Immobilien Lexikon

Bodenrichtwert

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City Immobilienmakler erklärt

Wie viel ist ein Grundstück in einer Region wert? Informationen dazu gibt der Bodenrichtwert. Er ist ein Durchschnittswert für ein Grundstück in der Richtwertzone und dient als Hilfsmittel bei der Wertberechnung einer Immobilie. Wenn Sie ein Grundstück kaufen oder verkaufen möchten, ist der Bodenrichtwert von großer Bedeutung. Bei Steuern, Scheidungen oder im Fall einer Erbschaft ist dieser Wert ebenfalls wichtig.

Der Bodenrichtwert bietet einen guten Anhaltspunkt für die Einschätzung des Wertes eines Grundstücks oder einer Immobilie. Die Grundlage für den Bodenrichtwert bildet § 196 des Baugesetzbuchs BauGB.

Dieser Richtwert basiert auf regionalen Kaufpreisen und ist der Durchschnitt der Grundstückspreise einer Gemeinde, eines Gebiets, Ortsteils oder einer Straße. Die Gemeinden registrieren die Kaufpreise der Grundstücke einer bestimmten Zeitspanne. Die Dauer kann je nach Bundesland unterschiedlich sein.

Diese Gebiete werden Richtwertzonen genannt. Sie werden nicht beliebig zusammengetragen, sondern müssen gesetzlich in Art und Maß der Nutzung entsprechen. Richtwertzonen können aus einzelnen Straßen bis hin zu ganzen Ortschaften bestehen.

Der Bodenrichtwert ist kein Verkehrswert. Einfach ausgedrückt ist der Bodenrichtwert der Durchschnittswert eines Quadratmeters Land, der zur Berechnung des Verkehrswerts benötigt wird. Der Bodenrichtwert ist nicht mit dem Bodenwert oder Grundstückswert zu verwechseln

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Was sagt der Bodenrichtwert für eine Immobilie aus?

Wenn Sie eine Immobilie besitzen und wissen, wie hoch der Bodenrichtwert ist, haben Sie schon einen guten Hinweis darüber, was die Immobilie wert sein könnte. Allerdings kann man den tatsächlichen Wert damit nicht berechnen. Ein Bodenrichtwert bezieht sich nicht auf die Gegenwart, sondern auf vergangene Zahlen. Heute kann Ihr Grundstück schon wesentlich mehr wert sein. Auch innerhalb der einzelnen Richtwertzonen kann es unterschiedlich sein.

Möchten Sie die genauen Zahlen berechnen, müssen In diese Berechnung weitere Merkmale hineinfließen:

  • Größe des Grundstücks
  • Grundstücksanschluss
  • Bebauung des Grundstücks
  • Maß der baulichen Nutzung
  • Form des Grundstücks
  • Bepflanzung 
  • Lage und Anbindung
  • Bebauungsmöglichkeiten

Vorsicht bei Altlasten des Grundstücks. Der Kaufpreis scheint verlockend günstig, doch Chemikalien in der Immobilie oder dem Boden zwingen den neuen Besitzer zu einer Sanierung. Grundlage dafür ist das Bodenschutzrecht.

Besondere Eigenschaften des Grundstücks beeinflussen den Wert

Unterschiedliche Merkmale des Grundstücks beeinflussen den Bodenrichtwert. Befindet sich das Grundstück oder die Immobilie in einer idyllischen, unverbaubaren Lage oder in einem hippen Stadtviertel, kann sich das positiv auf den Bodenrichtwert auswirken. Liegt das Grundstück aber an einer Schnellstraße, Autobahn oder einem lauten Industriegebiet, kann das negative Folgen für den Bodenrichtwert haben.

Im Allgemeinen ist auch der Zweck der späteren Verwendung der Immobilie ausschlaggebend.

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Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten, kann der Bodenrichtwert entscheidend sein. Sollten die Immobilienpreise steigen, liegt das meistens nicht an der Immobilie selbst, sondern daran, dass das Land, auf dem sie steht, teurer geworden ist. Wenn die Immobilie in die Jahre kommt, sinkt ihr Wert.

Der Grundstückpreis kann beim Verkauf entscheidend sein. Befindet sich ein Haus in schlechtem Zustand oder muss gar abgerissen werden, steht aber in einer Richtwertzone mit hohem Bodenrichtwert, kann der Wert das Grundstück den schlechten Zustand ausgleichen. Im Umkehrschluss wird es schwieriger, einen hohen Preis für eine gute Immobilie in einem Gebiet mit niedrigem Bodenrichtwert zu erzielen.

Die Berechnungen des Bodenrichtwerts werden zusätzlich als steuerliche Bemessungsgrundlage angewandt. Vor allem bei Steuern zu Schenkungen, Grunderwerb und Erbschaft ist dieser Richtwert maßgebend. Die Berechnung der Steuern bezieht sich auf den Wert des jeweiligen Grundstücks.

Der Bodenrichtwert ist für die Grundsteuer so wichtig, weil die jährliche Grundsteuer in hohem Maße von diesen Zahlen abhängt. Die Daten der Gutachter, die Bodenrichtwerte ermitteln, müssen deshalb in regelmäßigen Abständen an das zuständige Finanzamt übermittelt werden.

Um den Wert von geerbten Grundstücken oder Immobilien zu kalkulieren, werden im Steuerrecht die Bodenrichtwerte miteinbezogen. Muss ein Grundstück oder eine Immobilie zwischen den Erben aufgeteilt werden, ist der Bodenrichtwert ebenfalls wichtig. Zum einen sind die Berechnungen Grundlage dafür, dass der Grund und Boden gerecht geteilt wird und zum anderen natürlich sind diese Werte entscheidend, um die Steuern dafür zu kalkulieren.

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