Fachkundige Immobilienbewertung im PLZ-Gebiet 61231

Experten bewerten Immobilien

Das PLZ-Gebiet 61231 umfasst Bad Nauheim. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt sowie die eingemeindeten Abschnitte Steinfurth und Wisselsheim, Nieder-Mörlen, Rödgen und Schwalheim. Die Stadt ist geprägt von ihrer Geschichte als Kurbad und besitzt noch heute Kuranlagen, einen historischen Kurpark und daran angegliederte Freizeitanlagen.

Diese befindet sich auf dem innerstädtischen Areal. In der unmittelbaren Nachbarschaft wird das ehemalige Kurgebäude heute als Luxusherberge betrieben und auch ein umliegender Golfplatz macht die innerstädtischen Erholungsgebiete für Gäste interessant. Das Eisstadion befindet sich ebenso mitten im Stadtgebiet.

Westlich grenzt das PLZ-Gebiet an ein großes Waldgrundstück, welches mit Wanderwegen durchzogen ist. In der Kurstraße befinden sich neben alten Kureinrichtungen auch Villen und Mehrfamilienhäuser im Jugendstil, häufig aufwändig restauriert. Historische Gebäude aus dem Mittelalter befinden sich zudem in der Innenstadt, etwa rund um das Bad Nauheimer Burgtor.

Die Stadt vereint verschiedene Lagen miteinander und das wirkt sich auch auf die Immobilienbewertung aus. Ländliche Bereiche im äußeren Abschnitt des PLZ-Gebietes 61231 müssen daher anders bewertet werden als innerstädtische Grundstücke, die über andere Bodenrichtwerteverfügen.

Nur mit Immobilienexperten eine Immobilienbewertung durchführen

Um die Frage zu beantworten, wie man eine Immobilie am besten bewertet, muss man zunächst auf ein Problem hinweisen. Dieses thematisiert die große Übersicht an Immobilienmaklern und die Schwierigkeit der Konsumenten sich für den optimalen Berater zu entscheiden. Dabei hat der Makler das Ziel einen möglichst großen Preis für eine Immobilie erreichen. Welcher Preis der Richtige oder Angemessene ist, kann man nicht sagen, da es viele einfließende Faktoren gibt. Bei der Auswahl eines Beraters sollte man mit Bedacht vorgehen, da es Webseiten gibt, die betrügerisch vorgehen oder die entsprechenden Personen werben mit falschen Informationen für sich.

Resultierend daraus sollten Sie immer einem qualifizieren Fachmann vertrauen. Dieser hat die nötige Erfahrung und das Wissen um Ihnen so zu helfen, wie sie es möchten. Durch unsere festgelegten Standards und Vorgaben listen wir nur Immobilienexperten auf, die es wahrlich verdienen als solche bezeichnet zu werden. Auf city-immobilienmakler.de gibt es ein Verzeichnis an Immobilienmaklern, die Ihnen bezüglich 61231 in Bad Nauheim eine helfende Hand bieten können.

Fachwissen für eine professionelle Immobilienbewertung im PLZ-Gebiet 61231

Hier differenzieren Sachverständige zwischen der Mikro- und Makrolage. Die Makrolage kann durch den Bodenrichtwertausgedrückt werden. Sie bezieht sich auf die grobe Lage innerhalb des Stadtgebietes. Die Mikrolage differenziert zwischen spezifischen Aspekten der Umgebung, etwa dem Vorhandensein von Einkaufsmöglichkeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft. Dazu muss der Sachverständige für eine korrekte Immobilienbewertung über ausreichend Ortskenntnis verfügen, um einzuschätzen, welcher Verkaufspreis bei einer Immobilie am Markt erzielt werden kann. Eine automatisierte Immobilienbewertung ist daher im Gebiet 61231 nicht möglich. Zwar kann betrachtet werden, wie viele Wohnungen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes in Bad Nauheim verkauft wurden und welche Preise hierbei erzielt wurden.

Aber ob eine spezifische Immobilie dann tatsächlich dem daraus berechneten durchschnittlichen Marktwert entspricht oder darüber liegt, da sie weitere Vorteile bietet, die der Bodenrichtwert nicht ausdrücken kann, bleibt bei einer automatisierten Bewertung unberücksichtigt. Ein erfolgversprechender Immobilienverkauf basiert daher auf Expertenwissen. Geeignete Sachverständige oder Immobilienmakler, die Fachwissen bezüglich der Immobilienbewertung besitzen, sind hierfür qualifiziert. Spezialisten müssen vor Ort sein oder die Region kennen, um spezifische Merkmale der jeweiligen Lage und Umgebung in die Bewertung einfließen zu lassen und deren Wert einzuschätzen.

Schätzverfahren bei der Immobilienbewertung

Beim Ertragswertverfahren wird ein Gebäude auf einem Grundstück dahingehend bewertet, wie viel Miete der Eigentümer dafür monatlich erhalten kann. Dies wird dann mit den zu erwartenden Ausgaben in Bezug gesetzt. Ergänzend werden der Bodenrichtwert sowie der Grundstückswert einbezogen, um den Bodenertragswert zu berechnen. Zusätzlich müssen Marktanpassungsfaktoren einbezogen werden, um den Wert des Gebäudes richtig einzuschätzen. Altersabwertende Prozente nutzt der Sachverständige, um einzukalkulieren, welchen Wertverlust die Immobilie erlitten hat, wenn sie bereits mehrjährig vorhanden ist und keinen Neubau darstellt. Außenanlagen, wie Garagen und ein Garten, erhöhen wiederum den Wert der Immobilie. Ein versierter Sachverständiger kann aufgrund seiner Fachkenntnisse zudem einschätzen, ob die Immobilie wegen einer hohen Nachfrage in der Region noch höher im Wert liegt oder wegen einer geringeren Nachfrage einen niedrigeren Wert besitzt und Abschläge beim Verkaufspreis gemacht werden müssen. Kommen Einschätzungen der Vergleichs- und Sachwerte zu unterschiedlichen Schätzungen, können gewichtete Mittelwerte zwischen beiden Schätzungen berechnet werden, um den zu erzielenden Verkaufspreis möglichst nahe zu kommen.

Auch interessant

CITY IMMOBILIENMAKLER HILFT WEITER

Diese Vermarktungskanäle sollten Sie auf jeden Fall nutzen

Erfahren Sie hier, mit welchen Methoden Sie den idealen Käufer für Ihre Immobilie finden und welche Möglichkeiten Sie haben, eine Verkaufsanzeige zu schalten.

IHR IMMOBILIENVERKAUF

Der ultimative Leitfaden

Wenn Sie diese Schritte beachten, können Sie mithilfe von City Immobilienmakler Ihr Haus schnell und gewinnbringend an den optimalen Käufer veräußern.


Eine differenzierte Immobilienbewertung vornehmen

Als eine Besonderheit der Innenstadt Bad Nauheims gilt die Durchmischung der Architektur. Neben mittelalterlichen Gebäuden befinden sich moderne Neubauten oder restaurierte Gebäude, die früher zu Kuranlagen der Stadt gehörten. Auch Freizeit- und Parkanlagen sind nicht außerhalb der Stadt, sondern im innerstädtischen Bereich anzutreffen. Je nachdem, ob sich in direkter Nachbarschaft eine Einkaufspassage, ein Park oder gar das Bad Nauheimer Eisstadion befinden, müssen für die Immobilienbewertung aber verschiedene Werte und Einschätzungen angenommen werden. Der Bodenrichtwert allein gibt hier nur eine grobe Orientierung. Für gute Innenstadtlagen sind Käufer häufig bereit, deutlich höhere Preise zu bezahlen, auch wenn diese über den eigentlichen Bodenrichtwert hinausgehen. Dennoch weiß ein versierter Sachverständiger auch, dass selbst die Außenbereiche im PLZ-Gebiet 61231 gut nachgefragt sein können, vor allem aber Lagen, die eine schnelle Anbindung an die Innenstadt erlauben. Die Außenbereiche sind mit Waldgebieten oder Parkanlagen zu attraktiven Wohngebieten geworden, vor allem für Familien mit Kindern. Die Immobilienbewertung muss daher immer differenziert erfolgen, muss Standortfaktoren und Merkmale des jeweiligen Gebäudes einbeziehen und kann sich im Gebiet 61231 nicht nur am Bodenrichtwert orientieren.

Straßenlage und der Einfluss auf Kaufpreise bei Immobilien

Innerhalb einer Straße kann sich der Hauspreis drastisch unterscheiden. Die Immobilienbewertung differenziert an vielen Stellen kaum, bewertet Grundstücke einer Straße ähnlich. Um dies genauer zu verstehen, muss das Zustandekommen der Bodenrichtwerte betrachtet werden. Zwischen einem Verkäufer und einem Käufer wird zunächst ein notarieller Kaufvertrag geschlossen. Dieser wird dann dem Gutachterausschuss übermittelt, der auf Grundlage der Kaufverträge Bodenrichtwerte berechnet. Da der Bau der Immobilie oder die Herstellung eines Gebäudes sich in den bemessenen Kosten nicht wesentlich von andern Fällen unterscheidet und daher keinen Rückschluss auf die Bodenrichtwerte bebauter Grundstücke zulässt, ist das Rückrechnen der Verkaufspreise auf den Bodenrichtwert ein besser geeignetes Verfahren zur Kalkulation zu erwartender Werte.

Es resultiert ein statisch ermittelter Bodenrichtwert, der als Grundlage von Einheitspreisen dienen kann. Die in den Verträgen genannten Kaufpreise können eine weitere Fehlerquelle bei der Immobilienbewertung sein. Der Kaufpreis enthält in manchen Fällen die Maklerprovision bereits, in anderen nicht. Der Kaufpreis kann ebenso eine Zusatzzahlung für eine im Gebäude vorhandene Einbauküche oder andere teure Einrichtungsgegenstände beinhalten, die im Kaufvertrag aber nicht explizit genannt wird und daher bei der Berechnung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss auch nicht bekannt wird. In diesem Fall resultieren aus dem Rückrechnungsverfahren zu hohe Bodenrichtwerte.

Einbezug der konkreten Lage

Die konkrete Lage zur Stadtmitte, der vorhandene Lärmpegel, etwa durch benachbarte Industrieanlagen oder Hauptstraßen, ist bei der Immobilienbewertung in den Bodenrichtwerten enthalten. Kleinere Aspekte, wie ein Ladengeschäft in der Nachbarschaft, das durchaus durch Be- und Entlade- sowie Kundenverkehr eine Lärmbelastung darstellen kann, spiegelt sich in den Bodenrichtwerten nicht wider und erschwert damit die Immobilienbewertung. Ebenso können durch entlangfahrende Straßenbahnen oder Buslinien erhöhte Lärmpegel entstehen oder durch Verkehrslärm bei frequentierten Straßen - all das bildet der Bodenrichtwert für das Gebiet 50678 nicht ab.

SCHAUEN SIE PASSEND DAZU

Sie wollen schnell und einfach zum Thema City Immobilienmakler informiert werden? In diesem Fall sollten Sie auf unserem YouTube Kanal nachschauen. Alle relevanten Infos zu City Immobilienmakler und der Zusammenarbeit mit unseren Partnern, finden Sie hier im handlichen Videoformat.


Der Vergleich mit benachbarten Lagen

Bei der Bewertung von Immobilien im PLZ-Gebiet 61231 können andere Gebäude in der Nachbarschaft als Vergleich herangezogen werden. Hierbei müssen Vergleichsobjekte gefunden werden, die ähnliche Merkmale wie die zu bewertende Immobilie aufweisen. Beispielsweise kann eine Villa in der Innenstadt im PLZ-Gebiet 61231 zu anderen Villen ähnlicher Größe in Bezug gesetzt werden. Dennoch kann eine Villa in einem der eingemeindeten Orte, die auch zum PLZ-Gebiet 61231 zähen, nicht mit zentralen Lagen in Bad Nauheim verglichen werden. Jede Immobilie hat hier eigene Charakteristika, die in die Immobilienbewertung einfließen müssen. Sogar die Gestaltung der Straßenanbindung, das Aussehen eines Eingangsbereichs zu einem Wohnungskomplex oder das Vorhandensein von Praxen, Gewerben oder Einkaufsmöglichkeiten in der direkten Nachbarschaft können die Bewertung deutlich prägen. Eine Lage in der Stadtmitte kann etwa zu geringeren Bewertungen führen als bei einer Immobilie, die zwar zentral liegt, aber dennoch in etwas ruhigerer Lage, während die Stadtmitte auch mit einem erhöhten Lärmpegel einhergeht. Große Gewerbe in der Nähe können zu Be- und Entladelärm führen, kleine Gewerbe können als leicht erreichbare Möglichkeiten der Nahversorgung eine Aufwertung der Immobilie bedingen.

KONTAKT
City Immobilienmakler GmbH
Kurt-Blaum-Platz 1
63450 Hanau
info@city-immobilienmakler.de

Jetzt Kontakt aufnehmen
Fazit - die Immobilienbewertung in 61231

Bad Nauheim ist durch einen Mix an architektonischen Formen und Bebauungen gekennzeichnet. Villen stehen neben Kurhäusern und Einfamilienhäusern finden sich in der Nähe der Parks - nicht nur in Außenbezirken, sondern auch mitten in der Innenstadt. Das erschwert eine Bewertung von Immobilien, weil der Bodenrichtwert allein nicht viel über den tatsächlichen Wert eines Gebäudes aussagt. Ein erfahrener Sachverständiger bezieht weitere Aspekte in die Bewertung mit ein und weiß um die Charakteristika der Lage in Bad Nauheim, um eine zuverlässige und treffsichere Bewertung zum Verkaufspreis zu erstellen.

Kontaktieren Sie uns!