Immobilien kaufen in Hannover Nordstadt

Sie wollen in der Nordstadt kaufen, nicht nur stöbern. Diese Seite führt Sie deshalb in der Reihenfolge durch den Kauf, in der die Entscheidungen tatsächlich anfallen: aktuelle Angebote filtern, die passende Objektart und Mikrolage eingrenzen, Unterlagen und Zustand prüfen, Hausgeld und Rücklage bewerten, Finanzierung und Nebenkosten rechnen, Notartermin vereinbaren. Die Nordstadt ist ein Stadtteil der Landeshauptstadt Hannover und gehört zum Stadtbezirk Nord. Was das für Ihre Kaufentscheidung bedeutet, steht weiter unten bei den Mikrolagen.

Der schnellste Weg zu einer realistischen Auswahl führt über wenige, harte Filter. Setzen Sie zuerst die Kriterien, die sich später nicht mehr ändern lassen, und erst danach die weichen.

Filter, die zuerst gesetzt werden sollten:

• Objektart: Eigentumswohnung, Dachgeschoss oder Maisonette, Mehrfamilienhaus, Haus.
• Kaufpreisrahmen: die Obergrenze, die Ihre Finanzierungsbestätigung deckt, nicht die, die Sie sich wünschen.
• Wohnfläche und Zimmerzahl: eine Spanne, kein Punktwert, zum Beispiel von 68 bis 95 Quadratmetern.
• Bezugsart: bezugsfrei bei Übergabe oder vermietet.
• Mikrolage: die Teilbereiche der Nordstadt, die für Ihren Alltag funktionieren.

Filter, die Sie erst in der zweiten Runde anlegen:

• Balkon, Terrasse oder Garten
• Aufzug und Barrierearmut
• Stellplatz, Garage oder Fahrradkeller
• Etage und Ausrichtung
• Baujahr und Sanierungsstand

Wer alle Kriterien gleichzeitig scharf stellt, bekommt eine leere Trefferliste und zieht daraus den falschen Schluss, es gebe kein Angebot. Besser ist es, mit drei harten Filtern zu starten, die Treffer durchzusehen und die Liste dann schrittweise zu verengen.

Zu jedem Angebot in der Nordstadt gehört ein Preis mit Datum. Kaufpreise sind objektbezogen: Sie ergeben sich aus Zustand, Lage im Haus, Wohnfläche, Energiestandard und Eigentumsform des konkreten Objekts. Prüfen Sie deshalb im Exposé immer, auf welchen Stand sich der genannte Preis bezieht, und lassen Sie sich pauschale Stadtteilwerte nicht als Bewertung Ihres Wunschobjekts verkaufen.

Eigentumswohnung im Altbau. Der größte Teil des Nordstadt-Angebots entfällt auf Eigentumswohnungen, viele davon in Gebäuden mit klassischem Zuschnitt. Achten Sie hier besonders auf Deckenhöhe, Grundrissschnitt, Fensterzustand und die Frage, ob Bad und Heizung bereits erneuert wurden.

Wohnung im Nachkriegs- oder Neubaubestand. Meist besser gedämmt, häufiger mit Balkon und Aufzug, dafür stärker standardisiert. Hier verschiebt sich die Prüfung von der Bausubstanz hin zur Verwaltung und zum Rücklagenbestand.

Vermietete Wohnung als Kapitalanlage. Wenn Sie nicht selbst einziehen, prüfen Sie den bestehenden Mietvertrag, die aktuelle Miete, mögliche Anpassungsspielräume und die Vermietbarkeit des Zuschnitts. Behandeln Sie das als Prüfpunkt Ihrer Kaufentscheidung, nicht als eigenes Anlagekonzept.

Haus. Häuser sind in der Nordstadt eine Angebotskategorie unter mehreren und deutlich seltener als Wohnungen. Wenn Sie gezielt ein Haus suchen, arbeiten Sie mit unserer Spezialseite zum Hauskauf in der Nordstadt weiter, dort stehen die abweichenden Prüfpunkte zu Grundstück, Erschließung und Bausubstanz.

Ihr Budget ist nicht der Kaufpreis, sondern der Kaufpreis plus Nebenkosten plus alles, was Sie nach der Übergabe sofort ausgeben müssen. Rechnen Sie in drei Blöcken:

1. Kaufpreis laut Angebot.
2. Kaufnebenkosten, im Detail weiter unten.
3. Sofortmaßnahmen nach Einzug: Bad, Elektrik, Böden, Küche, Malerarbeiten.

Erst die Summe dieser drei Blöcke gehört in den Filter. Wer nur den Kaufpreis begrenzt, kauft am oberen Rand und finanziert die Renovierung anschließend teurer nach.

Bei der Wohnfläche lohnt sich ein Blick auf den Zuschnitt statt auf die reine Quadratmeterzahl. 78 Quadratmeter mit zwei gleich großen Zimmern und kurzem Flur sind alltagstauglicher als 88 Quadratmeter mit einem durchgängigen Schlauchflur und einem nicht möblierbaren Durchgangszimmer. Prüfen Sie außerdem, wie die Wohnfläche berechnet wurde, insbesondere bei Dachschrägen, Balkonen und Terrassen: die Berechnungsgrundlage steht in den Unterlagen und beeinflusst den Quadratmeterpreis unmittelbar.

Die Nordstadt ist kein einheitlicher Suchraum. Für die Kaufentscheidung zählt, welcher Teilbereich zu Ihrem Alltag passt.

Umfeld Welfengarten und Universität. Der Hauptstandort der Leibniz Universität Hannover befindet sich am Welfengarten in unmittelbarer Nähe zur Nordstadt. Für Selbstnutzer heißt das kurze Wege, für Kapitalanleger eine stabile Nachfrage nach kleineren Wohnungen. In der Besichtigung sollten Sie in diesen Lagen gezielt auf Schallschutz und die Belegung des Hauses achten.

Grünlagen im Westen und Südwesten. Der Georgengarten gehört zu den Herrenhäuser Gärten und liegt westlich beziehungsweise südwestlich der Nordstadt. Objekte mit fußläufiger Anbindung an diese Grünachse sind für viele Käufer ein eigenes Argument, das sich im Wiederverkauf hält.

Verkehrsanbindung. Die Nordstadt ist über Stadtbahn- und Busverbindungen in das öffentliche Verkehrsnetz Hannovers eingebunden. Welche Linie an Ihrer Wunschadresse tatsächlich hält und wie lange Sie zu Ihrem Arbeitsplatz brauchen, prüfen Sie bitte vor der Kaufentscheidung in der aktuellen Fahrplanauskunft der Üstra, mit Ihrer echten Startadresse und Ihrer echten Uhrzeit.

Praktischer Test vor dem Kaufangebot: Fahren Sie die Adresse zweimal an, einmal werktags am frühen Abend und einmal am Wochenende. Parksituation, Lärm und Belegung der Straße zeigen sich zu diesen Zeiten deutlich anders als beim Besichtigungstermin am Vormittag.

Ein Kaufangebot ohne vollständige Unterlagen ist ein Blindkauf. Fordern Sie diese Dokumente an, bevor Sie ein Gebot abgeben:

• Grundbuchauszug, aktuell, mit Abteilung II und III: Wegerechte, Wohnrechte, Grundschulden.
• Teilungserklärung mit Aufteilungsplan, bei Eigentumswohnungen die zentrale Unterlage. Sie legt fest, was Sondereigentum und was Gemeinschaftseigentum ist.
• Gemeinschaftsordnung, inklusive Regelungen zu Sondernutzungsrechten und zur Kostenverteilung.
• Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre.
• Wirtschaftsplan und Jahresabrechnung, jeweils aktuell.
• Beschlusssammlung, um beschlossene, aber noch nicht umgesetzte Maßnahmen zu erkennen.
• Energieausweis. Bei einem Verkauf ist dem Käufer grundsätzlich spätestens bei der Besichtigung ein Energieausweis oder eine Kopie davon vorzulegen; gesetzliche Ausnahmen sind gesondert zu prüfen. Rechtsgrundlage ist § 80 Gebäudeenergiegesetz.
• Nachweise zu Sanierungen: Dach, Fassade, Fenster, Heizung, Leitungen, jeweils mit Jahr.
• Bei vermieteten Objekten: Mietvertrag, Mietenaufstellung, Kautionsnachweis.

In den Versammlungsprotokollen stehen die Informationen, die im Exposé fehlen: Streitigkeiten in der Gemeinschaft, Feuchtigkeitsschäden, anstehende Beschlüsse zu Dach oder Heizung. Lesen Sie diese Protokolle vollständig, nicht nur die Zusammenfassung des Verwalters.

Zustand. Nehmen Sie zur zweiten Besichtigung jemanden mit, der Bausubstanz beurteilen kann. Die teuren Posten sind fast immer dieselben: Heizungsanlage, Dach, Fenster, Elektroinstallation, Steigleitungen, Feuchtigkeit im Keller. Bei einer Eigentumswohnung betreffen die meisten davon das Gemeinschaftseigentum und werden deshalb nicht von Ihnen allein bezahlt, aber sie treffen Sie über die Umlage.

Hausgeld. Lassen Sie sich die Aufteilung zeigen, nicht nur die Summe. Interessant ist, welcher Anteil auf umlagefähige Betriebskosten entfällt, welcher auf Verwaltung und welcher auf die Instandhaltungsrücklage. Ein niedriges Hausgeld ist kein Vorteil, wenn es dadurch zustande kommt, dass die Gemeinschaft zu wenig zurücklegt.

Rücklage. Fragen Sie den konkreten Stand in Euro zum Stichtag und setzen Sie ihn ins Verhältnis zum Gebäude. Prüfen Sie zusätzlich, ob bereits Sonderumlagen beschlossen sind oder absehbar werden. Ein beschlossener, aber noch nicht eingeforderter Betrag ist ein Kaufpreisargument und gehört vor den Notartermin auf den Tisch.

Bringen Sie eine belastbare Finanzierungsbestätigung mit, bevor Sie besichtigen. In einem Markt mit mehreren Interessenten pro Objekt entscheidet häufig, wer zuerst finanzierungsfähig ist.

Diese Unterlagen brauchen Sie dafür in der Regel: Einkommensnachweise der letzten drei Monate, bei Selbstständigen die Steuerbescheide und Jahresabschlüsse der letzten zwei bis drei Jahre, eine Aufstellung Ihres Eigenkapitals, eine Selbstauskunft sowie die Objektunterlagen. Klären Sie mit Ihrer Bank vorab drei Punkte: die maximale Darlehenshöhe, den erforderlichen Eigenkapitalanteil und die Zinsbindung, die Sie wählen wollen. Rechnen Sie Ihre monatliche Rate zusätzlich mit einem höheren Zinssatz durch, damit Sie wissen, wie die Anschlussfinanzierung aussehen könnte.

Die Nebenkosten kommen zum Kaufpreis hinzu und werden überwiegend aus Eigenkapital bezahlt.

Kalkulieren Sie diese Positionen ehrlich mit, bevor Sie Ihre Filterobergrenze setzen. Der häufigste Fehler bei Kaufinteressenten ist nicht die falsche Wohnung, sondern die knapp gerechnete Nebenkostenreserve.

1. Besichtigung und zweite Besichtigung, die zweite mit Fachbegleitung und bei Tageslicht.
2. Unterlagenprüfung, vollständig, siehe Liste oben.
3. Kaufpreisverhandlung, mit den Punkten aus Zustand, Rücklage und offenen Beschlüssen als Argument.
4. Finanzierungszusage, verbindlich.
5. Kaufvertragsentwurf vom Notar, in der Regel mit einer Frist zur Prüfung vor der Beurkundung. Nutzen Sie diese Frist wirklich und lassen Sie sich unklare Formulierungen erklären.
6. Beurkundung. Kaufverträge über Grundstücke und Immobilien bedürfen in Deutschland der notariellen Beurkundung, geregelt in § 311b BGB. Mündliche Zusagen außerhalb der Urkunde sind nicht wirksam, alles Vereinbarte muss in den Vertrag.
7. Auflassungsvormerkung, Kaufpreiszahlung, Übergabe, in dieser Reihenfolge und nach den Fälligkeitsvoraussetzungen des Vertrags.
8. Übergabeprotokoll mit Zählerständen, Schlüsselanzahl und dem festgehaltenen Zustand.