Immobilie verkaufen in Sahlkamp, Hannover

Wer eine Immobilie in Sahlkamp verkaufen will, verkauft in einem Stadtteil, dessen Bestand die Ausführung vorgibt. Sahlkamp gehört zum Stadtbezirk Bothfeld-Vahrenheide im Nordosten Hannovers und grenzt an Vahrenheide, Bothfeld, Lahe und Isernhagen-Süd. In Sahlkamp-Mitte dominiert Geschosswohnungsbau der 1960er- und 1970er-Jahre, überwiegend in Wohnungseigentum aufgeteilt; am Stadtteilrand stehen ältere Ein- und Reihenhäuser. Daraus folgt für den Verkauf: In der Mehrzahl der Fälle entscheidet nicht die eigene Wohnung über den Ablauf, sondern die Gemeinschaft, in der sie liegt. Beschlusslage, Rücklage und dokumentierter Sanierungsstand bestimmen, wie schnell ein Kaufinteressent seine Finanzierung bestätigt bekommt.

Die zweite Weichenstellung ist die Nutzungssituation. Ein spürbarer Teil der Sahlkamper Eigentumswohnungen ist vermietet, und die Käufermischung besteht entsprechend aus Selbstnutzern und Kapitalanlegern. Eine vermietete Einheit wird anders vorbereitet, anders unterlegt und anders übergeben als eine freie. Beides sauber getrennt zu halten, ist der praktische Kern der Verkaufsvorbereitung.

Unterlagen werden nicht gesammelt, sondern in einer Reihenfolge beschafft, weil die Beschaffungswege unterschiedlich lange dauern und teilweise voneinander abhängen.

Zuerst, weil es alles Weitere bestimmt: aktueller Grundbuchauszug. Er zeigt, wer verkaufsberechtigt ist, welche Grundschulden in Abteilung III stehen und ob Abteilung II Rechte enthält, die den Verkauf berühren, etwa Wohnrechte, Nießbrauch, Leitungsrechte oder einen Sanierungsvermerk. Steht dort ein Sanierungsvermerk, ist der Kaufvertrag genehmigungsbedürftig, und der Notartermin verschiebt sich um die Bearbeitungszeit der Behörde. Sahlkamp-Mitte war Programmgebiet der städtebaulichen Erneuerung der Landeshauptstadt Hannover; ob und in welchem Zuschnitt ein förmlicher Status das konkrete Grundstück heute betrifft, klärt der Grundbuchauszug zuverlässiger als jede allgemeine Aussage über den Stadtteil.

Parallel, weil es am längsten dauert: die WEG-Unterlagen von der Hausverwaltung. Für eine Eigentumswohnung sind das Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung und sämtlichen Nachträgen, Aufteilungsplan, der laufende Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen der zurückliegenden Jahre, die Protokolle der Eigentümerversammlungen und die Beschlusssammlung nach § 24 Abs. 7 WEG, dazu der Stand der Erhaltungsrücklage. Bei Anlagen aus der Bauzeit des Sahlkamper Bestands liegen ältere Nachträge und Protokolle oft nur in Papierform im Archiv der Verwaltung. Diese Anforderung gehört deshalb vor die erste Besichtigung, nicht danach.

Danach, weil es auf den ersten beiden Schritten aufbaut: Energieausweis, Wohnflächenberechnung, Grundriss und die Belege zu Modernisierungen innerhalb der Wohnung. Beim Verkauf eines bestehenden Gebäudes ist ein gültiger Energieausweis spätestens bei der Besichtigung vorzulegen und dem Käufer bei Vertragsabschluss zu übergeben; ein Verstoß ist nach dem Gebäudeenergiegesetz bußgeldbewehrt. Welche Ausweisart in Betracht kommt und wer sie ausstellt, hängt bei einer WEG von Daten ab, die ohnehin aus der Verwaltung kommen.

Verkauft wird das Sondereigentum, geprüft wird die gesamte Anlage. Im Sahlkamper Geschossbau geht es dabei fast immer um dieselben Bauteile: Dach, Fassade und Dämmung, Fenster im Gemeinschaftseigentum, Balkone, Stränge und Elektrik, Heizzentrale, Aufzug, Tiefgarage und Außenanlagen.

Entscheidend ist nicht nur, was bereits ausgeführt wurde. Entscheidend ist der Stand der Willensbildung: Was ist beschlossen, was ist beauftragt, was wurde vertagt, worüber wird gestritten. Aus Protokollen und Beschlusssammlung muss hervorgehen, ob eine Sonderumlage beschlossen oder absehbar ist, ob Angebote eingeholt wurden und ob es Beschlussanfechtungen gibt.

Die Erhaltungsrücklage ist ohne diesen Kontext keine Aussage. Eine hohe Rücklage vor einer beschlossenen Dachsanierung bedeutet etwas anderes als dieselbe Summe bei durchsanierter Hülle. Kaufinteressenten mit Finanzierung reichen genau diese Unterlagen bei ihrer Bank ein. Fehlende Protokolle, eine unklare Sonderumlage oder widersprüchliche Angaben zur Rücklage verzögern nicht die Besichtigung, sondern die Finanzierungszusage, und das ist der Punkt, an dem Verkäufe in diesem Bestand tatsächlich hängen bleiben.

Bei Gebäuden dieser Baujahre trägt die Angabe „modernisiert“ nicht. Belegt wird mit Rechnungen, Fachunternehmererklärungen, Abnahmeprotokollen, Wartungsnachweisen und den zugehörigen WEG-Beschlüssen, jeweils mit Jahr und Umfang: Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Stränge, Elektrik, Abdichtung.

Innerhalb der Wohnung ist zusätzlich zu prüfen, ob frühere Umbauten Gemeinschaftseigentum berühren, etwa versetzte nichttragende Wände, veränderte Leitungsführungen, Bäder ohne Nachweis der Abdichtung oder ein zur Wohnfläche gezogener Balkon. Fehlt dafür die erforderliche Zustimmung der Gemeinschaft, wird das im Verkauf zur offenen Frage. Besser vor der Vermarktung geklärt als im Kaufvertragsentwurf.

Der Verkauf beendet kein Mietverhältnis. Der Käufer tritt in den bestehenden Vertrag ein. Für eine vermietete Wohnung kommen deshalb hinzu: vollständiger Mietvertrag mit allen Nachträgen, aktuelle Nettomiete und Zusammensetzung der Zahlungen, Vorauszahlungen für Betriebs- und Heizkosten, die letzten Betriebskostenabrechnungen, Nachweis und Verbleib der Kaution, die Historie der Mieterhöhungen sowie Angaben zu Rückständen oder laufenden Streitigkeiten.

Besichtigungen sind mit dem Mieter abzustimmen und mit angemessener Vorankündigung zu organisieren; Massenbesichtigungen sind hier der falsche Weg. Personenbezogene Daten werden vor der Weitergabe von Unterlagen geschwärzt. Wurde die Wohnung erst während des laufenden Mietverhältnisses in Wohnungseigentum umgewandelt, ist vor der Vermarktung zu prüfen, ob dem Mieter ein Vorkaufsrecht nach § 577 BGB zusteht und ob die Sperrfrist des § 577a BGB für eine Eigenbedarfs- oder Verwertungskündigung noch läuft. Eine freie Übergabe darf erst zugesagt werden, wenn die Beendigung rechtlich geklärt oder mit dem Mieter belastbar vereinbart ist. Die Verkaufsabsicht allein begründet kein Kündigungsrecht.

Eine steuerliche Frage gehört in dieselbe frühe Phase: Bei einer nicht selbst genutzten Immobilie ist der Veräußerungsgewinn steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen; bei durchgehender Selbstnutzung im Verkaufsjahr und den beiden Vorjahren entfällt die Besteuerung nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG. Der genaue Fristablauf kann den sinnvollen Verkaufszeitpunkt verschieben und wird deshalb vor dem Start geklärt, nicht beim Notar.

Das Erstgespräch dient der Bestandsaufnahme: Was liegt vor, was muss bei Verwaltung, Grundbuchamt oder Bauaktenarchiv angefordert werden, welche Punkte sind ungeklärt. Daraus entsteht die Beschaffungsliste mit Reihenfolge und Zuständigkeit. Erst wenn die WEG-Unterlagen, der Sanierungsnachweis und bei vermieteten Einheiten die Mietunterlagen beantwortbar sind, beginnt die Vermarktung.

Interessenten erhalten den entscheidungsrelevanten Unterlagensatz strukturiert und dokumentiert, weil die finanzierende Bank bei Eigentumswohnungen regelmäßig genau diesen Satz sehen will. Nach der Einigung werden die Vertragsdaten für den Notar zusammengestellt: Kaufgegenstand, Inventar, bestehende Mietverhältnisse mit Kaution und Abrechnungsstichtagen, bekannte Mängel, Übergabetermin, Löschung nicht übernommener Grundschulden. Der Kaufvertrag bedarf nach § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Der Eigentumsübergang wird über die Auflassungsvormerkung gesichert und mit der Umschreibung im Grundbuch nach §§ 873, 925 BGB vollzogen; der Kaufpreis wird erst fällig, wenn die vertraglich vereinbarten Voraussetzungen vorliegen. Der Notar meldet den beurkundeten Vertrag zudem an den Gutachterausschuss für Grundstückswerte, dessen Kaufpreissammlung die Grundlage des Grundstücksmarktberichts bildet.