Immobilie verkaufen in Linden-Nord: der Weg vom Entschluss bis zur Übergabe

Linden-Nord ist ein Stadtteil im Stadtbezirk Linden-Limmer der Landeshauptstadt Hannover, geprägt von dichtem Gründerzeit- und Bestandsbau. Wer hier verkauft, verkauft deshalb selten ein einfaches, freies Objekt: Es geht meist um einen Altbau mit gewachsener Bauakte, um ein Mehrfamilienhaus mit laufenden Mietverhältnissen oder um eine vermietete Eigentumswohnung in einem umgewandelten Haus. Jede dieser drei Konstellationen löst eigene Unterlagen, eigene Rechtsfragen und vor allem eigene Fristen aus.

Diese Seite richtet sich an Eigentümer und beschreibt den Ablauf in der Reihenfolge, in der er praktisch abgearbeitet wird. Was sie bewusst nicht liefert: eine Wertermittlung, Bewertungsverfahren, Quadratmeterpreise oder Aussagen zur Preisentwicklung. Nur zur Einordnung: Der Verkehrswert ist nach § 194 BauGB der Preis, der im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zum Wertermittlungsstichtag ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre, und die Bodenrichtwerte für Hannover führt der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Portal BORIS.NI. Die Preisfindung selbst gehört nicht in diesen Leitfaden.

Der erste Schritt ist eine nüchterne Bestandsaufnahme. Sie entscheidet darüber, welcher der folgenden Abschnitte für Sie überhaupt gilt:

• Ist das Objekt frei, teilvermietet oder vollständig vermietet?
• Verkaufen Sie ein ungeteiltes Mehrfamilienhaus oder Wohnungseigentum?
• Wurde das Wohnungseigentum erst nach der Überlassung an den heutigen Mieter begründet?
• Stimmen Grundrisse, Wohnflächen und tatsächliche Nutzung mit der Bauakte überein?
• Wurden Dachgeschossausbau, Balkone, Grundrissänderungen oder Nutzungsänderungen genehmigt?
• Bestehen Baulasten, Dienstbarkeiten, Wohnrechte oder ein Nießbrauch?
• Gibt es bekannten Sanierungsbedarf oder bereits beschlossene Maßnahmen?

Dazu kommt die öffentlich-rechtliche Prüfung. Ob für ein konkretes Objekt in Linden-Nord eine Erhaltungssatzung, ein Sanierungsgebiet oder ein Denkmalschutzstatus gilt, ist vor dem Verkauf beim Fachbereich Planen und Stadtentwicklung der Landeshauptstadt Hannover und im Denkmalverzeichnis Niedersachsen zu prüfen, das über den Denkmalatlas Niedersachsen zugänglich ist. Die Lage in einem Altbauquartier allein beantwortet diese Frage nicht, und das Ergebnis ist keine Formalie: Es kann Genehmigungsvorbehalte, ein gemeindliches Vorkaufsrecht oder Auflagen für spätere Maßnahmen auslösen, die im Kaufvertrag offengelegt gehören.

Bei Bestandsimmobilien scheitert der Zeitplan fast nie am Interesse, sondern an fehlenden Dokumenten, weil die finanzierende Bank des Käufers ohne vollständige Beleihungsunterlagen nicht zusagt. Stellen Sie die Mappe deshalb fertig, bevor der Notar den Entwurf schreibt.

Die Bezugsquellen liegen in Hannover auseinander: Der Grundbuchauszug kommt vom Grundbuchamt des Amtsgerichts Hannover, die Flurkarte vom Katasteramt, die Baulastenauskunft von der Bauaufsicht der Landeshauptstadt Hannover. Rechnen Sie diese Laufzeiten ein.

Der Energieausweis ist nach § 80 GEG spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und dem Käufer bei Vertragsabschluss zu übergeben. Prüfen Sie früh, ob der vorhandene Ausweis noch gültig ist, denn die Erstellung eines neuen Ausweises braucht bei einem Altbau einen Ortstermin und Verbrauchs- oder Bauteildaten.

Für Wohnungseigentum gehören Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, die letzten Jahresabrechnungen, der Wirtschaftsplan und die Protokolle der Eigentümerversammlungen zwingend dazu. Käufer treffen daraus ihre Entscheidung, die Bank prüft daran das Objekt, und die Verwaltung braucht für die Zusammenstellung erfahrungsgemäß Vorlauf.

Bei einem Gründerzeitgebäude ist der Zustand von Dach, Fassade, Fenstern, Leitungen, Elektrik, Heizung, Kellerabdichtung, Brandschutz und Balkonen der eigentliche Verhandlungsgegenstand. Sie müssen als Verkäufer nicht vorsorglich sanieren. Sie müssen aber bekannte erhebliche Mängel, Feuchtigkeitsschäden, Schädlingsbefall, ungenehmigte Umbauten und laufende Streitigkeiten offenlegen: Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss im Kaufvertrag hilft bei arglistig verschwiegenen Tatsachen nicht.

Praktisch heißt das, den bekannten Zustand schriftlich zu fassen und die Belege beizulegen, statt ihn nur bei der Besichtigung zu erwähnen. Bei Wohnungseigentum ist zusätzlich zwischen Sonder- und Gemeinschaftseigentum zu trennen. Ein Dach- oder Fassadenschaden betrifft die Gemeinschaft, wirkt aber über Sonderumlagen und Erhaltungsrücklage direkt auf den Käufer. Angebote, Gutachten und gefasste Beschlüsse gehören deshalb vollständig in die Unterlagen.

Ein Verkauf beendet kein Mietverhältnis. Der Erwerber tritt in die Rechte und Pflichten des Vermieters ein, weshalb Mietvertrag, Nachträge, Miethöhe, Kaution, Betriebskostenstand und offene Auseinandersetzungen lückenlos dokumentiert sein müssen.

Entscheidend ist die Vorgeschichte der Wohnung. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach der Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und wird sie dann verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Der Inhalt des notariellen Kaufvertrags ist ihm mitzuteilen, und er kann innerhalb der gesetzlichen Frist zu denselben Bedingungen eintreten. Für den Zeitplan bedeutet das eine zusätzliche Wartezeit zwischen Beurkundung und Sicherheit über den Käufer, die Sie einplanen und dem Käufer vorher erklären sollten.

Nach einer Umwandlung gilt außerdem eine Kündigungssperrfrist: Nach § 577a Absatz 1 und 2 BGB kann sich der Erwerber erst nach mindestens drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen, und Landesverordnungen können die Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern. Klären Sie vor der Vermarktung, wann die Umwandlung erfolgte und welche Frist für Ihr Objekt gilt. Eine Kündigung mit dem bloßen Ziel, unvermietet zu verkaufen, ist kein gesetzlicher Kündigungsgrund.

Beim ungeteilten Mehrfamilienhaus ist die Vollständigkeit der Mietdokumentation der Kern. Für jede Einheit sollten Vertragsstand, Kaution, letzte Mieterhöhung, Betriebskostenabrechnung und mögliche Rückstände eindeutig zugeordnet sein. Auch mündliche Absprachen zählen, etwa zur Nutzung von Kellerräumen, Hofflächen oder Stellplätzen, ebenso laufende Mängelanzeigen, Mietminderungen und Verfahren.

Soll das Haus vor dem Verkauf in Wohnungseigentum aufgeteilt werden, beginnt ein eigener Prozess: Abgeschlossenheitsbescheinigung, Aufteilungsplan, notarielle Teilungserklärung, Grundbuchvollzug, mögliche Genehmigungsvorbehalte und die eben beschriebenen Mieterrechte greifen ineinander. Das ist keine Maßnahme für die letzten Wochen vor einem Verkauf, sondern eine Entscheidung mit notarieller, anwaltlicher und baurechtlicher Vorprüfung.

Kaufverträge über Grundstücke und Wohnungseigentum bedürfen nach § 311b Absatz 1 BGB der notariellen Beurkundung; formlose Vereinbarungen und private Reservierungsabreden sind unwirksam. Der Entwurf sollte eindeutig regeln: Kaufgegenstand und mitverkaufte Bestandteile, bestehende Mietverhältnisse, bekannte Mängel und übergebene Unterlagen, Ablösung eingetragener Grundschulden, Kaufpreisfälligkeit, Besitz-, Nutzen- und Lastenübergang, Behandlung von Kautionen und Betriebskosten, Übergabepflichten sowie Genehmigungen und Vorkaufsrechte.

Nach der Beurkundung veranlasst der Notar den Vollzug: Auflassungsvormerkung, Löschungsunterlagen der Gläubigerbank, Anzeige an das Finanzamt und Prüfung gesetzlicher Vorkaufsrechte. Erst wenn die Voraussetzungen vorliegen, geht die Fälligkeitsmitteilung heraus. Die Umschreibung im Grundbuch folgt später, unter anderem weil die Grunderwerbsteuer, in Niedersachsen 5,0 Prozent der Gegenleistung, gezahlt und die Unbedenklichkeitsbescheinigung erteilt sein muss. Diese Steuer trägt vertragsüblich der Käufer, sie bestimmt aber Ihren Zeitplan mit.

Der Verkauf einer privat gehaltenen Immobilie ist nach § 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG ein steuerpflichtiges privates Veräußerungsgeschäft, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Kaufpreiszahlung und nicht die Grundbuchumschreibung. Bei durchgehender Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden Vorjahren entfällt die Besteuerung.

Genau deshalb steht diese Prüfung vor dem Notartermin und nicht danach. Bei vermieteten Wohnungen, gemischt genutzten Altbauten, Erbfällen, Schenkungen, abgeschriebenen Objekten oder Betriebsvermögen ist die Einordnung komplexer; nach der Beurkundung lässt sich am Zeitpunkt nichts mehr gestalten.