Immobilie verkaufen in Anderten: der Ablauf Schritt für Schritt

Ein Verkauf in Anderten scheitert selten am Interesse, sondern an der Reihenfolge: Unterlagen werden zu spät beschafft, Interessenten zu spät auf ihre Finanzierung geprüft, Belastungen im Grundbuch zu spät geklärt. Dieser Leitfaden beschreibt den Weg vom ersten Grundbuchauszug bis zur Schlüsselübergabe so, wie er für eine Bestandsimmobilie im Stadtbezirk Misburg-Anderten tatsächlich abläuft.

Anderten liegt im Osten Hannovers und bildet zusammen mit Misburg den Stadtbezirk Misburg-Anderten. Der Mittellandkanal durchquert den Stadtteil, die Schleuse Anderten trennt dort den östlichen vom westlichen Kanalabschnitt. Für Ihren Verkauf zählt davon nur, was am konkreten Objekt ankommt: Lage zur Wasserstraße, Zuschnitt des Grundstücks, Zustand des Gebäudes, Nachbarnutzungen.

Wie Sie den Angebotspreis bestimmen, ist ein eigener Schritt und steht auf der Seite zur Immobilienbewertung. Bodenrichtwerte und die Kaufpreissammlung für Anderten führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hannover.

Maßgeblich ist, wer im Grundbuch eingetragen ist, nicht wer im Haus wohnt. Sind mehrere Eigentümer eingetragen, müssen alle den Kaufvertrag unterschreiben oder eine wirksame Vollmacht erteilen. Klären Sie vor jeder Vermarktung:

• Ist die Immobilie frei, vermietet oder teilweise vermietet?
• Welche Rechte stehen in Abteilung II: Wohnrecht, Nießbrauch, Wegerecht, Leitungsrecht?
• Welche Grundschulden stehen in Abteilung III, und valutieren die zugehörigen Darlehen noch?
• Sind Anbau, Dachausbau oder Nutzungsänderung genehmigt?
• Ab wann können Sie räumen und übergeben?
• Was wird mitverkauft: Einbauküche, Markise, Gartenhaus, Heizöl im Tank?

Jede dieser Fragen wird später vom Notar oder von der finanzierenden Bank ohnehin gestellt. Wer sie vorher beantwortet, verliert keine vier Wochen mitten in der Abwicklung.

Kaufinteressenten und ihre Banken entscheiden anhand von Papier. Für eine Bestandsimmobilie in Anderten brauchen Sie regelmäßig:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte beziehungsweise Liegenschaftskarte
• Grundrisse, Schnitte, Ansichten
• Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigung und Baubeschreibung
• Nachweise über genehmigte Anbauten und Nutzungsänderungen
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis
• gültiger Energieausweis
• Belege über Modernisierungen, Sanierungen und größere Reparaturen
• Grundsteuerbescheid, Gebäudeversicherungsschein
• Angaben zu Erschließung, Anschlüssen und Heizungsanlage

Den Energieausweis müssen Sie Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und dem Käufer bei Vertragsabschluss übergeben. Er gehört damit an den Anfang der Vorbereitung, nicht ans Ende.

Fehlen Bauzeichnungen oder Genehmigungen, hilft nur die Einsicht in die Bauakte. Das dauert und ist der häufigste Grund, warum ein Verkaufsstart um Wochen rutscht. Bei Wohnungseigentum kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu; ohne diese Unterlagen prüft keine Bank die Finanzierung zu Ende.

Legen Sie bekannte Mängel schriftlich offen: Feuchtigkeit, frühere Wasserschäden, Setzungsrisse, defekte Leitungen, nicht genehmigte Umbauten, bekannte Schadstoffe wie Asbest in alten Bauteilen. Dasselbe gilt für Rechte Dritter und wiederkehrende Beeinträchtigungen.

Je nach Lage im Stadtteil fragen Interessenten nach dem Umfeld des Kanals, nach Schleusenbetrieb, Verkehrswegen oder benachbarten Gewerbeflächen. Antworten Sie objektbezogen und belegbar. Eine Aussage über den Stadtteil ersetzt keine Angabe zum Grundstück.

Alles, was Sie wissen, gehört in den Vertragsentwurf. Der übliche Ausschluss der Sachmängelhaftung schützt Sie nicht, wenn ein wesentlicher Umstand arglistig verschwiegen wurde.

Erfassen Sie vor jedem Termin Name, Kontaktdaten und den geplanten Finanzierungsweg. Bei vermieteten Objekten stimmen Sie Termine mit den Mietern ab und wahren deren berechtigte Interessen; ein Besichtigungsrecht des Vermieters ersetzt keine Ankündigung.

Bevor Sie reservieren oder den Notar beauftragen, verlangen Sie einen Nachweis:

• Finanzierungsbestätigung der Bank oder eines Vermittlers, nicht nur eine Machbarkeitsauskunft
• nachvollziehbarer Eigenkapitalnachweis, auch für die Nebenkosten
• Angabe, welche Kreditentscheidung noch aussteht und wie lange sie dauert
• bei Erwerb durch eine Gesellschaft ein Bonitätsnachweis und der Nachweis der Vertretungsbefugnis

Eine mündliche Zusage ist kein Nachweis. Umgekehrt verarbeiten Sie diese Unterlagen nur zweckgebunden und löschen sie nach der Entscheidung.

Vergleichen Sie Angebote nie allein über den Preis. Finanzierungsstand, Übergabewunsch, Bedingungen und Verlässlichkeit entscheiden darüber, ob der Vertrag auch vollzogen wird. Die Grunderwerbsteuer trägt üblicherweise der Käufer und sie gehört in dessen Nebenkostenrechnung, nicht in Ihre.

Halten Sie schriftlich fest: Kaufpreis, Übergabetermin, mitverkaufte Gegenstände und deren Wertansatz, bekannte Mängel, Räumung, bestehende Mietverhältnisse, Umgang mit eingetragenen Belastungen und wer die Löschungskosten trägt.

Eine Reservierungsvereinbarung bindet niemanden ernsthaft. Ein Grundstückskaufvertrag ist nur mit notarieller Beurkundung wirksam, alles davor ist Absichtserklärung.

Schalten Sie einen Makler ein, gilt beim Verkauf eines Einfamilien- oder Zweifamilienhauses an einen Verbraucher die gesetzliche Kostenteilung: Sie können höchstens die Hälfte der Provision auf den Käufer abwälzen, und der Käufer zahlt erst, wenn Sie Ihren Anteil gezahlt haben.

Prüfen Sie den Entwurf gezielt:

• Stimmen Eigentümer, Flurstück und Grundbuchangaben?
• Sind Kaufpreis und Fälligkeitsvoraussetzungen eindeutig?
• Wann gehen Besitz, Nutzen, Lasten und Gefahr über?
• Welche Grundschulden werden gelöscht, welche übernommen?
• Wird geräumt oder vermietet übergeben?
• Sind mitverkaufte Gegenstände und bekannte Besonderheiten vollständig aufgenommen?

Bei Beteiligung eines Verbrauchers soll der Entwurf im Regelfall zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Der Notar berät beide Seiten neutral; für einseitige rechtliche oder steuerliche Beratung brauchen Sie eigenen Rat.

Nach der Beurkundung trägt der Notar die Auflassungsvormerkung ein, holt Löschungsunterlagen der Gläubigerbanken, das Vorkaufsrechtszeugnis der Stadt und weitere Erklärungen ein und teilt erst dann die Fälligkeit mit. Der Käufer zahlt gegen diese Mitteilung. Geben Sie Schlüssel und Besitz nicht vor dem vereinbarten Übergang und nicht vor vollständigem Zahlungseingang heraus.

Eigentümer wird der Käufer erst mit der Eintragung im Grundbuch, üblicherweise nach Kaufpreiszahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen deshalb regelmäßig mehrere Monate.

Erstellen Sie ein Protokoll mit Datum und Uhrzeit, Zählerständen für Strom, Wasser, Gas und Wärme, Anzahl und Art aller Schlüssel, Zustand von Räumen und Außenanlagen, übergebenen Unterlagen und Bedienungsanleitungen sowie ausdrücklich vereinbarten Restarbeiten. Fotografieren Sie Zähler und Zustand. Beide Seiten unterschreiben.

Danach melden Sie Versorger, Gebäudeversicherung, Schornsteinfeger und Grundbesitzabgaben um. Die Grundsteuer rechnen die Parteien intern meist zum vertraglichen Stichtag ab, auch wenn die behördliche Umschreibung später kommt.

Der Verkauf beendet kein Mietverhältnis, der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein. Dokumentieren Sie Mietvertrag mit allen Nachträgen, Kautionsnachweis, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Mietrückstände und laufende Ankündigungen.

Wurde eine vermietete Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Das ist vor der Beurkundung zu prüfen, nicht danach.