Immobilienbewertung 21502

Experten bewerten Immobilien

Wie können sich die Immobilienpreise so stark unterscheiden? Wieso besitzen Häuser und Wohnungen in dem Postleitzahlgebiet 21502 komplett unterschiedliche Kostenpunkte? Auch wenn die Ortschaften aus 21502 alle unter einer Stunde von Hamburg entfernt sind, ist es nicht einfach den Hintergrund der Immobilienbewertungen zu erschließen.

Die Werte, mit denen die Preise von Immobilien bewertet werden, sind nicht bei jeder Berechnung dieselben. Des Weiteren gibt es drei unterschiedliche Formeln nach denen der Immobilienwert eingeschätzt wird. Außer den mathematischen Einflüssen, fließt auch die generelle Nachfrage und die Zahlungsbereitschaft des potentiellen Kunden mit ein. Wie kommen also die Preise der Immobilien in Geesthacht, Hamwarde, Wieshop und Worth zustande? Der folgende Artikel wird die vielschichtigen Gründe und Zusammenhänge ausführlich erklären.

Immobilienbewertung: Faktoren

Ist eine Immobilie innerhalb 21502 besonders beliebt, gibt es eine hohe Nachfrage. Viele Menschen stehen also Schlange für ein einziges Objekt. Makler wissen diesen Umstand zu nutzen.

Auch wenn die ausgeschriebene Immobilienbewertung moderat ist, geht ein solches Heim für deutlich mehr Geld weg. Warum ist das so?

 

a) Die Nachfrager stehen unter Druck, sich zu entscheiden, denn die Frist nach der ersten Besichtigung ist ziemlich kurz.

b) Weiterer Druck entsteht durch die Konkurrenz. Was, wenn sich jemand anders schneller entscheidet?

Für einen Sachverständigen scheinen alle Einheiten eines Mehrfamilienhauses gleichermaßen interessant. Unterschiede macht er ausschließlich an harten Fakten wie der Größe, dem Schnitt und Extras wie einem Balkon oder einer Sonderausstattung fest. Ansonsten gibt es für einen unabhängigen Gutachter keinen Grund, eine Immobilienbewertung innerhalb eines Gebäudes differenzieren zu lassen.

Doch der Interessent hat Präferenzen; er findet es besser, wenn sein Fenster im Schlafzimmer zum ruhigen Hinterhof herausgeht und der Balkon einen Blick ins Grüne statt auf die befahrende Straße bereithält. Weil diese Ansprüche fast auf alle potentiellen Käufer zutreffen, ist genau ein solches Objekt dann beliebter, als ein anderes, obwohl das gesamte Haus in 21502 über Keller, Dachböden, innen liegender Briefkästen, Wäscheraum, Fahrradkeller, Tiefgarage oder andere Ausstattung verfügt.

Die potentiellen Käufer sind sich also bereits einig, dass dieses eine Objekt besonders wertvoll ist. Durch die kurze Zeit, sich zu entscheiden und die Angst, jemand könnte vor einem den Zuschlag bekommen, steht die Frage im Raum: Wie viel Wert ist mir dieses Objekt persönlich? Will ich diese Immobilie in 21502 wirklich und wenn ja, um welchen Preis?

Eine einfache Rückmeldung führt nicht zum Schlüssel. Es wird sich also gegenseitig überboten. Der, der am meisten zu zahlen bereit ist, wird der neue Eigentümer. Die Immobilienbewertung hat an der Stelle bereits nichts mehr mit dem eigentlichen, nüchternen Wert des Objektes zu tun.

Wie eine Immobilienbewertung innerhalb von 21502 sich gestaltet, hängt weiter stark davon, ab, wer diese Art Objekte nachfragt. Personen, die in der Regel eher kurzfristige Mietverhältnisse anstreben wie Studenten oder junge, zugezogene Singles lassen den Wert der Immobilie steigen. Während Objekte, die Familien mit Kindern oder andere langfristige Mietparteien anziehen, den Wert etwas sinken lassen.

Das liegt schlicht daran, dass es von der ersten Sorte Nachfrager mehr gibt. Eine Immobilienbewertung für ein Haus im Ortskern 21502 Geestacht grundsätzlich höher ausfallen, als für ein Haus östlich von Worth.

Zentralität ist ein wichtiges Kriterium der Immobilienbewertung, für das Käufer bereit sind, viel Geld zu bezahlen. Darum müssen folgende Faktoren bei einer Immobilienbewertung unbedingt berücksichtigt werden:

  1. Stadtnah?
  2. Wie weit ist es zum Bahnhof/Hafen/Flughafen/Busbahnhof
  3. Wie weit ist es zur Autobahn?
  4. Gibt es öffentliche Verkehrsmittel?
  5. Sind Schulen/Kindergärten in der Nähe?
  6. Wie ist die ärztliche Versorgung?
  7. Welche Einkaufsmöglichkeiten sind vor Ort?
  8. Gibt es Vereine? Sportstätten, Entertainment und Kultur?

Der Preis für ein Haus, beziehungsweise den Materialien für einen Hausbau, ist hier in 21502 genauso hoch, wie überall anders in Deutschland. Vorausgesetzt natürlich, die Bauweise, Größe und Material sind identisch. So bleibt als Erklärung für die stark differenzierende Immobilienbewertung nur noch der Bodenwert.

Wirklich transparent und verständlich wird die Immobilienbewertung durch den Bodenwert aber noch nicht. Immerhin scheint der Boden in Worth, Hamwarde, Wiershop und Geesthacht 21502 nicht gleich viel wert zu sein.

Ist der Bodenwert hoch, so müsste es sich um eine besonders tolle und beliebte Gegend innerhalb der Postleitzahl 21502 handeln, oder? Nicht zwingend: Denn der Bodenrichtwert wird von Gutachtern errechnet; die ihre Zahlen aus alten Kaufverträgen entnehmen. Diese Kaufverträge bekommen die Gutachter von Notaren. Zur Berechnung wird ein Durchschnittswert aller zur Verfügung stehenden Summen genommen.

In den Kaufverträgen sind die Summen allerdings nicht immer identisch zusammengesetzt. Es handelt sich bei jeder einzelnen Summe um eine individuelle Bewertung zwischen Käufer und Verkäufer. So kann es sein, dass im Gesamtpreis die Maklerprovision bereits inkludiert ist, oder die teure Einbauküche übernommen wurde. Eventuell sind bereits Rücklagenbildungen vereinbart oder es wurden Extras wie Gartenhäuser, Pools oder Garagen übernommen. Die Kaufverträge sind für den Gutachter nicht transparent. Im Ergebnis sagt also der Bodenrichtwert nichts darüber aus, wie viel Wert ein Immobilienobjekt heute tatsächlich ist.

Das Ziel, für die PZL 21502 durch die Ermittlung des Bodenwertes einen Einheitspreis zu beziffern ist genauso verfehlt, wie überall anders in Deutschland. Doch wie attraktiv ist denn die Lage eines Objektes? Lässt sich das für den suchenden Interessenten in 21502 in Schleswig-Holstein überhaupt am Bodenrichtwert festmachen?

Die Antworten lautet: Jein. Wenn ein ganzer Ort von Lärm oder Gerüchen belästigt würde, wäre der Grad der Störung als Faktor in die Berechnung des Bodenrichtwerts eingeflossen. Aber das sagt nichts darüber aus, ob einzelne Objekte durch unmittelbare Gerüche oder starkes Lärmaufkommen betroffen sind. Da kann gegenüber etwa ein Kindergarten liegen oder der Nachbar hält sich Ziegen und Schafe im Garten. Der Bodenwert für das begehrte Objekt in 21502 sagt folglich leider nichts über derartige Realitäten aus, die den echten Wert durchaus mindern.

Wenn ein Objekt sehr gut gelegen ist, etwa zentral am Bahnhof, gibt es sehr viele Interessenten. Durch diese hohe Nachfrage, steigt der Preis. Insgesamt erhöht sich so auch der potentielle Ertrag, den eine solche Immobilie im Kreis 21502 in Schleswig-Holstein einbringen würde. Warum das so ist, wird weiter unten erklärt.

Experten aus der Immobilienbranche können unter gegebenen Umständen in den Gutachterausschuss gewählt werden. In Deutschland soll dieser Ausschuss sich damit befassen, Vergleichswerte zu errechnen, an denen sich Käufer und Verkäufer orientieren können. Bei diesen Vergleichswerten handelt es sich um Grundstückswerte.

Außerdem erarbeitete der Ausschuss auf mehr als 3000 Seiten Marktanpassungsfaktoren, die helfen sollen, der Realität einer Immobilie samt Lage mathematisch Rechnung zu tragen. Herausgeber dieser Maklerbibel ist der Bundesanzeigerverlag.

Marktanpassungsfaktoren sorgen also dafür, dass jede Einzelheit, die ein Gebäude, das Grundstück, die Infrastruktur und Ausstattung unterscheidet, wird je nach Beschaffenheit um den Faktor Höhe X berücksichtigt.

Dabei kann es sich beispielsweise darum handeln, ob es eine volle Unterkellerung gibt, ob der Dachboden ausgebaut ist, vielleicht gibt es eine Sauna; wie lange ist die letzte Renovierung her; ist die Dämmung auf dem neusten Stand? Auch das Baujahr, die Größe von Wohn- und Nutzfläche sowie die Heiztechnik werden einbezogen.

Die Punkte für Marktanpassungsfaktoren bei einer Immobilienbewertung sind schier unendlich. Nur ein gut geschulter Makler mit kompetenter fachlicher Expertise kann einem Käufer oder Verkäufer durch diesen Dschungel helfen. Dabei ist es entscheidend, dass dieser Experte sich im Gebiet 21502 auskennt, wie in seiner Westentasche. Denn so ist sichergestellt, dass nebenan kein Hühnerstall auf einen wartet. Ein ortskundiger Makler weiß meistens auch über geplante Baumaßnahmen Bescheid; Überraschungen nach dem Kauf werden minimiert.

Nicht zuletzt will ein potentieller Käufer etwas mehr Details zur Gegend erfahren: "Gibt es ein intaktes Dorfleben? Wie ist die Altersstruktur? Lebt man sich hier schnell ein? Wie erfolgreich ist der ansässige Sportverein?"

Hier wird schnell klar, dass eine Immobilienbewertung niemals von einem Computer erledigt werden kann. Die Kleinigkeiten, die ein Objekt für den Kunden mehr wert machen, kann ein Fakten basierter Algorithmus nicht erfassen.

Alle Immobilienmakler mit einer entsprechenden Zusatzqualifikation und extra abgestellte Sachverständige können eine Immobilienbewertung vornehmen.

Zu den genannten Problemen für eine korrekte und realistische Immobilienbewertung gesellen sich immer noch weitere; dies betrifft nicht nur diesen Postleitzahlenkreis.

Methoden Immobilienbewertung in 21502

Es werden drei unterschiedliche Rechnungen verwendet, um zu einer Bewertung zu gelangen. Dabei ist nicht vorgeschrieben, wann welche zum Einsatz kommt. Das Ertragswertverfahren und die Vergleichswertberechnung resultieren in sehr ähnlichen Ergebnissen; doch die dritte Methode, das Sachwertverfahren weicht in der ermittelten Summe oft stark ab. Dabei ist eine Abschweifung in beide Richtungen möglich.

Diese Methode fragt nach dem möglichen monatlichen Ertrag für die Immobilie, wenn sie vermietet würde. Darum kommt sie vor allem bei Mehrfamilienhäusern im Gebiet 21502 zur Anwendung.

Für die Berechnung werden alle potentiellen Mieten der einzelnen Wohnungen zusammengezählt. Die Faktoren, die das Gebäude und die Lage betrifft bleiben dabei gleich, aber die möglichen Mieten unterscheiden sich nach Größe, Schnitt und Ausstattung. Außerdem wird berücksichtigt, ob und wie lange alle Parteien vermietet sind, ob sich eventuell ein Gewerbe im Objekt befindet und auch Kriterien, wie die Präsenz eines Sendemastes werden mit einbezogen.

Von der Summe müssen nun noch Verwaltungskosten und die Lohnsteuer abgezogen werden, um zum Nettoertragswert zu gelangen. Auf dem Kapitalzinsmarkt kann diese Summe dann weitere drei bis vier Prozent Zinsen erwirtschaften.

Der Bodenertragswert besteht folglich aus der Summe von Grundstückswert und Bodenrichtwert. Dank der Berücksichtigung der meisten wichtigen Kriterien für Käufer, ist das Ergebnis des Ertragsverfahrens weitgehend realistisch. Sogar mögliche Ausfälle durch Sanierungen können einberechnet werden.

Diese Immobilienbewertung resultiert aus dem mathematischen Mittel alter Kaufpreise. Leider wird eine Veränderung der Lage genauso wenig berücksichtigt wie eine veränderte Ausstattung oder gar Größe von Wohnobjekt und Nutzfläche. Durch Marktanpassungsfaktoren wird das Ergebnis nachträglich korrigiert und an die neuen Umstände in 21502 angepasst.

Bei diesem Rechenweg wird geschaut, was das Objekt in 21502 Deutschland einst gekostet hat, um es zu bauen. Zu diesen Kosten wird der Grundstückskaufpreis gezählt. Dabei ist es irrelevant, ob sich die Immobilie in der Nähe der Elbe, der Besenhorster Sandberge oder weit außerhalb von Worth befindet. Über die Attraktivität einer Lage gibt der Sachwert keine Auskunft.

Wenn ein Haus weit ab vom Schuss liegt, ist die Nachfrage gering. Eine mögliche Miete würde sich entsprechend ebenso im sehr niedrigen Preissegment wiederfinden. Wäre die Immobilienbewertung für das gleiche Objekt also per Ertragswertverfahren angefertigt worden, läge der Preis sehr viel niedriger.

Bei der Sachwertberechnung wird die Alterung des Materials berücksichtigt, indem eine hohe Summe von den eigentlich investierten Kosten abgezogen wird. Zu diesem Ergebnis wird der Grundstückswert gerechnet und danach erfolgt eine prozentuale Berücksichtigung der Marktlage.

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Welche Methode für Immobilienbewertung in 21502 Geesthacht?

Es ist nicht eindeutig zu beantworten, mit Hilfe welchen Bewertungsverfahrens der ausgeschriebene Preis zustande gekommen ist. Schließlich kann ein großer Vierseitenhof kein Vermögen Wert sein, wenn sich niemand dafür interessiert. Allerdings ist es gut möglich, dass eine Miniwohnung in der Stadt von 21502 Geesthacht sehr wertvoll ist, weil eine hohe Nachfrage besteht. Vielleicht ist es auch die gute Anbindung nach Hamburg, die eine Immobilie begehrenswert macht.

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City Immobilienmakler GmbH
Poststraße 33
20354 Hamburg
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Gute Immobilienmakler gestalten ihren Preis für den Internetauftritt wie folgt:

Sie berechnen den Vergleichswert und den Sachwert. Weil sie wissen, dass Menschen im Internet immer auf der Suche nach einem Schnäppchen sind und dabei vergleichen, mitteln sie die Werte unter einer Gewichtung. Dabei wird der Vergleichswert mit vier und der Sachwert mit zwei multipliziert. Beide Produkte werden addiert und durch sechs geteilt.

Von diesem ermittelten Preis ziehen viele Makler noch einmal 10 % ab und erklären ihre Provision für inkludiert. Der tatsächliche Kaufpreis, den die Immobilie erwirtschaftet, liegt meist sehr viel höher; teilweise fast doppelt so hoch. Hier schließt sich der Kreis. Durch den lockenden Preis kommen viele Kaufinteressenten zusammen, die sich gegenseitig hochpokern. Während sich der Makler über eine höhere Provision freut, als erwartet, gehen die Kaufverträge zurück an die Gutachter, die ungeachtet dessen, wie es zu dieser Kaufsumme gekommen ist, daraus den neuen Wert berechnen.

In einigen Jahren kann das Wohnviertel bereits einen merkbaren Abschwung erfahren, doch dies bleibt wieder unberücksichtigt. Welche Straßenzüge in 21502 besonders beliebt oder verachtet sind, unterliegt dem steten Wandel der Zeit.

Derjenige, der sein Objekt veräußern will, ist bei einem solch gewieften Makler bestens aufgehoben. Denn so erzielt er die maximal mögliche Summe für sich. Ein solcher Experte muss zwingend auch ortskundig sein, um den Interessenten die Immobilie so schmackhaft wie möglich zu machen und sie gezielt unter Druck setzten zu können.

Als Käufer ist ein ortskundiger Makler nicht weniger wichtig. Er kann einem die wichtigsten Fragen beantworten und auf persönliche Wünsche eingehen; das spart Zeit und Nerven. Doch im Endeffekt ist ein Käufer mit einem etwas weniger ausgefuchsten Makler besser bedient, weil die künstliche Preisspirale durch Zeitdruck und Konkurrenz ausbleibt. Am Ende weicht die Kaufsumme nicht so stark von der ausgeschriebenen Immobilienbewertung ab.

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Fazit Immobilienbewertung im PLZ Gebiet 21502

Wer eine Immobilie in 21502 Geesthacht verkaufen möchte, sollte unbedingt den ortskundigen Experten für eine realistische Immobilienbewertung beauftragen. Gerade der Verkauf einer Immobilie ist nur dann erfolgversprechend, wenn der Immobilie eine wirklich gute Immobilienbewertung zugrunde liegt. Und dafür benötigen die Experten, den Sie auf www.city-immobilienmakler.de finden.

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