Immobilienbewertung 31275 für Lehrte

Immobilienbewertung 31275 für Lehrte

Experten bewerten Immobilien

Die Preise für Immobilien unterscheiden sich innerhalb von Lehrte, Plz. 31275, stark. Aber warum ist das so? Immobilienbewertungen werden nicht immer auf der Basis gleicher Werte gemacht. Es gibt unterschiedliche Berechnungsweisen, die zu abweichenden Ergebnissen führen. Nicht zuletzt bestimmt doch der Kunde den Preis mit seiner subjektiven Immobilienbewertung. Eine Erklärung wie das alles zusammenhängt, gibt es in diesem Artikel.

Wer eine Immobilie unbedingt will, muss kräftig zahlen. Und das Wissen auch die Makler in 31275 Lehrte sowie überall anders auf der Welt. Die Kaufpreise auf den Ausschreibungen variieren stark. Tatsächlich geht oft noch viel mehr Geld über den Tresen, als ausgeschrieben. Die Begründung findet sich in zwei entscheidenden Aspekten:

  1. Der Käuferwille, unbedingt diese Immobilie zu erstehen und
  2. (künstliche) Knappheit, die auf Zeitdruck trifft
Bitte nur mit den richtigen Experten bei der Immobilienbewertung arbeiten

Durch die riesige Auswahl an verschiedenen Immobilienmaklern und der damit einhergehenden Unübersichtlichkeit kommt die Frage auf wie man den kompetentesten und vertrauenswürdigsten Makler als Geschäftspartner findet, der einem bei der Immobilienbewertung helfen kann. Für gewöhnlich hat der Immobilienmakler immer die Höchstsumme für eine Immobilie im Sinn. Um diesen Preis also herauszufinden, müssen verschiedene Faktoren überprüft werden um eine möglichst genaue Bewertung erstellen zu können. Die zuvor erwähnte Unübersichtlichkeit kommt durch zahlreiche Immobilienportale, die sich alle mit Höchstleistungen und Auszeichnungen darstellen, wobei diese in den meisten Fällen nicht zutreffen. Daher muss man hierbei besonders stark darauf achten an die richtigen zu gelangen.

Und damit sie auch die richtigen Experten für Immobilien finden, können sie die Seite city-immobilienmakler.de besuchen, wo sie eine große Auswahl an geprüften Maklern vorfinden. Sie besitzen einiges an Erfahrung und Fachwissen und können ihnen so bestens zur Seite stehen wenn sie Fragen haben sollten oder Vorhaben im Immobilienmarkt realisieren wollen.

Der Käuferwille in 31275 Lehrte entscheidet

Ein unbeteiligter Sachverständige sieht sich die Immobilie emotionslos an. So machen für ihn die Wohnungen innerhalb eines Gebäudes oder sogar innerhalb einer Straße keinen großen Unterschied; außer in Schnitt und Größe.

Aber für den Käufer ist es relevant, ob eine Wohnung einen schönen Ausblick ins Grüne auf den Hinterhof hat oder das Schlafzimmer direkt zur Straßenseite in 31275 ausgerichtet ist. Die Beliebtheit für eine bestimmte Wohnung ist also höher als für eine andere. Und das im selben Objekt. Alle anderen Rahmenbedingungen wie das Vorhandensein von Tiefgarage, Personenaufzug, Kellerabteil oder Dachboden sind identisch.

Knappheit und Zeitdruck

Nachdem die Wohnung oder das Haus in 31275 zum ersten Mal besichtigt wurden, bleibt den Interessanten nur eine Zeitspanne von wenigen Tagen, sich zu entscheiden und eine positive Rückmeldung zu geben.

Diese geringe Zeit setzt alle Interessenten unter Druck; schließlich könnte bereits ein Konkurrent seine Kaufbereitschaft kundgetan haben. Also setzt eine Art Poker ein. Die Menschen überlegen, wie viel mehr sie bereit sind auszugeben, als eigentlich verlangt, um den Zuschlag für das Objekt zu erhalten. Im Klartext: Wie sehr wollen Sie es haben?

Für die Immobilienbewertung liegt ein entscheidender Unterschied auch darin, wie sich die Nachfrage in 31275 Lehrte zusammensetzt. Gibt es viele junge, ungebundene Menschen wie Studenten, die an einem relativ kurzen Mietverhältnis interessiert sind oder besteht die Nachfragegesellschaft eher aus Familien oder Personen, die sich langfristig binden wollen? Denn die Immobilienbewertung fällt immer höher aus, wenn sich viele Personen für ein Objekt interessieren. Also die Immobilien, die zentral und Stadt nah liegen als die weiter außerhalb des Ortskerns.

Wichtige Aspekte für die Immobilienbewertung stellen also die tatsächlichen Lagekriterien in 31275 Lehrte dar. Wie nah ist es in die Stadt? Zum Bahnhof? Gibt es eine gute Anbindung an den Fernverkehr? Sind öffentliche Verkehrsmittel schnell zu erreichen? Auch andere Fragen zur Infrastruktur wie Schulen und Ärzte sowie Einkaufs- und Unterhaltungsmöglichkeiten spielen eine große Rolle.

Interessanterweise ist der eigentliche Preis für ein Haus, ist es auf gleiche Weise und in identischer Größe gebaut, deutschlandweit fast derselbe. Den Unterschied im Preis macht folglich die Frage danach, wo das Haus steht! Die so genannte Bodenbewertung.

Trotzdem wird die Immobilienbewertung durch die Zuhilfenahme des Bodenwertes noch nicht simpler. Denn auch diese Werte divergieren innerhalb einer Postleitzahl wie in Lehrte 31275 stark.

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Warum ist der Bodenrichtwert bei der Immobilienbewertung problematisch?

Um den Bodenwert zu berechnen, bedienen sich Gutachter Kaufverträgen, die sie von Notaren aus 31275 Lehrte erhalten haben. Sie nehmen die aufgezeigten Summen und mitteln diese.
Leider sind die Kaufsummen aus den alten Verträgen nicht transparent. Es geht nicht aus den absoluten Zahlen hervor, wie sie sich zusammensetzten. Es kann also sein, dass die Maklerprovision bereits enthalten ist. Oder das ein kleines Gartenhaus auf dem Grundstück mit erworben wurde. Vielleicht war auch die teure Einbauküche im Preis enthalten. Für welche Werte im Detail bezahlt wurde, wird also nicht berücksichtigt. Der Aussagewert dieses so ermittelten Bodenwertes ist gering, wenn es um den echten Wert eines Objektes geht. Dabei soll Ziel des Bodenwertes sein, für einen Ort wie Lehrte in 31275 Deutschland eine Art Einheitspreis zu ermitteln.

Mit dem Wissen ist klar, dass ein Bodenrichtwert der Immobilienbewertung in 31275 Lehrte nichts darüber aussagt, ob die Lage eines interessanten Objektes attraktiv ist.

Der Bodenrichtwert würde die Lukrativität der Lage nur dann in Zahlen widerspiegeln, wenn besondere Umstände auf den Ort zuträfen. Heißt, wenn in 31275 alle Bewohner, unabhängig Ihres genauen Standortes gleich von dem Gestank einer Müllhalde belästigt wären oder durch Fluglärm gestört würden, dann würde dies im Bodenrichtwert berücksichtigt.

Nun kann es aber sein, dass ein tolles Objekt in 31275 Lehrte gesichtet wird, aber daneben ein Schweinestall existiert. Vielleicht hält der Nachbar einen Taubenschlag oder ein Kinderheim ist gegenüber ansässig. Aus dem Bodenwert lässt sich eine solche Minderung des Immobilienwertes nicht ablesen.

Liegt eine Immobilie sehr zentral, zum Beispiel direkt am Hauptbahnhof, steigt die Nachfrage extrem und mit ihr auch der Preis. Dies hat zur Folge, dass auch der potentielle Ertrag für ein solches Objekt in 31275 Lehrte sehr hoch liegt. Genaueres dazu weiter unten im Text.

Marktanpassungsfaktoren verhelfen zu einer besseren Immobilienbewertung

In Deutschland gibt es einen Gutachterausschuss, indem sich Experten rund um die Immobilienbranche tummeln. Sie werden gewählt. Ihr Ziel ist es, die Immobilienbewertung zu verbessern, indem sie Vergleichswerte für den Grundstückswert ermitteln. Weiter geben sie ein Nachschlagewerk heraus, welches auf über 3.000 Seiten Marktanpassungsfaktoren bereithält, um allen Unterschieden zwischen Objekten Rechnung zu tragen. Wer selber einmal einen Blick in die Marktanpassungsfaktoren werden will, findet das dicke Buch beim Bundesanzeigerverlag.

  • Ist das Objekt unterkellert?
  • Gibt es einen Dachboden?
  • Wann wurde es erbaut? Saniert?
  • Ist das Objekt gedämmt?
  • Welche Heizungsart wird verwendet?
  • Wie groß ist die Wohnfläche/ Nutzfläche?
  • Gibt es Extras wie eine Garage?
  • Aus welchem Material wurde gebaut?
  • Wie groß ist das Grundstück?

Der Fragenkatalog ist nahezu endlos. Es geht also nicht ohne einen fachlich versierten Gutachter. Nur ein ortskundiger Fachmann kann eine realistische und kompetente Immobilienbewertung abgeben. Denn nur er weiß, ob nebenan ein Schweinestall stinkt oder der Lärm der Kindertagesstätte extrem groß ist. Er kennt die Infrastruktur wie seine Westentasche und kann individuelle Fragen zum Ort Lehrte 31275 beantworten.

Dies ist ein Grund, warum eine Immobilienbewertung nie voll automatisiert werden kann. Es geht bei einer Immobilienbewertung nicht nur um harte Fakten, die mit einem Algorithmus abgedeckt werden könnten.

Wer kann eine Immobilie bewerten in 31275 Lehrte?

Dazu befugt sind Sachverständige und Immobilienmakler, die über eine Zusatzqualifikation in diesem Bereich verfügen.

Selbstverständlich gibt es diese Stolpersteine überall, wo es Immobilien zu bewerten gilt.

KONTAKT
City Immobilienmakler GmbH
Rathenaustraße 9
30159 Hannover
info@city-immobilienmakler.de

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Die Zahl für die Immobilienbewertung kann aus drei verschiedenen Formeln berechnet werden:
  1. mit Hilfe des Ertragsverfahrens
  2. durch eine Vergleichswertberechnung
  3. oder mit einer Sachwertberechnung

Das Ertragsverfahren und die Vergleichswertberechnung ergeben fast die gleiche Summe. Doch mit der Sachwertberechnung weicht die Zahl zum Teil stark ab. Eine Immobilie kann plötzlich sehr günstig oder extrem teuer werden.

Die Berechnung stellt darauf ab, wie viel Miete verlangt werden könnte, würde es verpachtet. Für Mehrfamilienhäuser in 31275 Lehrte bietet sich diese Berechnungsgrundlage an. Dabei wird errechnet, wie viel eine einzelne Wohnung im Monat an Miete einbringen könnte. Die Höhe der einzelnen Summen richtet sich unter anderem danach, wie groß die Wohnung ist, ob alle Parteien vermietet sind, wie lange die Mieter durchschnittlich bleiben und ob Gewerbe vor Ort ist. Faktoren wie Sendemasten spielen ebenfalls eine Rolle. Alle Mietpreise für einen Monat werden zusammengezählt. Von diesem Bruttobetrag müssen die Kosten für die Verwaltung als auch die Lohnsteuer subtrahiert werden. Die Differenz entspricht dem Nettoertrag.

Dieser Ertrag kann auf dem Kapitalzinsmarkt Zinsen in Höhe bis zu 4 % erwirtschaften. Aus dem Grundstückswert und dem Bodenrichtwert ergibt sich folglich der Bodenertragswert. Diese Berechnung entspricht dem Abbild der Realität. Denn auch Sanierungstaus und die Ausfälle von Zahlungen werden hier berücksichtigt.

Alle alten Kaufpreise für dieses Objekt werden zusammengetragen und gemittelt. Doch kann sich mittlerweile die Ausstattung des Objektes oder die Größe des Grundstücks verändert haben. Sogar die Nachbarschaft kann eine andere geworden sein, als es früher in 31275 zuging. Dank Marktanpassungsfaktoren wird diesen Veränderungen Rechnung getragen.

Hier wird der tatsächliche Preis zugrunde gelegt, der einst für den Bau des Objektes investiert wurde. Außerdem wird der Grundstückskaufpreis addiert. Bei dieser Art der Immobilienbewertung wird außer Acht gelassen, wo sich das Objekt befindet. Es könnte irgendwo im Deister liegen oder aber idyllisch am Steinhuder Meer, der Sachwert gibt darüber keine Auskunft.

Liegt das Objekt nun wirklich weit außerhalb, gibt es wenig Interessenten. Der mögliche Mietpreis wäre gering. Heißt, dasselbe Objekt mit der Immobilienbewertung über das Ertragswertverfahren wäre sehr viel günstiger.

Weil das Haus und Materialien in die Jahre gekommen sind, wird eine erhebliche Summe des einst investierten Preises abgezogen. Erst zu der daraus resultierenden Differenz werden Grundstückswerte addiert. Die Marktlage wird anschließend prozentual berücksichtigt.

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Wie ist die Immobilienbewertung in 31275 Lehrte gemacht?

Die Frage nach der Art der Immobilienbewertung ist problematisch. Denn eine Villa ist auch nur so viel Wert wie Ihre Nachfrage. Wohingegen aber eine kleine Wohnung mitten in der Stadt ein Vermögen wert sein kann, weil einfach so viele Menschen nach Lehrt 31275 in den Ortskern ziehen wollen.

Richtig fähige Immobilienmakler machen Ihre Preisgestaltung von den Suchkriterien Ihrer Interessenten abhängig. Sie locken potentielle Käufer mit einem lukrativen Preis. Dieser ist ein Ergebnis aus der Gewichtung von dem Vergleichswertverfahren und dem Sachwert.

Menschen vergleichen im Internet und melden sich vor allen auf Schnäppchen. Dabei wird der Vergleichswert mit dem Faktor vier gewichtet und der Sachwert doppelt. Bei einer Mittlung durch sechs ergibt sich der Kaufpreis. Aber damit ist die Immobilienbewertung eines pfiffigen Maklers noch nicht abgeschlossen. Er zieht noch einmal 10 % dieses Preises ab und erklärt seine Provision für inklusive. In Wirklichkeit geht das Objekt dann zu einem weitaus höheren Kaufpreis weg als die Immobilienbewertung ausschreibt.

Dies ist das Ende und der Beginn des Preiskarussells. Durch den niedrig ausgeschriebenen Preis kommen viele Interessenten. Diese werden durch Druck dazu gebracht, sich gegenseitig zu überbieten. Am Ende darf der Makler sich über einen bis zu anderthalb mal zu hohen Kaufpreis freuen wie behauptet.

Das dieser Preis aber kein Abbild des tatsächlichen Wertes der Immobilie ist, dürfte jetzt deutlich geworden sein. Trotzdem wird er in Zukunft wieder für eine Immobilienbewertung herangezogen. Und das, obwohl sich Wohnviertel verändern, die Bewohnerstruktur wandelt im Laufe der Zeit. Stadtviertel, auch innerhalb einer Postleitzahl wie 31275 ändert sich die Beliebtheit von Straßenzügen stetig.

Wer als Verkäufer eine Immobilienbewertung braucht, muss sich einen sehr gewieften Experten an die Seite holen. Nur so erreicht er horrende Preise für sein Objekt. Dieser Experte muss das Wohnviertel kennen wie seine Westentasche. Er weiß, ob neue Schulen oder andere Gebäude gebaut werden. Er kennt die Gerüche und Eigenheiten des Viertels und der Straße. Sicherlich kann ein solcher Fachmann auch Auskunft zur demographischen Struktur geben.

Die persönlichen Wünsche werden berücksichtigt. Nicht zuletzt verkürzt das auch die Suche nach einem Käufer ungemein. Unterm Strich bleibt die Erkenntnis, dass jemand, der kaufen will einen nicht zu trickreichen Makler brauchen kann, weil er dann weniger zahlen muss.

Fazit – die Immobilienbewertung in 31275

Lehrte besticht durch seine angenehme Wohnatmosphäre und ist deshalb immer öfters im Visier von Immobilienmaklern. Da sich auch hier die Beliebtheit von Straßenzügen stetig verändert, ist es ratsam sich hier an die Experten von www.city-immobilienmakler.de zu wenden und sich so eine professionelle und vor allem faire Bewertung für die Zielimmobilie im PLZ Gebiet 31275 zu erstellen lassen.

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