Die größten Fehler bei der Exposéerstellung #

Ein Exposé entscheidet in wenigen Sekunden darüber, ob eine Immobilie auf die Merkliste wandert oder weggeklickt wird. Es ist zugleich Werbemittel und Informationsdokument, und genau in diesem Spagat entstehen die typischen Fehler bei der Exposéerstellung: zu wenig Substanz, zu viel Inszenierung, zu wenig Sorgfalt bei den Pflichtangaben.

Die Folgen sind selten spektakulär, aber teuer. Unvollständige Angaben ziehen Anfragen an, die nach dem ersten Telefonat versanden. Widersprüchliche Zahlen kosten in der Verhandlung Spielraum, weil sie den Anbieter angreifbar machen. Und fehlende Rechtsangaben können eine Anzeige zum Problem machen, bevor überhaupt jemand besichtigt hat. Die folgenden Fehlerbilder lassen sich vor der Veröffentlichung systematisch abprüfen.

Inhaltliche Fehler: fehlende und unsichere Angaben #

Lücken bei den Eckdaten. Interessenten vergleichen, bevor sie fragen. Fehlt eine Kernangabe, wird die Immobilie meist nicht nachrecherchiert, sondern aussortiert. Vollständig sind mindestens: Kaufpreis oder Miete, Wohnfläche und Grundstücksfläche, Zimmerzahl, Baujahr und Zustand, Lage und Infrastruktur, Verfügbarkeit, Nebenkosten oder Hausgeld, Provision sowie Ausstattung und Modernisierungen.

Das gilt auch für Unangenehmes. Nach § 5a UWG kann das Vorenthalten wesentlicher Informationen unlauter sein, wenn Verbraucher sie für eine informierte geschäftliche Entscheidung benötigen. Bekannte erhebliche Mängel gehören deshalb benannt und nicht in allgemeine Formulierungen verpackt.

Zahlen, die sich widersprechen. Stehen im Text 120 Quadratmeter und im Grundriss 112, zweifeln Interessenten ab diesem Punkt an jeder weiteren Angabe. Wohnfläche, Nutzfläche und Grundstücksfläche müssen sauber getrennt sein. Die Wohnflächenverordnung regelt, welche Grundflächen zur Wohnfläche zählen: Balkone, Loggien, Dachgärten und Terrassen werden nach § 4 WoFlV in der Regel zu einem Viertel angerechnet, höchstens zur Hälfte. Wer keine belastbare Berechnung hat, nennt die Berechnungsgrundlage, statt eine Scheinpräzision zu behaupten.

Austauschbare Superlative. „Traumimmobilie", „einmalige Gelegenheit", „Luxus pur": Solche Begriffe tragen keine Information und senken die Glaubwürdigkeit, sobald der Text erkennbare Schwächen umschifft. Konkret wird eine Beschreibung durch Antworten auf konkrete Fragen. Wie sind die Räume angeordnet? Wann wurden Dach, Heizung und Fenster erneuert? Welche Böden, Einbauten, Stellplätze, Kellerflächen gibt es? Aus „hochwertig saniert" wird eine belastbare Aussage, sobald Umfang und Jahr dabeistehen.

Lage ohne Bezugspunkte. „Zentral und dennoch ruhig" beschreibt jede zweite Adresse. Nützlich sind Entfernungen zu Einkauf, Schulen, Nahverkehr und Hauptverkehrsachsen, ausgerichtet auf die Zielgruppe: Familien lesen Betreuung und Freizeit, Pendler die Anbindung. Nachteile wie Verkehrslärm realistisch zu benennen, kostet weniger als eine Besichtigung, die vor der Haustür endet.

Visuelle Fehler: Fotos und Grundriss #

Bilder prägen den ersten Eindruck stärker als jeder Beschreibungstext. Dunkle Räume, schiefe Perspektiven, sichtbare Unordnung und private Gegenstände lenken vom Objekt ab. Eine zu starke Bearbeitung erzeugt das gegenteilige Problem: Erwartungen, die die Besichtigung enttäuscht.

Vor den Aufnahmen aufräumen, Persönliches entfernen, Rollläden öffnen, bei Tageslicht und aus ruhiger Perspektive fotografieren. Die Bildfolge sollte einem nachvollziehbaren Rundgang entsprechen. Ebenso auffällig sind ausgelassene Motive: Wer nur renovierte Zimmer zeigt, aber Fassade, Bad und Außenbereich weglässt, provoziert genau die Nachfrage, die er vermeiden wollte.

Der Grundriss ist der Realitätscheck zum Text. Unleserliche Scans, veraltete Raumbezeichnungen oder Pläne, die einen entfernten Wanddurchbruch oder den ausgebauten Dachboden nicht abbilden, entwerten ihn. Prüfen Sie Türen, Fenster, Balkone und Zuschnitte und kennzeichnen Sie, ob es sich um eine maßstabsgetreue Darstellung oder eine Orientierungsskizze handelt.

Rechtliche Fehler: übersehene Pflichtangaben #

Bei kommerziellen Immobilienanzeigen gilt das Gebäudeenergiegesetz. Enthält die Anzeige Angaben aus einem vorhandenen Energieausweis, müssen nach § 87 GEG unter anderem genannt werden:

• Art des Energieausweises
• Endenergiebedarf oder Endenergieverbrauch
• wesentlicher Energieträger der Heizung
• Baujahr des Gebäudes
• bei Wohngebäuden die Energieeffizienzklasse

Ein vorhandener Energieausweis muss potenziellen Käufern oder Nutzern beim Verkauf, bei der Vermietung, Verpachtung oder beim Leasing spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden, so § 80 GEG. Wer die Unterlagen erst am Besichtigungstag sucht, hat den Termin bereits belastet. Bestehen Zweifel an einzelnen Pflichtangaben, klären Sie diese fachlich oder rechtlich, bevor die Anzeige online geht.

Prüfliste vor der Veröffentlichung #

Lesen Sie das fertige Exposé einmal aus der Perspektive eines skeptischen Interessenten:

• Stimmen Preis, Flächen, Zimmerzahl und Baujahr in Text, Grundriss und Unterlagen überein?
• Sind Wohnfläche und Nutzfläche eindeutig getrennt und die Berechnungsgrundlage nachvollziehbar?
• Sind Zustand, Ausstattung und Modernisierungen mit Umfang und Jahr beschrieben?
• Sind bekannte wesentliche Mängel offen benannt?
• Zeigen die Fotos alle wichtigen Räume, Bad, Fassade und Außenbereich realistisch?
• Bildet der Grundriss den aktuellen Zustand ab und ist er als Plan oder Skizze gekennzeichnet?
• Sind die Energieangaben vollständig und liegt der Ausweis für die Besichtigung bereit?
• Sind Nebenkosten, Provision und Verfügbarkeit klar benannt?
• Stimmen Rechtschreibung, Kontaktdaten und Bildreihenfolge?
• Lässt sich jede hervorgehobene Aussage mit einem Dokument belegen?

Sorgfalt bei der Exposéerstellung zahlt doppelt: Ein vollständiges, überprüfbares Exposé filtert unpassende Anfragen heraus und stärkt die eigene Position in der Verhandlung, weil nichts nachträglich korrigiert werden muss. Ziel ist nicht die makellose Immobilie, sondern die verlässliche Darstellung. Genau die überzeugt die Interessenten, auf die es ankommt.