Immobilie verkaufen in der Oststadt Hannover: Ablauf, Unterlagen und die zwei Sonderfälle

Wer in der Oststadt eine Immobilie verkaufen will, verkauft in den meisten Fällen keine freistehende Neubauimmobilie, sondern eine Eigentumswohnung in einem Altbau oder Mehrparteienhaus. Die Oststadt ist ein Stadtteil im Stadtbezirk Mitte der Landeshauptstadt Hannover und grenzt im Osten an die Eilenriede. Genau diese Baustruktur entscheidet, wie aufwendig ein Verkauf hier wird: Nicht die Frage, was die Wohnung wert ist, bremst die meisten Verkäufe aus, sondern zwei ganz konkrete Punkte. Erstens der Verkauf aus einer Wohnungseigentümergemeinschaft heraus, mit Teilungserklärung, Protokollen, Rücklage und möglicherweise beschlossenen Sonderumlagen. Zweitens die Entscheidung, ob vermietet oder bezugsfrei verkauft wird.

Diese Seite führt durch das Verfahren, von der Unterlagenbeschaffung bis zur Übergabe. Sie nennt bewusst keine Preisspannen und keine Quadratmeterpreise. Die Wertermittlung für die Oststadt ist ein eigenes Thema und wird an anderer Stelle behandelt.

1. Unterlagen beschaffen. Der zeitkritischste Schritt steht am Anfang, nicht am Ende. Grundbuchauszug, Flurkarte, Teilungserklärung und WEG-Protokolle kommen von verschiedenen Stellen und haben unterschiedliche Bearbeitungszeiten. Wer erst nach der ersten Besichtigungsanfrage damit beginnt, verliert Wochen.

2. Verkaufsentscheidung treffen: vermietet oder bezugsfrei. Diese Entscheidung fällt vor dem Exposé, nicht danach. Sie bestimmt die Käufergruppe, den Ablauf und die rechtlichen Fristen. Details unten im eigenen Abschnitt.

3. Objekt aufbereiten und Exposé erstellen. Grundriss, Wohnflächenangabe, Baujahr, Zustand, Ausstattung, Angaben zu Heizung und energetischem Zustand. Bei Altbauten in der Oststadt gehören auch Angaben zu bereits durchgeführten und zu beschlossenen Sanierungsmaßnahmen der Gemeinschaft dazu.

4. Vermarktung und Besichtigungen. Der Energieausweis ist einem Kaufinteressenten spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorzulegen und nach Vertragsschluss zu übergeben (§ 80 Abs. 3 GEG). Er muss also vorher vorliegen, nicht auf Nachfrage nachgereicht werden.

5. Käuferauswahl und Bonitätsprüfung. Vor der Beurkundung sollte eine Finanzierungsbestätigung der Bank des Käufers vorliegen. Ein geplatzter Notartermin kostet Geld und Zeit.

6. Beurkundung. Ein Kaufvertrag über eine Immobilie ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird (§ 311b Abs. 1 BGB). Mündliche Zusagen, Handschlag und unterschriebene Reservierungsvereinbarungen ersetzen das nicht. Der Notarentwurf geht den Beteiligten in der Regel vorab zu, damit er geprüft werden kann.

7. Kaufpreiszahlung, Übergabe, Eigentumsumschreibung. Der Notar veranlasst die Auflassungsvormerkung, prüft die Fälligkeitsvoraussetzungen und teilt dem Käufer mit, wann gezahlt werden darf. Erst nach Zahlungseingang erfolgt die Übergabe, danach die Umschreibung im Grundbuch.

Für eine Eigentumswohnung in der Oststadt brauchen Sie regelmäßig:

Die Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung ist beim Verkauf einer Eigentumswohnung vorzulegen; sie bestimmt Sondereigentum, Sondernutzungsrechte und Kostenverteilung (§§ 3, 8 WEG). Sie ist damit die wichtigste Einzelunterlage im gesamten Vorgang.

In einem Mehrparteienhaus verkaufen Sie nie nur Ihre Wohnung. Sie verkaufen einen Miteigentumsanteil samt aller Rechte und Lasten, die daran hängen. Vier Punkte entscheiden hier über den Verlauf:

Die Teilungserklärung. Sie klärt, was überhaupt Ihr Sondereigentum ist. Bei Altbauten in der Oststadt sind Kellerräume, Dachböden, Stellplätze im Hof und Gartenanteile häufig über Sondernutzungsrechte geregelt und nicht über Sondereigentum. Wer im Exposé einen Kellerraum als mitverkauft angibt, der laut Teilungserklärung Gemeinschaftseigentum ist, hat spätestens beim Notar ein Problem.

Die Protokolle der Eigentümerversammlungen. Kaufinteressenten und deren Banken lesen sie. Aus ihnen ergibt sich der reale Zustand des Hauses: Diskussionen über Dach, Fassade, Stränge, Fenster, Feuchtigkeit im Keller. Eine Gemeinschaft, die seit Jahren über dieselbe Maßnahme streitet, ohne sie zu beschließen, ist eine Information, die ohnehin ans Licht kommt. Legen Sie die Protokolle vollständig vor.

Die Erhaltungsrücklage. Der Stand der Rücklage geht mit auf den Käufer über und wird nicht separat ausgezahlt. Eine gut gefüllte Rücklage ist ein Verkaufsargument, eine leere Rücklage bei anstehendem Sanierungsbedarf ist ein Preisthema, das der Käufer aufmachen wird.

Beschlossene Sonderumlagen. Das ist der Punkt, an dem in Altbauvierteln die meisten Verkäufe stocken. Ist eine Sonderumlage bereits beschlossen, muss offengelegt werden, in welcher Höhe und mit welcher Fälligkeit. Regeln Sie im Kaufvertrag ausdrücklich, wer sie trägt, und zwar bezogen auf den Beschlusszeitpunkt und die Fälligkeit, nicht nur auf den Übergabetag. Wird das nicht geregelt, entsteht Streit nach der Übergabe. Fordern Sie deshalb vor der Vermarktung bei der Verwaltung eine aktuelle Auskunft zu beschlossenen und absehbaren Maßnahmen an.

Diese Entscheidung ist keine Geschmacksfrage. Sie verändert Käuferkreis, Ablauf und Fristen.

Verkauf im vermieteten Zustand. Ein bestehendes Mietverhältnis geht beim Verkauf unverändert auf den Käufer über. Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Der Käufer tritt in den laufenden Vertrag ein, mit der vereinbarten Miete, den vereinbarten Kündigungsbedingungen und der übergebenen Kaution. Das spricht Kapitalanleger an und schließt Selbstnutzer weitgehend aus. Praktisch heißt das: Besichtigungen sind nur mit Abstimmung des Mieters möglich, und der Mietvertrag samt Nebenkostenabrechnungen und Kautionsnachweis wird Teil der Verkaufsunterlagen.

Verkauf bezugsfrei. Bezugsfrei verkaufen können Sie, wenn die Wohnung leer steht oder das Mietverhältnis rechtmäßig und vor Übergabe beendet ist. Sagen Sie Bezugsfreiheit niemals zu einem Termin zu, der von einer noch nicht beendeten Kündigung abhängt. Eine im Kaufvertrag zugesagte, aber nicht eingetretene Bezugsfreiheit ist eine Haftungsfalle für den Verkäufer.

Umwandlung: der Fall, in dem es kompliziert wird. Wurde eine vermietete Wohnung erst nach Überlassung an den Mieter in Wohnungseigentum umgewandelt und wird sie dann verkauft, steht dem Mieter ein Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Der Mieter kann also in den mit einem Dritten beurkundeten Kaufvertrag eintreten. Zusätzlich gilt: Nach der Umwandlung in Wohnungseigentum kann sich der Erwerber erst nach Ablauf einer Sperrfrist von mindestens drei Jahren auf Eigenbedarf oder Verwertung berufen, und Landesverordnungen können diese Frist auf bis zu zehn Jahre verlängern (§ 577a BGB). Beide Punkte betreffen genau den Gebäudetyp, der in der Oststadt häufig ist: aufgeteilte Altbauten mit langjährigen Mietverhältnissen. Klären Sie vor der Vermarktung, wann aufgeteilt wurde und wann das Mietverhältnis begann. Der Notar muss über eine mögliche Vorkaufsrechtslage informiert werden.

Maklerprovision. Seit dem 23.12.2020 muss beim Verkauf von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen an Verbraucher die Maklerprovision geteilt werden. Der Käufer zahlt höchstens den Anteil des Verkäufers und erst dann, wenn dieser seine Zahlung nachgewiesen hat (§§ 656a bis 656d BGB). Eine Vereinbarung, die dem Käufer allein die volle Provision auferlegt, ist in dieser Konstellation nicht wirksam.

Grunderwerbsteuer. Sie beträgt in Niedersachsen 5 Prozent der Gegenleistung. Wer sie trägt, regelt der Kaufvertrag; üblicherweise ist das der Käufer. Für Sie als Verkäufer ist sie deshalb vor allem eine Größe in der Gesamtrechnung des Käufers.

Spekulationsfrist. Der Gewinn aus dem Verkauf einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen oder die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Jahren selbst bewohnt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Bei einer vermieteten Wohnung, die vor weniger als zehn Jahren gekauft wurde, ist das der Punkt, an dem sich ein Verkauf um wenige Monate zu verschieben lohnen kann. Prüfen lassen sollten Sie das vor der Vermarktung, nicht nach der Beurkundung.