Immobilie verkaufen in Bothfeld, Hannover: Der Leitfaden für Eigentümer

Wenn Eigentümer eine Immobilie verkaufen in Bothfeld, Hannover, möchten, betreten sie einen Prozess, der durch den Stadtteil und die individuelle Ausgangslage geprägt ist. Bothfeld liegt im Nordosten der Landeshauptstadt und gehört zum Stadtbezirk Bothfeld-Vahrenheide. Die Nachbarschaft zu Sahlkamp, Vahrenheide, Lahe, Isernhagen Süd und Groß-Buchholz sowie die Anbindung über die Stadtbahnlinie 9 in Richtung Fasanenkrug prägen die Wohnlage. Der Bothfelder Gebäudebestand wird stark von Ein und Zweifamilienhäusern sowie Reihenhaussiedlungen der Nachkriegsjahrzehnte dominiert. Aus diesem Grund gleicht kein Verkauf dem anderen. Wer ein selbst genutztes Reihenhaus veräußern will, stellt andere Anforderungen an den Ablauf als ein Eigentümer, der ein geerbtes oder vermietetes Objekt abgibt. Dieser Leitfaden skizziert die praktischen Schritte für Eigentümer in Bothfeld. Einen übergeordneten Überblick zum stadtweiten Vorgehen bietet unsere Seite zum Immobilienverkauf in Hannover, auf die an dieser Stelle verwiesen sei.

Bevor die Immobilie auf dem Bothfelder Markt platziert wird, muss zweifelsfrei feststehen, wer rechtlich über das Eigentum verfügen darf. Bei einem alleinigen Eigentümer ist diese Frage rasch geklärt. Gehört das Haus jedoch mehreren Personen, wie es bei Erbengemeinschaften oder nach einer Scheidung häufig vorkommt, müssen grundsätzlich alle Beteiligten dem Verkauf zustimmen. Sie müssen den notariellen Kaufvertrag entweder persönlich unterschreiben oder einer bevollmächtigten Person eine rechtssichere Vollmacht erteilen. Eine unklare Eigentümerstruktur führt beim Notar unweigerlich zum Stopp des Verfahrens.

Zudem ist im Vorfeld zu prüfen, ob Rechte Dritter im Grundbuch eingetragen sind. Dazu zählen Grundschulden, Wohnrechte, Nießbrauch oder Wegerechte. Eine eingetragene Grundschuld blockiert einen Verkauf nicht automatisch, sie muss jedoch im Kaufvertrag und bei der späteren Lastenfreistellung zwingend berücksichtigt werden. Erst wenn die Eigentumsverhältnisse eindeutig geklärt und mögliche Belastungen dokumentiert sind, lässt sich der Verkauf reibungslos zum Notartermin führen.

Eine vollständige Dokumentation reduziert Rückfragen der Interessenten und verhindert, dass der Notartermin verschoben werden muss. Für ein typisches Reihenhaus oder Einfamilienhaus in Bothfeld sind folgende Dokumente zusammenzutragen:

• Aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte
• Bauzeichnungen, Grundrisse und Wohnflächenberechnung
• Baugenehmigungen und Unterlagen zu genehmigungspflichtigen Umbauten
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis, falls relevant
• Gültiger Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und größere Reparaturen
• Grundsteuerunterlagen und Policen der Gebäudeversicherung
• Falls zutreffend: Erbbaurechtsvertrag, Wohnrechtsvereinbarungen oder bestehende Mietverträge

Den Grundbuchauszug besorgt der Eigentümer über das zuständige Grundbuchamt beim Amtsgericht, wofür ein berechtigtes Interesse nachzuweisen ist. Unterlagen zu genehmigten Bauvorhaben liegen idealerweise in der eigenen Hausakte. Da in Bothfeld viele Häuser in den Nachkriegsjahrzehnten errichtet wurden, fanden im Laufe der Zeit oft Dachgeschossausbauten, Wintergartenanbauten oder Grundrissveränderungen statt. Fehlen hier die Nachweise, ist eine Einsicht in die Bauakte bei der zuständigen Stelle der Landeshauptstadt Hannover ratsam. Nicht dokumentierte Abweichungen sollten vor der Vermarktung geprüft und potenziellen Käufern nicht verschwiegen werden, da dies spätere Gewährleistungsansprüche auslösen kann.

Handelt es sich um Wohnungseigentum, kommen die Teilungserklärung, die Gemeinschaftsordnung, die Beschlusssammlung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, der Wirtschaftsplan und die Jahresabrechnungen hinzu. Auch der Stand der Instandhaltungsrücklagen und Informationen über beschlossene Sanierungen sind für die Verkaufsabwicklung von großer Bedeutung.

Der ideale Verkaufszeitpunkt richtet sich nicht nur nach der persönlichen Lebensplanung, sondern auch nach steuerlichen Vorgaben. Besitzübergang, Finanzierung und Verfügbarkeit des Objekts müssen ineinandergreifen.

Selbst genutztes Haus #

Wer ein selbst genutztes Haus verkauft, muss meist den Auszugstermin mit dem Kauf des neuen Eigenheims abstimmen. Im Kaufvertrag lässt sich ein späterer Besitzübergang vereinbaren. Solche Vereinbarungen müssen exakt festlegen, ab wann der Käufer Nutzen, Lasten und Verkehrssicherungspflichten übernimmt. Steuerlich bleibt ein Veräußerungsgewinn auch innerhalb der zehnjährigen Spekulationsfrist steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren durchgehend zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Diese Ausnahmevorschrift entlastet viele Eigennutzer in Bothfeld.

Geerbte Immobilie #

Bei geerbten Immobilien greift für die Spekulationsfrist grundsätzlich der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Der Erbfall startet also keine neue Zehn-Jahres-Frist. Ist das vererbte Haus vermietet, kann nach Ablauf von zehn Jahren seit dem ursprünglichen Kauf durch den Erblasser steuerfrei verkauft werden. Vor der Vermarktung sind oft ein Erbschein, ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll oder eine Grundbuchberichtigung notwendig. Innerhalb einer Erbengemeinschaft müssen sich zudem alle Beteiligten über Konditionen und Kosten verständigen. Es muss geregelt werden, wer das Haus bis zur Übergabe bewohnt, räumt und die laufenden Kosten trägt.

Nicht selbst genutztes Objekt #

Wird eine nicht selbst genutzte Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung verkauft, kann auf den Gewinn Einkommensteuer anfallen. Nach Ablauf dieser Frist ist der Verkaufserlös einkommensteuerfrei. Anrechenbare Anschaffungs-, Herstellungs- und Veräußerungskosten mindern den steuerpflichtigen Gewinn. Eine individuelle steuerliche Prüfung vor der Beurkundung schafft die nötige Planungssicherheit.

Ist das Objekt vermietet, beendet der Verkauf das bestehende Mietverhältnis nicht. Der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete gilt uneingeschränkt. Der Käufer tritt automatisch in den Mietvertrag ein. Daher müssen Mietvertrag, Kautionsnachweis und Betriebskostenabrechnungen vollständig vorliegen und übergeben werden. Diese Ausführungen dienen ausschließlich der Verkaufsabwicklung.

In Niedersachsen beläuft sich die Grunderwerbsteuer auf 5 Prozent des Kaufpreises. Üblicherweise wird sie im Grundstückskaufvertrag dem Käufer auferlegt. Auch die regulären Notar- und Grundbuchkosten für die Beurkundung und die Eigentumsumschreibung trägt in der Praxis der Käufer.

Dennoch entstehen beim Verkäufer spezifische Kosten. Hierzu zählen die Löschung nicht vom Käufer übernommener Grundschulden, die Beschaffung fehlender Unterlagen, die Erstellung des Energieausweises, Räumungskosten oder eine anteilige Maklerprovision. Zudem kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen, wenn ein laufendes Darlehen vorzeitig abgelöst werden muss.

Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher darf die Maklerprovision nicht mehr einseitig auf den Käufer abgewälzt werden. Wurde der Makler vom Verkäufer beauftragt und soll der Käufer sich finanziell beteiligen, muss der Verkäufer mindestens einen gleich hohen Anteil der Provision tragen. Die genaue Provisionsvereinbarung ist vor der Auftragserteilung schriftlich zu fixieren und zu prüfen.

Die Entscheidung zwischen einem Privatverkauf und der Maklerbegleitung hängt maßgeblich von der zeitlichen Verfügbarkeit und der Komplexität des Objekts ab. Ein Privatverkauf eignet sich für Eigentümer, die alle Unterlagen vollständig vorliegen haben und genug Zeit mitbringen, um Besichtigungen, Verhandlungen und die Abstimmung mit Notariat und finanzierender Bank selbst zu organisieren. Die Verantwortung für die korrekte Offenlegung aller objektbezogenen Informationen liegt dann vollumfänglich beim Verkäufer.

Die Begleitung durch einen Makler ist ratsam, wenn mehrere Eigentümer koordiniert werden müssen, das Objekt geerbt wurde, Dokumente fehlen oder der Eigentümer nicht in Hannover wohnt. Ein Makler filtert Interessenten, bündelt Besichtigungstermine und führt die Kommunikation bis zur Beurkundung zentral. Wichtig ist, nicht nur auf die Provision zu schauen, sondern die konkreten Leistungen zu prüfen. Wer beschafft welche Unterlagen? Wie werden Interessenten bonitätsgeprüft? Wie oft gibt es Feedback zum Verkaufsstatus?