Immobilienbewertung 40210

Experten bewerten Immobilien

Die Bewertung einer Immobilie ist ein komplexes Verfahren mit vielen Einflussfaktoren. Da weder diese Faktoren noch deren Stärke für die Bewertung vorgegeben sind, kann es durchaus zu unterschiedlichen Bewertungen ein- und derselben Immobilie kommen. So auch im Gebiet der Postleitzahl 40210.

Selbst der Begriff "Immobilienbewertung" wird von manchen aus der Branche kritisiert. Denn genau genommen, sei vielmehr der sog. Bodenrichtwert die entscheidende Größe bei der Bewertung und nicht etwa die Immobilie selbst. Auch wenn dies einem vielleicht wie ein Streit im Detail vorkommt: Inhaltlich betrachtet, darf vor allem der Bodenrichtwert nicht vernachlässigt werden. Dabei sollten dieser und andere Werte nicht für sich alleine stehen. Ein ortskundiger Sachverständiger sollte auf alle Fälle hingezogen werden, wenn es um die Bewertung einer Immobilie im Raum 40210 geht.

Immobilienbewertungen immer von wahren Experten erledigen lassen

Vielen Menschen ist der Immobilienmarkt und nach welchen Regeln und Vorgaben er läuft, unbekannt. Trotzdem gilt in 40210 Düsseldorf derselbe Ansatz wie in anderen Regionen auch. Und zwar das Makler grundsätzlich den höchstmöglichen Preis für ihre Immobilien haben wollen. In der Regel ist eine entsprechende Immobilienbewertung ein Weg um mehr Licht ins Dunkel zu bringen, ob es nun um Käufer oder Verkäufer geht.

Da der Immobilienmarkt ziemlich groß ist, fehlt den meisten der dringend benötigte Überblick, den sie brauchen um einen richtigen Spezialisten in diesem Gebiet finden zu können. Nicht nur die vielen Makler in dieser Branche fördern die Unübersichtlichkeit, sondern auch einige Immobilienvergleichsportale, die ihre Makler mit einigen hohen Auszeichnungen bewerben. Diese Portale sind in den meisten Fällen aber dubios, weshalb die angepriesene Leistung nur selten zutrifft.

Aber wie findet man einen wirklichen guten Spezialisten? Mit City Immobilienmakler bekommen sie die wahren Experten unter den Immobilienmaklern. Die Makler die dort verzeichnet sind mussten für die Aufnahme entsprechende Prüfungen ablegen um auf diesem Portal aufgenommen werden zu können. Sie kennen sich bestens mit dem Immobilienmarkt aus und können sie bestens in dieser Thematik beraten.

Einflussfaktoren bei der Immobilienbewertung

Immobilienmakler müssen sich bei der Bewertung einer Immobilie an keinen festen Faktorenkatalog halten. Diese Freiheit hat nichts mit unseriösem Geschäftsgebaren zu tun. Allerdings führt sie auch dazu, dass ein Vergleich von Immobilienbewertungen, also der Preise, schwieriger wird, da man das Gewicht der Faktoren gerade als Käufer nicht kennt.

Der ausschlaggebendste Faktor bei der Bewertung einer Immobilie im Gebiet 40210, ist der Bodenrichtwert. Er ist der Grundwert, der am Anfang jeder Immobilienbewertung steht. Weitere Einflussgrößen sind:

  • Baujahr
  • Wohnfläche
  • Ausstattung
  • Grundstückgröße
 

Es spielen aber auch andere Dinge, wie zum Beispiel Unterkellerung oder eine Garage eine Rolle. Auch Fassade und Bausubstanz fließen in die Bewertung ein. So wird eine Putzfassade anders bewertet als ein Fertighaus. Wie stark diese einzelnen Faktoren in die Immobilienbewertung einzugehen haben, ist nicht gesetzlich geregelt. Ihre Einflussgröße variiert von Makler zu Makler.

Bodenrichtwert: Gutachterausschuss und Berechnung

Der sog. Gutachterausschuss ist bundesweit aktiv. Er setzt sich in den jeweiligen Regionen aus freien, vereidigten, staatlichen Sachverständigen zusammen. Manchmal kommen sogar Bürgermeister aber auch Immobilienmakler hinzu. Die Mitglieder des Gutachterausschusses werden gewählt. Dieser legt neben dem Bodenrichtwert auch die Marktanpassungsfaktoren, die man für eine Immobilienbewertung in der Region 40210 braucht, fest.

Der Gutachterausschuss berechnet aufgrund der bei ihm eingelangten Kaufverträge die Höhe des Bodenrichtwertes. Dabei handelt es sich um Kaufverträge, bei denen das Geschäft bereits abgeschlossen ist. Der Gutachterausschuss überprüft also nicht den Kauf bzw. Verkauf einer Immobilie. Seine Aufgabe ist es, die Angaben aus den Kaufverträgen, also den Preis für die Immobilie, in eine Datenbank einzugeben. Mit diesen Daten kann dann der statistisch ermittelte Bodenrichtwert quasi als Einheitspreis erstellt werden.

Schließlich sind die Bau- und Herstellungskosten für eine Immobilie grundsätzlich sehr ähnlich. Faktoren wie Geruchs- oder Lärmbelästigung sind für die Berechnung nicht wirklich ausschlaggebend.

Der Unterschied kann also mehr oder weniger nur am Boden, will heißen, der Lage liegen. Da aber die Kaufverträge unterschiedliche ausgestaltet sind, entspricht die Höhe des Verkaufspreises, der in die Datenbank eingegeben wird, nicht immer dem tatsächlichen Verkaufspreis der Immobilien. So sind beispielsweise Makler-Provisionen oder Nebendinge wie zum Beispiel eine Einbauküche oder Rücklagen nicht immer einzeln im Kaufvertrag aufgelistet. In so einem Fall können diese Posten nicht vom Verkaufspreis abgezogen werden. Obwohl sie nichts mit dem Bodenrichtwert zu haben, fließen sie in die Datenbank ein. Dies führt natürlich zu Verzerrungen bei der Berechnung des Bodenrichtwertes für die Region 40210.

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Weitere Faktoren: Vergleichs-, Sach- und Ertragswert

Ob es sich bei der zu bewertenden Immobilie um ein Mehrparteienhaus mit oder ohne Gewerbe handelt oder wie viele Wohnungen wie lange vermietet sind, spiegelt sich bei der Bewertung in der Sach-, Ertrags- oder Vergleichswerterechnung wieder. Wo hier der Makler allerdings seinen Anker ansetzt, ist nicht vorgeschrieben.

Grundsätzlich sollten aber bei den einzelnen Berechnungen sehr ähnliche Ergebnisse rauskommen, auch wenn sie von unterschiedlichen Personen gemacht worden sind. Eine Ausnahme ist hier die Sachwertberechnung. Diese fällt in der Regel von Makler zu Makler unterschiedlich aus. Die Vergleichswertberechnung kann nur durchgeführt werden, wenn es Vergleichsobjekte gibt. Handelt es sich bei der zu verkaufenden Immobilie z.B. um eine abgeschiedene Villa auf dem Land, wird es schier unmöglich sein, ein Vergleichsobjekt zu finden. In diesem Fall wird die Vergleichswertberechnung entfallen müssen.

Bewertung der Infrastruktur

Die umgebende Infrastruktur ist heute für die Immobilienbewertung wichtig. Wegen der Kleinteiligkeit gibt es für diese Bewertung auch keine Liste, auch nicht für das Postleitzahlgebiet 40210. Um einigermaßen Objektiv agieren zu können, werden sog. Marktanpassungsfaktoren angewendet. Letztendlich zählt aber hier die Ortskenntnis des Sachverständigen. Er muss sich die Mikro- bzw. Makrolage im Gebiet 40210 ansehen und seine Entscheidung aufgrund der Marktlage treffen. Das Ergebnis bezieht sich dann auch als Prognose auf den künftigen Wert des Wohnung oder des Hauses in der Region 40210.

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Lage und Nachfrage

Liegt die Immobilie in einer gefragten Region oder Stadt, dann treibt dies den Preis in der Regel nach oben. Zwar wird auch in begehrten Lagen das Haus oder die Wohnung nach den Kriterien der Immobilienbewertung bewertet und geprüft, man kann aber in diesem Fall den Preis leicht erhöht ansetzen. Haben sich dann viele Interessenten für das Objekt gemeldet, und besteht auch nach der Besichtigung große Nachfrage, kann es auch passieren, dass die einzelnen Interessenten durch Konkurrenzangebote den Preis in die Höhe treiben. Auf diesen Effekt sollte man sich allerdings nicht verlassen, denn er kann auch in die andere Richtung gehen, im wahrsten Sinne des Wortes Richtung Keller gehen.

Dennoch im Vergleich wird natürlich eine Immobilie an einem begehrten Standort höher bewertet als an einem nicht so stark nachgefragten Standort, so auch in der Region 40210.

Automatisierte Immobilienbewertung

Eine automatisierte Immobilienbewertung kann nur auf der Basis ähnlicher Objekte erfolgen. So kann ein Richtwert für eine Wohnung im Gebiet 40210 angegeben werden, die in Schnitt und Lage anderen Wohnungen im Gebiet 40210 sehr ähnlich ist. Für die individuelle Immobilienbewertung eignen sich automatisierte Verfahren jedoch nicht. Dazu sind Immobilien dann doch zu unterschiedlich, selbst wenn sie in der Region 40210 in der Nachbarschaft liegen.

KONTAKT
City Immobilienmakler GmbH
Sokelantstraße 5
30165 Hannover
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Fazit zur Immobilienbewertung für 40210

Für eine genaue Immobilienbewertung in der Region 40210 sind verschiedene Faktoren ausschlaggebend. Neben der Immobilie selbst und dem Bodenrichtwert sollte auf einen Experten bei der Bestimmung weiterer Faktoren nicht verzichtet werden. Bei der Wahl des richtigen Sachverständigten bzw. Immobilienmaklers sollte vor allem darauf geachtet werden, dass er in der Region auch tatsächlich tätig ist, und sich mit Immobilienbewertungen auskennt.

Auch wenn es die Immobilienbewertung schlechthin nicht gibt und unterschiedliche Sachverständige zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen, eine eigenständige Bewertung sollten Sie nicht durchführen. Auch ist dieser Plan für den Laien nur sehr schwer umzusetzen: Die Bibel der Immobilienbewertung hat knappe 3.200 Seiten. In dem Buch findet man dann zwar Alles, was man zur Bewertung einer Immobilie braucht, aber empfehlenswert für den Laien ist sie aufgrund ihrer Komplexität nicht.

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