Immobilienbewertung 10115

Experten bewerten Immobilien

Berlin kann sich, wenn es um die Immobilienpreise und vor allem um die Wertzuwächse geht, bereits durchaus mit Weltmetropolen wie London messen. Der Slogan "Arm aber sexy" gilt schon lange nicht mehr - jedenfalls nicht für die Innenstädte. Das Postleitzahlengebiet 10115 ist dabei eine der boomendsten Top-Lagen in den Berliner Innenstadtbereichen. Unser Beitrag versucht, eine kleine Hilfe bei der Immobilienbewertung in diesem aufstrebenden Stadtviertel in Berlin Mitte zu geben.

ACHTUNG: Keine Immobilienbewertung ohne Experten

Vielen Immobilienverkäufern aus PLZ 10115 fehlt ein grundlegendes KnowHow für den Immobilienmarkt. Das ist ja auch nicht schlimm, doch sollte man dann auf den richtigen Partner setzen. Zweifellos intendiert jeder Immobilienverkaufsinteressent den maximalen Verkaufspreis. Doch wie hoch ist dieser? Online werden viele Immobilienmakler präsentiert, die alle offensichtlich hervorragende Kompetenzen vorzuweisen haben. Doch wie wählen Sie aus dieser Masse an Maklern nun den richtigen Experten für Sie aus? Und ist es dann auch wirklich ein Immobilienexperte oder nur ein gutaussehender Makler. Trügt der Schein? Darüber hinaus existieren partiell unseriöse Immobilienbewertungsportale, die den Anschein suggerieren, sie könnten den besten Immobilienpreis generieren, was aber vielfach begründet absoluter Irrsinn darstellt.

Wichtig – Vertrauen Sie Experten. Arbeiten Sie mit den City Immobilienmaklern zusammen, die durch Ihre Expertise in Immobilienbewertung sich mehrfach bewiesen haben und die hohen Qualitätsstandrads unserer Prüfung bestanden haben. Hier auf www.city-immobilienmakler.de finden Sie eine Übersicht von Immobilienmaklern, die Ihnen für 10115 in Berlin rund um das Thema Immobilienhelfen können.

Postleitzahlengebiet 10115 - die Lage

Die Namen von Bezirken und Stadtteilen sind in Berlin immer etwas kompliziert: Im Bezirk Berlin-Mitte gibt es auch einen gleichnamigen Ortsteil mit dem Namen "Mitte". Im Zentrum dieses Ortsteils liegt das Postleitzahlengebiet 10115.

Der Ortsteil Mitte wird begrenzt von den Stadtteilen Moabit und Tiergarten auf der einen Seite, und dem Prenzlauer Berg und dem Stadtteil Friedrichshain auf der anderen Seite. Im Süden stößt der Stadtteil Mitte an Berlin-Kreuzberg.

Das Postleitzahlengebiet 10115 umfasst dabei den zentralen Teil des Ortsteils Mitte, der zwischen dem Kollowitzkiez, dem Brunnenviertel und dem Sprengelkiez liegt. Am südlichen Ende reicht das Postleitzahlengebiet bis fast an die Spree beziehungsweise dem Hackeschen Markt.

Bedeutende Gebäude wie der Fernsehturm, das Reichstagsgebäude und das Brandenburger Tor sowie das Bundeskanzleramt, die alle südlich der Spree beziehungsweise südlich vom Hackeschen Markt liegen, gehören zwar zum Ortsteil Mitte, aber nicht mehr zu unserem Postleitzahlengebiet. Auch der Friedrichstadt-Palast liegt bereits außerhalb.

Historisch bedeutsames Gebiet

Das Postleitzahlengebiet 10115 umfasst dennoch einen historisch bedeutsamen Teil von Berlin. Der Invalidenfriedhof liegt hier, auf dem mehr als ein berühmter deutscher Name zu finden ist (unter anderem liegen hier eine Menge ehemaliger deutscher Kriegsminister zu Grabe) und auch die berühmte und traditionsreiche Chausseestraße führt mitten durch das Postleitzahlengebiet bis zum Oranienburger Tor im Süden.

Das Postleitzahlengebiet liegt zudem in einem der ältesten Teile der Stadt, die ja in ihrer Anfangszeit von den beiden Stadtteilen Berlin und Cölln gebildet wurde. Für eine Immobilienbewertung darf man die geschichtsträchtige Bedeutung der Lage nicht ganz außer Acht lassen.

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Hohe Nachfrage im Postleitzahlengebiet 10115

Schon als Bezirk insgesamt gehört Berlin-Mitte und vor allem der Ortsteil Mitte zu den aufstrebenden und sehr gefragten Wohnlagen in Berlin. Das Postleitzahlengebiet 10115 stellt dabei aber eine der gesuchten Top-Lagen innerhalb des Ortsteils Mitte dar. Die Nachfrage ist enorm hoch und immer noch steigend, die Mieten explodieren. Das macht eine Immobilienbewertung häufig deutlich schwieriger.

Auch viele auf Luxusimmobilien spezialiserte Makler haben sich mittlerweile in diesem Postleitzahlengebiet niedergelassen - darunter so bekannte Namen wie Engel & Völkers und Ziegert. Das ist ein deutliches Zeichen für die Top-Lage.

Es lohnt sich also, die Immobilienpreise in diesem boomenden Stadtteilbereich einmal etwas näher unter die Lupe zu nehmen. Vor allem in den letzten Jahren hat sich hier viel nach oben bewegt und Preise sind wegen der ständigen Steigerung und der hohen Nachfrage kaum mehr vorhersagbar. Eine klassische Immobilienbewertung ist hier nur noch sehr bedingt aussagekräftig.

Postleitzahlengebiet 10115 - Preis- und Wertsteigerungen allgemein

Ganz allgemein kann man in den letzten Jahren im Gebiet 10115 von massiven Preissteigerungen von bis zu 20 - 30 % pro Jahr ausgehen. Das gilt sogar für im Bau befindliche Gebäude, die noch gar nicht bezugsfertig sind - die Wertsteigerungen greifen sogar in der Bauphase. Das ist immerhin gut für die Bauherren.

Wer als Käufer auf der Suche ist, den treibt es dagegen meist eher zur Eile, bevor die Preise schon wieder ein Stück weiter hoch geklettert sind. Auf das Preisniveau des Vorjahres und auf eine Immobilienbewertung kann man sich kaum mehr wirklich verlassen, wenn man kaufen will.

Orte mit der höchsten Nachfrage im Gebiet 10115

Obwohl das gesamte Postleitzahlengebiet ein regelrechtes Boom-Gebiet darstellt, in dem die Nachfrage generell hoch ist, kann man doch einige besondere Ecken ausmachen, in denen sich die Nachfrage noch deutlicher konzentriert und in denen die Preise dadurch noch deutlich stärker anziehen. Das sind vor allem die Torstraße, die Chausseestraße und die Europacity. Eine Immobilienbewertung unterschiedlicher Immobilien im Gebiet zeigt das deutlich.

Als eine der gefragtesten Ecken im Postleitzahlengebiet kann man dabei deutlich den Bereich um die Torstraße ausmachen. Hier klettern die Preise am schnellsten und auch die Nachfrage ist an und um die Torstraße am höchsten.

Nachfrage und Wertsteigerungen im Gebiet um die Torstraße erreichen sogar das Niveau, das rund um den Pariser Platz herrscht (der nur wenig entfernt im Süden liegt, aber nicht mehr zum Postleitzahlengebiet 10115 gehört).

Die Nachfrage, so viel kann man hier verorten, bezieht sich allerdings in der Hauptsache nicht auf tatsächlichen Wohnraum (dafür wären die Preise für die meisten wohl schon zu hoch), sondern vor allem auf Lieblings- und Sammlerobjekte. Wer gut betucht ist, hält in diesem aufstrebenden Kiez vor allem Ausschau nach einer schicken Zweit- oder Drittwohnung. Das ist enorm repräsentativ - und stellt im Hinblick auf die massiven Wertzuwächse wohl auch eine interessante Anlage dar. Eine Immobilienbewertung sagt hier nur mehr wenig über den tatsächlichen Kaufpreis aus.

Dazu kommt natürlich auch, dass die Torstraße eine der bedeutsamsten Touristenmeilen im Postleitzahlengebiet ist.

Die Chausseestraße war schon einmal in ihrer Geschichte eine boomende Meile: als gegen Mitte des 19. Jahrhunderts die Industrialisierung rasend voranschritt war die Chausseestraße eine der gefragtesten Adressen in Berlin für neue Industriebetriebe. Die zahlreichen Schlote der Eisengießereien und verwandten Betriebe gaben der Stadt damals den bekannten Namen "Feuerland".

Heute nennt man die Chausseestraße "Silicon Alley" und es rollt eine zweite Gründerwelle an ihr entlang. Vor allem zahlreiche kleine Startups im Digitalbereich lassen sich hier nieder, mit dem Ziel, sich auf dem Weltmarkt zu behaupten. Das treibt die Mieten auch an diesem Punkt im Postleitzahlengebiet deutlich in die Höhe. Auch die Kaufpreise gehen durch die Decke und liegen oft weit jenseits der Werte, die eine Immobilienbewertung ergibt.

So recht hatte früher nie jemand geglaubt, dass die Gegend um den Nordbahnhof tatsächlich eine aufstrebende Gegend im 10115 Gebiet werden könnte. Mittlerweile ist sie das. Noch nicht so deutlich wie die Torstraße oder die Chausseestraße, aber das könnte sich in den nächsten Jahren noch ändern. Sehr hohe Nachfrage gibt es auch bereits jetzt schon, Tendenz steigend.

Etwas sehr Wertvolles ist im Postleitzahlengebiet 10115 tatsächlich ein sehr knappes Gut: Brachflächen, auf denen neue Gebäude entstehen können. Die wenigen noch unbebauten Flächen finden sich in der Mehrzahl rund um die OranienburgerStraße. Dort soll in den nächsten Jahren gebaut werden. Büroflächen sind der wesentliche Bauzweck, aber bis zu 40 % der neu errichteten Gebäude sollen auch als Wohnflächen dienen. Über die zukünftigen Preise für diese Wohnungen kann man zum bisherigen Zeitpunkt nur spekulieren - sie werden aber zweifelsohne in einem sehr hohen Bereich liegen. Eine Immobilienbewertung für die Zukunft braucht man hier gar nicht erst zu versuchen.

Preisniveau in Berlin PLZ 10115

Um eine Grundlage für eine Immobilienbewertung zu erhalten, wollen wir uns zunächst die Bodenrichtwerte innerhalb Berlins ansehen. Der Bodenrichtwert ist ein Hilfswert für die Berechnung des Marktwerts einer Immobilie und für die Immobilienbewertung und gibt grundlegend Aufschluss darüber, wie "teuer" eine Gegend ist.

In vielen Bereichen Berlins, wie etwa in den Gebieten Lichtenberg oder Reinickendorf finden wir recht ausgeglichene Bodenrichtwerte von rund 150 - 300 Euro.

Das ändert sich im innerstädtischen Bereich in den Top-Lagen deutlich: Im gesamten Gebiet Berlin-Mitte klettert der Bodenrichtwert schnell auf Höhen von 1.000 - 2.000 Euro. Das gilt so auch für die meisten innerstädtischen Gebiete, der BRWist im großen und ganzen recht ausgeglichen, wenn man sich die BORIS-Karte (Bodenrichtwerte in Berlin) für den gesamten Innenstadtbereich ansieht. Eine Immobilienbewertung würde hier überall recht vergleichbare Werte ergeben.

In einzelnen Top-Lagen können aber durchaus Bodenrichtwerte von 4.000 - 7.000 Euro erreicht werden, das absolute Maximum liegt bei rund 16.000 - 20.000 Euro pro Quadratmeter als Bodenrichtwert (etwa rund um den Pariser Platz). Das zeigt, dass es durchaus in einzelnen Bereichen sehr deutliche Preisunterschiede geben kann und eine Immobilienbewertungeinzelner Immobilien zunehmend schwierig wird.

Sieht man sich die geschätzten Kaufpreise - und vor allem die möglichen Preisunterschiede speziell für das Postleitzahlengebiet 10115 an, macht das deutlich, wie unterschiedlich eine Immobilienbewertung ausfallen kann:

Für eine Wohnung mit 80 m² Wohnfläche ergeben sich im Postleitzahlengebiet 10115 Kaufpreise zwischen 188.000 und 388.000 Euro. Für ein (wahrscheinlich schwer zu findendes) Einfamilienhaus mit 100 m² Wohnfläche und 500 m² Grundstücksfläche könnten die Preise im Postleitzahlengebiet 10115 zwischen 370.000 Euro und 839.000 Euro variieren.

Die Schwankungsbreite bei der Immobilienbewertung zeigt deutlich, dass in einigen Lagen im Postleitzahlengebiet durchaus echte Spitzenpreise erzielt werden können, während andere Lagen wiederum ein für die Berliner Innenstadt recht durchschnittliches Niveau haben können.

Durch Ausstattungsunterschiede oder den Erhaltungszustand allein sind solche Preisdifferenzen bei der Immobilienbewertung hier nicht mehr zu erklären.

KONTAKT
City Immobilienmakler GmbH
Lutherstraße 15
39112 Magdeburg
info@city-immobilienmakler.de

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Schwierigkeiten bei der Immobilienbewertung in Berlin 10115

Alle diese Zahlen sind natürlich mit etwas Vorsicht zu genießen. Der bloße Marktwert eines Gebäudes zu einem bestimmten Zeitpunkt sagt nur wenig darüber aus, um welchen Preis es am Ende tatsächlich verkauft wird. Der letztendlich Kaufpreis richtet sich - gerade in so stark aufstrebenden Gebieten wie im Postleitzahlengebiet 10115 - vor allem danach, was ein Käufer zu zahlen bereit ist.

Bei der hohen Nachfrage, die in vielen Bereichen des Gebiets herrscht, wird sich fast immer ein Käufer unter den Kaufinteressenten finden, der bereit ist, auch deutlich über Marktwert zu bezahlen. Die Frage wie viel über Marktwert kann man natürlich pauschal aber nicht beantworten.

Der Marktwert und die sachliche Immobilienbewertung treten, gerade in solchen Gebieten, als Preiskriterium deutlich in den Hintergrund. Ebenso verhält es sich mit dem Bodenrichtwert, der auch lediglich eine grobe Orientierung und gewissermaßen eine Untergrenze für den Kaufpreis darstellt - aber über den tatsächlich realistisch erzielbaren Preis kaum etwas aussagt.

Es zählt, was der Käufer zu zahlen bereit ist

Zudem ist zu bedenken, dass angesichts der hohen durchschnittlichen Wertsteigerungen im Gebiet auch der zukünftig zu erwartende, deutlich höhere Gebäudewert natürlich Auswirkungen auf den gegenwärtigen Kaufpreis hat. In einer Immobilienbewertung ist so etwas aber nur wenig bis gar nicht berücksichtigt. Wer eine Immobilie oder eine Wohnung für 200.000 Euro kauft, und praktisch sicher gehen kann, dass sie innerhalb von wenigen Jahren um 30 - 40 % mehr wert sein wird, ist natürlich bereit, deutlich mehr zu bezahlen.

Alle diese Faktoren sind allerdings nur schwer zu kalkulieren und es lässt sich bei der Immobilienbewertung lediglich eine Aussage über den Marktwert eines Gebäudes an sich treffen. Um welchen Preis das Gebäude (oder auch eine Wohnung) am Ende tatsächlich verkaufbar ist, lässt sich generell nur schwer präzise vorhersagen. Das gilt umso mehr in Gebieten wie Berlin 10115, wo die Kaufpreise und auch die Mieten in den letzten Jahren praktisch durch die Decke gehen.

Auch aus einem Vergleich von Gebäuden oder Wohnungen innerhalb desselben Gebiets kann man kaum eine verlässliche Immobilienbewertung ableiten - die Nachfrage für Gebäude kann, selbst wenn sie in derselben Straße liegen, fallweise völlig unterschiedlich sein. Damit ergeben sich auch selbst bei vergleichbar ausgestatteten Wohnungen in vergleichbarer Größe oft enorme Unterschiede im erzielbaren Preis.

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Entscheidend bei Kauf und Verkauf

Wer das Maximum für ein Gebäude herausholen will oder wer im hochpreisigen Gegenden wie Berlin 10115 noch ein vergleichsweise günstiges Objekt ergattern möchte, ist vor allem auf einen professionellen Partner angewiesen, der das Gebiet und sein Preisniveau im Einzelnen sehr gut kennt und darüber hinaus auch die Wünsche von möglichen Käufern gut einschätzen kann. Eine klassische Immobilienbewertung kann als grobe Richtlinie hilfreich sein, fachlich qualifizierte Einschätzung kann sie aber nicht ersetzen.

Fazit Immobilienbewertung im PLZ Gebiet 10115

Wer eine Immobilie in 10115 Berlin verkaufen möchte, sollte unbedingt den ortskundigen Experten für eine realistische Immobilienbewertung beauftragen. Gerade der Verkauf einer Immobilie ist nur dann erfolgversprechend, wenn der Immobilie eine wirklich gute Immobilienbewertung zugrunde liegt. Und dafür benötigen die Experten, den Sie auf www.city-immobilienmakler.de finden.

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