Kaufvertragsentwurf #

Ein Kaufvertragsentwurf ist die noch nicht beurkundete Fassung eines geplanten Immobilienkaufvertrags. Er steht als eigenständige Verfahrensstufe zwischen der grundsätzlichen Kaufeinigung und dem Notartermin. In dieser Prüfphase können Käufer, Verkäufer und die finanzierende Bank kontrollieren, ob der Text die wirtschaftlichen Absprachen vollständig und rechtlich eindeutig wiedergibt.

Der Entwurf überträgt selbst weder Eigentum noch begründet er bereits eine Vertragspflicht. Ein Vertrag über den Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie bedarf gemäß § 311b Abs. 1 BGB der notariellen Beurkundung. Ohne diese Form ist er formnichtig. Der Mangel wird erst geheilt, wenn die Auflassung erklärt und der Käufer als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen wurde.

Was steht in einem Kaufvertragsentwurf? #

Der Entwurf enthält bereits den vorgesehenen vollständigen Vertragstext. Typische Bestandteile sind:

• die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
• die Grundbuchdaten und der Kaufgegenstand
• der vereinbarte Kaufpreis
• Voraussetzungen und Zeitpunkt der Kaufpreisfälligkeit
• Regelungen zur Besitzübergabe und zum Lastenübergang
• die Auflassung und die Auflassungsvormerkung
• Angaben zu bestehenden Grundschulden und deren Löschung oder Übernahme
• Vereinbarungen über bekannte Mängel und die Sachmängelhaftung
• die Verteilung von Kosten und Steuern
• Vollmachten für den Vollzug des Vertrags

Bei Eigentumswohnungen kommen Angaben zum Sonder- und Gemeinschaftseigentum, zu Sondernutzungsrechten, zur Teilungserklärung und gegebenenfalls zu Rückständen gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft hinzu.

Bei einem Bauträgervertrag betrifft der Entwurf eine Immobilie, die noch errichtet werden soll. Auch dieser Vertrag ist nach § 311b Abs. 1 BGB beurkundungspflichtig. Zusätzlich legt § 3 Abs. 2 MaBV fest, in welchen Raten der Bauträger den Kaufpreis nach Baufortschritt abrufen darf. Der Entwurf muss diesen Ratenplan korrekt abbilden.

Die Zwei-Wochen-Frist vor der Beurkundung #

Ist der Käufer Verbraucher und der Verkäufer Unternehmer, soll der Notar dem Verbraucher den beabsichtigten Vertragstext nach § 17 Abs. 2a Satz 2 Nr. 2 BeurkG in der Regel zwei Wochen vor der Beurkundung zur Verfügung stellen. Zweck der Norm ist, dass ausreichend Gelegenheit zur Prüfung besteht.

Die Frist ist keine Widerrufsfrist. Sie liegt vor dem Vertragsabschluss und soll eine informierte Entscheidung ermöglichen. In dieser Zeit kann der Käufer den Entwurf lesen, die Finanzierung absichern und Änderungen ansprechen. Eine Verkürzung ist nicht allein deshalb zulässig, weil die Beteiligten schnell abschließen möchten. Ob im Einzelfall ein sachlicher Grund für eine Abweichung vorliegt, beurteilt und dokumentiert der Notar.

Bei einem privaten Verkauf ohne Unternehmer-Verbraucher-Konstellation gilt diese gesetzliche Regel nicht ohne Weiteres. Üblich und sinnvoll ist es gleichwohl, den Entwurf rechtzeitig vor dem Termin zu erhalten.

Welche Klauseln lassen sich noch verhandeln? #

Solange nicht beurkundet wurde, können beide Seiten grundsätzlich Änderungen vorschlagen. Der Notar gestaltet den Vertrag rechtlich ausgewogen und belehrt über seine Bedeutung, vertritt aber nicht die wirtschaftlichen Interessen einer einzelnen Partei.

Verhandelbar sind vor allem Regelungen, die auf den konkreten Kauf zugeschnitten werden. Dazu zählen der Kaufpreis, der Übergabetermin, die Räumung, der Umgang mit Inventar, die Verteilung einzelner Kosten und die Voraussetzungen der Kaufpreiszahlung. Auch Zusicherungen zum Zustand der Immobilie oder der Umgang mit bekannten Mängeln können im Entwurf konkretisiert werden.

Häufig enthält der Entwurf bei gebrauchten Immobilien einen Ausschluss der Sachmängelhaftung. Dieser Ausschluss greift nach § 444 BGB nicht, soweit der Verkäufer einen Mangel arglistig verschwiegen oder eine Beschaffenheitsgarantie übernommen hat.

Nicht frei verhandelbar sind zwingende gesetzliche Anforderungen und Abläufe, die für einen sicheren Eigentumsübergang erforderlich sind. Änderungswünsche sollten dem Notar vor dem Termin mitgeteilt werden, damit alle Beteiligten eine aktualisierte Fassung erhalten und umfangreiche Klauseln nicht erst während der Beurkundung prüfen müssen.

Welche Termine und Sicherungsschritte hängen am Entwurf? #

Der Entwurf legt die spätere Abwicklung bereits in ihren wesentlichen Schritten fest. Zentral sind die Auflassungsvormerkung, die Fälligkeitsmitteilung und die steuerliche Freigabe.

Die Auflassungsvormerkung wird zugunsten des Käufers ins Grundbuch eingetragen. Sie sichert nach § 883 BGB den Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen spätere abweichende Verfügungen des Verkäufers. Der Kaufpreis wird deshalb regelmäßig erst fällig, wenn die vereinbarten Sicherungsvoraussetzungen erfüllt sind.

Der Notar überwacht diese Voraussetzungen und versendet anschließend die Fälligkeitsmitteilung. Je nach Vertrag setzt sie unter anderem voraus, dass die Vormerkung eingetragen ist, erforderliche Genehmigungen vorliegen und Unterlagen zur Löschung nicht übernommener Belastungen verfügbar sind. Erst danach zahlt der Käufer zum vertraglich bestimmten Termin.

Eigentümer wird der Käufer nicht mit der Beurkundung, sondern nach § 873 Abs. 1 BGB erst mit der Eintragung im Grundbuch. Voraussetzung dafür ist die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts, die erteilt wird, wenn die Grunderwerbsteuer gezahlt oder sichergestellt ist. Der Steuersatz beträgt bundesgesetzlich 3,5 Prozent der Bemessungsgrundlage. Die Bundesländer legen den Satz jedoch abweichend fest, weshalb die tatsächliche Belastung häufig höher liegt.

Warum benötigt die finanzierende Bank den Entwurf? #

Die Bank benötigt den Entwurf, um Kaufgegenstand, Kaufpreis und Zahlungstermine mit der Finanzierung abzugleichen. Sie prüft insbesondere, ob Darlehensbetrag, Eigenkapital und Fälligkeit zeitlich zusammenpassen. Zudem enthält der Entwurf Angaben, die für die Bestellung einer Grundschuld oder für Auszahlungsvoraussetzungen relevant sind. Änderungen am Kaufpreis, am Kaufgegenstand oder an den Fälligkeitsregeln sollten der Bank deshalb zeitnah mitgeteilt werden. Die Prüfung der Bank ersetzt weder die notarielle Belehrung noch die eigene Vertragsprüfung, da sie sich auf Finanzierung und Kreditsicherung konzentriert.

Was kostet ein Kaufvertragsentwurf? #

Notarkosten sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz. Maßgeblich ist der Geschäftswert, bei Immobilienkaufverträgen also der Kaufpreis, nicht der Zeitaufwand des Notars. Abweichende Vereinbarungen oder Preisverhandlungen sind dem Notar nicht erlaubt.

Für die Beurkundung eines Kaufvertrags fällt nach Nr. 21100 des Kostenverzeichnisses eine 2,0-Gebühr an. Für Vollzug und Betreuung kommen weitere Gebühren sowie Auslagen und Umsatzsteuer hinzu.

Kommt es nach der Entwurfserstellung nicht zur Beurkundung, entsteht für die Fertigung des Entwurfs eine eigene Gebühr nach Nr. 24100 ff. des Kostenverzeichnisses. Der Entwurf ist damit nicht automatisch kostenlos, wenn der Kauf abgesagt wird. Wer die Kosten im Absagefall schuldet, hängt unter anderem davon ab, wer den Auftrag erteilt oder das notarielle Verfahren veranlasst hat.

Kommt es zur Beurkundung, trägt nach § 448 Abs. 2 BGB grundsätzlich der Käufer die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Auflassung, der Grundbucheintragung und der dazu erforderlichen Erklärungen, sofern der Vertrag nichts anderes regelt.

Was sollte vor dem Notartermin geprüft werden? #

Vor der Beurkundung sollte der Entwurf vollständig mit den getroffenen Absprachen verglichen werden. Besonderes Augenmerk verdienen die Beschreibung des Kaufgegenstands, der Kaufpreis, die Fälligkeitsvoraussetzungen, der Übergabezeitpunkt, bestehende Belastungen, Gewährleistungsklauseln und vereinbarte Beschaffenheiten.

Unklare Formulierungen und Abweichungen sollten vor dem Termin angesprochen werden. Genau dafür ist der Entwurf vorgesehen: Der endgültige Vertrag soll nicht erst während der Beurkundung kennengelernt werden. Erst die notarielle Urkunde schafft die vertragliche Bindung. Vormerkung, Kaufpreiszahlung, steuerliche Freigabe und Grundbucheintragung bestimmen anschließend den Vollzug.