Kapitalanlage in Celle: Rendite berechnen, prüfen und belasten #

Ob sich eine Wohnimmobilie als Kapitalanlage trägt, entscheidet sich nicht an der Zahl, die im Exposé steht. Es entscheidet sich an vier Rechnungen, die aufeinander aufbauen: Was wirft das Objekt ab, was bleibt nach Kosten übrig, was passiert nach Abzug der Bankrate, und was verdient das eingesetzte Eigenkapital. Wer nur die erste dieser Rechnungen kennt, kann eine Wohnung mit 5 Prozent Bruttomietrendite kaufen und trotzdem jeden Monat Geld zuschießen.

Dieser Leitfaden zeigt den vollständigen Rechenweg an einem durchgängigen Muster: von der Gesamtinvestition über Reinertrag, Kapitaldienst und Eigenkapitalrendite bis zum Zinsschock der Anschlussfinanzierung. Celle ist die Kreisstadt des Landkreises Celle in Niedersachsen. Konkrete Kaufpreise, Mietspiegelwerte oder Lagebewertungen für die Stadt stehen hier bewusst nicht im Mittelpunkt; sie sind Eingangsgrößen, die für jedes einzelne Objekt aktuell und aus geeigneten Quellen erhoben werden müssen. Was hier steht, ist das Gerüst, in das diese Werte eingesetzt werden.

Vier Kennzahlen, vier verschiedene Fragen #

Es gibt nicht die eine Immobilienrendite. Jede Kennzahl beantwortet eine andere Frage und blendet dafür etwas anderes aus. Deshalb werden sie gemeinsam gelesen, nie einzeln.

Bruttomietrendite und Kaufpreisfaktor #

Bruttomietrendite = Jahresnettokaltmiete / Kaufpreis x 100

Bei 950 Euro monatlicher Nettokaltmiete und 220.000 Euro Kaufpreis: 11.400 / 220.000 x 100 = 5,18 Prozent. Der Kaufpreisfaktor ist dieselbe Information anders herum: 220.000 / 11.400 = 19,3 Jahresnettokaltmieten. Beide taugen als Filter, mehr nicht, denn Kaufnebenkosten, Leerstand, Instandhaltung und Finanzierung bleiben unberücksichtigt. Bezogen auf die Gesamtinvestition von 250.200 Euro sinkt die Bruttorendite bereits auf 4,56 Prozent, der Faktor steigt auf 21,9.

Nettomietrendite #

Nettomietrendite = jährlicher Reinertrag / Gesamtinvestition x 100

Der Reinertrag ist die Jahresnettokaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten sowie der Reserven für Leerstand und Instandhaltung. Finanzierung und persönliche Steuern bleiben hier außen vor, und das mit Absicht: Diese Kennzahl beurteilt die Immobilie, nicht den Käufer. Zwei Interessenten mit unterschiedlichem Eigenkapital sehen dieselbe Nettomietrendite. Ist sie schon hier sehr niedrig, hilft auch die beste Finanzierung nicht mehr.

Cashflow #

Cashflow vor Steuern = Reinertrag minus Zinsen minus Tilgung

Ein negativer Cashflow ist kein Ausschlussgrund, aber eine dauerhafte monatliche Verpflichtung. Die Frage ist nicht, ob er auftritt, sondern ob er auch dann getragen wird, wenn gleichzeitig eine Sonderumlage beschlossen wird und die Wohnung zwei Monate leer steht.

Eigenkapitalrendite #

Eigenkapitalrendite vor Steuern = (Reinertrag minus Zinsen) / eingesetztes Eigenkapital x 100

Die Tilgung wird hier nicht abgezogen, weil sie kein Aufwand ist, sondern Umschichtung von Liquidität in Vermögen. Rechnerisch führt der zweite übliche Weg zum selben Ergebnis: (Cashflow plus Tilgung) / Eigenkapital x 100. Wertsteigerungen gehören dagegen in keine der beiden Rechnungen. Sie sind erst bei einem Verkauf realisiert und hängen von Marktlage, Objektzustand, Haltedauer und Verkaufskosten ab.

Welche Kosten in eine vollständige Rechnung gehören #

Eine Renditeberechnung ist nur so belastbar wie ihre Kostenannahmen. Jede Position wird einzeln dokumentiert.

Kaufpreis und Erwerbsnebenkosten #

Zur Gesamtinvestition zählen Kaufpreis, Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten, gegebenenfalls Maklerprovision, Kosten der Finanzierung und Grundschuldbestellung, Gutachten, technische Prüfungen oder Rechtsberatung, sofort erforderliche Renovierungen und die zur Vermietung nötige Grundausstattung. Prozentpauschalen reichen für die Vorprüfung. Vor der Kaufentscheidung gehören die tatsächlichen Vertragsdaten und Gebührensätze in die Tabelle.

Laufende nicht umlagefähige Kosten #

Das Hausgeld einer Eigentumswohnung darf weder komplett als Eigentümerkosten noch komplett als umlagefähig angesetzt werden. Es muss aufgeteilt werden. Beim Eigentümer bleiben typischerweise:

• nicht umlagefähige Verwaltungskosten
• nicht umlagefähige Betriebskostenanteile und Versicherungen
• laufende Instandhaltung innerhalb der Wohnung
• mögliche Sonderumlagen für das Gemeinschaftseigentum
• Kosten für Neuvermietung, Rechtsberatung und Kontoführung
• Mietausfall, Leerstand und uneinbringliche Forderungen

Zuführungen zur Erhaltungsrücklage belasten die Liquidität, sind steuerlich aber gesondert zu betrachten. Prüfunterlagen sind hier der Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnungen der letzten Jahre, die Beschlusssammlung und die Protokolle der Eigentümerversammlungen.

Instandhaltung, Zustand und Energie #

Eine pauschale Instandhaltungsreserve pro Quadratmeter ist ein Platzhalter, kein Ergebnis. Sie muss an Baujahr, Zustand und Technik angepasst werden: Aufzug, Tiefgarage, Lüftungs- oder Heiztechnik und Sanierungsstau verändern das Profil erheblich. Der Energieausweis soll wesentliche Angaben zur energetischen Qualität eines Gebäudes bereitstellen und ist deshalb ein relevanter Prüfpunkt bei der Einschätzung künftiger Investitions- und Betriebskosten. Ergänzend gehören Heizung, Dach, Fassade, Fenster, Leitungen und der Zustand des Gemeinschaftseigentums in die Bewertung.

Das Rechenmuster: eine Wohnung Schritt für Schritt #

Die folgenden Zahlen sind ein fiktives Prüfmuster zur Demonstration des Rechenwegs. Sie treffen keine Aussage über marktübliche Preise oder Mieten in Celle.

Nettokaltmiete 950 Euro monatlich, also 11.400 Euro im Jahr.

Reinertrag: 11.400 minus 3.450 = 7.950 Euro pro Jahr.

• Bruttomietrendite auf den Kaufpreis: 5,18 Prozent
• Bruttomietrendite auf die Gesamtinvestition: 4,56 Prozent
• Nettomietrendite auf die Gesamtinvestition: 3,18 Prozent

Zwischen 5,18 und 3,18 Prozent liegen die Nebenkosten und die laufenden Ausgaben. Diese zwei Prozentpunkte sind der eigentliche Unterschied zwischen einer Exposézahl und einer Rechnung.

Finanzierung und monatlicher Cashflow #

Angenommen wird ein Darlehen über 176.000 Euro, also 80 Prozent des Kaufpreises, zu 3,8 Prozent Sollzins und 2 Prozent anfänglicher Tilgung. Das eingesetzte Eigenkapital beträgt damit 74.200 Euro, denn sämtliche Nebenkosten werden aus Eigenmitteln bezahlt.

Cashflow vor Steuern: 7.950 minus 10.208 = minus 2.258 Euro pro Jahr, rund 188 Euro monatlicher Zuschuss. Dieser Betrag stammt aus privaten Mitteln und darf nicht mit den umlagefähigen Nebenkosten des Mieters vermischt werden. Damit der Cashflow bei unveränderter Finanzierung auf null käme, müsste die Jahresnettokaltmiete auf 13.658 Euro steigen, also auf rund 1.138 Euro monatlich. Das sind etwa 20 Prozent über dem angesetzten Wert.

Der Ertrag nach Zinsen, aber vor Tilgung, beträgt 7.950 minus 6.688 = 1.262 Euro. Das ergibt eine Eigenkapitalrendite vor Steuern von 1,70 Prozent. Dieselbe Zahl entsteht aus Cashflow plus Tilgung: minus 2.258 plus 3.520 = 1.262 Euro. Beide Wege beschreiben denselben Sachverhalt, und beide ändern nichts daran, dass die Tilgung Liquidität bindet. Ein rechnerischer Vermögensaufbau bezahlt keine Sonderumlage.

Der Hebel wirkt hier gegen den Käufer #

Fremdkapital erhöht die Eigenkapitalrendite nur, wenn die Objektrendite über dem Sollzins liegt. Im Muster liegt die Nettomietrendite bei 3,18 Prozent, der Sollzins bei 3,8 Prozent. Der Hebel ist also negativ, und mehr Kredit macht die Eigenkapitalrendite schlechter, nicht besser.

Diese Tabelle ist der Grund, warum Objektqualität und Finanzierung getrennt bewertet werden müssen. Solange der Sollzins über der Nettomietrendite liegt, kauft mehr Fremdkapital keine höhere Rendite, sondern nur mehr Risiko und einen schlechteren Cashflow.

Der Zinsschock der Anschlussfinanzierung #

Wer nur mit dem Anfangszins rechnet, prüft die Investition nicht zu Ende. Nach zehn Jahren Zinsbindung ist das Darlehen im Muster auf rund 134.000 Euro getilgt, vereinfacht gerechnet ohne den exakten Tilgungsplan der Bank. Entscheidend sind dann Restschuld, neuer Zins und gewünschte Tilgung.

Bemerkenswert ist die dritte Zeile: Bei 6,5 Prozent deckt der Reinertrag nicht einmal mehr die Zinsen. Die Immobilie erwirtschaftet dann weniger als ihre eigenen Finanzierungskosten. Wer diesen Test nicht rechnet, kennt sein Refinanzierungsrisiko nicht.

Szenarien statt einer einzigen Prognose #

Der Belastungsfall unterstellt gut einen Monat Leerstand und deutlich höhere Kosten, etwa durch Reparaturen und Forderungsausfälle, bei zunächst unveränderter Finanzierung. Der monatliche Zuschuss steigt damit von 188 auf rund 492 Euro. Genau dieser Wert, nicht der Basisfall, gehört in die persönliche Liquiditätsplanung. Zusätzlich sollte der Belastungsfall mit dem erhöhten Anschlusszins kombiniert werden, denn Krisen treten selten einzeln auf.

Mieteinnahmen realistisch ansetzen #

Für die Rendite zählt die nachhaltig erzielbare Nettokaltmiete, nicht die erhoffte. Bei einer vermieteten Wohnung sind Mietvertrag, Miethistorie, Zahlungsstand, Kaution und Zusatzvereinbarungen zu prüfen. Für bestehende Mietverhältnisse gelten die gesetzlichen Regeln über Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB; mögliche Mietsteigerungen dürfen deshalb nicht beliebig in eine Renditeprognose eingesetzt werden. Hinzu kommen formale Voraussetzungen und Fristen, die eine Erhöhung verzögern können.

Eine belastbare Planung trennt drei Werte sauber: die aktuell vertraglich geschuldete Nettokaltmiete, die rechtlich und sachlich plausibel erreichbare Miete und die rein hypothetische Zielmiete. In den Basisfall gehört der erste Wert. Der zweite gehört in ein eigenes Szenario, der dritte in keine Rechnung.

Steuern separat rechnen, nicht dazuzählen #

Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung unbeweglichen Vermögens zählen nach § 21 Einkommensteuergesetz zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Steuerlich maßgeblich ist nicht der Kontostand: Werbungskosten können je nach Einzelfall Schuldzinsen, Verwaltungskosten, bestimmte Erhaltungsaufwendungen und die Gebäudeabschreibung umfassen, während die Tilgung grundsätzlich keine sofort abzugsfähige Ausgabe ist.

Die lineare Gebäudeabschreibung richtet sich nach § 7 Absatz 4 Einkommensteuergesetz unter anderem nach dem Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes. Dafür muss der Kaufpreis grundsätzlich zwischen dem nicht abschreibbaren Grund und Boden und dem abschreibbaren Gebäude aufgeteilt werden; das Bundesfinanzministerium stellt dazu Informationen und eine Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung bereit. Eine Steuerwirkung lässt sich erst beziffern, wenn Grenzsteuersatz, Gebäudeanteil, Abschreibungssatz, abzugsfähige Schuldzinsen, die Einordnung geplanter Renovierungen und die übrigen Werbungskosten feststehen. Bis dahin gehört keine Erstattung in die Renditezahl. Die individuelle Beurteilung übernimmt eine steuerberatende Person.

Zentrale Risiken der Renditeberechnung #

• Leerstand: Schon wenige Monate ohne Miete reduzieren den Jahresüberschuss deutlich.
• Instandhaltung: Technische Mängel und Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum lösen hohe Einmalzahlungen aus.
• Sonderumlagen: Eine niedrige Erhaltungsrücklage erhöht das Risiko zusätzlicher Liquiditätsbelastungen.
• Anschlussfinanzierung: Höhere Zinsen verschlechtern den Cashflow nach Ablauf der Zinsbindung.
• Mietrecht: Geplante Erhöhungen sind nur belastbar, wenn sie rechtlich zulässig und praktisch durchsetzbar sind.
• Mieterausfall: Zahlungsrückstände verursachen neben Mietverlusten möglicherweise Rechts- und Räumungskosten.
• Verkauf: Ein späterer Verkauf kostet Geld und kann zu einem ungünstigen Zeitpunkt nötig werden.
• Konzentration: Ein großer Teil des Vermögens bleibt in einem einzelnen, wenig liquiden Objekt gebunden.

Zur Plausibilisierung von Marktannahmen können der Grundstücksmarktbericht und die Daten der niedersächsischen Gutachterausschüsse herangezogen werden. Sie ersetzen die objektbezogene Prüfung nicht, machen aber sichtbar, ob eine Annahme überhaupt im Rahmen liegt.

Fünf Fehler, die eine Renditerechnung wertlos machen #

• Warmmiete statt Nettokaltmiete im Zähler. Das erhöht die Rendite optisch um mehrere Prozentpunkte und ist schlicht falsch.
• Kaufpreis statt Gesamtinvestition im Nenner. Die Nebenkosten verschwinden damit aus der Rechnung, obwohl sie bezahlt wurden.
• Hausgeld pauschal als Eigentümerkosten oder pauschal als umlagefähig. Nur die Aufteilung ergibt einen brauchbaren Reinertrag.
• Steuererstattung als Renditebestandteil. Sie hängt an der persönlichen Situation und kann sich mit ihr ändern.
• Nur der Anfangszins. Ohne Anschlussfinanzierungstest ist die Tragfähigkeit nur für die Zinsbindung geprüft, nicht für die Haltedauer.

Prüfschema für eine belastbare Entscheidung #

1. Kaufpreis und sämtliche Erwerbsnebenkosten mit Vertragsdaten erfassen.
2. Sofortmaßnahmen und absehbare Investitionen ergänzen.
3. Jahresnettokaltmiete anhand des Mietvertrags prüfen, nicht anhand des Exposés.
4. Umlagefähige und nicht umlagefähige Kosten trennen, Hausgeldabrechnung als Beleg.
5. Reserven für Leerstand, Ausfall und Instandhaltung objektbezogen ansetzen.
6. Brutto- und Nettomietrendite sowie Kaufpreisfaktor berechnen.
7. Nettomietrendite mit dem Sollzins vergleichen, um die Hebelrichtung zu bestimmen.
8. Finanzierung mit Zins, Tilgung, Restschuld und Zinsbindung abbilden.
9. Cashflow vor Steuern monatlich und jährlich ausweisen.
10. Anschlussfinanzierung mit mindestens zwei höheren Zinssätzen simulieren.
11. Belastungsfall, Sonderumlage und Zinsschock kombiniert rechnen.
12. Steuerwirkung getrennt und mit individuellen Daten ermitteln.
13. Jede Annahme mit Quelle, Datum und Begründung dokumentieren.

Fazit: Rendite bedeutet mehr als Miete geteilt durch Kaufpreis #

Eine einzelne Prozentzahl beantwortet die Renditefrage nicht. Die Bruttomietrendite ist ein Filter, die Nettomietrendite bewertet das Objekt, der Cashflow die monatliche Belastbarkeit und die Eigenkapitalrendite den Einsatz des eigenen Geldes. Im gerechneten Muster liegen zwischen der ersten und der letzten dieser Zahlen 5,18 und 1,70 Prozent, und beide sind korrekt berechnet.

Zwei Prüfungen entscheiden am häufigsten über die Tragfähigkeit: der Vergleich von Nettomietrendite und Sollzins, der zeigt, in welche Richtung der Kredithebel wirkt, und der Zinsschocktest der Anschlussfinanzierung. Eine Investition, die nur beim heutigen Anfangszins und nur im Basisfall funktioniert, ist nicht gerechnet, sondern gehofft. Je vollständiger die Kosten erfasst, je konservativer die Mieteinnahmen angesetzt und je transparenter die Annahmen dokumentiert sind, desto eher hält eine Renditezahl auch dann, wenn sie gebraucht wird.