Immobilie verkaufen in Gifhorn: Der chronologische Ablauf vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe

Wer in Gifhorn eine Immobilie verkaufen will, betritt einen Markt, der stark von Berufspendlern geprägt ist. Die Kreisstadt des Landkreises Gifhorn liegt im Osten Niedersachsens und grenzt direkt an die Arbeitsmarktregion Wolfsburg und Braunschweig. Genau daraus speist sich ein großer Teil der Käuferschaft, die hier nach Wohneigentum sucht. Für Sie als Eigentümer heißt das vor allem eines: Ein Verkauf scheitert in dieser Region selten am grundsätzlichen Interesse, sondern meist an fehlenden Unterlagen, an einem unsauberen Kaufvertrag oder an Haftungsfragen, die erst nach der Übergabe auftauchen.

Diese Seite führt Sie chronologisch durch den gesamten Verkaufsprozess. Was Ihre Immobilie konkret wert ist und wie eine professionelle Wertermittlung abläuft, haben wir auf unserer Seite zur Immobilienbewertung ausführlich behandelt. Auch das aktuelle Preisniveau, konkrete Quadratmeterpreise und Marktdaten für Gifhorn finden Sie auf einer separaten Schwesterseite. Dieser Leitfaden setzt in dem Moment an, in dem Sie sich für den Verkauf entschieden haben, und begleitet Sie bis zur Schlüsselübergabe und Grundbuchumschreibung.

Bevor Sie ein Objekt inserieren, müssen Sie zwei Punkte klären, die sich später im Prozess nicht mehr korrigieren lassen.

Die steuerliche Zehnjahresfrist. Gewinne aus dem Verkauf privater Immobilien sind steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Haben Sie das Objekt im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren durchgehend selbst bewohnt, entfällt diese Besteuerung. Wenige Wochen Unterschied beim Beurkundungstermin können hier über eine erhebliche Steuerlast entscheiden. Prüfen Sie daher den Kalender genau, bevor Sie in Verhandlungen eintreten.

Die laufende Finanzierung. Läuft auf dem Objekt noch ein grundpfandrechtlich gesichertes Darlehen, sollten Sie frühzeitig mit Ihrer Bank sprechen. Lösen Sie das Darlehen vor Ablauf der vereinbarten Zinsbindung ab, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Für die lastenfreie Übergabe an den Käufer brauchen Sie zudem die Löschungsbewilligung der Bank (§ 1144 BGB). Die Beschaffung dieser Dokumente dauert erfahrungsgemäß länger als der Rest des eigentlichen Verkaufs.

Miteigentümer und Erbengemeinschaften. Gehört die Immobilie mehreren Personen, einer Erbengemeinschaft oder steht sie unter Nießbrauch, muss die Verkaufsentscheidung vor dem ersten Inserat einstimmig stehen. Ein Verkauf, den ein Miteigentümer im Notartermin blockiert, kostet Sie wertvolle Zeit und Ihre Glaubwürdigkeit am Markt.

Die Unterlagenbeschaffung ist der Schritt, der den Zeitplan des gesamten Projekts bestimmt. Beginnen Sie damit, bevor Sie vermarkten, nicht erst, wenn der erste Interessent anruft.

• Aktueller Grundbuchauszug. Das zuständige Grundbuchamt für Grundstücke in der Stadt Gifhorn ist das Amtsgericht Gifhorn. Als eingetragener Eigentümer haben Sie Anspruch auf Einsicht und eine beglaubigte Abschrift.
• Flurkarte und Liegenschaftskarte. Diese Dokumente beziehen Sie aus dem Liegenschaftskataster des zuständigen Katasteramts.
• Bauakte, Baugenehmigung und Grundrisse. Dazu gehören auch die Wohn- und Nutzflächenberechnung sowie eventuelle Umbaueinreichungen. Diese Akten können Sie auf Antrag bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde einsehen.
• Energieausweis. Ein gültiger Ausweis muss spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsabschluss an den Käufer übergeben werden; er ist zehn Jahre gültig (§§ 80, 87 GEG). Ohne ihn dürfen Sie faktisch nicht legal vermarkten.
• Dokumente bei Eigentumswohnungen. Hier benötigen Sie die Teilungserklärung, den Aufteilungsplan, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, den Wirtschaftsplan, die Jahresabrechnungen und den aktuellen Stand der Erhaltungsrücklage.
• Bodenrichtwertauskunft. Diese Auskunft des zuständigen Gutachterausschusses gehört in die Unterlagenmappe. Was der Bodenrichtwert bedeutet und wie er auf Ihr Grundstück umgerechnet wird, ist ein Thema für sich, das wir auf unserer Schwesterseite zum Bodenrichtwert erklären.
• Nachweise zu Modernisierungen. Sammeln Sie Handwerkerrechnungen, Wartungsprotokolle von Heizung und Schornsteinfeger sowie die aktuellen Versicherungspolicen.
• Unterlagen bei vermieteten Objekten. Dazu gehören die Mietverträge, die Nachweise über die Kaution und die letzten Betriebskostenabrechnungen.

Legen Sie alle Dokumente digital in einer sauber benannten Struktur ab. Kaufinteressenten mit Finanzierungsbedarf brauchen diese Unterlagen für ihre Bank. Die Geschwindigkeit, mit der Sie liefern, entscheidet oft darüber, welches Objekt in einer engmaschigen Kaufoption zuerst finanziert wird.

Die Vermarktung besteht aus drei Bausteinen: einem belastbaren Exposé, guten Aufnahmen und einer Entscheidung darüber, wie öffentlich Sie verkaufen.

Das Exposé enthält die Pflichtangaben aus dem Energieausweis, die tatsächliche Wohnfläche, das Baujahr, den Zustand und die Ausstattung. Achten Sie darauf, dass jede Angabe im Exposé später auch im Kaufvertrag trägt. Was Sie hier zusichern, kann eine Beschaffenheitsvereinbarung begründen und Ihren Gewährleistungsausschluss im Notarvertrag aushebeln. Formulierungen wie kernsaniert oder vermietbar ohne Einschränkung sind deshalb Haftungsrisiken, keine reinen Verkaufsargumente.

Überlegen Sie außerdem, ob Sie offen oder diskret verkaufen. In einer Stadt von der Größe Gifhorns spricht sich ein lange laufendes Inserat herum. Ein Objekt, das seit Monaten sichtbar am Markt steht, verliert an Verhandlungsposition.

Führen Sie Besichtigungen einzeln durch, nicht als Sammeltermin. Den Energieausweis legen Sie dabei unaufgefordert vor, wie es das Gesetz vorschreibt.

Entscheidend ist die Prüfung danach. Bevor Sie einen Interessenten zum Notar begleiten, verlangen Sie eine aktuelle Finanzierungsbestätigung seiner Bank, die das Objekt und den Kaufpreis namentlich benennt. Eine allgemeine Machbarkeitsbescheinigung reicht nicht. Klären Sie außerdem, ob Eigenkapital in ausreichender Höhe vorhanden ist und ob der Käufer die Kaufnebenkosten trägt. In Niedersachsen beträgt die Grunderwerbsteuer 5 Prozent des Kaufpreises und wird regelmäßig vom Käufer getragen. Ein Interessent, der diese Summe nicht eingeplant hat, fällt im Notarprozess später aus.

Von Reservierungsvereinbarungen gegen Zahlung einer Handgelder should Sie die Finger lassen. Verbindlich wird der Verkauf ohnehin erst mit der Beurkundung.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie bedarf in Deutschland zwingend der notariellen Beurkundung; formlose oder privatschriftliche Verträge sind nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Auch Nebenabreden, etwa über mitverkauftes Inventar oder Renovierungszusagen, gehören zwingend in die Urkunde und nicht in eine Mail daneben.

Den Notar wählt üblicherweise der Käufer, weil er dessen Kosten trägt. Beauftragt wird der Notar von beiden Seiten neutral. Er berät keine Partei einseitig, sondern belehrt beide. Ist der Käufer Verbraucher, muss ihm der Vertragsentwurf in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Nutzen Sie diese Zeit selbst: Prüfen Sie Kaufpreis, Zahlungsfristen, Übergabetermin, Regelungen zu Lasten in Abteilung II des Grundbuchs, den Gewährleistungsausschluss und die Inventarliste.

Im Termin liest der Notar die Urkunde vollständig vor. Die Auflassung, also die Einigung über den Eigentumsübergang, muss bei gleichzeitiger Anwesenheit beider Teile vor dem Notar erklärt werden (§§ 873, 925 BGB). Wer verhindert ist, lässt sich über eine notarielle Vollmacht vertreten.

Nach dem Termin arbeitet der Notar eine feste Reihenfolge ab, bevor Geld fließt:

1. Er lässt die Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eintragen, die dessen Anspruch sichert.
2. Er holt die erforderlichen Erklärungen ein, unter anderem die Löschungsbewilligung Ihrer Bank und, falls einschlägig, das Zeugnis über ein gemeindliches Vorkaufsrecht.
3. Erst wenn alle Voraussetzungen vorliegen, versendet er die Fälligkeitsmitteilung. Vorher darf der Käufer nicht zahlen, und Sie sollten kein Geld annehmen.
4. Der Käufer zahlt den Kaufpreis, üblicherweise direkt an Sie und, soweit ein Darlehen abzulösen ist, anteilig an Ihre Bank.

Parallel meldet der Notar den Verkauf dem Finanzamt, das die Grunderwerbsteuer festsetzt. Erst nach deren Zahlung erteilt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung, ohne die keine Eigentumsumschreibung erfolgt.

Die Schlüsselübergabe erfolgt nach vollständiger Kaufpreiszahlung, üblicherweise zum im Vertrag vereinbarten Stichtag. Erstellen Sie ein Übergabeprotokoll mit allen Zählerständen für Strom, Gas, Wasser und Wärme, der Zahl der übergebenen Schlüssel und dem dokumentierten Zustand der Räume. Melden Sie anschließend die Versorger um, kündigen oder übertragen Sie die Wohngebäudeversicherung nach Rücksprache und informieren Sie bei Eigentumswohnungen die Hausverwaltung.

Der Eigentumsübergang selbst wird erst mit der Umschreibung im Grundbuch wirksam (§§ 873, 925 BGB). Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen je nach Auslastung des Grundbuchamts am Amtsgericht Gifhorn oft mehrere Wochen bis Monate. Bewahren Sie sämtliche Unterlagen bis dahin und darüber hinaus auf, insbesondere für die Steuererklärung des Verkaufsjahres.

Der Käufer trägt in aller Regel die Grunderwerbsteuer, die Notarkosten und die Gebühren für die Grundbuchumschreibung sowie die Vormerkung. Bei Ihnen als Verkäufer bleiben typischerweise folgende Kostenpositionen:

• Energieausweis und Unterlagenbeschaffung, einschließlich Gebühren für den Grundbuchauszug, Katasterunterlagen und Akteneinsicht.
• Löschung der Grundschuld, also Notar- und Grundbuchkosten für die Lastenfreistellung Ihrer Bank.
• Vorfälligkeitsentschädigung, falls Sie ein Darlehen vor Ablauf der Zinsbindung abgelöst haben.
• Maklerprovision, soweit Sie einen Makler beauftragen. Beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher darf die Maklerprovision seit dem 23.12.2020 nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Beauftragt nur eine Partei den Makler, trägt die andere höchstens die Hälfte der Provision (§§ 656a bis 656d BGB). Kriterien für die Auswahl eines Maklers haben wir auf einer separaten Seite hinterlegt.
• Spekulationssteuer, wenn die Zehnjahresfrist nicht abgelaufen ist und keine Selbstnutzung greift.

Rechnen Sie diese Positionen vor dem ersten Gespräch durch, damit Sie wissen, welcher Betrag am Ende tatsächlich bei Ihnen ankommt. Bei mehreren verkauften Objekten innerhalb weniger Jahre kann zusätzlich gewerblicher Grundstückshandel im Raum stehen, eine Frage für den Steuerberater.

Nahezu jeder Kaufvertrag über eine Bestandsimmobilie enthält einen Gewährleistungsausschluss. Der schützt Sie jedoch nicht unbegrenzt: Verschweigt der Verkäufer arglistig einen bekannten Mangel, greift der vertragliche Gewährleistungsausschluss nicht (§ 444 BGB).

Praktisch heißt das: Feuchtigkeit im Keller, ein bekannter Schwammbefall, eine nicht genehmigte Nutzungsänderung, ein defekter Abwasseranschluss oder eine ungenehmigte Aufstockung gehören offen in den Vertrag, nicht in ein Nebengespräch. Dokumentieren Sie, was Sie offengelegt haben, und lassen Sie es beurkunden. Ein sauber protokollierter Mangel kostet Sie ein wenig Kaufpreis, ein verschwiegener Mangel kostet Sie den Rückabwicklungsprozess.

Vermietete Objekte lassen sich verkaufen, aber unter zusätzlichen Regeln. Beim Verkauf einer vermieteten Immobilie tritt der Käufer in das bestehende Mietverhältnis ein, Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer erwirbt also das Objekt mitsamt Mietvertrag, Kaution und laufenden Fristen. Daten zum Mietmarkt in Gifhorn haben wir auf einer eigenen Seite hinterlegt.

Wurde eine vermietete Wohnung während des Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter zudem ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Dieses Recht muss vor dem Verkauf geklärt und der Mieter form- und fristgerecht informiert werden, sonst riskieren Sie Schadensersatzansprüche. Legen Sie Mietverträge, Kautionsnachweise und Abrechnungen frühzeitig offen: Kapitalanleger prüfen genau diese Unterlagen zuerst.

Wie lange dauert ein Immobilienverkauf? Rechnen Sie von der Unterlagenbeschaffung bis zur Schlüsselübergabe mit mehreren Monaten. Den Takt geben selten die Interessenten vor, sondern Bank, Notar und Grundbuchamt.

Kann ich ohne Notar verkaufen? Nein. Ein privatschriftlicher Kaufvertrag über eine Immobilie ist rechtlich nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB).

Wann bin ich das Eigentum wirklich los? Mit der Umschreibung im Grundbuch am Amtsgericht Gifhorn, nicht mit der Beurkundung und nicht mit der Schlüsselübergabe (§§ 873, 925 BGB).