Immobilie verkaufen in Misburg-Nord: der Weg vom Entschluss bis zur Übergabe

Wer eine Immobilie in Misburg-Nord verkaufen will, verkauft in aller Regel Bestand: ein Ein- oder Zweifamilienhaus aus den Nachkriegs- und Wiederaufbaujahren, eine Siedlungsdoppelhaushälfte, seltener eine Wohnung in einer späteren Ergänzungsbebauung. Genau daraus ergibt sich der Ablauf. Nicht der Preis ist bei diesen Objekten die erste Hürde, sondern die Frage, ob die Unterlagen vollständig sind, ob der richtige Energieausweis vorliegt und ob die Finanzierung des Objekts sauber abgelöst werden kann. Diese Seite beschreibt den Verkaufsweg für Eigentümer im Stadtteil, von der Vorbereitung bis zum Übergabeprotokoll. Was Ihre Immobilie wert ist, klärt die Bewertung; hier geht es darum, wie der Verkauf tatsächlich abläuft.

Misburg-Nord gehört zum Stadtbezirk Misburg-Anderten im Osten der Landeshauptstadt Hannover und wurde am 1. März 1974 im Zuge der niedersächsischen Gebietsreform eingemeindet. Durch Misburg verläuft der Mittellandkanal, über einen Stichkanal ist der Misburger Hafen angebunden, der den Stadtteil lange industriell geprägt hat. Jahrzehntelang war Misburg Standort der Zementindustrie; aus den ehemaligen Mergelgruben sind die Misburger Baggerseen als Naherholungsgebiet hervorgegangen. Über die Stadtbahnlinie 7 der üstra mit der Endhaltestelle Misburg besteht Anschluss an das Hannoveraner Stadtbahnnetz.

Für den Verkauf sind das keine Dekorationsargumente, sondern zwei handfeste Punkte. Erstens: Der Wohnbestand ist stark von Ein- und Zweifamilienhäusern der Nachkriegs- und Wiederaufbaujahre geprägt, der jeweilige Sanierungsstand ist deshalb das entscheidende wertbildende Merkmal. Was Sie an Nachweisen über Dach, Fenster, Heizung und Dämmung vorlegen können, entscheidet über die Verhandlung. Zweitens: Das Baualter zieht eine konkrete gesetzliche Pflicht nach sich, siehe unten. Die industrielle Vergangenheit kann außerdem bedeuten, dass Altlastenfragen oder Baulasten im Raum stehen. Beides klären Sie besser vorab als im Notartermin.

Die Unterlagenbeschaffung ist der Teil, der am längsten dauert und am häufigsten unterschätzt wird. Beginnen Sie damit, bevor Sie das erste Gespräch führen.

Zusammengehören:

• Grundbuchauszug. Aktuell, nicht die Kopie von 1998. Er zeigt Eigentümer, Lasten und Rechte in Abteilung II sowie Grundpfandrechte in Abteilung III.
• Flurkarte (Liegenschaftskarte). Zeigt Zuschnitt und Grenzen des Grundstücks.
• Auszug aus dem Baulastenverzeichnis. Baulasten stehen nicht im Grundbuch. Bei gewachsenen Siedlungslagen mit späteren Anbauten, Garagen oder Zuwegungen ist das ein realistisches Thema.
• Bauakte, Baugenehmigung, Grundrisse, Wohnflächenberechnung.
• Bei einer Eigentumswohnung zusätzlich: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan und Nachweis der Instandhaltungsrücklage.
• Nachweise über Modernisierungen: Rechnungen, Wartungsprotokolle der Heizung, Schornsteinfegerbescheinigungen.

Grundbuchauszug und Flurkarte für Grundstücke in Misburg-Nord erhalten Eigentümer beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Hannover beziehungsweise beim Fachbereich Geoinformation der Landeshauptstadt Hannover; Eintragungen im Baulastenverzeichnis führt die Bauordnungsbehörde. Rechnen Sie für den Umlauf mehrere Wochen ein.

Hier trennt sich Misburg-Nord vom Neubau. Für Wohngebäude mit weniger als fünf Wohnungen, deren Bauantrag vor dem 1. November 1977 gestellt wurde und die nicht mindestens auf das Anforderungsniveau der Wärmeschutzverordnung 1977 gebracht wurden, ist ein Bedarfsausweis vorgeschrieben; ein Verbrauchsausweis genügt hier nicht. Ein erheblicher Teil des Misburger Bestands fällt in genau diese Konstellation. Der Bedarfsausweis ist aufwendiger, weil er eine Aufnahme der Gebäudehülle und der Anlagentechnik verlangt, nicht nur drei Jahresabrechnungen.

Die Vorlagepflicht ist ebenfalls klar geregelt: Der Energieausweis muss dem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und ihm bei Vertragsabschluss übergeben werden (§ 80 GEG). Unaufgefordert heißt, dass Sie nicht abwarten dürfen, bis jemand fragt. Beauftragen Sie den Ausweis deshalb parallel zur Unterlagenbeschaffung und nicht erst, wenn die erste Besichtigung im Kalender steht. Beim Eigentümerwechsel können außerdem Nachrüst- und Austauschpflichten des Gebäudeenergiegesetzes auf den Erwerber übergehen. Wer sie kennt und offenlegt, verhandelt darüber einmal, statt sie später als Mangelvorwurf zurückzubekommen.

Bei Bestandsimmobilien in Siedlungslage steht in Abteilung III des Grundbuchs oft noch eine Grundschuld, manchmal auch dann, wenn das Darlehen längst getilgt ist. Klären Sie mit Ihrer Bank zwei Dinge getrennt:

1. Die Valuta. Wie hoch ist die Restschuld zum geplanten Ablösetermin? Läuft die Zinsbindung noch, kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen. Lassen Sie sich das schriftlich beziffern, bevor Sie einen Preis verhandeln.
2. Das Grundpfandrecht. Die Bank erteilt eine Löschungsbewilligung, die der Notar für die lastenfreie Übertragung braucht. Ist das Darlehen bereits getilgt, können Sie die Grundschuld löschen lassen oder stehen lassen; für den Verkauf ist die Löschungsbewilligung der praktische Weg.

Der Notar wickelt das über den Kaufvertrag ab: Ein Teil des Kaufpreises geht direkt an die finanzierende Bank, der Rest an Sie. Die Kosten der Lastenfreistellung trägt üblicherweise der Verkäufer.

Der eigentliche Verkauf läuft in einer festen Reihenfolge ab:

Erstgespräch und Zielsetzung. Was soll erreicht werden: schneller Verkauf, höchster Preis, ein bestimmter Übergabetermin? Diese drei sind nicht gleichzeitig maximierbar.

Exposé. Fotos, Grundrisse, Beschreibung, Energiekennwerte. Bei Misburger Bestandshäusern gehört der Sanierungsstand ehrlich hinein: Baujahr der Heizung, Fenster, Dach. Die Nähe zu den Baggerseen und die Anbindung über die Linie 7 sind belastbare Lagevorteile und dürfen genannt werden.

Besichtigungen. Einzeltermine statt Massenbesichtigungen, Energieausweis liegt vor. Interessenten früh nach der Finanzierungsbestätigung fragen.

Verhandlung und Reservierung. Einigung über Preis, Übergabetermin, mitverkauftes Inventar.

Notartermin. Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB); zuständig für die Eintragung im Grundbuch ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Hannover. Der Entwurf muss Ihnen und dem Käufer mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen. Lesen Sie ihn in dieser Zeit tatsächlich.

Kaufpreisfälligkeit. Der Notar zeigt Fälligkeit erst an, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung gesichert ist. Zwischen Beurkundung und Zahlung liegen typischerweise mehrere Wochen.

Übergabe. Am Übergabetag ein Protokoll aufsetzen: Zählerstände für Strom, Gas, Wasser, Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand der Räume, mitverkauftes Inventar, Datum des Gefahrübergangs. Dieses Protokoll ist Ihr wichtigster Beleg, falls später etwas beanstandet wird.

Spekulationsfrist. Gewinne aus dem Verkauf einer privaten Immobilie sind steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde (§ 23 EStG). Bei geerbten Häusern zählt der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, was in Misburg-Nord häufig dazu führt, dass die Frist längst abgelaufen ist. War die Immobilie vermietet und liegt der Kauf keine zehn Jahre zurück, prüfen Sie die Steuerlast vor dem Verkauf, nicht danach.

Grunderwerbsteuer. Sie beträgt in Niedersachsen 5 Prozent des Kaufpreises und wird üblicherweise vom Käufer getragen.

Maklerprovision. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher teilen sich Verkäufer und Käufer die Provision; der Käuferanteil darf den des Verkäufers nicht übersteigen (§§ 656c, 656d BGB, in Kraft seit 23. Dezember 2020). Eine Vereinbarung, die die gesamte Provision auf den Käufer schiebt, ist bei diesen Objekten unwirksam.

Weitere Verkäuferkosten. Energieausweis, Beschaffung von Grundbuchauszug und Flurkarte, gegebenenfalls Vorfälligkeitsentschädigung und die Notarkosten der Löschung. Die Kosten der Beurkundung und der Eigentumsumschreibung trägt üblicherweise der Käufer.