Immobilienbewertung für PLZ 04157 von Leipzig

Experten bewerten Immobilien

Besonders in einer Großstadt wie Leipzig ist eine Immobilienbewertung eine komplexe Angelegenheit. Im Stadtteil Gohlis (Postleitzahlgebiet 04157) etwa sind dabei viele Faktoren zu berücksichtigen.

Den größten Ausschlag für den Preis, den der Gutachter am Ende seiner Immobilienbewertung ermittelt, gibt der so genannte Bodenrichtwert. Hinter dieser Zahl verbirgt sich der Grundpreis, den ein Quadratmeter unbebautes Grundstück wert ist. Der Bodenrichtwert wird von den örtlichen Behörden - im Fall des Postleitzahlgebiets 04157 vom Gutachterausschuss der Stadt Leipzig - ermittelt. Die Stadt sichtet hierzu sämtliche Kaufverträge über Grundstücke, die in einem bestimmten Zeitraum geschlossen wurden. Da die Herstellungskosten für Gebäude vergleichbar sind, werden sie pauschal abgezogen. Es verbleibt ein Anteil des Kaufpreises, der auf das Grundstück entfällt und der die Grundlage für eine Immobilienbewertung bildet.

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WICHTIG: Keine Immobilienbewertung ohne City Immobilienmakler

Vielen Verbrauchern fehlt für den Immobilienmarkt PLZ 04157 aus Leipzig jegliches Fachwissen. Selbstverständlich wünscht sich ein jeder Immobilienverkaufsinteressent den maximalen Verkaufspreis. Doch wie hoch ist dieser? Dabei stellen Verkaufsinteressierte schnell fest, dass es recht anspruchsvoll und komplex ist, eine Immobilienbewertung durchzuführen.

Online werden viele Maklern und Immobilienbewerter vorgestellt, die alle exzellente Leistungen vorzuweisen scheinen. Wie wählen Sie aus dieser Masse an Immobilienmakler nun den richtigen Experten für Sie aus? Alternativ dazu existieren teilweise unseriöse Immobilienbewertungsportale, die den Anschein erwecken, sie könnten den perfekten Immobilienpreis generieren, was aber vielfach begründet absoluter Irrsinn darstellt.

Auf www.city-immobilienmakler.de finden Sie eine Übersicht von geprüften und jahrelangen Maklern, die bestimmte Qualitätskriterien erfüllen. Durch hohe Qualitätsstandards wird sichergestellt, dass sich solche zu Recht als Immobilienexperte bezeichnen dürfen. Ob Sie eine Immobilienbewertung, Informationen rund um das Thema Immobilien oder Unterstützung beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie benötigen – bei uns sind Sie an der richtigen Adresse.

Zwischen Landschaftsschutzgebiet und Gründerzeitvierteln

Im Fall des Postleitzahlgebiets 04157 liegt dieser Wert zwischen 0,2 und 400 Euro pro Quadratmeter. Den höchsten Wert erreicht er an der Coppistraße und den unmittelbar benachbarten Straßen, in denen vorwiegend Altbau-Mehrfamilienhäuserstehen; auch das Viertel rund um die Stauffenbergstraße ist immerhin noch 350 Euro pro Quadratmeter wert. Neben ihren gut vermietbaren Mehrfamilienhäusern aus der Gründerzeit sind diese Standorte im Gebiet 04157 dadurch geprägt, dass sie durch die S-Bahn vom Leipziger Stadtzentrum aus gut zu erreichen sind.

Mittlere Werte erzielt im Postleitzahlgebiet 04157 etwa das Wohngebiet um dem Friedhof Gohlis, wo der Quadratmeterpreis für das unbebaute Grundstück laut Bodenrichtwert bei 250 Euro liegt: ein gepflegtes Wohngebiet mit vielen Ein- und Zweifamilienhäusern, das dennoch verkehrsgünstig gelegen ist. Weniger als die Hälfte der Spitzenwerte erzielen im Postleitzahlgebiet 04157 Grundstücke zum Beispiel im Wohngebiet um den Norderneyer Weg, wo der Bodenrichtwert bei 150 Euro liegt. Die niedrigsten Werte ermittelt der Gutachterausschuss im Gebiet 04157 für einzelne unbebaubare Grundstücke, zum Beispiel das Landschaftsschutzgebiet Nördliche Rietzschke. Die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte sind über die Website der Stadt Leipzig abrufbar.

Verkehrsgünstige Lage sichert attraktive Verkaufspreise

Der Bodenrichtwert allein reicht aber nicht, um eine Aussage über den Wert einer Immobilie zu treffen und damit eine Immobilienbewertung abzugeben. Denn er ist schon durch die Art, wie er ermittelt wird, zwangsläufig ungenau. Aus den Immobilienkaufverträgen, auf deren Grundlage er sich errechnet, geht beispielsweise nicht hervor, ob mit der Immobilie weiteres Zubehör (zum Beispiel eine Einbauküche) verkauft wurde und den Preis erhöht hat.

Er gibt deshalb nur einen sehr groben Anhaltspunkt über den Wert der Grundstückslage. Für eine Immobilienbewertung sind weitere Faktoren heranzuziehen. Wenn ein bestehendes Gebäude verkauft wird, muss der Wert dessen Bausubstanz auf den Bodenrichtwert addiert werden. Hier kann es zu erheblichen Unterschieden kommen je nach Zustand, Nutzbarkeit und unmittelbarer Umgebung des Gebäudes.

Denn aus dem Bodenrichtwert geht nicht immer hervor, ob sich ein Gebäude in einer störenden Umgebung befindet. Zwar fließen Faktoren ein, die ein Gebiet als Ganzes betreffen. Im Postleitzahlgebiet 04157 etwa ist entlang der stark befahrenen Landsberger Straße der Bodenrichtwert um 50 Euro geringer als in dem unmittelbar benachbarten Viertel um die Stauffenbergstraße. Das lässt aber in der Immobilienbewertung nicht zwangsläufig den Schluss zu, dass Häuser an Hauptstraßen in 04157 Leipzig einen schlechteren Bodenrichtwert erzielen als solche in den Nebenstraßen. Manchmal ist das Gegenteil der Fall.

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Leicht vermietbare Altbauwohnungen

In einer Studentenstadt wie Leipzig etwa sind kleine Wohnungen begehrt und leicht zu vermieten. Ein Gebäude mit vielen kleinen Wohnungen, deren Mieter in kürzeren Zeitabständen wechseln und so die Möglichkeit bieten, die Miete anzuheben, ist deshalb höher zu bewerten als eines mit wenigen großen Familienwohnungen. Häufig finden sich größere Mietshäuser eher an befahrenen Straßen, kleinere hingegen in eigentlich ruhigeren Seitenstraßen. Die Renditeerwartungen der Käufer fließen aber letztlich in die Kaufpreise und damit in den Bodenrichtwert ein und müssen deshalb in der Immobilienbewertungberücksichtigt werden. Im Einzelfall kann es deshalb vorkommen, dass ein Haus in einem Viertel mit höherem Bodenrichtwerteinen geringeren Kaufpreis erzielt als ein Haus in einem Stadtteil mit niedrigem Bodenrichtwert.

Für eine vollständige Immobilienbewertung ist zum Bodenrichtwert der Wert der konkreten zu bewertenden Immobilie zu addieren. Hierbei kommt es auf Besonderheiten der Lage der einzelnen Immobilie an. Gerade bei Bestandsimmobilien wird der Zustand der Bausubstanz und die Notwendigkeit möglicher Sanierungsarbeiten eine große Rolle spielen bei der Immobilienbewertung. Der Experte vergleicht hierzu die Immobilie mit anderen Gebäuden in der näheren Umgebung - deshalb wird bei dieser Methode der Immobilienbewertung auch von dem Vergleichswertverfahren gesprochen.

Das Haus an der vielbefahrenen Straße, dass wegen gut vermietbarer Wohnungsgrundrisse einen höheren Bodenrichtwert erzielt, muss hier ggf. wieder einen Abschlag hinnehmen, wenn sie hohem Verkehrslärm ausgesetzt ist. Das Beispiel belegt, dass für eine tragfähige Immobilienbewertung Erfahrung, Expertenwissen und Ortskenntnis unverzichtbar sind. Manchmal ist es auch der ganz individuelle Charme eines Hauses, der den Ausschlag gibt für eine hohe Bewertung gibt. Ein versierter Sachverständiger, der die Bedürfnisse potenzieller Käufer und Mieter kennt, wird dies erkennen und in seine Immobilienbewertung einfließen lassen.

Wer ein Immobiliengutachten in Auftrag gibt, sollte wissen, wofür er die ermittelten Werte nutzen möchte. Neben der nach den oben genannten Grundsätzen ermittelten Vergleichswertberechnung ist auch eine Ertragswertberechnung möglich, die sich an den voraussichtlichen Mieteinnahmen der Immobilie bemisst. Im Ergebnis sollte sie - da in die voraussichtlichen Mieteinnahmen vergleichbare Faktoren einfließen, also auch eine grundsätzlich "begehrte" Lage, Infrastruktur und Zustand des Hauses eine Rolle spielen - in etwa der Vergleichswertberechnung entsprechen.

KONTAKT
City Immobilienmakler GmbH
Lutherstraße 15
39112 Magdeburg
info@city-immobilienmakler.de

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Mietrenditen sind im Bundesvergleich hoch

Geht es um mögliche Mieterträge, ist zur Ermittlung der möglichen Erträge in der Regel der Mietspiegel heranzuziehen. Danach liegt die Grundmiete für eine Wohnung im Postleitzahlgebiet 04157 bei 3,66 Euro pro Quadratmeter, lediglich bei Neubauten, die nach 1991 errichtet wurden, ist sie mit 3,84 Euro etwas höher. Zu diesem Grundbetrag werden je nach Lage und Ausstattung der Wohnung einzelne Beträge addiert. Im Schnitt erzielt eine Wohnung in Gohlis eine Miete von rund 6 Euro pro Quadratmeter. Im Schnitt bietet das Postleitzahlgebiet 04157 attraktive Mietrenditen von rund 4,4 Prozent - einem im Bundesvergleich recht hohen Wert.

Schlussendlich ist für Immobilienbesitzer, die den Wert ihrer Immobilie als Grundlage für die Berechnung eines Verkaufspreises nutzen wollen, immer auch wichtig, eine sinnvolle Verkaufsstrategie zu entwickeln. Wie die meisten Großstädte sind die Immobilienpreise in Leipzig in den vergangenen Jahren stark gestiegen; auch hier ist Wohnraum knapp und entsprechend begehrt. Das Postleitzahlgebiet 04157 liegt mit Preisen von durchschnittlich 1700 bis 1800 Euro pro Quadratmeter für Eigentumswohnungen zwar im Vergleich mit anderen Stadtteilen im unteren Mittelfeld. Einen klugen, nicht zu hohen Einstiegspreis aufzurufen und potenzielle Käufer anzuregen, mehr zu bieten, um andere Interessenten auszustechen, kann auch hier eine erfolgversprechende Taktik sein. Ein erfahrener Immobiliensachverständiger kann dabei helfen, aus der Immobilienbewertung einen geeigneten Einstiegspreis für das erste Angebot der Wohnung oder des Hauses im 04157 Leipzig auf dem Markt zu entwickeln.

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Fazit – Die Immobilienbewertung in 04157

Wer eine Immobilie in 04157 Leipzig verkaufen möchte, sollte unbedingt den ortskundigen Experten für eine seriöse Immobilienbewertung beauftragen. Gerade der Verkauf einer Immobilie ist nur dann erfolgversprechend, wenn der Immobilie eine wirklich gute Immobilienbewertung zugrunde liegt. Und dafür benötigen Sie genau die Experten, die Sie hier auf www.city-immobilienmakler.de finden.

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