Immobilie verkaufen in Peine: Ablauf, Pflichten und Fristen aus Verkäufersicht

Wer in Peine eine Immobilie verkauft, verkauft in einer Pendlerlage. Die Kreisstadt liegt zwischen den Oberzentren Hannover und Braunschweig an der A2, und die Nachfrage kommt aus beiden Richtungen: aus der Region selbst ebenso wie von Käufern, die in Hannover oder Braunschweig arbeiten und in Vöhrum, Stederdorf, Telgte oder Rosenthal wohnen wollen. Das gilt auch für die Umlandgemeinden Ilsede, Edemissen und Vechelde. Die Vermarktung profitiert von dieser Lage. Der Verkaufsprozess selbst folgt dagegen überall demselben festen rechtlichen Rahmen, und genau den beschreibt diese Seite: welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen, welche Unterlagen Sie beschaffen müssen, welche Pflichten Sie als Verkäufer treffen, welche Fristen über Ihre Steuerlast entscheiden und wie Sie die typischen Sonderfälle Erbe, Scheidung, vermietete Immobilie und laufende Grundschuld sauber abwickeln. Was Ihre Immobilie wert ist, beantwortet unsere Seite zur Wertermittlung, welche Preise in Peine aktuell erzielt werden, die Schwesterseite zu den Immobilienpreisen. Hier geht es um die Frage: Wie verkaufe ich richtig?

Von der Entscheidung bis zur Schlüsselübergabe läuft ein Verkauf in Peine in dieser Reihenfolge ab:

1. Entscheidung und Bestandsaufnahme. Klären Sie zuerst, wer verkaufen darf. Steht die Immobilie im Alleineigentum, im Miteigentum von Eheleuten oder in einer Erbengemeinschaft? Die Antwort entscheidet, wer unterschreiben muss.
2. Unterlagen beschaffen. Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis und objektabhängige Papiere. Dieser Schritt dauert am längsten und wird am häufigsten unterschätzt.
3. Preisfindung. Erst wenn die Unterlagen vorliegen, sind Fläche, Baujahr, Zustand und Belastungen belastbar bekannt. Details dazu liefert die Seite zur Wertermittlung.
4. Vermarktung. Exposé, Anzeige mit den Pflichtangaben aus dem Energieausweis, Besichtigungen.
5. Käuferprüfung. Lassen Sie sich die Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, bevor ein Notartermin vereinbart wird.
6. Notartermin. Entwurf prüfen, Beurkundung, Auflassungsvormerkung, Lastenfreistellung.
7. Kaufpreiszahlung, Übergabe, Umschreibung im Grundbuch.

Planen Sie zwischen Schritt 1 und Schritt 7 mehrere Monate ein. Allein zwischen Beurkundung und Kaufpreiszahlung vergehen erfahrungsgemäß vier bis acht Wochen, weil die Auflassungsvormerkung eingetragen und die Lastenfreistellung vorbereitet werden muss.

Grundbuchauszug und Flurkarte sind Pflichtunterlagen des Verkäufers. Den Grundbuchauszug fordern Sie beim Grundbuchamt des Amtsgerichts Peine an, die Flurkarte beim Katasteramt, zuständig ist das Landesamt für Geoinformation und Landesvermessung Niedersachsen (LGLN). Die Einsicht setzt nach § 12 GBO ein berechtigtes Interesse voraus, das Sie als eingetragener Eigentümer stets haben. Rechnen Sie für die Beschaffung mit Wochen, nicht mit Tagen.

Je nach Objekt kommen hinzu:

• Haus: Bauzeichnungen, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung, Baulastenverzeichnis, Modernisierungsnachweise, Schornsteinfegerprotokolle.
• Eigentumswohnung: zusätzlich Teilungserklärung, die Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, der aktuelle Wirtschaftsplan und der Stand der Instandhaltungsrücklage (§§ 8, 24 WEG). Diese Unterlagen verlangt nicht nur der Käufer, sondern vor allem seine finanzierende Bank. Fehlen sie, verzögert sich die Finanzierungszusage und damit der gesamte Terminplan.
• Vermietete Immobilie: Mietverträge, Nachweise über Mieteingänge, Betriebskostenabrechnungen, Kautionsnachweis.
• Grundstück: Angaben zur Erschließung. Als Auskunftsquelle für die Käuferseite dient außerdem der Bodenrichtwert.

Zwei Pflichten werden im Streitfall zuerst geprüft, und beide liegen voll in Ihrer Verantwortung.

Der Energieausweis. Beim Verkauf eines Wohngebäudes muss der Energieausweis spätestens bei der Besichtigung unaufgefordert vorgelegt und nach Vertragsabschluss übergeben werden (§§ 80, 87 GEG i.V.m. § 85 GEG). Die Pflichtangaben daraus gehören bereits in die Immobilienanzeige, also in das Inserat selbst und nicht erst in das Exposé. Wer das versäumt, riskiert ein Bußgeld und liefert der Käuferseite ein Argument in jeder späteren Auseinandersetzung.

Die Aufklärung über Mängel. Der übliche Kaufvertrag schließt die Sachmängelhaftung aus. Dieser Ausschluss trägt aber nicht, wenn Sie einen Mangel kennen und verschweigen. Feuchtigkeit im Keller, ein bekannter Schwammbefall, eine undichte Leitung, ein Rechtsstreit in der Eigentümergemeinschaft, eine eingetragene Baulast: Solche Punkte gehören offengelegt und in die Vertragsurkunde. Aufklärung schützt Sie. Schweigen kostet Sie später den Haftungsausschluss.

Ein Kaufvertrag über ein Grundstück oder eine Immobilie ist nur wirksam, wenn er notariell beurkundet wird; ein privatschriftlicher Vertrag ist nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Handschlag, E-Mail und Vorvertrag binden also niemanden. Den Notar wählt in der Praxis meist der Käufer, weil er die Kosten trägt. Der Vertragsentwurf muss Verbrauchern mindestens zwei Wochen vor dem Termin vorliegen. Nutzen Sie diese Frist tatsächlich und prüfen Sie vor allem: Kaufpreisfälligkeit, Übergabetermin, Regelungen zu Inventar, den Haftungsausschluss und die Erklärungen zu bekannten Mängeln.

Der Eigentumsübergang wird erst mit der Eintragung des Käufers im Grundbuch vollzogen (§§ 873, 925 BGB). Bis dahin sichert die Auflassungsvormerkung nach § 883 BGB den Käufer ab. Für Sie heißt das: Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen Wochen, in denen Sie noch Eigentümer sind, aber nicht mehr frei über die Immobilie verfügen können. Übergeben Sie die Schlüssel erst, wenn der Kaufpreis vollständig auf Ihrem Konto eingegangen ist, und halten Sie die Übergabe in einem Protokoll mit Zählerständen und Schlüsselanzahl fest.

Die wichtigste Zahl Ihres Verkaufs ist ein Datum: das Beurkundungsdatum Ihres eigenen Kaufvertrags von damals.

Ein Veräußerungsgewinn aus einer privaten Immobilie ist steuerfrei, wenn zwischen Anschaffung und Verkauf mehr als zehn Jahre liegen (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG). Liegen Sie darunter, wird der Gewinn mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz belastet. Maßgeblich sind jeweils die Daten der notariellen Beurkundung, nicht die der Übergabe. Läuft Ihre Frist in wenigen Monaten ab, ist der Verkaufszeitpunkt keine Geschmacksfrage, sondern eine Rechenaufgabe.

Unabhängig von der Zehnjahresfrist bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn die Immobilie im Verkaufsjahr und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Für selbstgenutzte Eigenheime greift diese Ausnahme in der Regel, für vermietete Objekte und Ferienwohnungen nicht.

Die Grunderwerbsteuer in Niedersachsen beträgt 5 Prozent des Kaufpreises und wird im Regelfall vom Käufer getragen, so steht es auch im Vertrag. Rechtlich haften Verkäufer und Käufer jedoch gesamtschuldnerisch (§ 13 GrEStG). Zahlt der Käufer nicht, kann sich das Finanzamt an Sie halten. Das ist selten, aber es ist der Grund, warum die Umschreibung im Grundbuch erst nach der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts erfolgt.

Der Käufer trägt üblicherweise Notar-, Grundbuch- und Grunderwerbsteuerkosten. Auf Ihrer Seite bleiben typischerweise:

• Der Provisionsanteil. Beim Verkauf eines Einfamilienhauses oder einer Eigentumswohnung an einen Verbraucher darf die Maklerprovision nicht einseitig dem Käufer auferlegt werden; die Kosten werden mindestens hälftig geteilt (§§ 656a bis 656d BGB, in Kraft seit dem 23.12.2020). Kalkulieren Sie diesen Anteil von Anfang an in Ihre Nettoerlösrechnung ein.
• Die Lastenfreistellung, also die Löschung Ihrer Grundschuld im Grundbuch.
• Der Energieausweis und die Beschaffung fehlender Unterlagen.
• Eine mögliche Vorfälligkeitsentschädigung, wenn Sie ein laufendes Darlehen vorzeitig ablösen.

Laufende Grundschuld. Eine im Grundbuch eingetragene Grundschuld muss vor der Kaufpreisfälligkeit über eine Löschungsbewilligung Ihrer Bank abgewickelt werden, üblicherweise über eine Treuhandauflage des Notars. Fordern Sie die Bewilligung früh an, sie ist ein häufiger Terminkiller. Bei vorzeitiger Ablösung des Darlehens kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen (§ 490 Abs. 2 BGB). Lassen Sie sich deren Höhe schriftlich beziffern, bevor Sie einen Übergabetermin zusagen.

Erbe und Erbengemeinschaft. In einer Erbengemeinschaft kann eine Immobilie nur verkauft werden, wenn alle Miterben zustimmen (§§ 2038, 2040 BGB). Kommt keine Einigung zustande, bleibt die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, die regelmäßig ein schlechteres Ergebnis bringt als ein freier Verkauf. Vor dem Verkauf brauchen Sie außerdem die Grundbuchberichtigung, also die Eintragung der Erben, üblicherweise über einen Erbschein oder ein notarielles Testament mit Eröffnungsprotokoll.

Scheidung. Steht die Immobilie beiden Eheleuten zu, verkaufen auch beide, und beide müssen unterschreiben. Ohne Einigung droht ebenfalls die Teilungsversteigerung. Klären Sie vorab schriftlich, wie der Erlös nach Ablösung des Darlehens aufgeteilt wird, und prüfen Sie die Zehnjahresfrist für beide Miteigentumsanteile getrennt.

Vermietete Immobilie. Der Kauf beendet das Mietverhältnis nicht: Der Erwerber tritt in den laufenden Mietvertrag ein, das ist der Grundsatz Kauf bricht nicht Miete (§ 566 BGB). Sie verkaufen die Immobilie also samt Mieter, samt Mieterhöhungshistorie und samt Kaution. Der Käuferkreis besteht dann aus Kapitalanlegern, nicht aus Selbstnutzern, was Vermarktung und Verhandlung verändert. Ein Sonderfall im Sonderfall: Wird eine Mietwohnung während des bestehenden Mietverhältnisses erstmals in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft, steht dem Mieter ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu (§ 577 BGB). Dieses Recht muss vor der Vermarktung geklärt sein, sonst kann der Vertrag nachträglich platzen.