Immobilie verkaufen in Nordhafen, Hannover: Unterlagen, Rechtslage und Notarablauf

Nordhafen ist einer der kleinsten Stadtteile im Stadtbezirk Hannover-Nord, geprägt vom Hafen am Mittellandkanal und den angrenzenden Gewerbeflächen. Die Wohnbebauung ist entsprechend kleinteilig. Für Eigentümer, die hier verkaufen wollen, folgen daraus zwei Besonderheiten, die den gesamten Ablauf bestimmen: Es gibt kaum belastbare Vergleichsfälle im eigenen Stadtteil, und fast jeder Kaufinteressent stellt Fragen zur Nutzungsart, zu Immissionen und zur Finanzierbarkeit, die anderswo gar nicht erst aufkommen.

Beides lässt sich vorbereiten. Ein Verkauf in Nordhafen gelingt dann zügig, wenn die Unterlagen vollständig sind, die rechtliche Lage des Objekts dokumentiert ist und der Kaufvertrag genau abbildet, was tatsächlich verkauft wird. Die folgende Reihenfolge hat sich dafür bewährt.

Für Nordhafen liegen wegen der geringen Zahl an Wohnobjekten oft zu wenige Kauffälle vor, als dass der Gutachterausschuss eine eigene Stadtteilstatistik ausweisen könnte. Wer seine Preisvorstellung ausschließlich auf einzelne Angebote oder einen älteren Verkauf in der Nachbarschaft stützt, arbeitet mit einer sehr schmalen Basis.

Die Einordnung läuft deshalb über die angrenzenden Stadtteile Vinnhorst, Brink-Hafen, Ledeburg und Hainholz. Räumliche Nähe allein genügt dabei nicht. Ein Vergleichsfall trägt nur, wenn Objektart, Baujahr, Zustand, Grundstücksgröße, energetischer Stand, Vermietungssituation und die Mikrolage zum eigenen Objekt passen. Gerade der letzte Punkt entscheidet in Nordhafen viel: Der Abstand zu Kanal, Umschlagflächen und Zufahrtsstraßen unterscheidet zwei formal ähnliche Häuser deutlich.

Ergänzend veröffentlicht der Gutachterausschuss für Grundstückswerte die Bodenrichtwerte für Hannover über das Portal Immobilienwerte Niedersachsen (IWN). Ein Bodenrichtwert ist eine Orientierung für den Boden, nicht der Wert eines bebauten Grundstücks und erst recht kein Angebotspreis. Gebäudezustand, genehmigte Nutzung und standortbezogene Einschränkungen bleiben getrennt zu betrachten.

Praktisch wichtig ist die Konsequenz für die Vermarktung: Weil die Zahlen dünn sind, muss die Herleitung nachvollziehbar sein. Wer erklären kann, welche Vergleichsfälle herangezogen wurden und warum, hält den Preis auch dann, wenn die finanzierende Bank des Käufers nachfragt.

Fehlende Dokumente kosten in der Regel mehr Zeit als jede Verhandlung. Sinnvoll ist eine frühe Bestandsaufnahme: Was liegt vor, was muss bei Grundbuchamt, Katasteramt, Bauaktenarchiv, Bank oder Hausverwaltung angefordert werden?

Für die meisten Verkäufe werden benötigt:

• aktueller Grundbuchauszug
• Flurkarte oder Liegenschaftskarte
• Wohnflächenberechnung und Grundrisse
• Bauzeichnungen, Baugenehmigung und spätere Nutzungsänderungen
• Energieausweis
• Nachweise über Modernisierungen und größere Reparaturen
• Angaben zu Grundschulden, Dienstbarkeiten, Wege- und Wohnrechten
• Grundsteuerbescheid und laufende objektbezogene Kosten
• bei Vermietung: Mietvertrag, Nachträge, Betriebskostenabrechnungen, Kautionsnachweis

Der Energieausweis ist keine Formalie, die man nachreicht. Er muss einem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsschluss übergeben werden, so § 80 Abs. 3 bis 6 GEG. Wer erst bei der Terminvereinbarung merkt, dass der Ausweis fehlt oder abgelaufen ist, verschiebt den Vermarktungsstart um Wochen.

Bei einer Eigentumswohnung kommen Teilungserklärung, Gemeinschaftsordnung, Wirtschaftsplan, die letzten Jahresabrechnungen, Protokolle der Eigentümerversammlungen und der Stand der Erhaltungsrücklage hinzu. Beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Maßnahmen gehören auf den Tisch, weil sie die Kalkulation des Käufers verändern.

Die Gemengelage aus Wohnen und Gewerbe ist der Punkt, an dem Verkäufe in Nordhafen erfahrungsgemäß hängen bleiben. Entscheidend ist, ob die tatsächliche Nutzung mit der genehmigten übereinstimmt. Ein ausgebauter Speicher, eine Wohnung über einer ehemaligen Werkstatt oder ein zu Büroflächen umgenutzter Betriebsteil ist nicht deshalb genehmigt, weil er seit Jahren so genutzt wird.

Vor dem Vermarktungsstart sollten deshalb geklärt sein:

• Welche Nutzung ist in der Baugenehmigung dokumentiert?
• Gibt es genehmigte Umbauten oder Nutzungsänderungen, und liegen die Bescheide vor?
• Was setzt ein geltender Bebauungsplan für das Grundstück fest?
• Bestehen Baulasten, Wegerechte oder andere öffentlich-rechtliche Verpflichtungen?
• Gibt es Hinweise auf Altlasten oder frühere gewerbliche Nutzungen auf dem Grundstück?
• Welche Lärm-, Geruchs- oder Verkehrsbelastungen sind bekannt?

Fehlende Bauunterlagen lassen sich häufig über Einsicht in die Bauakte ergänzen; der Umfang der Akteneinsicht ist rechtzeitig mit der zuständigen Stelle zu klären. Eine Baulastenauskunft ist sinnvoll, weil Baulasten nicht aus dem Grundbuch hervorgehen.

Bekannte Belastungen gehören sachlich dokumentiert, nicht relativiert. Das schützt zweifach: Es verhindert Streit über arglistig verschwiegene Mängel, und es hält die Finanzierung des Käufers stabil. Kreditinstitute prüfen, ob Nutzung, baulicher Bestand und Sicherheiten schlüssig belegt sind. Eine unklare Genehmigungslage führt regelmäßig zu Nachforderungen, Abschlägen oder einer abgelehnten Finanzierungszusage kurz vor dem Notartermin.

Ein Mietverhältnis endet nicht mit dem Eigentümerwechsel. Nach § 566 BGB tritt der Erwerber in die Rechte und Pflichten des bestehenden Vertrags ein. Angaben zu Miethöhe, Betriebskosten, Kaution, Mietbeginn und Nachträgen müssen daher vollständig und richtig sein, ebenso offene Streitpunkte, Mietminderungen oder eingeräumte Sonderrechte.

Wurde eine vermietete Wohnung nach Umwandlung in Wohnungseigentum erstmals verkauft, steht dem Mieter nach § 577 BGB ein Vorkaufsrecht zu. Ob die Voraussetzungen vorliegen, ist vor der Beurkundung zu prüfen, nicht danach.

Nicht jede Eintragung in Abteilung II und III muss vor dem Verkauf verschwinden. Der Kaufvertrag muss aber eindeutig regeln, welche Rechte übernommen und welche gelöscht werden.

Eine noch eingetragene Grundschuld wird üblicherweise im Zuge des Verkaufs abgelöst. Die Bank stellt dafür die Löschungsbewilligung bereit, die der Notar treuhänderisch abwickelt und aus dem Kaufpreis ablöst (§§ 875, 1183 BGB). Ein Teil des Kaufpreises fließt also direkt an das Kreditinstitut, der Rest an den Verkäufer. Frühzeitig anzufragen sind aktuelle Restschuld, mögliche Vorfälligkeitsentschädigung und die Bedingungen für die Freigabe der Sicherheit.

Der Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Eigentumswohnung ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird. Ein privatschriftlicher Vertrag ist nach § 311b Abs. 1 BGB nichtig, auch wenn beide Seiten ihn unterschrieben haben.

Stehen Käufer, Kaufpreis und die wesentlichen Bedingungen fest, erhält der Notar die Angaben zum Objekt, zu Belastungen, Besitzübergang, mitverkauftem Zubehör und bestehenden Mietverhältnissen. Der weitere Ablauf verläuft regelmäßig so:

1. Entwurf des Kaufvertrags und Prüfungsfrist für beide Seiten
2. notarielle Beurkundung
3. Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer
4. Einholung der Löschungsunterlagen und erforderlicher Genehmigungen
5. Mitteilung der Kaufpreisfälligkeit durch den Notar
6. Zahlung des Kaufpreises und Ablösung der Grundschulden
7. Übergabe mit Protokoll über Schlüssel, Zählerstände und Unterlagen
8. Eigentumsumschreibung im Grundbuch

Besitz, Nutzen und Lasten gehen zu dem im Vertrag vereinbarten Zeitpunkt über, üblicherweise nach vollständiger Kaufpreiszahlung.

Ein Gewinn aus dem Verkauf einer nicht selbst genutzten Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Die Frist entfällt, wenn die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Bei Erbschaft, Schenkung, gemischter Nutzung oder mehreren Einheiten lohnt die individuelle Prüfung vor der Vermarktung, nicht erst zur Steuererklärung.

Wird beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an einen Verbraucher ein Makler eingeschaltet, darf der Verkäufer höchstens die Hälfte der vereinbarten Provision auf den Käufer abwälzen; der Käufer muss erst zahlen, wenn der Verkäufer seine Hälfte nachweislich gezahlt hat (§§ 656c, 656d BGB). Auf der Käuferseite kommt die Grunderwerbsteuer hinzu, in Niedersachsen fünf Prozent der Gegenleistung, im Kaufvertrag üblicherweise dem Käufer auferlegt. Für den Verkäufer ist das kein Kostenpunkt, aber ein Teil des Budgets, das der Käufer aufbringen muss.