Eine Courtage ist die Provision, die ein Immobilienmakler dafür erhält, dass er zum Abschluss eines Kaufvertrages beiträgt oder einen solchen vermittelt (Mäklerlohn § 652 BGB).
Ab dem 23.12.2020 gilt für den Verkauf von Wohneigentum das Bestellerprinzip.
Anforderungen an den Provisionsanspruch:
Eine Courtage ist zwischen Auftraggeber und Makler und war bis zum 23.12.2020 stillschweigend vereinbart, wenn die dem Makler übertragene Leistung den Umständen entsprechend nur gegen ein Entgelt zu erwarten ist.
Für den Abschluss eines Maklervertrages ist seit dem 23.12.2020 die Textform erforderlich. Der Auftrag wird z. B. per Mail oder SMS bestätigt. Dienstleistungen wie z.B. die Terminvereinbarung beim Notar sind für die Beratung nicht ausreichend.
Vermittlungstätigkeit:
Um eine Vermittlungstätigkeit ausüben zu können, muss der Makler im Auftrag der Vertragsparteien gehandelt haben. Die Maklertätigkeit ist abgeschlossen. Der Makler muss den Umständen des Falles entsprechend eine Vermittlungstätigkeit erbracht haben.
Der Makler hat nur dann einen Anspruch auf Provision, wenn die Tätigkeit des Maklers den Abschluss eines Kaufvertrages beeinflusst hat.
Nachweistätigkeit:
Ein Makler, der den Nachweis erbringt, vermittelt seinem Kunden lediglich einen Interessenten zum Vertragsabschluss. Der Kunde muss durch den Makler und dessen Tätigkeit in konkrete Vertragsverhandlungen eintreten können.
Ein Makler ist verpflichtet, dem Kunden Namen und Anschrift des Vertragspartners mitzuteilen. Die Angabe der Adresse des Objekts reicht nicht aus.
Es gelten die folgenden Ausnahmen:
Ist es dem Kaufinteressenten zunächst egal, wer der Verkäufer ist, schließt er dann aber ohne weiteres Zutun des Maklers einen Kaufvertrag ab, so hat der Makler Anspruch auf seine Provision, und der Käufer kann sich nicht mehr auf die Unvollständigkeit des Nachweises berufen.
Die Provision ist nicht fällig, wenn kein Kauf- oder Mietvertrag zustande kommt. Die Maklergebühren sind erfolgsabhängig. Eine Provision ist nur bei Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages fällig. Keine Provision, wenn kein Erfolg erzielt wird.
Provisionen werden je nach Vereinbarung entweder vom Käufer oder vom Verkäufer oder anteilig von beiden gezahlt.
Durch die Kontaktaufnahme mit einem Makler entsteht kein Vertragsverhältnis zwischen dem Makler und dem Kaufinteressenten. Um die Provision zu beanspruchen, muss bei erfolgreicher Vermittlung ein Exposé verschickt werden, in dem die Provision des Maklers erwähnt wird. Makler müssen stattdessen ausdrückliche Provisionsvereinbarungen mit Kaufinteressenten treffen.
Makler vereinbaren auch die Höhe ihrer Provisionen frei. Gesetzliche Vorgaben sind nicht vorhanden. Eine Orientierungshilfe bietet das jeweilige Bundesland mit den marktüblichen Regelungen. In manchen Regionen sind bis zu 7,14 % normal. Courtagen, die deutlich über dem marktüblichen Niveau liegen, sind sittenwidrig und können durch ein Gerichtsurteil gekürzt werden.
Der schnelle oder schwierige Verkauf einer Immobilie kann dem Verkäufer Verhandlungsspielraum geben. Maklergebühren sind in der Regel bei Unterzeichnung des notariellen Kaufvertrags fällig.
Seit dem 23.12.2020 muss die Maklerprovision bei privaten Immobilienkäufen jedoch von beiden Parteien zu gleichen Teilen getragen werden. Der Kunde des Maklers kann aber auch freiwillig einen höheren Anteil übernehmen. Maximal 50 % der Gesamtprovision dürfen immer an die 2. Partei weitergegeben werden.
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