Immobilie verkaufen in Hainholz, Hannover: vermietet, im Fördergebiet, mit Vermerk im Grundbuch

Wer eine Immobilie in Hainholz verkaufen will, verkauft selten ein leeres Objekt an einen Selbstnutzer. Wo der Bestand aus Mehrfamilienhäusern der Nachkriegszeit und einzelnen Gründerzeitbauten besteht, ist der typische Verkaufsfall die vermietete Eigentumswohnung oder das vollvermietete Zinshaus. Und Hainholz war Programmgebiet der Städtebauförderung, unter anderem im Rahmen von Stadtumbau West und der Sozialen Stadt. Aus dieser Kombination entstehen zwei Vorprüfungen, die den gesamten Zeitplan bestimmen: der Mietstatus und der Sanierungsstatus des Flurstücks.

Beide gehören an den Anfang, nicht in die Vertragsverhandlung. Ein bestehendes Mietverhältnis begrenzt, was Sie einem Käufer zusagen dürfen. Eine sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht entscheidet darüber, ob ein beurkundeter Vertrag überhaupt wirksam wird. Wer beides erst nach dem Notartermin klärt, verhandelt rückwärts.

Programmgebiet der Städtebauförderung und förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet nach dem Baugesetzbuch sind nicht dasselbe. Ob für Ihr Grundstück aktuell eine Sanierungssatzung gilt, ist objektbezogen beim Fachbereich Stadtplanung und Bauordnung der Landeshauptstadt Hannover zu bestätigen. Ohne diese Bestätigung bleibt die Aussage ungeprüft und darf nicht ins Exposé.

Wichtig ist dabei: Fördergebietsgrenzen folgen nicht den Stadtteilgrenzen. Hainholz liegt im Stadtbezirk Nord und grenzt an Nordstadt, Vahrenwald, Vinnhorst und Herrenhausen-Leinhausen. Für die Auskunft zählt das Flurstück, nicht die Postanschrift und nicht die Erinnerung an eine Maßnahme, die im Viertel sichtbar abgeschlossen wurde.

Zweite Quelle ist das Grundbuch. Ein Sanierungsvermerk steht in Abteilung II. Steht er dort, klären Sie vor der Vermarktung:

• ob die Sanierungssatzung noch in Kraft ist,
• ob der geplante Kaufvertrag nach Paragraf 144 BauGB genehmigungspflichtig ist,
• ob die Stadt ein Zeugnis darüber ausstellt, dass keine Genehmigung erforderlich ist,
• ob ein Ausgleichsbetrag festgesetzt, abgelöst oder noch offen ist,
• welche Unterlagen die Stadt für ihre Prüfung erwartet.

Liegt das Objekt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, bedarf der Kaufvertrag nach Paragraf 144 Absatz 2 BauGB der Genehmigung der Gemeinde und wird erst mit ihr wirksam. Beurkundet ist also nicht vollzogen. Der Notar reicht den Vertrag zur Prüfung ein, und bis zur Genehmigung ruht die Kaufpreisfälligkeit.

Für Sie als Verkäufer heißt das, dass die Genehmigung ausdrücklich als Vollzugsvoraussetzung im Entwurf steht und dass Fälligkeit, Übergabetermin und Besitzübergang daran hängen. Ein Übergabetermin, der eine Behördenprüfung nicht abbildet, wird zur Nachverhandlung, sobald Unterlagen nachgefordert werden. Klären Sie vor der Beurkundung, wer den Antrag stellt, welche Bearbeitungsdauer realistisch ist, was bei einer Genehmigung unter Auflagen gilt und unter welchen Voraussetzungen sich eine Partei vom Vertrag lösen kann.

Die notarielle Beurkundung selbst folgt aus Paragraf 311b Absatz 1 BGB, die Eigentumsumschreibung läuft über das Grundbuchamt des Amtsgerichts Hannover. Das ist die Regel für jeden Verkauf. Neu ist in dieser Konstellation nur die zusätzliche Bedingung dazwischen.

Nach Abschluss einer Sanierung kann die Gemeinde vom Eigentümer einen Ausgleichsbetrag in Höhe der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung erheben, Paragraf 154 BauGB. Bemessungsgrundlage ist die Entwicklung des Bodenwerts, die der Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Hannover ermittelt; die Bodenrichtwerte sind über BORIS-NI im Geoportal Niedersachsen kostenfrei abrufbar.

Das Risiko liegt im Zeitversatz. Zwischen Beurkundung, Besitzübergang, Umschreibung und einem späteren Bescheid können Monate liegen, und die Forderung richtet sich nicht zwingend an den, der beim Verkauf davon ausging, sie loszuwerden. Regeln Sie deshalb im Vertrag, ob ein Betrag bekannt oder abgelöst ist, wer einen noch nicht festgesetzten Betrag wirtschaftlich trägt, welcher Stichtag gilt, welche Bescheide dem Käufer offengelegt wurden und wie mit Nachforderungen oder Erstattungen umgegangen wird.

Die Standardklausel, nach der öffentliche Lasten ab Übergabe auf den Käufer übergehen, deckt diesen Fall nicht zuverlässig ab. Die Zuordnung gehört ausdrücklich in den Entwurf und bei steuerlicher Auswirkung zusätzlich in die Steuerberatung.

Der Erwerber tritt nach Paragraf 566 BGB in den laufenden Mietvertrag ein. Der Verkauf beendet kein Mietverhältnis, und Kündigungsfristen, Kautionen, eingeräumte Nutzungsrechte sowie wirksame Vertragsänderungen gehen unverändert mit über.

Daraus folgt die wichtigste Regel dieser Seite: Sagen Sie keine freie Übergabe zu, solange sie nicht rechtlich und tatsächlich gesichert ist. Eine mündliche Auszugsabsicht des Mieters ersetzt weder eine Aufhebungsvereinbarung noch eine wirksame Kündigung. Für den Käuferkreis, den ein vermietetes Objekt anzieht, ist ohnehin die Mietakte die Entscheidungsgrundlage, nicht die Aussicht auf Leerstand. Widersprüche zwischen Exposé, Mietvertrag und tatsächlichem Zahlungseingang kosten in der Prüfung mehr Zeit als jede Nachbesichtigung.

Wurde vermieteter Wohnraum nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und wird er anschließend erstmals an einen Dritten verkauft, steht dem Mieter nach Paragraf 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Es greift also nicht bei jeder vermieteten Eigentumswohnung, sondern hängt an der Umwandlungshistorie. Greift es, ist der Mieter über den Inhalt des mit dem Drittkäufer geschlossenen Vertrags zu unterrichten und kann innerhalb der gesetzlichen Frist in diesen Vertrag eintreten. Dieser Zwischenschritt gehört in die Terminplanung mit dem Notar, sonst kippt er die Finanzierungszusage des Käufers.

Zusätzlich gilt nach Paragraf 577a BGB bei Umwandlung eine Sperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen. Die Grundfrist beträgt drei Jahre und kann per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Ob eine solche Verordnung Hannover erfasst, ist vor Veröffentlichung verbindlich zu prüfen und bis dahin als ungeprüft zu behandeln. Eine Werbung mit kurzfristiger Eigennutzung ist ohne dieses Prüfergebnis nicht haltbar.

Grundriss und Grundbuchauszug reichen hier nicht. Käufer, finanzierende Bank, Notar und gegebenenfalls die Stadt fragen unterschiedliche Nachweise ab:

• Grundbuchauszug einschließlich Abteilung II, Flurkarte und Flurstücksangaben,
• schriftliche Auskunft zum Sanierungsstatus sowie vorhandene Bescheide und Ablösevereinbarungen,
• sämtliche Mietverträge mit Nachträgen, Mieterliste, Kautionsnachweise,
• Mieterhöhungshistorie und dokumentierte Rückstände,
• Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre mit Belegen,
• bei Eigentumswohnungen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Beschlusssammlung, Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen,
• Löschungsbewilligung der finanzierenden Bank,
• Energieausweis mit den Pflichtangaben.

Den gültigen Energieausweis müssen Sie spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und nach Vertragsschluss übergeben, Paragraf 80 GEG; die Pflichtangaben gehören bereits in das Inserat.

1. Grundbuch und Flurstück prüfen, Sanierungsstatus bei der Stadt schriftlich bestätigen lassen.
2. Mietakte, Abrechnungen, WEG-Unterlagen und Löschungsbewilligung vervollständigen.
3. Mieter informieren, Besichtigungsfenster bündeln.
4. Käufer prüfen, Genehmigungspflicht, Vorkaufsrecht und Ausgleichsbetrag in den Entwurf aufnehmen.
5. Genehmigung, Fälligkeit und Umschreibung abarbeiten.

Drei Punkte entscheiden dabei mit über Ihr Ergebnis. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher ist die Maklerprovision seit dem 23.12.2020 mindestens hälftig zu teilen, Paragrafen 656a bis 656d BGB; beim Mehrfamilienhaus gilt diese Teilungspflicht nicht. Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen von 5 Prozent trägt der Käufer und rechnet sie in sein Gesamtbudget ein. Und liegen zwischen Anschaffung und Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie weniger als zehn Jahre, ist der Gewinn nach Paragraf 23 EStG als privates Veräußerungsgeschäft steuerpflichtig, was bei geerbten oder lange gehaltenen Zinshäusern regelmäßig den Verkaufszeitpunkt bestimmt.