Immobilie verkaufen in Eicklingen: Der vollständige Ablauf von der Vorbereitung bis zur Übergabe

Wer in Eicklingen eine Immobilie verkaufen möchte, durchläuft einen mehrstufigen Prozess, der weit mehr umfasst als nur die eigentliche Verhandlung. Der Verkauf einer Immobilie in Eicklingen ist für die meisten Eigentümer ein einmaliges Ereignis. Es geht nicht um spontanes Verhandlungsgeschick, sondern um eine feste Reihenfolge rechtlicher und administrativer Schritte. Bestimmte Unterlagen müssen vor dem ersten Besichtigungstermin vorliegen, gesetzliche Nachweise sind zwingend vorgeschrieben, und zwischen dem Notartermin und der eigentlichen Schlüsselübergabe liegen oft noch mehrere Wochen. In dieser Zeit müssen grundbuchrechtliche Änderungen vollzogen und Banken involviert werden. Diese Seite beschreibt den vollständigen Verkaufsablauf aus der Perspektive des Verkäufers und beleuchtet dabei auch die Kosten und steuerlichen Aspekte, die es zu beachten gilt.

Eicklingen ist eine Gemeinde im Landkreis Celle in Niedersachsen und gehört zur Samtgemeinde Flotwedel, gemeinsam mit Bröckel, Langlingen und Wienhausen. Geografisch liegt der Ort rund 15 Kilometer südöstlich von Celle im Allertal. Diese ruhige Lage im Allertal macht die Gemeinde für Pendern und Familien attraktiv, was sich oft in der Art der Kaufinteressenten widerspiegelt. Für den Immobilienverkauf bedeutet diese administrative Zugehörigkeit, dass sich Zuständigkeiten auf verschiedene Stellen verteilen. Die Samtgemeinde Flotwedel ist Ihr erster Ansprechpartner in allgemeinen Verwaltungsfragen. Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Celle liefert die amtlichen Bodenrichtwerte über das Portal BORIS.NI. Das zuständige Amtsgericht führt das Grundbuch, in dem die Eigentumsverhältnisse und Lasten eingetragen sind.

Der gesamte Prozess lässt sich in klar definierte Phasen unterteilen. Realistisch betrachtet liegen zwischen der ersten Vorbereitung und der finalen Schlüsselübergabe mehrere Monate. Der größte Zeitfresser ist fast immer die anfängliche Vorbereitungsphase, weil Unterlagen oft erst dann beantragt werden, wenn bereits ein Interessent danach fragt. Wer den Verkauf einer Immobilie in Eicklingen korrekt und ohne Fehler abwickeln will, plant diese Phasen im Voraus.

1. Vorbereitung: Unterlagen beschaffen und Grundbuch prüfen.
2. Energieausweis: Ausweis beauftragen, bevor das Objekt vermarktet wird.
3. Preisfindung: Angebotspreis festlegen und vermarkten.
4. Beurkundung: Kaufvertrag beim Notar beurkunden lassen.
5. Abwicklung: Vormerkung eintragen, Lastenfreistellung und Kaufpreiszahlung.
6. Übergabe: Zählerstände ablesen, Schlüssel übergeben und Protokoll erstellen.

Der Verkaufsprozess beginnt immer mit der Beschaffung der relevanten Dokumente. Starten Sie mit einem aktuellen Grundbuchauszug. Dieser zeigt nicht nur, wer als Eigentümer eingetragen ist, sondern auch, was in Abteilung II und III vermerkt ist. Hier finden sich Wegerechte, Wohnrechte, Leitungsrechte und vor allem noch eingetragene Grundschulden. Viele Verkäufer sind überrascht, wenn sie feststellen, dass die Grundschuld ihrer längst abbezahlten Finanzierung noch im Grundbuch steht. Das ist kein Problem, stellt aber einen Vorgang dar, der Zeit benötigt.

Die folgenden Unterlagen sollten vor der ersten Besichtigung vollständig vorliegen:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
• Bauakte mit Grundrissen, Schnitten und Baugenehmigung
• Wohn- und Nutzflächenberechnung
• Nachweise über Modernisierungen, Sanierungen und Dachdeckerarbeiten
• Schornsteinfegerprotokolle und Wartungsnachweise der Heizung
• Grundsteuerbescheid und Nachweise laufender Kosten
• Bei Eigentumswohnungen zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Stand der Erhaltungsrücklage

Bei älteren Objekten in Eicklingen fehlen Bauunterlagen häufig, weil sie über Generationen nicht weitergegeben wurden. Diese Akten sind dann beim zuständigen Bauamt einzusehen. Rechnen Sie für die Bauaktenauskunft einige Wochen Vorlauf ein, damit es im weiteren Verlauf keine Verzögerungen gibt. Je vollständiger Ihre Dokumentation ist, desto weniger Angriffsfläche bieten Sie für Preisabschläge seitens der Käufer.

Nach § 80 GEG (Gebäudeenergiegesetz) müssen Verkäufer einen gültigen Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und ihn bei Vertragsabschluss übergeben. Unaufgefordert bedeutet, dass der Interessent nicht erst danach fragen muss. Wer den Ausweis erst auf Nachfrage zeigt oder gar nicht besitzt, riskiert ein Bußgeld und verliert schnell das Vertrauen potenzieller Käufer.

Auch die Pflichtangaben aus dem Ausweis gehören bereits in das Inserat. Dazu zählen die Art des Ausweises, der Energiekennwert, der wesentliche Energieträger, das Baujahr und die Energieeffizienzklasse. Beauftragen Sie den Ausweis daher parallel zur Unterlagenbeschaffung und nicht erst dann, wenn das Exposé fertig ist. Für einen Bedarfsausweis benötigt der Aussteller genaue Angaben zur Gebäudehülle und zur Anlagentechnik. Dafür benötigen Sie wiederum die Bauunterlagen aus dem ersten Schritt.

Der Angebotspreis ist in diesem Ablauf ein feststehender Ausgangspunkt. Er wird vor der Vermarktung ermittelt und bestimmt anschließend das Exposé, die Ansprache und den Verhandlungsspielraum. Die amtliche Grundlage dafür sind die Bodenrichtwerte, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Landkreis Celle über das Portal BORIS.NI bereitstellt. Wie ein konkreter Objektwert daraus abgeleitet wird, welche Verfahren dabei zum Einsatz kommen und welche Faktoren den Wert im Allertal nach oben oder unten ziehen, ist ein eigenes Thema. Details dazu finden Sie auf unserer Seite zur Immobilienbewertung in Eicklingen.

Für den Transaktionsprozess gilt nur eines: Preiskorrekturen nach oben sind praktisch unmöglich, Korrekturen nach unten kosten wertvolle Vermarktungszeit. Deshalb gehört die Preisfindung zwingend vor den ersten Klick auf die Schaltfläche zum Veröffentlichen des Inserats.

Aus den gesammelten Unterlagen entsteht das Exposé. Es sollte Grundrisse, aussagekräftige Fotos, korrekte Flächenangaben, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis und eine ehrliche Beschreibung des Zustands enthalten. Verschweigen Sie keine bekannten Mängel. Arglistig verschwiegene Mängel führen auch dann zur Haftung, wenn im Kaufvertrag die Sachmängelhaftung ausgeschlossen ist. Ein bekannter feuchter Keller gehört in die Beschreibung und später in die Vertragsurkunde.

Für Besichtigungen gilt: Vereinbaren Sie Einzeltermine statt Sammelbesichtigungen, halten Sie die Unterlagenmappe griffbereit und legen Sie den Energieausweis direkt auf den Tisch. Prüfen Sie früh die Bonität ernsthafter Interessenten. Eine Finanzierungsbestätigung der Bank vor dem Notartermin verhindert den häufigsten Abbruchgrund kurz vor der Beurkundung.

Mit oder ohne Makler #

Beides ist möglich. Ohne Makler sparen Sie den Verkäuferanteil der Provision und tragen Vermarktung, Terminorganisation, Bonitätsprüfung und Verhandlung selbst. Mit Makler kaufen Sie sich diese Aufgaben ab. Wichtig für die Kostenrechnung: Seit dem 23.12.2020 gilt beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher die geteilte Maklerprovision nach §§ 656c, 656d BGB. Der Verkäufer trägt mindestens die Hälfte. Die früher verbreitete Konstruktion, die Provision vollständig auf den Käufer abzuwälzen, ist in diesen Fällen unwirksam. Welche Kriterien bei der Auswahl eines Maklers eine Rolle spielen und welche Vertragsarten es gibt, lesen Sie auf unserer Seite zum Immobilienmakler in Eicklingen.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein Handschlag, eine E-Mail oder ein privatschriftlicher Vertrag begründen keine rechtliche Verpflichtung. Der Ablauf beim Notar ist standardisiert:

1. Käufer und Verkäufer einigen sich auf Preis, Übergabetermin und mitverkauftes Inventar.
2. Der Notar erstellt den Entwurf und versendet ihn an beide Seiten. Verbrauchern muss der Entwurf in der Regel zwei Wochen vor dem Termin vorliegen.
3. Beim Termin verliest der Notar die gesamte Urkunde. Fragen sind hier ausdrücklich erwünscht, Änderungen sind noch möglich.
4. Nach der Unterschrift veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung im Grundbuch. Sie sichert den Käufer, bis das Eigentum endgültig umgeschrieben ist.

Prüfen Sie im Entwurf besonders den Übergabetermin, den Haftungsausschluss für Sachmängel samt ausdrücklich benannter Mängel, die Liste des mitverkauften Inventars und die Fälligkeitsvoraussetzungen für den Kaufpreis. Die Fälligkeitsvoraussetzungen sind das Herzstück des Vertrages für den Verkäufer, denn sie legen fest, wann genau das Geld auf Ihrem Konto sein muss.

Nach der Beurkundung arbeitet der Notar eine Liste ab: Vormerkung eintragen, Vorkaufsrechte abfragen, Lastenfreistellung organisieren. Erst wenn alle Voraussetzungen erfüllt sind, versendet er die Fälligkeitsmitteilung, und erst dann zahlt der Käufer den Kaufpreis.

Steht noch eine Grundschuld im Grundbuch, holt der Notar bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung ein. Ist das Darlehen noch nicht getilgt, wird der Kaufpreis zunächst anteilig direkt an die Bank gezahlt, der Rest geht an Sie. Läuft die Zinsbindung noch, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Klären Sie diesen Betrag schriftlich, bevor Sie den Preis verhandeln, denn er kann fünfstellig sein.

Erst nach vollständiger Kaufpreiszahlung veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Bis dahin sind Sie noch Eigentümer, auch wenn der Käufer aufgrund einer Übergabevollmacht bereits eingezogen ist.

Die Schlüsselübergabe findet zum vereinbarten Termin statt, üblicherweise nach Zahlungseingang. Fertigen Sie ein Übergabeprotokoll an. Dieses Dokument sollte das Datum, die Zählerstände für Strom, Wasser, Gas und Öl, die Anzahl der übergebenen Schlüssel, den Zustand der Räume und eine Liste übergebener Unterlagen enthalten. Beide Seiten unterschreiben das Protokoll.

Melden Sie anschließend die Zählerstände an die Versorger. Kündigen Sie die Wohngebäudeversicherung nicht selbst, denn sie geht kraft Gesetzes auf den Käufer über. Informieren Sie zudem das Finanzamt über den Eigentümerwechsel, damit die Grundsteuer umgemeldet wird.

Die Verteilung der Kosten ist im Immobilienverkauf größtenteils gesetzlich geregelt oder hat sich als gängige Praxis etabliert. Die Grunderwerbsteuer liegt in Niedersachsen bei 5,0 Prozent und wird im Regelfall vom Käufer getragen. Ihre eigenen Kosten als Verkäufer entstehen vor allem bei der Löschung der Grundschulden, beim Energieausweis und, sofern beauftragt, bei der Maklerprovision.

Hier ist eine Übersicht der üblichen Kostenteilung:

• Grunderwerbsteuer (5,0 Prozent in Niedersachsen): Trägt der Käufer.
• Notar- und Grundbuchkosten der Eigentumsumschreibung: Trägt der Käufer.
• Löschung eingetragener Grundschulden: Trägt der Verkäufer.
• Vorfälligkeitsentschädigung der eigenen Bank: Trägt der Verkäufer.
• Energieausweis und Unterlagenbeschaffung: Trägt der Verkäufer.
• Maklerprovision bei Verkauf an Verbraucher: Mindestens zur Hälfte trägt der Verkäufer.

Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Steuerfrei ist der Verkauf außerdem, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst genutzt wurde.

Maßgeblich sind dabei die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die der Schlüsselübergabe. Wer im neunten Jahr nach dem Erwerb verkauft, sollte prüfen, ob ein späterer Beurkundungstermin die Frist überspringt. Bei geerbten Immobilien zählt das Anschaffungsdatum des Erblassers, die Frist läuft also oft längst. Bei vermieteten Objekten innerhalb der Frist wird der Gewinn mit dem persönlichen Steuersatz belastet, und zuvor geltend gemachte Abschreibungen erhöhen den steuerpflichtigen Gewinn. Lassen Sie diesen Fall vor dem Notartermin steuerlich prüfen.