city immobilienmakler immobilien bewertung erbschaftssteuer city immobilienmakler immobilien bewertung erbschaftssteuer

Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer

Immobilien Lexikon

CITY IMMOBILIENMAKLER

Immobilienbewertung für Erbschaftssteuer

Am 1. Januar 2009 ist die geänderte Erbschaftsteuerregelung für Häuser und Wohnungen in Kraft getreten. Selbst genutzte Immobilien unterliegen sehr komplexen und aufwendigen gesetzlichen Regelungen, wenn der Ehegatte, der eingetragene Lebenspartner oder die Kinder die Immobilie für einen bestimmten Zeitraum weiter bewohnen.

Grundsätzlich gilt, dass der Verkehrswert einer geerbten Immobilie zur Wertermittlung herangezogen werden sollte. Die Ermittlung des Marktwerts einer Immobilie ist mit Geld und Zeit verbunden. Eine Bewertung durch einen Gutachter und eine Bewertung auf Basis eines Gegengutachtens unterscheiden sich. Streitigkeiten über den Marktwert der Immobilie ergeben sich aus der Lage und den Baumaterialien der Immobilie.

Immobilienvermietung und Erbschaftssteuer

Immobilien werden nach dem Vergleichswertverfahren (insbesondere Wohnimmobilien), dem sog. Ertragswertverfahren (im Vordergrund stehen vermietete Immobilien) oder dem Sachwertverfahren (insbesondere, wenn kein anderes Verfahren zum gewünschten Ergebnis führt) bewertet, siehe § 182 BewG.

Mietwohnimmobilien sind leicht begünstigt, da sie nur mit 90 Prozent ihres tatsächlichen Wertes zu bewerten sind (§ 13c ErbStG).

Bei der Vermietung von Wohnungen zu Wohnzwecken, die kein Betriebsvermögen sind, kann die Erbschaftsteuer nicht nach dem tatsächlichen Verkehrswert der Wohnungen ermittelt werden.

Ein Steuerzahler, der die Stundung der Erbschaftssteuer für eine vermietete Wohnung beantragt, kann diese Erbschaftssteuer ohne Zinsen bis zu zehn Jahre lang stunden, solange die Immobilie vermietet ist. Zusätzlich kann die Immobilie auch nach dem Erbfall vom Steuerpflichtigen als Wohnsitz genutzt werden.

Die Bewertung von Immobilien muss zum Marktwert (seit dem 1. Januar 2009) erfolgen. Im Bewertungsgesetz gibt es mehrere Paragrafen, die sich mit diesem Thema befassen. Als Grundlage des §177 BewG/GfK wird ein Verkehrswert zugrunde gelegt. Die Ermittlung von Grundstücksverkehrswerten basiert auf den Aussagen der Wertermittlungsverordnung. Der Wert von Immobilien wird durch die Nachfrage bestimmt (Bedarfsbewertung). Die Finanzämter in den Städten, in denen sich die Immobilien befinden, führen die Bewertung durch. Für die Festsetzung der Erbschaftssteuer sind die Finanzämter am Wohnort zuständig. Eine Immobilie sollte auf der Grundlage ihrer potenziellen Erträge bewertet werden, daher gilt das Ertragswertverfahren.

Bewertungskriterien

Im Folgenden finden Sie eine grobe Zusammenfassung der in der Vergangenheit zur Bestimmung des Marktwerts verwendeten Bewertungsprinzipien.

  • Ein Steuerschuldner kann nachweisen, dass der tatsächliche (gemeine) Wert im Einzelfall geringer ist. Der Steuerpflichtige beauftragt einen Gutachter mit der Ermittlung des Wertes einer Immobilie. Eine steuerpflichtige Erbschaft kann um die Kosten des Gutachtens gemindert werden.
  • Der Ertragswert eines Gebäudes, der durch die Mieten ermittelt wird, kann aufgrund der Lage oder der Nutzung deutlich niedriger sein als der wahre Wert. Betroffen sind Wohngebiete in sehr begehrten Stadtteilen.
  • Für Erbbaurechtsgrundstücke gibt es keine Bedarfsprüfung, da sie nicht Bestandteil des Grundbesitzes sind.
  • Der Bodenwert sollte die bisher angefallenen Herstellungskosten für die im Bau befindlichen Gebäude enthalten.
  • Gebäude, die für besondere Nutzungen bestimmt sind, wie z. B. Fabrikgebäude unterscheiden sich durch ihre Flächennutzung und ihre Struktur.
  • Bei vermieteten Objekten werden 90 % der Jahresnettokaltmiete berücksichtigt.
  • Für Eigenheime gelten die örtlichen Vergleichswerte (z. B. ein örtlicher Mietspiegel, wenn ein solcher vorhanden ist). Ein- und Zweifamilienhäuser können aufgrund ihrer größeren Ausmaße im Vergleich zu Mehrfamilienhäusern mit einem Aufschlag belegt werden.
  • Für unbebaute Grundstücke wird ein Bodenrichtwert verwendet, da sie keinen Ertrag abwerfen. Indem man den Quadratmeterpreis mit der Grundstücksgröße multipliziert, erhält man den Standardpreis pro Quadratmeter.
Auch interessant

Immobilien Ratgeber

Der ultimative Leitfaden

Wenn Sie diese Schritte beachten, können Sie mithilfe von City Immobilienmakler Ihr Haus schnell und gewinnbringend an den optimalen Käufer veräußern.

Immobilien Ratgeber

An diesen Merkmalen erkennen Sie einen guten Immobilienmakler

Den richtigen Immobilienmakler für Ihr Vorhaben zu finden ist schwer. An welchen Faktoren Sie Seriosität und Vertrauenswürdigkeit erkennen, erfahren Sie hier.