Immobilie verkaufen Südstadt Hannover: Unterlagen, WEG und Fristen sicher meistern

Wer in der Südstadt Hannover eine Immobilie verkaufen möchte, veräußert in aller Regel kein freistehendes Einfamilienhaus auf eigenem Grundstück. Der Fokus liegt auf Etagenwohnungen in Altbauten und kompletten Mehrfamilienhäusern. Gemeinsam mit der Bult bildet die Südstadt den Stadtbezirk Südstadt-Bult (Stadtbezirk 09) der Landeshauptstadt Hannover. Im Westen grenzt der Stadtteil an den Maschsee, und die Hildesheimer Straße bildet die zentrale Nord-Süd-Achse. Dieser überwiegend vorkriegsgeprägte Geschosswohnungsbau, ergänzt durch Bauten der Nachkriegsjahre, bestimmt maßgeblich, welche Unterlagen Sie als Eigentümerin oder Eigentümer beschaffen müssen, welche rechtlichen Besonderheiten gelten und an welchen Stellen ein Verkauf ins Stocken gerät. Dieser Leitfaden führt Sie verkäuferseitig durch den gesamten Ablauf.

Bei einem Vorkriegsgebäude liegt die ursprüngliche Baugenehmigung oft Jahrzehnte zurück. Umbauten wurden über mehrere Eigentümergenerationen hinweg vorgenommen, und Dachgeschosse wurden vielfach nachträglich ausgebaut. Für Sie als Verkäufer heißt das: Sie müssen den heutigen Zustand mit Dokumenten belegen können, nicht nur beschreiben. Drei Kernfragen tauchen bei Südstädter Objekten fast immer auf.

Erstens: Stimmt die tatsächliche Wohnfläche mit der Teilungserklärung überein? Bei nachträglich ausgebauten Speicher- oder Souterrainflächen weichen die realen Quadratmeter oft von den offiziellen Angaben ab. Eine professionelle Wohnflächenberechnung nach der aktuellen DIN-Norm schafft hier Klarheit und verhindert spätere Vertragsrücktritte wegen Fehlannahmen.

Zweitens: Ist jeder Umbau genehmigt? Zusammengelegte Wohnungen, versetzte Bäder, geschlossene Loggien oder ausgebaute Trockenböden werfen die Frage nach der legalen Umsetzung auf. Einsicht in die Bauakte beantragen Sie beim zuständigen Bauordnungsamt der Landeshauptstadt. Planen Sie dafür ausreichend Vorlauf ein, bevor der erste Interessent nach den Plänen fragt. Ungenehmigte Bauten müssen im Notarvertrag offenbart werden.

Drittens: Welche Modernisierungen sind belegt? Strang-, Dach-, Fenster- und Heizungsarbeiten sind in Altbeständen die inhaltlich wichtigsten Nachweise. Rechnungen, Handwerkerbelege und die entsprechenden Eigentümerbeschlüsse gehören in Ihre Verkaufsakte. Sie beantworten dem Käufer die entscheidende Frage, welche Instandhaltungskosten in den nächsten Jahren noch auf das Haus zukommen.

Unabhängig vom individuellen Sonderfall benötigen Sie einen grundlegenden Satz an Dokumenten. Halten Sie diese vollständig zusammen, bevor Sie mit dem Verkauf an die Öffentlichkeit gehen:

• Aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt beim zuständigen Amtsgericht.
• Flurkarte beziehungsweise Lageplan.
• Grundrisse, Schnitte und Ansichten, bei Umbauten zusätzlich die genehmigten Baupläne.
• Wohnflächenberechnung.
• Nachweise über Modernisierungen und Instandsetzungen.
• Gültiger Energieausweis.
• Bei vermieteten Einheiten: Mietverträge, Nachträge und die Nebenkostenabrechnungen der letzten Jahre.
• Bei einem Mehrfamilienhaus zusätzlich die vollständige Mieterliste sowie Nachweise zu Kautionen und laufenden Wartungsverträgen.

Ein Grundbuchauszug sollte nicht älter als ein paar Monate sein. Alte Belastungen in Abteilung II und III, etwa Wegerechte, Wohnrechte oder eine längst getilgte, aber nie gelöschte Grundschuld, klären Sie besser vor dem Notartermin als in ihm selbst. Dies spart Zeit und Nerven. Für die Immobilienanzeige selbst gilt es, die Pflichtangaben aus dem Energieausweis zu übernehmen. Zudem gehören stadtteilspezifische Lageinformationen, wie die Erschließung durch die Stadtbahnlinien 1, 2 und 8 der üstra entlang der Hildesheimer Straße, in die Beschreibung. Dies dient allein der sachlichen Information.

Verkaufen Sie eine Eigentumswohnung, hängt ein erheblicher Teil Ihrer Verkaufsakte an der Gemeinschaft und der Verwaltung. Diese Punkte sollten Sie frühzeitig anstoßen:

Teilungserklärung mit Aufteilungsplan. Sie definiert, was Ihnen gehört, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist und welche Sondernutzungsrechte an Garten-, Keller- oder Stellplatzflächen bestehen. Gerade bei Altbauten, die erst später in Wohnungseigentum aufgeteilt wurden, lohnt der genaue Blick. Nicht alles, was seit Jahren wie Ihr privater Bereich genutzt wird, ist auch rechtlich allein Ihres. Fenster sind in älteren Teilungserklärungen oft bauliches Sondereigentum, während die Fassade Gemeinschaftseigentum bleibt. Klären Sie diese Abgrenzungen vorab.

Veräußerungsbeschränkung prüfen. Eine Zustimmung der Verwaltung zum Verkauf ist nur dann erforderlich, wenn die Teilungserklärung eine solche Beschränkung ausdrücklich vereinbart (§ 12 WEG). Steht dieser Passus drin, ist die Zustimmung kein bloßer Formalismus, sondern zwingende Voraussetzung dafür, dass der Eigentumswechsel im Grundbuch vollzogen werden kann. Prüfen Sie dies, bevor Sie einen Notartermin abstimmen.

Protokolle der Eigentümerversammlungen. Üblicherweise werden die Protokolle der letzten drei Jahre angefordert. Käuferseitig wird darin gezielt nach beschlossenen oder aufgeschobenen Sanierungen gesucht. In Südstädter Beständen betrifft dies typischerweise das Dach, die Fassade, Fenster, Steigleitungen und die Heizzentrale.

Wirtschaftsplan, Jahresabrechnungen und Stand der Erhaltungsrücklage. Die Rücklage ist der Punkt, an dem sich Verhandlungen entscheiden. Ein Altbau mit angemessen gefüllter Rücklage und dokumentierten Beschlüssen steht anders da als ein Gebäude mit offener Sanierungsliste und dünner Kasse. Lassen Sie sich den aktuellen Stand schriftlich von der Verwaltung bestätigen, statt ihn aus der letzten Abrechnung zu schätzen. Klären Sie ebenfalls, ob Sonderumlagen beschlossen sind und wer sie trägt, wenn der Eigentumswechsel dazwischenfällt. Diese Zuordnung gehört zwingend in den Kaufvertrag.

Rechnen Sie damit, dass die Verwaltung für die Zusammenstellung der Unterlagen und eventuell erforderliche Zustimmungen Zeit und teilweise eine Gebühr veranschlagt. Fordern Sie die Dokumente deshalb früh an, nicht erst, wenn ein Kaufinteressent bereits wartet.

Der Energieausweis ist Pflicht und keine Nebensache. Pflichtangaben daraus gehören bereits in die Immobilienanzeige, und spätestens bei der Besichtigung müssen Sie ihn unaufgefordert vorlegen (§§ 80 und 87 GEG). Bei unsaniertem Vorkriegsbestand fällt das Ergebnis erfahrungsgemäß nüchtern aus. Das ist kein Grund, den Ausweis spät zu besorgen, sondern einer, ihn früh zu haben und die dokumentierten Modernisierungen daneben zu legen. Für einen Bedarfsausweis benötigt die ausstellende Stelle Gebäudedaten, die Sie ohnehin schon für Ihre Verkaufsakte sammeln.

Der Kaufvertrag selbst bedarf zu seiner Wirksamkeit der notariellen Beurkundung (§ 311b Abs. 1 BGB). Mündliche Zusagen, Handschlagvereinbarungen und E-Mail-Zusicherungen binden niemanden. Alles, was gelten soll, gehört in die Urkunde. Das umfasst den Zustand, bekannte Mängel, das Zubehör, den Übergabetermin, die Zuordnung von Rücklage und Sonderumlagen sowie die Regelungen zu bestehenden Mietverhältnissen. Der Notarentwurf muss Ihnen vor der Beurkundung zugehen. Nutzen Sie diese Frist, um jede Formulierung gegen Ihre eigenen Unterlagen zu prüfen. Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen beträgt 5 Prozent des Kaufpreises und wird im Kaufvertrag regelmäßig dem Käufer auferlegt.

Beauftragen Sie einen Makler, gilt seit dem 23.12.2020: Wird eine Eigentumswohnung oder ein Einfamilienhaus an einen Verbraucher verkauft und beauftragen beide Seiten denselben Makler, wird die Provision zwischen Käufer und Verkäufer geteilt (§§ 656c, 656d BGB). Für ein Mehrfamilienhaus oder einen Verkauf an einen gewerblichen Erwerber greift diese Teilungsregel nicht automatisch.

Die wichtigste Frist ist die Spekulationsfrist. Der Gewinn aus dem Verkauf einer vermieteten Immobilie ist steuerpflichtig, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Maßgeblich sind die Daten der notariellen Verträge, nicht die Übergabe oder die Grundbucheintragung. Bei durchgehender Eigennutzung im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Jahren entfällt die Steuer. Gemischte Fälle, etwa die selbst bewohnte Altbauwohnung, die zwischenzeitlich zwei Jahre vermietet war, oder das Mehrfamilienhaus mit einer eigengenutzten Etage, sind der klassische Grund, vor der Beurkundung einmal steuerlich beraten zu lassen. Ein um wenige Wochen verschobener Beurkundungstermin kann steuerlich einen großen Unterschied machen, eine nachträgliche Korrektur ist nicht mehr möglich.

Ebenfalls fristgebunden ist die Löschung eingetragener Grundschulden und die Beschaffung von Löschungsbewilligungen der Bank. Falls Ihr Darlehen noch läuft, muss die Klärung einer möglichen Vorfälligkeitsentschädigung erfolgen. Beides braucht administrativen Vorlauf.

Vermietete Einheiten sind in Südstädter Altbauten die Regel, nicht die Ausnahme. Der Verkauf ändert am Mietverhältnis grundsätzlich nichts. Der Erwerber tritt in den bestehenden Vertrag ein. Sie sind also nicht verpflichtet, vorher zu kündigen, und dürfen es aus Anlass des Verkaufs auch nicht.

Wichtig ist ein Vorkaufsrecht, das viele Eigentümer übersehen. Wurde an einer bereits vermieteten Wohnung nach der Überlassung an den Mieter Wohnungseigentum begründet und wird diese Wohnung dann verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Genau diese Reihenfolge, ein erst vermietetes Mehrfamilienhaus und später die Aufteilung in Wohnungseigentum, kommt im vorkriegsgeprägten Bestand der Südstadt häufig vor. Prüfen Sie deshalb anhand von Mietvertrag und Teilungserklärung, in welcher Reihenfolge beides entstanden ist. Die Mitteilung an den Mieter erfolgt nach der Beurkundung. Von da an läuft dessen Ausübungsfrist, und der Kaufvertrag sollte dafür eine geeignete Rücktrittsregelung enthalten.

Für Besichtigungen brauchen Sie die Mitwirkung des Mieters. Termine werden angekündigt und abgestimmt, nicht angeordnet. Halten Sie Mietverträge, alle Nachträge, die Miethistorie, Kautionsnachweise und die letzten Nebenkostenabrechnungen bereit. Danach wird bei vermieteten Objekten zuerst gefragt.