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Kaufvertrag

Immobilien Lexikon

CITY IMMOBILIENMAKLER erklärt

Was ist eine Abzinsung?

Ein Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer bei Abschluss des Kaufvertrages eine Sache oder ein Recht zu liefern. Die Zahlung des Kaufpreises ist Sache des Käufers und verpflichtende Gegenleistung. Ein Kaufvertrag stellt somit einen gegenseitigen Vertrag dar. 

Eine Eigentumsübertragung ist ein dauerhafter und endgültiger Akt, durch den eine Partei einen Vermögenswert durch Erwerb, Tausch oder Schenkung dauerhaft auf eine andere Partei überträgt.

Kaufverträge unterliegen dem Abstraktionsprinzip

Innerhalb des Kaufvertrages gibt es zwei rechtliche Elemente. Man muss zwischen dem Verpflichtungs- und dem Erfüllungsgeschäft unterscheiden. Der Verkäufer ist zur Übergabe einer Sache an seinen Kunden verpflichtet, was zunächst ein Verpflichtungsgeschäft (* 433 BGB) begründet. Die verkaufte Sache ist aber durch diese vertragliche Verpflichtung noch nicht übergeben worden. 

Zusätzlich ist ein Erfüllungsgeschäft erforderlich. Dies ist dem Laien nicht bekannt, da die meisten Barkäufe unmittelbar nach Abschluss eines Kaufvertrages stattfinden und bar bezahlt werden. Dennoch sollten die beiden Handlungen rechtlich auseinandergehalten werden.

Bei einem Kauf wird lediglich ein Vermögenswert übertragen. Ein eigenständiges Rechtsgeschäft sichert den Eigentumsübergang (Erfüllung). Von Juristen wird das als Abstraktionsprinzip bezeichnet. Der Verkäufer einer Immobilie hat die Pflicht, sich mit dem Käufer zu einigen und die Auflassung schuldrechtlich zu erklären. Sobald die Auflassung im Grundbuch eingetragen ist, geht die Immobilie auf den Käufer über, der ihr neuer Eigentümer wird.

Gerade beim Scheitern des Übertragungsvorgangs erlangt das Abstraktionsprinzip Bedeutung. Daraus folgt nicht zwangsläufig, dass sich die Unwirksamkeit des Verpflichtungsgeschäfts auf das Erfüllungsgeschäft erstreckt, wenn z. B. der Grundstückskäufer den Kaufvertrag wegen Mängeln kündigt. 

Im Immobilienbereich ist es üblich, einen Kaufvertrag trotz anfänglicher Wirksamkeit des Eigentumsübergangs rechtsunwirksam zu machen. 

Laut Grundbuch bleibt der Erwerber der Eigentümer. Der Verkäufer hat jedoch einen gesetzlichen Anspruch auf Berichtigung des Grundbuchs (894 BGB), nachdem der Eigentumsübergang ohne Rechtsgrund erfolgt ist.

Der Verkäufer kann daher vom Erwerber die Rückgabe des Grundstücks verlangen. Notfalls muss er das mittels einer Klage erreichen.

Eine notarielle Urkunde oder ein Vertrag über den Verkauf oder die Vermietung eines Grundstücks muss dem BGB (§ 311b) entsprechen. Formale Anforderungen müssen erfüllt sein. Unabhängig davon, ob der Vertrag nicht beachtet wird, wird er dennoch wirksam, wenn die Auflassung stattfindet und die Grundbucheintragung erfolgt (§ 311b BGB). 

Das Grundbuchamt wird jedoch erst nach Eingang eines notariell beurkundeten Antrags tätig, sodass alle Grundstückskaufverträge notariell beurkundet werden müssen.