubeiträgen sowie bei Erbbaurecht der Erbbaurechtsvertrag.

Grundbuch und Baulastenverzeichnis sind zwei getrennte Register. Im Grundbuch stehen private Rechte wie Wegerechte, Wohnrechte und Grundpfandrechte. Im Baulastenverzeichnis stehen öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Bauaufsicht, etwa zu Abstandsflächen, Stellplätzen oder Zufahrten über das eigene Grundstück. Ein Käufer, der eine Baulast erst beim Notar erfährt, verhandelt neu.

Gebäude: genehmigte Bauzeichnungen, Grundrisse, Schnitte und Ansichten, Baugenehmigung und Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Unterlagen zu Anbau, Aufstockung, Dachausbau oder Nutzungsänderung, Abnahmebescheinigungen, Feuerstättenbescheid und Schornsteinfegerprotokolle. Fehlende Bauakten lassen sich in der Regel beim Bauaktenarchiv der Bauaufsichtsbehörde einsehen und kopieren.

Weicht der gebaute Zustand von der Bauakte ab, klären Sie das vor der Vermarktung. Typische Fälle sind der ausgebaute Spitzboden, der geschlossene Terrassenbereich und der als Wohnraum genutzte Kellerraum. Solche Flächen dürfen nicht ungeprüft in die Wohnfläche wandern.

Energie und Modernisierung: Der Energieausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und dem Käufer bei Vertragsabschluss übergeben werden, so verlangt es § 80 Absatz 3 und 6 des Gebäudeenergiegesetzes. Legen Sie außerdem Rechnungen und Fachunternehmerbescheinigungen zu Dacheindeckung und Dachdämmung, Heizung und Warmwasser, Fenstern und Außentüren, Fassadendämmung, Kellerabdichtung, Elektroinstallation, Wasser- und Abwasserleitungen sowie Photovoltaik oder Solarthermie bereit. Ob für die vorhandene Heizungsanlage nach dem Gebäudeenergiegesetz Austausch- oder Nachrüstpflichten bestehen und wen sie nach einem Eigentümerwechsel treffen, sollte vor der Vermarktung geklärt und im Vertrag angesprochen werden.

Formulieren Sie dabei mit Jahr, Umfang und Firma statt mit Etiketten. “Dach 2019 neu eingedeckt, Süd- und Nordseite, Zwischensparrendämmung ergänzt” trägt. “Komplett saniert” trägt nicht und fällt in der Besichtigung auseinander.

Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in der Region Hannover ermittelt die Bodenrichtwerte, einsehbar über BORIS-Niedersachsen. Für diesen Leitfaden ist er nur eine Unterlagenquelle, Preisfragen und Wertermittlung gehören auf die Bewertungsseite.

Die Entscheidung wird oft als Geschmacksfrage geführt und ist in Wahrheit eine Frage der Beweisbarkeit. Eine brauchbare Faustregel: Machen Sie das, was die Beurteilung des Hauses erleichtert, und lassen Sie das, was die Beurteilung des Käufers vorwegnimmt.

In die erste Gruppe gehören kleine Reparaturen an Rollläden, Armaturen und lockeren Dachziegeln, das Vervollständigen der Wartungsunterlagen, das Zugänglichmachen von Keller, Spitzboden, Heizungsraum und Garage, das Freiräumen überstellter Räume und ein sicherer Zugang über Zufahrt und Hauseingang. In die zweite Gruppe gehören die neue Heizung, die komplette Dachdämmung, der Austausch aller Fenster und die Badsanierung nach eigenem Geschmack. Sie binden Kapital, kosten Monate und treffen selten die Planung dessen, der anschließend einzieht.

Was Sie nicht dürfen, ist Verschweigen. Trotz vereinbartem Gewährleistungsausschluss haftet der Verkäufer nach § 444 BGB für arglistig verschwiegene Mängel, etwa bekannte Feuchtigkeit im Keller oder einen Hausschwammbefall. Bei unklaren Schadensbildern ist die Untersuchung durch einen Fachbetrieb oder Sachverständigen vor dem Verkaufsstart die günstigere Variante: Sie liefert eine Beschreibung, mit der sich verhandeln lässt, statt eines Verdachts, der jeden Preis nach unten zieht. Eine solche Zustandsklärung ist etwas anderes als eine Immobilienbewertung.

1. Verfügungsbefugnis klären. Wer steht im Grundbuch, und stimmen alle zu? Bei Erbengemeinschaft, Scheidung, Betreuung oder minderjährigen Miteigentümern entsteht hier Abstimmungs- und teils Genehmigungsbedarf, der Wochen kostet. Parallel: Restschuld und Vorfälligkeit bei der finanzierenden Bank abfragen.

2. Haus und Grundstück aufnehmen. Bestand mit Bauakte abgleichen, Flächen nachrechnen lassen, Modernisierungen datieren, bekannte Mängel notieren, Zubehörliste festlegen.

3. Unterlagen vervollständigen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Baulastenauskunft, Bauakte, Flächenberechnung, Energieausweis, Nachweise zu Dach, Heizung und Fenstern in eine geordnete Sammlung bringen.

4. Präsentieren und besichtigen. Zum Haus gehören Dach, Fassade, Keller, Technikraum, Garten, Zufahrt und Garage. Alle diese Bereiche sollten zugänglich sein, und die Angaben zu Baujahr, Flächen, Umbauten und Sanierungen müssen über Exposé, Gespräch und Unterlagen hinweg identisch sein.

5. Vertragsdaten zusammenstellen. Kaufgegenstand mit Flurstücken, Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkauftes Zubehör, übernommene oder zu löschende Belastungen, Regelungen zur Räumung und zu offenen Arbeiten.

6. Beurkunden. Der Kaufvertrag über ein Grundstück samt Haus bedarf nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung, ein privatschriftlicher Vertrag ist nichtig. Mündliche Zusagen aus der Besichtigung, etwa zur Einbauküche oder zum Gartenhaus, sind nur verbindlich, wenn sie in der Urkunde stehen.

7. Fälligkeit und Übergabe. Der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die im Vertrag genannten Voraussetzungen vorliegen, typischerweise Auflassungsvormerkung und Löschungsunterlagen. Die Schlüssel wechseln nicht am Notartermin, sondern zu dem im Vertrag geregelten Zeitpunkt des Übergangs von Besitz, Nutzen und Lasten.

Im Übergabeprotokoll gehören festgehalten: Datum und Uhrzeit, Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und gegebenenfalls Öltankstand, Anzahl aller Haus-, Keller-, Garagen- und Briefkastenschlüssel samt Torfernbedienungen und Alarmcodes, übergebene Wartungsunterlagen und Bedienungsanleitungen, Zustand der vereinbarten Einbauten, ausdrücklich zurückgelassene Gegenstände und noch offene Arbeiten. Übertragen Sie außerdem Zählerdaten an die Versorger und melden Sie den Wechsel bei Gebäudeversicherung und, falls vorhanden, beim Betreiber der Photovoltaikanlage.

Nach einer Erbschaft muss zuerst feststehen, wer Erbe ist und wer wirksam verkaufen darf. In der Erbengemeinschaft müssen alle mitwirken, das Grundbuch wird zuvor berichtigt. Weil Erben das Haus meist nicht selbst bewohnt haben, ist die Rekonstruktion des Gebäudezustands die eigentliche Arbeit: Ordner, Handwerkerrechnungen, Versicherungsunterlagen und Schriftverkehr des Erblassers sichten, bevor geräumt wird. Was dabei weggeworfen wird, fehlt später in der Beschreibung.

Bei Scheidung oder Trennung zählen das Grundbuch, das laufende Darlehen und eine belastbare Absprache über Auszug, laufende Kosten und Erlösverteilung. Eine interne Einigung ändert nichts an den Rechten der Bank. Legen Sie vor dem Vermarktungsstart fest, wer Termine koordiniert und wie Entscheidungen getroffen werden, sonst blockiert die erste Uneinigkeit über einen Besichtigungstermin den gesamten Prozess.

Beim Umzug ins Alter ist der Übergabetermin die kritische Größe. Verkauf, Räumung und neuer Einzug müssen zeitlich zusammenpassen, und ein über Jahrzehnte bewohntes Haus mit Werkstatt, Dachboden und Garten braucht für die Räumung mehr Zeit als geplant. Klären Sie früh, welche Einbauten bleiben, und lassen Sie das im Vertrag stehen, statt es der Übergabe zu überlassen.

Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung mehr als zehn Jahre liegen oder das Haus im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren selbst bewohnt wurde. Bei Erbschaft, Schenkung, zwischenzeitlicher Vermietung, häuslichem Arbeitszimmer oder gemischter Nutzung lohnt die steuerliche Einzelprüfung.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5,0 Prozent des Kaufpreises und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Auf Ihrer Seite entstehen Kosten für Unterlagenbeschaffung, Energieausweis, Räumung, kleinere Reparaturen, die Löschung von Grundpfandrechten und gegebenenfalls eine Vorfälligkeitsentschädigung.

Wird beim Verkauf eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher ein Makler eingeschaltet, darf die Provision nicht einseitig auf den Käufer abgewälzt werden: Beauftragt eine Partei den Makler, trägt die andere höchstens die Hälfte, so regeln es die seit dem 23.12.2020 geltenden §§ 656a bis 656d BGB.