Immobilie vermieten in Celle: der Ablauf für Eigentümer

Sie besitzen eine Wohnung oder ein Haus in Celle und möchten vermieten, ohne Abende mit Besichtigungsterminen, unbeantworteten Anfragen und offenen Rechtsfragen zu verbringen. Genau dafür gibt es unseren Vermietungsservice: Wir übernehmen den kompletten Vermietungsauftrag für Ihr Objekt, von der Aufnahme vor Ort über die Mietpreisstrategie und die Auswahl der Mieter bis zur Schlüsselübergabe. Sie entscheiden, wir arbeiten zu.

Celle ist Kreisstadt des Landkreises Celle in Niedersachsen und damit ein regionaler Wohn- und Verwaltungsstandort. Für Sie als Eigentümer heißt das vor allem: Es gibt Nachfrage, aber Nachfrage allein füllt kein Mietverhältnis. Entscheidend ist, ob das Objekt richtig angesetzt, sauber präsentiert und an eine Partei vergeben wird, die dauerhaft zahlt und bleibt. Die folgenden Abschnitte beschreiben, wie wir dabei vorgehen und was wir dafür von Ihnen brauchen.

Ein Vermietungsauftrag ist etwas anderes als eine allgemeine Maklerbetreuung. Er hat einen klaren Anfang, ein klares Ziel und ein klares Ende: einen unterschriebenen Mietvertrag mit einem geprüften Mieter und eine dokumentierte Übergabe. Wir übernehmen dabei diese Schritte:

• Objektaufnahme vor Ort inklusive Fotos, Aufmaßprüfung und Unterlagencheck
• Ermittlung einer marktgerechten Miete für genau dieses Objekt
• Erstellung des Exposés und Veröffentlichung der Anzeige
• Anfragenbearbeitung, Vorqualifizierung und Terminorganisation
• Besichtigungen, auch gebündelt in Einzelterminen statt in Massenveranstaltungen
• Prüfung der Bewerber und Vorbereitung Ihrer Auswahlentscheidung
• Mietvertragsvorbereitung und Vertragsabschluss
• Wohnungsübergabe mit Protokoll und Zählerständen

Was danach kommt, ist optional. Wenn Sie das laufende Mietverhältnis nicht selbst betreuen möchten, schließt sich eine Anschlussverwaltung an. Wer nur einmal vermieten will, beendet den Auftrag mit der Übergabe.

Alles Weitere hängt an der Aufnahme. Wir sehen uns die Wohnung oder das Haus persönlich an, erfassen Zuschnitt, Ausstattung, Zustand und Nebenflächen und klären, was vor der Vermarktung noch zu tun ist. Häufig sind das Kleinigkeiten mit großer Wirkung: eine defekte Armatur, eine fehlende Silikonfuge, ein Keller, der noch geräumt werden muss, ein Stellplatz, dessen Zuordnung niemand schriftlich hat.

Gleichzeitig prüfen wir die Unterlagen. Für eine saubere Vermietung brauchen wir in der Regel Grundriss, Wohnflächenberechnung, Angaben zu Baujahr und Modernisierungen, die Betriebskostenaufstellung des Vorjahres, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und Hausordnung sowie den Energieausweis. Fehlt etwas, sagen wir es beim ersten Termin und nicht drei Wochen später, wenn der erste Interessent danach fragt.

Der Energieausweis ist dabei kein optionales Dokument. Er muss potenziellen Mietern spätestens bei der Besichtigung vorgelegt und nach Abschluss des Mietvertrags als Kopie oder Original übergeben werden, soweit keine gesetzliche Ausnahme greift. Das steht in Paragraf 80 des Gebäudeenergiegesetzes. Wir klären deshalb früh, ob ein gültiger Ausweis vorliegt oder beschafft werden muss.

Die zulässige Miethöhe ergibt sich nicht aus einem Wunsch und auch nicht aus einer einzelnen Tabelle. Sie muss anhand der konkreten Wohnung, des geltenden Mietrechts und geeigneter Vergleichsdaten geprüft werden. Die maßgeblichen Regeln zur ortsüblichen Vergleichsmiete stehen in den Paragrafen 558 folgende des Bürgerlichen Gesetzbuchs.

In der Praxis arbeiten wir mit mehreren Bausteinen. Der örtliche Mietspiegel ist einer davon, aber eben nur einer: Er ordnet ein, er entscheidet nicht. Dazu kommen aktuell angebotene und tatsächlich vermietete Vergleichsobjekte, die Ausstattung Ihres Objekts, der energetische Zustand und die Lage, die wir rein objektbezogen bewerten. Eine Erdgeschosswohnung an einer stark befahrenen Straße und eine baugleiche Wohnung im ruhigen Innenhof sind nicht dasselbe Produkt, auch wenn beide in derselben Straße liegen.

Aus diesen Bausteinen entsteht eine Empfehlung mit Spanne, nicht eine einzelne Zahl. Wir sagen Ihnen dazu, was die jeweilige Ansetzung wahrscheinlich kostet: Eine zu hohe Miete verlängert die Vermarktungszeit und produziert Leerstand, der sich später nicht mehr aufholen lässt. Eine zu niedrige Miete lässt sich im laufenden Vertrag nur in engen Grenzen korrigieren. Wenn Sie nur wissen möchten, was Ihr Objekt am Markt bringt, machen wir diese Einschätzung auch als eigenständige Mietpreiseinschätzung, ohne dass Sie sofort vermieten müssen.

Zur Kalkulation gehört ebenfalls die Frage, welche Betriebskosten Sie überhaupt weitergeben können. Betriebskosten dürfen nur dann auf den Mieter umgelegt werden, wenn das wirksam im Mietvertrag vereinbart wurde, und bei Vorauszahlungen ist grundsätzlich jährlich abzurechnen, so Paragraf 556 BGB. Bei den Kohlendioxidkosten kommt hinzu, dass sich die Aufteilung zwischen Vermieter und Mieter bei Wohngebäuden grundsätzlich nach einem Stufenmodell richtet, das die energetische Qualität des Gebäudes berücksichtigt. Je schlechter der energetische Zustand, desto größer Ihr Anteil. Das gehört in die Rechnung, bevor der Vertrag steht, nicht danach.

Das Exposé ist Ihr Verkaufsargument gegenüber genau der Zielgruppe, die Sie haben wollen. Wir fotografieren mit Stativ und aufgeräumten Räumen, erstellen einen lesbaren Grundriss und schreiben eine Objektbeschreibung, die das Objekt ehrlich beschreibt. Ehrlich ist hier keine moralische Kategorie, sondern eine ökonomische: Jede beschönigte Angabe holt Sie im Besichtigungstermin wieder ein und kostet Termine mit Interessenten, die von vornherein nicht gepasst hätten.

Die Anzeige veröffentlichen wir auf den relevanten Portalen und spielen sie zusätzlich gegen unsere vorgemerkten Interessenten aus. Pflichtangaben zum Energieausweis sind Teil der Anzeige. Wichtig für Sie als Auftraggeber: Wenn Sie als Vermieter einen Wohnungsvermittler mit der Mietersuche beauftragen, darf dieser vom Wohnungssuchenden grundsätzlich kein Entgelt fordern, sofern nicht die gesetzlichen Voraussetzungen einer ausdrücklichen Suchbeauftragung erfüllt sind. Das regelt Paragraf 2 des Wohnungsvermittlungsgesetzes. Die Provision für die Vermietung trägt also derjenige, der den Auftrag erteilt hat.

Auf eine gut geschnittene Wohnung in Celle kommen schnell mehr Anfragen, als ein Eigentümer neben dem Beruf beantworten kann. Wir nehmen Ihnen diesen Teil vollständig ab. Jede Anfrage wird erfasst, jede Rückfrage beantwortet, und vor dem Termin klären wir die Punkte, die ohnehin ausschlaggebend sind: Einzugstermin, Haushaltsgröße, gewünschte Mietdauer, Haustiere, Rauchen, Stellplatzbedarf.

Besichtigt wird in Einzel- oder kleinen Gruppenterminen. Sammelbesichtigungen mit zwanzig Parteien im Treppenhaus erzeugen Druck, aber keine bessere Auswahl, und sie belasten die Nachbarschaft, mit der der neue Mieter anschließend jahrelang auskommen soll. Sie als Eigentümer müssen bei den Terminen nicht dabei sein, können es aber jederzeit.

Die Auswahl ist der Schritt, an dem sich entscheidet, ob die Vermietung ein ruhiges Jahrzehnt oder ein Dauerthema wird. Wir prüfen strukturiert und dokumentiert: Selbstauskunft, Einkommensnachweise, Bonitätsauskunft und, wo sinnvoll, eine Mietschuldenfreiheitsbescheinigung des Vorvermieters.

Dabei gilt eine Grenze, die wir konsequent einhalten. Fragen und Nachweise bei der Mieterauswahl müssen zum jeweiligen Stadium der Vertragsanbahnung passen, und nicht erforderliche personenbezogene Daten dürfen nicht vorsorglich gesammelt werden. Das ist die Linie der Datenschutzkonferenz in ihrer Orientierungshilfe zur Einholung von Selbstauskünften bei Mietinteressenten. Praktisch bedeutet es: Beim ersten Kontakt wird nicht der Gehaltsnachweis eingefordert, und Unterlagen der Bewerber, die nicht zum Zug kommen, werden nicht auf Vorrat behalten. Das schützt nicht nur die Interessenten, sondern auch Sie.

Am Ende erhalten Sie eine Auswahl geprüfter Kandidaten mit unserer Einschätzung. Die Entscheidung, wer einzieht, treffen Sie.

Wir bereiten den Mietvertrag vor, abgestimmt auf Ihr Objekt und Ihre Ziele: Laufzeit, Staffel- oder Indexmiete, Kleinreparaturklausel, Schönheitsreparaturen, Tierhaltung, Untervermietung, Nutzung von Nebenflächen. Die Betriebskostenumlage wird so formuliert, dass sie später auch trägt.

Bei der Kaution ist die Obergrenze klar: Bei Wohnraummietverhältnissen darf die Mietkaution höchstens drei Monatsmieten ohne die als Pauschale oder Vorauszahlung ausgewiesenen Betriebskosten betragen, so Paragraf 551 BGB. Maßgeblich ist also die Nettokaltmiete. Wir legen im Vertrag außerdem fest, wie und wohin die Kaution gezahlt wird, damit die Anlage sauber getrennt vom übrigen Vermögen erfolgt.

Der Vertragstermin selbst kann in unseren Räumen, bei Ihnen oder im Objekt stattfinden. Der Energieausweis wird spätestens jetzt übergeben.

Die Übergabe wird protokolliert. Wir erfassen den Zustand jedes Raums, halten vorhandene Mängel fest, notieren alle Zählerstände für Strom, Gas, Wasser und Wärme und dokumentieren die Anzahl der übergebenen Schlüssel. Dieses Protokoll ist Ihre wichtigste Grundlage, wenn Jahre später über den Zustand bei Einzug diskutiert wird, und es entscheidet regelmäßig darüber, ob Sie die Kaution im Streitfall berechtigt einbehalten können.

Direkt danach folgt eine Pflicht, die viele private Vermieter übersehen: Der Wohnungsgeber muss den Einzug grundsätzlich innerhalb von zwei Wochen schriftlich oder elektronisch bestätigen, damit der Mieter seiner Meldepflicht nachkommen kann. Geregelt ist das in Paragraf 19 des Bundesmeldegesetzes. Wir erstellen die Wohnungsgeberbestätigung im Rahmen der Übergabe, damit die Frist nicht in der Umzugshektik untergeht.

Mit dem Einzug beginnt das eigentliche Mietverhältnis. Wenn Sie es nicht selbst führen möchten, übernehmen wir die laufende Betreuung: Mieteingangskontrolle, Ansprechpartner für den Mieter, Koordination von Handwerkern, jährliche Betriebskostenabrechnung, Prüfung von Anpassungsmöglichkeiten der Miete und die Abwicklung bei einem späteren Auszug.

Sinnvoll ist das vor allem, wenn Sie nicht in Celle wohnen, mehrere Einheiten halten oder schlicht keine Lust auf einen Anruf am Sonntagabend haben. Die Anschlussverwaltung ist ein eigener Vertrag und keine Bedingung für den Vermietungsauftrag.

Sie beschleunigen den Start erheblich, wenn diese Punkte bereits geklärt sind:

1. Grundriss und Wohnflächenberechnung liegen vor
2. Ein gültiger Energieausweis ist vorhanden oder beauftragt
3. Die Betriebskostenaufstellung des Vorjahres ist greifbar
4. Bei einer Eigentumswohnung: Teilungserklärung, Hausordnung und aktuelle Beschlüsse
5. Offene Kleinreparaturen sind benannt, auch wenn sie noch nicht erledigt sind
6. Ihr frühestmöglicher Übergabetermin steht

Fehlt davon etwas, ist das kein Hindernis. Wir sagen Ihnen im Erstgespräch, was wir beschaffen können und was nur Sie als Eigentümer bekommen.