Immobilie verkaufen in Ahlem: vom Entschluss bis zur Schlüsselübergabe

Ahlem gehört zum Stadtbezirk 9 Ahlem-Badenstedt-Davenstedt im Westen von Hannover. Wer hier verkauft, verkauft in einem gewachsenen Stadtrandquartier: Die Stadtbahnlinie 10 endet in Ahlem und führt von dort direkt in die Innenstadt, die Wunstorfer Straße ist die durchgehende Hauptachse des Stadtteils, und der bekannteste Ortsbezugspunkt ist die von der Region Hannover betriebene Gedenkstätte Ahlem auf dem Gelände der ehemaligen Israelitischen Gartenbauschule. Diese Seite beschreibt, was Sie als Eigentümerin oder Eigentümer konkret tun müssen: welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen, welche Unterlagen Sie bei welcher Stelle in Hannover bekommen, wer in Ahlem als Käufer infrage kommt, wie lange es dauert und welche Pflichten beim Notartermin und danach bei Ihnen liegen.

1. Ziel und Zeitplan festlegen. Klären Sie zuerst, bis wann Sie übergeben können, ob Sie selbst noch in der Immobilie wohnen, ob ein Mietverhältnis läuft und ob eine Finanzierung abzulösen ist. Alles Weitere hängt an diesem Datum.
2. Unterlagen beschaffen. Das ist der Schritt, der in der Praxis am längsten dauert und am häufigsten unterschätzt wird. Beginnen Sie damit, bevor Sie inserieren, nicht erst, wenn ein Interessent fragt.
3. Objekt aufbereiten. Korrekte Flächenangaben, ein lesbarer Grundriss, aussagekräftige Fotos und eine Beschreibung, die die Lage in Ahlem konkret benennt: Entfernung zur Endhaltestelle der Linie 10, Anbindung über die Wunstorfer Straße, Nahversorgung, Ausrichtung des Grundstücks.
4. Vermarktung starten. Kanäle und Ansprache richten sich nach Objekt, Zuschnitt und Zeitrahmen.
5. Anfragen und Besichtigungen steuern. Interessenten vorqualifizieren, Termine bündeln, den Energieausweis bereithalten.
6. Angebot und Finanzierung prüfen. Vor der Beauftragung des Notariats sollte eine belastbare Finanzierungsbestätigung des Käufers vorliegen. Ein geplatzter Kaufvertrag kostet Sie mehrere Monate.
7. Beurkunden und übergeben. Nach der Beurkundung überwacht das Notariat die Fälligkeitsvoraussetzungen. Die Übergabe folgt gegen Protokoll, nach Zahlungseingang.

Ein Makler kann diesen Ablauf koordinieren, Unterlagen auf Vollständigkeit prüfen und die Kommunikation mit Interessenten, Banken und Notariat bündeln. Die Entscheidung über Käufer, Vertragsbedingungen und Übergabetermin bleibt in jedem Fall bei Ihnen.

Für ein Objekt in Ahlem sind die zuständigen Stellen fast immer dieselben. Den beglaubigten Grundbuchauszug erhalten Eigentümer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Hannover, Bauakten und Baugenehmigungen liegen beim Fachbereich Bauordnung der Landeshauptstadt Hannover.

Zwei Punkte verdienen besondere Aufmerksamkeit. Erstens: Übernehmen Sie Flächen und Grundrisse nicht ungeprüft aus alten Exposés oder Erbunterlagen. Ausgebaute Dachgeschosse, angebaute Wintergärten und umgenutzte Nebengebäude sind in den Ein- und Zweifamilienhaus- und Reihenhauslagen, die weite Teile Ahlems prägen, häufig. Ob dafür eine Genehmigung vorliegt, klären Sie vor dem Notartermin, nicht danach. Zweitens: Einen gültigen Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und dem Käufer bei Vertragsabschluss übergeben, so schreibt es § 80 Gebäudeenergiegesetz vor. Liegt bereits ein Ausweis vor, gehören dessen Pflichtangaben schon in die Anzeige.

Ahlem ist ein Stadtteil mit eigener Nachfrage, nicht nur ein Suchtreffer in einer Hannover-weiten Liste. Sprechen Sie deshalb die Mikrolage an: Fußweg zur Haltestelle der Linie 10, Anbindung über die Wunstorfer Straße, Nahversorgung, Ruhe der Straße, Ausrichtung des Grundstücks. Typische Nachfragegruppen sind:

• Haushalte aus dem Hannoverschen Westen, die innerhalb ihres vertrauten Umfelds umziehen
• Berufstätige, die eine umsteigefreie Stadtbahnverbindung zur Innenstadt brauchen
• Paare und Familien, die ein ruhigeres Wohnumfeld mit städtischer Erreichbarkeit suchen
• Menschen, die näher zu Angehörigen im Stadtbezirk Ahlem-Badenstedt-Davenstedt ziehen wollen
• Käufer, die eine Bestandsimmobilie bewusst mit Modernisierungsbudget einplanen
• Ältere Eigentümer, für die Zugänglichkeit, Grundriss und kurze Wege ausschlaggebend sind

Die Dauer lässt sich nicht pauschal zusagen. Realistisch planen Sie die Vorbereitung mit zwei bis sechs Wochen ein, deutlich mehr, wenn eine Bauakte angefordert, ein Energieausweis erstellt oder eine alte Grundschuld geklärt werden muss. Danach folgen Veröffentlichung, Besichtigungen und Verhandlung. Nach der Einigung braucht das Notariat Zeit für Entwurf und Beurkundungstermin. Zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen anschließend regelmäßig mehrere Wochen, weil zuerst die Auflassungsvormerkung eingetragen und Löschungsunterlagen beigebracht werden müssen.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Wohnung ist nach § 311b Absatz 1 BGB nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Das Notariat entwirft den Vertrag, belehrt beide Seiten und wickelt den Eigentumsübergang ab. Es ist zur Neutralität verpflichtet und vertritt Sie nicht.

Eindeutig geregelt sein sollten: Kaufpreis, Fälligkeit und Zahlungsweg, Übergabetermin und Besitzübergang, der Umgang mit eingetragenen Grundschulden, mitverkaufte Einrichtungsgegenstände, bekannte Mängel, laufende Miet- oder Nutzungsverhältnisse, die Verteilung laufender Kosten sowie die Voraussetzungen für Räumung und Schlüsselübergabe.

Bekannte wesentliche Mängel müssen Sie offenlegen. Der übliche Gewährleistungsausschluss für gebrauchte Immobilien schützt Sie nicht, wenn ein Mangel arglistig verschwiegen oder eine falsche Zusicherung gegeben wurde. Halten Sie Aussagen zu Feuchtigkeit, Genehmigungslage, Leitungen, Altlastenverdacht und früheren Schäden schriftlich fest.

Beauftragen Sie einen Makler, gehört die Provisionsvereinbarung in Textform. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher gelten die §§ 656a bis 656d BGB: Haben Sie den Makler beauftragt, tragen Sie mindestens die Hälfte der Provision, und der Käufer darf nicht stärker belastet werden als Sie. Diese Regelung gilt seit dem 23.12.2020.

Die Notar- und Grundbuchkosten des Eigentumsübergangs zahlt üblicherweise der Käufer. Bei Ihnen bleiben in der Regel die Kosten, die ausschließlich der Löschung Ihrer eigenen Belastungen dienen. Maßgeblich ist, was der Kaufvertrag festlegt.

Die Grunderwerbsteuer beträgt in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises und wird üblicherweise vom Käufer getragen. Für Sie ist sie keine Steuerpflicht, sie belastet aber das Gesamtbudget Ihres Käufers zusätzlich zum Kaufpreis und wirkt damit auf dessen Finanzierungsspielraum.

Ihre eigene Steuerfrage ist der private Veräußerungsgewinn. Bei einer nicht selbst genutzten Immobilie ist der Gewinn nach § 23 Absatz 1 Nummer 1 EStG steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen. Für selbst genutzte Objekte gelten eigene Ausnahmen, bei geerbtem Eigentum zählt regelmäßig der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Klären Sie Sonderfälle mit einer Steuerberatung, bevor beurkundet wird, nicht danach.