Immobilie verkaufen in Mühlenberg: Unterlagen, WEG-Praxis und der Weg bis zur Beurkundung

Wer in Mühlenberg verkauft, verkauft in aller Regel kein freistehendes Einzelobjekt, sondern einen Anteil an einer Gemeinschaft. Der Stadtteil im Stadtbezirk Ricklingen im Südwesten Hannovers entstand ab Mitte der 1960er Jahre als planmäßig angelegte Großsiedlung. Der Wohnungsbestand ist deshalb stark vom Geschosswohnungsbau dieser Bauphase geprägt: Eigentumswohnungen in größeren Wohnanlagen, dazu Mehrfamilienhäuser derselben Baujahre. Genau daraus ergibt sich, woran ein Verkauf hier scheitert oder gelingt. Nicht am Objekt selbst, sondern an den Unterlagen der Eigentümergemeinschaft, am Zustand der Erhaltungsrücklage und an der Frage, ob vermietet oder frei verkauft wird.

Diese Seite beschreibt ausschließlich den Ablauf aus Verkäufersicht. Sie ermittelt keinen Wert und nennt keine Preise. Amtliche Bodenrichtwerte und Auswertungen zum Grundstücksmarkt veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte Hannover, abrufbar über BORIS Niedersachsen.

Käufer und vor allem deren finanzierende Banken verlangen bei Wohnungseigentum einen festen Satz an Dokumenten. Fehlt davon etwas, verzögert sich nicht der Notartermin, sondern die Finanzierungszusage, und ohne die gibt es keinen Termin. Erwartet werden regelmäßig:

• die Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, aus der hervorgeht, was Sondereigentum ist und was Gemeinschaftseigentum,
• die Abgeschlossenheitsbescheinigung,
• die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, üblicherweise der letzten drei Jahre,
• die Beschlusssammlung, die der Verwalter führen muss,
• der aktuelle Wirtschaftsplan und die letzten Jahresabrechnungen,
• der Stand der Erhaltungsrücklage.

Diese Anforderungen folgen der Systematik des Wohnungseigentumsgesetzes, unter anderem den Paragrafen 5, 7, 8 sowie 24 Absatz 7 und 19 Absatz 2 Nummer 4 WEG.

Beschaffen lässt sich das über die Verwaltung. Rechnen Sie mit Bearbeitungszeit und fordern Sie schriftlich an, mit Frist. Teilungserklärung und Aufteilungsplan liegen zusätzlich beim Grundbuchamt beziehungsweise in der Grundakte, was hilft, wenn die Verwaltung gewechselt hat und ältere Vorgänge nicht mehr vollständig vorliegen. Bei Anlagen aus der Entstehungszeit des Stadtteils ist das kein Ausnahmefall: Verwalterwechsel, Umschreibungen und nachträgliche Änderungen der Teilungserklärung haben sich über Jahrzehnte angesammelt.

Prüfen Sie die Unterlagen, bevor ein Interessent sie sieht. Drei Punkte lohnen den genauen Blick. Erstens: Deckt sich der Aufteilungsplan mit dem tatsächlichen Zuschnitt? Ausgebaute Loggien, verlegte Wände oder ein zur Wohnung gezogener Abstellraum sind in Beständen dieser Bauphase häufig und stehen selten in der Teilungserklärung. Zweitens: Wem gehören Sondernutzungsrechte an Stellplatz, Keller oder Gartenanteil, und ist das eingetragen oder nur gelebte Praxis? Drittens: Enthält die Beschlusssammlung Beschlüsse, die den Käufer binden, etwa zu einer beschlossenen, aber noch nicht durchgeführten Maßnahme.

Der zweite typische Stolperstein liegt im Bauzustand des Gemeinschaftseigentums. Bei Gebäuden aus den 1960er und 1970er Jahren stehen erfahrungsgemäß Fassade und Dämmung, Fenster, Stränge und Leitungen, Aufzug, Dach und Heizungsanlage im Raum. Für den Verkauf ist dabei weniger die Maßnahme selbst entscheidend als ihr Beschlussstatus.

Unterscheiden Sie sauber zwischen drei Zuständen und legen Sie sie offen:

1. Beschlossen und finanziert, also durch die Erhaltungsrücklage gedeckt.
2. Beschlossen, aber über eine Sonderumlage zu zahlen. Hier ist zu klären, wer sie trägt. Maßgeblich ist üblicherweise der Zeitpunkt der Fälligkeit, nicht der der Beschlussfassung. Das gehört ausdrücklich in den Kaufvertrag, sonst wird es nach der Übergabe zum Streitfall.
3. Absehbar, aber nicht beschlossen. Ein Punkt aus einem Protokoll oder ein Sachverständigenhinweis ohne Beschluss.

Eine Erhaltungsrücklage, die im Verhältnis zum anstehenden Bedarf dünn ist, kostet Sie im Verkauf nicht Sympathie, sondern Finanzierungsspielraum beim Käufer. Wer das früh benennt und mit Zahlen aus Wirtschaftsplan und Abrechnung belegt, verhandelt einmal. Wer es verschweigt, verhandelt in der Regel zweimal, das zweite Mal unter Zeitdruck kurz vor dem Notartermin. Halten Sie sich zugleich an die Grenze zwischen Offenlegen und Bewerten: Angaben zum Zustand müssen zutreffen, denn arglistig verschwiegene Mängel überstehen auch einen vereinbarten Gewährleistungsausschluss nicht.

Der Energieausweis ist Pflicht und zeitlich klar geregelt. Verkäufer müssen ihn spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorlegen und ihn dem Käufer nach Vertragsschluss übergeben. Verstöße sind bußgeldbewehrt. Grundlage sind die Paragrafen 80, 87 und 108 des Gebäudeenergiegesetzes.

Beim Wohnungseigentum wird der Ausweis für das gesamte Gebäude ausgestellt, nicht für die einzelne Wohnung. Zuständig ist damit die Verwaltung, und der Ausweis ist zehn Jahre gültig. Prüfen Sie das Ausstellungsdatum früh. Ein abgelaufenes Dokument fällt sonst genau dann auf, wenn der erste Besichtigungstermin steht.

Ein erheblicher Teil des Mühlenberger Bestands ist vermietet, und der Verkauf im vermieteten Zustand ist hier der Normalfall, nicht die Ausnahme. Kauf bricht nicht Miete: Der Käufer tritt in das bestehende Mietverhältnis ein. Zwei Regelungen sind dabei zwingend zu beachten.

Vorkaufsrecht des Mieters. Wird eine vermietete Wohnung nach der Umwandlung in Wohnungseigentum verkauft, steht dem Mieter nach Paragraf 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Praktisch heißt das: Nach der Beurkundung wird der Mieter über den Inhalt des Kaufvertrags unterrichtet und kann innerhalb der gesetzlichen Frist zu denselben Bedingungen eintreten. Der Käufer muss wissen, dass dieser Schwebezustand besteht, und der Notar setzt die Mitteilung auf.

Kündigungssperrfrist. Nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum gilt für Eigenbedarfs und Verwertungskündigungen eine Sperrfrist von mindestens drei Jahren. Sie kann per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Ob und in welcher Höhe für Hannover eine verlängerte Frist gilt, ist an der jeweils geltenden niedersächsischen Kündigungssperrfristverordnung zu prüfen, und zwar vor jeder Aussage gegenüber Interessenten. Rechtsgrundlage ist Paragraf 577a BGB.

Für die Unterlagen bedeutet vermietet verkaufen zusätzlich: Mietvertrag samt aller Nachträge, Nachweis der aktuellen Miete, Betriebskostenabrechnungen, Angaben zur Kaution und deren Übergabe an den Käufer.

Beide Sonderfälle sind keine juristischen Randthemen, sondern der häufigste Grund, warum ein Verkauf in einem lange gehaltenen Bestand liegen bleibt.

Bei einer Erbengemeinschaft verkaufen alle Miterben gemeinsam. Vor dem Notartermin müssen die Erben legitimiert sein, üblicherweise über Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll, und das Grundbuch sollte berichtigt sein. Die Grundbuchberichtigung ist innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall gebührenfrei. Wer nicht persönlich erscheinen kann, erteilt eine beglaubigte Vollmacht. Planen Sie diese Schritte vor der Vermarktung ein, nicht parallel dazu.

Bei einer Scheidung gilt: Steht die Immobilie beiden zu, unterschreiben auch beide. Solange keine Einigung über den Verkauf besteht, ist die Vermarktung nicht belastbar. Zu klären sind außerdem die laufende Finanzierung, die Behandlung einer Vorfälligkeitsentschädigung und die Verteilung des Erlöses. Eine schriftliche Verkaufsvereinbarung vor der Vermarktung erspart den Abbruch kurz vor dem Termin.

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen. Bei Selbstnutzung im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren entfällt die Besteuerung. Maßgeblich ist Paragraf 23 Absatz 1 Satz 1 Nummer 1 EStG. Für vermietete Wohnungen im Bestand lohnt daher der Blick ins Anschaffungsdatum, bevor der Vermarktungsstart festgelegt wird.

Beim Verkauf einer Eigentumswohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher darf die Maklerprovision nicht einseitig auf eine Seite überwälzt werden. Die Teilungsregel der Paragrafen 656a bis 656d BGB gilt seit dem 23.12.2020. Bei einem Mehrfamilienhaus, das an einen Kapitalanleger verkauft wird, greift sie nicht.

Der Kaufvertrag über eine Immobilie bedarf zwingend der notariellen Beurkundung. Formlose Vereinbarungen sind nichtig, so Paragraf 311b Absatz 1 BGB. Der Weg dorthin verläuft in dieser Reihenfolge:

1. Unterlagen vollständig zusammenstellen, WEG Unterlagen, Grundbuchauszug, Energieausweis, bei Vermietung die Mietunterlagen.
2. Grundbuch prüfen, insbesondere Abteilung II auf Rechte Dritter und Abteilung III auf Grundschulden.
3. Vermarktung und Besichtigungen, Energieausweis liegt vor.
4. Käufer und Finanzierungsnachweis, danach Entwurf durch den Notar.
5. Zwei Wochen Prüffrist für den Verbraucher zwischen Entwurf und Beurkundung.
6. Beurkundung, anschließend Auflassungsvormerkung.
7. Lastenfreistellung: Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für eingetragene Grundschulden ein und die Ablösesumme. Aus dem Kaufpreis wird zuerst die Bank bedient, der Rest fließt an Sie.
8. Fälligkeitsmitteilung, Zahlung, Übergabe, danach Eigentumsumschreibung.

Für die Vermarktung selbst ist die Lage im Stadtteil nüchtern zu beschreiben: Versorgungs und Stadtteilzentrum ist der Mühlenberger Markt, im Umfeld liegen das Freizeitheim Mühlenberg und die Bertha von Suttner Schule. Mühlenberg ist über die Stadtbahn der üstra an das Hannoveraner Netz angebunden, wobei die genaue Linien und Haltestellenzuordnung vor Veröffentlichung am aktuellen Netzplan zu prüfen ist. Angrenzend liegen Wettbergen, Oberricklingen, Bornum und Davenstedt sowie Empelde in der Stadt Ronnenberg. Mehr als diese Einordnung braucht ein Exposé an dieser Stelle nicht.