Immobilienbewertung f√ľr 61231

Immobilienbewertung f√ľr 61231

Fachkundige Immobilienbewertung im PLZ-Gebiet 61231

Experten bewerten Immobilien

Das PLZ-Gebiet 61231 umfasst Bad Nauheim. Die Stadt gliedert sich in die Kernstadt sowie die eingemeindeten Abschnitte Steinfurth und Wisselsheim, Nieder-Mörlen, Rödgen und Schwalheim. Die Stadt ist geprägt von ihrer Geschichte als Kurbad und besitzt noch heute Kuranlagen, einen historischen Kurpark und daran angegliederte Freizeitanlagen.

Diese befindet sich auf dem innerst√§dtischen Areal. In der unmittelbaren Nachbarschaft wird das ehemalige Kurgeb√§ude heute als Luxusherberge betrieben und auch ein umliegender Golfplatz macht die innerst√§dtischen Erholungsgebiete f√ľr G√§ste interessant. Das Eisstadion befindet sich ebenso mitten im Stadtgebiet.

Westlich grenzt das PLZ-Gebiet an ein gro√ües Waldgrundst√ľck, welches mit Wanderwegen durchzogen ist. In der Kurstra√üe befinden sich neben alten Kureinrichtungen auch Villen und Mehrfamilienh√§user im Jugendstil, h√§ufig aufw√§ndig restauriert. Historische Geb√§ude aus dem Mittelalter befinden sich zudem in der Innenstadt, etwa rund um das Bad Nauheimer Burgtor.

Die Stadt vereint verschiedene Lagen miteinander und das wirkt sich auch auf die Immobilienbewertung aus. L√§ndliche Bereiche im √§u√üeren Abschnitt des PLZ-Gebietes 61231 m√ľssen daher anders bewertet werden als innerst√§dtische Grundst√ľcke, die √ľber andere Bodenrichtwerteverf√ľgen.

Nur mit Immobilienexperten eine Immobilienbewertung durchf√ľhren

Um die Frage zu beantworten, wie man eine Immobilie am besten bewertet, muss man zun√§chst auf ein Problem hinweisen. Dieses thematisiert die gro√üe √úbersicht an Immobilienmaklern und die Schwierigkeit der Konsumenten sich f√ľr den optimalen Berater zu entscheiden. Dabei hat der Makler das Ziel einen m√∂glichst gro√üen Preis f√ľr eine Immobilie erreichen. Welcher Preis der Richtige oder Angemessene ist, kann man nicht sagen, da es viele einflie√üende Faktoren gibt. Bei der Auswahl eines Beraters sollte man mit Bedacht vorgehen, da es Webseiten gibt, die betr√ľgerisch vorgehen oder die entsprechenden Personen werben mit falschen Informationen f√ľr sich.

Resultierend daraus sollten Sie immer einem qualifizieren Fachmann vertrauen. Dieser hat die n√∂tige Erfahrung und das Wissen um Ihnen so zu helfen, wie sie es m√∂chten. Durch unsere festgelegten Standards und Vorgaben listen wir nur Immobilienexperten auf, die es wahrlich verdienen als solche bezeichnet zu werden. Auf city-immobilienmakler.de gibt es ein Verzeichnis an Immobilienmaklern, die Ihnen bez√ľglich 61231 in Bad Nauheim eine helfende Hand bieten k√∂nnen.

Fachwissen f√ľr eine professionelle Immobilienbewertung im PLZ-Gebiet 61231

Hier differenzieren Sachverst√§ndige zwischen der Mikro- und Makrolage. Die Makrolage kann durch den Bodenrichtwertausgedr√ľckt werden. Sie bezieht sich auf die grobe Lage innerhalb des Stadtgebietes. Die Mikrolage differenziert zwischen spezifischen Aspekten der Umgebung, etwa dem Vorhandensein von Einkaufsm√∂glichkeiten in der unmittelbaren Nachbarschaft. Dazu muss der Sachverst√§ndige f√ľr eine korrekte Immobilienbewertung √ľber ausreichend Ortskenntnis verf√ľgen, um einzusch√§tzen, welcher Verkaufspreis bei einer Immobilie am Markt erzielt werden kann. Eine automatisierte Immobilienbewertung ist daher im Gebiet 61231 nicht m√∂glich. Zwar kann betrachtet werden, wie viele Wohnungen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes in Bad Nauheim verkauft wurden und welche Preise hierbei erzielt wurden.

Aber ob eine spezifische Immobilie dann tats√§chlich dem daraus berechneten durchschnittlichen Marktwert entspricht oder dar√ľber liegt, da sie weitere Vorteile bietet, die der Bodenrichtwert nicht ausdr√ľcken kann, bleibt bei einer automatisierten Bewertung unber√ľcksichtigt. Ein erfolgversprechender Immobilienverkauf basiert daher auf Expertenwissen. Geeignete Sachverst√§ndige oder Immobilienmakler, die Fachwissen bez√ľglich der Immobilienbewertung besitzen, sind hierf√ľr qualifiziert. Spezialisten m√ľssen vor Ort sein oder die Region kennen, um spezifische Merkmale der jeweiligen Lage und Umgebung in die Bewertung einflie√üen zu lassen und deren Wert einzusch√§tzen.

Schätzverfahren bei der Immobilienbewertung

Beim Ertragswertverfahren wird ein Geb√§ude auf einem Grundst√ľck dahingehend bewertet, wie viel Miete der Eigent√ľmer daf√ľr monatlich erhalten kann. Dies wird dann mit den zu erwartenden Ausgaben in Bezug gesetzt. Erg√§nzend werden der Bodenrichtwert sowie der Grundst√ľckswert einbezogen, um den Bodenertragswert zu berechnen. Zus√§tzlich m√ľssen Marktanpassungsfaktoren einbezogen werden, um den Wert des Geb√§udes richtig einzusch√§tzen. Altersabwertende Prozente nutzt der Sachverst√§ndige, um einzukalkulieren, welchen Wertverlust die Immobilie erlitten hat, wenn sie bereits mehrj√§hrig vorhanden ist und keinen Neubau darstellt. Au√üenanlagen, wie Garagen und ein Garten, erh√∂hen wiederum den Wert der Immobilie. Ein versierter Sachverst√§ndiger kann aufgrund seiner Fachkenntnisse zudem einsch√§tzen, ob die Immobilie wegen einer hohen Nachfrage in der Region noch h√∂her im Wert liegt oder wegen einer geringeren Nachfrage einen niedrigeren Wert besitzt und Abschl√§ge beim Verkaufspreis gemacht werden m√ľssen. Kommen Einsch√§tzungen der Vergleichs- und Sachwerte zu unterschiedlichen Sch√§tzungen, k√∂nnen gewichtete Mittelwerte zwischen beiden Sch√§tzungen berechnet werden, um den zu erzielenden Verkaufspreis m√∂glichst nahe zu kommen.

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Eine differenzierte Immobilienbewertung vornehmen

Als eine Besonderheit der Innenstadt Bad Nauheims gilt die Durchmischung der Architektur. Neben mittelalterlichen Geb√§uden befinden sich moderne Neubauten oder restaurierte Geb√§ude, die fr√ľher zu Kuranlagen der Stadt geh√∂rten. Auch Freizeit- und Parkanlagen sind nicht au√üerhalb der Stadt, sondern im innerst√§dtischen Bereich anzutreffen. Je nachdem, ob sich in direkter Nachbarschaft eine Einkaufspassage, ein Park oder gar das Bad Nauheimer Eisstadion befinden, m√ľssen f√ľr die Immobilienbewertung aber verschiedene Werte und Einsch√§tzungen angenommen werden. Der Bodenrichtwert allein gibt hier nur eine grobe Orientierung. F√ľr gute Innenstadtlagen sind K√§ufer h√§ufig bereit, deutlich h√∂here Preise zu bezahlen, auch wenn diese √ľber den eigentlichen Bodenrichtwert hinausgehen. Dennoch wei√ü ein versierter Sachverst√§ndiger auch, dass selbst die Au√üenbereiche im PLZ-Gebiet 61231 gut nachgefragt sein k√∂nnen, vor allem aber Lagen, die eine schnelle Anbindung an die Innenstadt erlauben. Die Au√üenbereiche sind mit Waldgebieten oder Parkanlagen zu attraktiven Wohngebieten geworden, vor allem f√ľr Familien mit Kindern. Die Immobilienbewertung muss daher immer differenziert erfolgen, muss Standortfaktoren und Merkmale des jeweiligen Geb√§udes einbeziehen und kann sich im Gebiet 61231 nicht nur am Bodenrichtwert orientieren.

Straßenlage und der Einfluss auf Kaufpreise bei Immobilien

Innerhalb einer Stra√üe kann sich der Hauspreis drastisch unterscheiden. Die Immobilienbewertung differenziert an vielen Stellen kaum, bewertet Grundst√ľcke einer Stra√üe √§hnlich. Um dies genauer zu verstehen, muss das Zustandekommen der Bodenrichtwerte betrachtet werden. Zwischen einem Verk√§ufer und einem K√§ufer wird zun√§chst ein notarieller Kaufvertrag geschlossen. Dieser wird dann dem Gutachterausschuss √ľbermittelt, der auf Grundlage der Kaufvertr√§ge Bodenrichtwerte berechnet. Da der Bau der Immobilie oder die Herstellung eines Geb√§udes sich in den bemessenen Kosten nicht wesentlich von andern F√§llen unterscheidet und daher keinen R√ľckschluss auf die Bodenrichtwerte bebauter Grundst√ľcke zul√§sst, ist das R√ľckrechnen der Verkaufspreise auf den Bodenrichtwert ein besser geeignetes Verfahren zur Kalkulation zu erwartender Werte.

Es resultiert ein statisch ermittelter Bodenrichtwert, der als Grundlage von Einheitspreisen dienen kann. Die in den Vertr√§gen genannten Kaufpreise k√∂nnen eine weitere Fehlerquelle bei der Immobilienbewertung sein. Der Kaufpreis enth√§lt in manchen F√§llen die Maklerprovision bereits, in anderen nicht. Der Kaufpreis kann ebenso eine Zusatzzahlung f√ľr eine im Geb√§ude vorhandene Einbauk√ľche oder andere teure Einrichtungsgegenst√§nde beinhalten, die im Kaufvertrag aber nicht explizit genannt wird und daher bei der Berechnung der Bodenrichtwerte durch den Gutachterausschuss auch nicht bekannt wird. In diesem Fall resultieren aus dem R√ľckrechnungsverfahren zu hohe Bodenrichtwerte.

Einbezug der konkreten Lage

Die konkrete Lage zur Stadtmitte, der vorhandene L√§rmpegel, etwa durch benachbarte Industrieanlagen oder Hauptstra√üen, ist bei der Immobilienbewertung in den Bodenrichtwerten enthalten. Kleinere Aspekte, wie ein Ladengesch√§ft in der Nachbarschaft, das durchaus durch Be- und Entlade- sowie Kundenverkehr eine L√§rmbelastung darstellen kann, spiegelt sich in den Bodenrichtwerten nicht wider und erschwert damit die Immobilienbewertung. Ebenso k√∂nnen durch entlangfahrende Stra√üenbahnen oder Buslinien erh√∂hte L√§rmpegel entstehen oder durch Verkehrsl√§rm bei frequentierten Stra√üen - all das bildet der Bodenrichtwert f√ľr das Gebiet 50678 nicht ab.

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Der Vergleich mit benachbarten Lagen

Bei der Bewertung von Immobilien im PLZ-Gebiet 61231 k√∂nnen andere Geb√§ude in der Nachbarschaft als Vergleich herangezogen werden. Hierbei m√ľssen Vergleichsobjekte gefunden werden, die √§hnliche Merkmale wie die zu bewertende Immobilie aufweisen. Beispielsweise kann eine Villa in der Innenstadt im PLZ-Gebiet 61231 zu anderen Villen √§hnlicher Gr√∂√üe in Bezug gesetzt werden. Dennoch kann eine Villa in einem der eingemeindeten Orte, die auch zum PLZ-Gebiet 61231 z√§hen, nicht mit zentralen Lagen in Bad Nauheim verglichen werden. Jede Immobilie hat hier eigene Charakteristika, die in die Immobilienbewertung einflie√üen m√ľssen. Sogar die Gestaltung der Stra√üenanbindung, das Aussehen eines Eingangsbereichs zu einem Wohnungskomplex oder das Vorhandensein von Praxen, Gewerben oder Einkaufsm√∂glichkeiten in der direkten Nachbarschaft k√∂nnen die Bewertung deutlich pr√§gen. Eine Lage in der Stadtmitte kann etwa zu geringeren Bewertungen f√ľhren als bei einer Immobilie, die zwar zentral liegt, aber dennoch in etwas ruhigerer Lage, w√§hrend die Stadtmitte auch mit einem erh√∂hten L√§rmpegel einhergeht. Gro√üe Gewerbe in der N√§he k√∂nnen zu Be- und Entladel√§rm f√ľhren, kleine Gewerbe k√∂nnen als leicht erreichbare M√∂glichkeiten der Nahversorgung eine Aufwertung der Immobilie bedingen.

KONTAKT
City Immobilienmakler GmbH
Kurt-Blaum-Platz 1
63450 Hanau
info@city-immobilienmakler.de

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Fazit - die Immobilienbewertung in 61231

Bad Nauheim ist durch einen Mix an architektonischen Formen und Bebauungen gekennzeichnet. Villen stehen neben Kurh√§usern und Einfamilienh√§usern finden sich in der N√§he der Parks - nicht nur in Au√üenbezirken, sondern auch mitten in der Innenstadt. Das erschwert eine Bewertung von Immobilien, weil der Bodenrichtwert allein nicht viel √ľber den tats√§chlichen Wert eines Geb√§udes aussagt. Ein erfahrener Sachverst√§ndiger bezieht weitere Aspekte in die Bewertung mit ein und wei√ü um die Charakteristika der Lage in Bad Nauheim, um eine zuverl√§ssige und treffsichere Bewertung zum Verkaufspreis zu erstellen.

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