Immobilienbewertung für das Kölner PLZ-Gebiet 50678

Experten bewerten Immobilien

Die Grundlage einer Immobilienbewertung ist der Bodenrichtwert. Auch die Immobilie selbst fließt in die Bewertung mit ein, etwa bezüglich der Verkehrsanbindung, des Vorhandenseins einer Unterkellerung oder Garage sowie Merkmale der Fassade und der Gebäudezustand.

Diese Faktoren spiegeln sich nicht in den Bodenwerten wieder, sind bei der Einschätzung von Grundstücken im Bereich 50678 aber essenziell. Darüber hinaus erschwert es die Bewertung, dass konkrete Lagemerkmale, wie in der Nachbarschaft vorhandene Gewerbe, im Bodenrichtwert keine Berücksichtigung finden.

ACHTUNG: Immobilienbewertungen nur mit Spezialisten

Für die meisten Menschen ist der Markt an Immobilien in Köln mit der PLZ 50678 ein Rätsel. Dabei sind auf Seiten der Verkäufer hohe Verkaufspreise wünschenswert. Dieser Wert ist nicht immer eindeutig und wird mithilfe eines komplexen Systems ermittelt.

Das Angebot an Immobilienmaklern und ihren Präferenzen ist groß. Problematisch ist jedoch eine geeignete Auswahl für sich zu treffen. Außerdem existieren auch mehrere dubiose Seiten, was die Entscheidung noch zusätzlich erschwert.

Einen Überblick an geprüften und erfahrenen Maklern finden Sie auf www.city-immobilienmakler.de vor. Diese sind mit Recht auf der Webseite vorhanden, da sie die benötigten Voraussetzungen erfüllt haben. Falls Sie Fragen oder Anregungen haben sollten, können Sie sich bei uns melden. Wir helfen Ihnen gern weiter.

Immobilienbewertung in der Kölner Altstadt

Die Kölner Innenstadt und er südliche Teil der Altstadt sind dem PLZ-Gebiet 50678 zugeordnet. Die Stadtteile werden durch die Kölner Ringe begrenzt, die das Stadtgebiet halbkreisförmig umschließen. Angrenzend befindet sich die Neustadt. Hier befinden sich zahlreiche historische Gebäude, mittelalterliche Kerngebiete, aber auch stark frequentierte Einkaufsmeilen. Attraktionen, wie der Neumarkt und das Cäcilienviertel oder die ältesten Kirchen Kölns, St. Georg, sind beliebte Reiseziele von Touristen. Auch der Rheinauhafen ist hier zu finden. Das Gebiet der PLZ 50678 ist nicht homogen, sondern enthält Geschäftsbebauungen, Wohngebäude, auch Einkaufspassagen. Zwischen den einzelnen Straßenabschnitten des Gebietes 50678 unterscheiden sich etwa die Bodenrichtwerte, also die Preise für den Quadratmeter unbebauten Bodens. Das Severinsviertel mit seinem typisch Kölnerischen Flair hat ganz andere Bodenrichtwerte als das Pantaleonsviertel, in dem sich viele Jugendstilhäuser, aber auch historische Kirchen und das Finanzamt befinden.

Bodenrichtwerte im Gebiet 50678

Die Bodenrichtwerte besitzen eine große Schwankungsbreite, sodass Unterschiede zwischen 130 bis 1500 Euro bekannt sind. Gutachten zum Wert eines Grundstückes - bebaut oder unbebaut - können den Verkaufswert, den sich Eigentümer vorstellen, oftmals unterschreiten und zu einer niedrigeren Bewertung kommen. Eine gute infrastrukturelle Lage, wie dies in 50678vorliegt, kann aber dazu führen, dass Käufer bereit sind, weitaus höhere Preise für die Grundstücke zu zahlen. Die genaue Bemessung des zu erwartenden Kaufwertes wird dann aber schwierig, wenn sich der durch ein Gutachten bemessene Wert und der darüber hinausgehende, ideelle Wert der Immobilie so deutlich unterscheiden.

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Vergleich mit anderen Wohnungen

In solchen Fällen können andere Wohnungen als Vergleichsobjekte dienen. Es wird bei der Immobilienbewertung ein Vergleich gezogen zwischen benachbarten Gebäuden, Grundstücken oder anderen Flächen im Bereich 50678. Diese Vergleiche sind in vielen Fällen nur eingeschränkt möglich. So kann eine Wohnung im Georgsviertel nicht mit einer im Mauritiusviertel verglichen werden, weil hier andere Richtwerte und andere Preissegmente angesprochen werden. Selbst innerhalb des Mauritiusviertels oder innerhalb anderer Viertel können sich deutlich Preisunterschiede ergeben, je nach konkreter Lage oder Straßenanbindung. Jede Immobilien hat eigene Charakteristika, die lagebedingt sein können und die Immobilienbewertung erschweren. Merkmale, wie die Gestaltung des Eingangsbereichs, der Übergang von der Straße zur Immobilie oder selbst die Frage, ob dies spezifische Lage ruhiger ist als andre, kann im späteren Kaufpreis Niederschlag finden. Für Sachverständige ist es schwer, diese detaillierten Bewertungen exakt vorzunehmen und Aspekte in die Immobilienbewertung einzubeziehen, die sich nicht nur aus der groben Zugehörigkeit zum Bereich 50678 ableiten lassen.

Straßenlage und der Einfluss auf Kaufpreise bei Immobilien

Innerhalb einer Straße kann sich der Hauspreis drastisch unterscheiden. Die Immobilienbewertung differenziert an vielen Stellen kaum, bewertet Grundstücke einer Straße ähnlich. Um dies genauer zu verstehen, muss das Zustandekommen der Bodenrichtwerte betrachtet werden. Zwischen einem Verkäufer und einem Käufer wird zunächst ein notarieller Kaufvertrag geschlossen. Dieser wird dann dem Gutachterausschuss übermittelt, der auf Grundlage der Kaufverträge Bodenrichtwerte berechnet. Da der Bau der Immobilie oder die Herstellung eines Gebäudes sich in den bemessenen Kosten nicht wesentlich von andern Fällen unterscheidet und daher keinen Rückschluss auf die Bodenrichtwerte bebauter Grundstücke zulässt, ist das Rückrechnen der Verkaufspreise auf den Bodenrichtwert ein besser geeignetes Verfahren zur Kalkulation zu erwartender Werte.

Es resultiert ein statisch ermittelter Bodenrichtwert, der als Grundlage von Einheitspreisen dienen kann. Die in den Verträgen genannten Kaufpreise können eine weitere Fehlerquelle bei der Immobilienbewertung sein. Der Kaufpreis enthält in manchen Fällen die Maklerprovision bereits, in anderen nicht. Der Kaufpreis kann ebenso eine Zusatzzahlung für eine im Gebäude vorhandene Einbauküche oder andere teure Einrichtungsgegenstände beinhalten, die im Kaufvertrag aber nicht explizit genannt wird und daher bei der Berechnung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss auch nicht bekannt wird. In diesem Fall resultieren aus dem Rückrechnungsverfahren zu hohe Bodenrichtwerte.

Einbezug der konkreten Lage

Die konkrete Lage zur Stadtmitte, der vorhandene Lärmpegel, etwa durch benachbarte Industrieanlagen oder Hauptstraßen, ist bei der Immobilienbewertung in den Bodenrichtwerten enthalten. Kleinere Aspekte, wie ein Ladengeschäft in der Nachbarschaft, das durchaus durch Be- und Entlade- sowie Kundenverkehr eine Lärmbelastung darstellen kann, spiegelt sich in den Bodenrichtwerten nicht wider und erschwert damit die Immobilienbewertung. Ebenso können durch entlangfahrende Straßenbahnen oder Buslinien erhöhte Lärmpegel entstehen oder durch Verkehrslärm bei frequentierten Straßen - all das bildet der Bodenrichtwert für das Gebiet 50678 nicht ab.

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Spezifische Merkmale der Infrastruktur im Gebiet 50678

Zwar können sich Bodenrichtwerte zwischen Immobilien in der Nähe der Hauptstraße und in ruhigeren Lagen unterscheiden, aber in Straßennähe sind auch höhere Bodenrichtwerte möglich, obwohl Käufer nicht bereit sind, hier mehr zu zahlen. Ursache kann etwa sein, dass verschiedene Mieter zu erwarten sind, die sich auch in ihren finanziellen Ansprüchen unterscheiden, beispielsweise Familien vs. Studenten. Bei Wohnkomplexen steigen Preise schneller als in Abschnitten des PLZ-Gebietes 50678, in denen Einfamilienhäuser dominieren. Unterschiedliche Schätzverfahren können zu abweichenden Ergebnissen führen. Werden etwa Sachwerte beurteilt, dann wird die Lage nicht in die Bewertung einbezogen.

Ein preisintensives Haus in einer sehr ländlichen Lage kann einen hohen Sachwert haben, aber dennoch wenig nachgefragt sein und daher kaum Käufer finden, sodass es zu einem geringen Preis angeboten werden muss. Die Berechnung eines Vergleichswertes ist nur dann möglich, wenn es vergleichbare Gebäude in der Nähe gibt, was nicht immer der Fall ist. Marktanpassungsfaktoren, die etwa Aufschluss über Bewertungsveränderungen bei spezifischen Umgebungsmerkmalengeben (z.B. Supermarkt in der Nähe) sind zwar vorhanden, können aber nicht immer in der erforderlichen Genauigkeit angewandt werden. Beispielsweise befinden sich im Mauritiusviertel viele Restaurants und Parkanlagen. Dies kann die Immobilienbewertung eins benachbarten Gebäudes im Gebiet 50678 deutlich beeinflussen.

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City Immobilienmakler GmbH
Sokelantstraße 5
30165 Hannover
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Fazit - Komplexität der Immobilienbewertung

Die Bewertung von Grundstücken und Gebäuden in der Kölner Altstadt 50678 basiert nicht nur auf dem Standort selbst. Bodenrichtwerte eignen sich häufig nicht, um zwischen Immobilien zu differenzieren und beziehen nur grobe Lagemerkmale ein. Darüber hinaus sind konkrete Charakteristika der Infrastruktur vor Ort und Einzelinteressen möglicher Käufergruppen zu berücksichtigen, um eine zutreffende Bewertung zu erstellen.

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