Kaufvertragsentwurf beim Immobilienkauf: Vollständiger Guide #

Was ist ein Kaufvertragsentwurf beim Immobilienkauf? #

Ein Kaufvertragsentwurf ist die vom Notar erstellte Vorabversion des Immobilienkaufvertrags. Er fasst alle Vereinbarungen zwischen Käufer und Verkäufer rechtssicher zusammen. Ohne notarielle Beurkundung ist ein Immobilienkaufvertrag nach § 311b Abs. 1 BGB nichtig. Der Entwurf ist daher der erste verbindliche Schritt zum Eigentumserwerb.

Der Notar übersendet den Entwurf beiden Parteien. Bei Verbraucherverträgen gilt eine gesetzliche Mindestfrist von 14 Tagen vor dem Beurkundungstermin (§ 17 Abs. 2a BeurkG). In dieser Zeit prüfen Sie den Inhalt in Ruhe. City Immobilienmakler begleitet Sie bei der Vorbereitung und klärt offene Fragen vor dem Notartermin. Laut Destatis wurden 2022 rund 761.000 Kaufverträge über Wohn- und Gewerbeimmobilien beurkundet.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung im Einzelfall.

Welche Inhalte muss ein Kaufvertragsentwurf enthalten? #

Ein Kaufvertragsentwurf regelt alle wesentlichen Punkte des Immobilienkaufs. Der Notar prüft vorab das Grundbuch und übernimmt die Daten in den Entwurf. Fehlen Angaben, verzögert sich die Beurkundung.

Parteien und Objektbeschreibung #

Der Entwurf nennt Käufer und Verkäufer mit vollständigen Namen, Geburtsdaten und Adressen. Bei Firmen stehen Rechtsform und Registereintrag im Text. Die Objektbeschreibung folgt dem Grundbuch: Gemarkung, Flurstück, Flur und Grundbuchblattnummer. Wohnfläche, Zimmeranzahl und Baujahr gehören ebenfalls hinein. Eine Liegenschaft wird so eindeutig identifiziert.

Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten #

Der Kaufpreis steht als fester Betrag im Entwurf. Die Zahlung erfolgt meist nach Fälligkeitsmitteilung des Notars. Der Notar prüft dabei: Ist die Auflassungsvormerkung eingetragen? Sind Lasten gelöscht? Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts vor? Erst dann fordert er den Käufer zur Zahlung auf. Ein Finanzierungsvorbehalt kann als Bedingung aufgenommen werden.

Übergabetermin und Besitzübergang #

Der Übergabetermin legt fest, wann der Käufer das Objekt nutzt. Ab diesem Tag trägt er Kosten und Risiken. Zählerstände und Schlüsselübergabe werden protokolliert. Bei vermieteten Objekten regelt der Entwurf die Mietübernahme. Bestehende Mietverträge gehen auf den Käufer über (§ 566 BGB).

Gewährleistung und Haftung #

Der Verkäufer haftet für arglistig verschwiegene Mängel. Für alle anderen Mängel wird die Gewährleistung meist ausgeschlossen. Der Notar formuliert diesen Ausschluss präzise. Käufer sollten prüfen, ob ein Ausschluss für sie akzeptabel ist. Ein Anwalt kann hier beraten.

Auflassungsvormerkung und Eigentumsumschreibung #

Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) sichert den Käufer ab. Sie verhindert einen Doppelverkauf. Der Notar veranlasst die Eintragung sofort nach der Beurkundung. Die eigentliche Eigentumsumschreibung folgt später, nach Kaufpreiszahlung und Unbedenklichkeitsbescheinigung.

Lasten und Beschränkungen #

Grundschulden, Hypotheken und Dienstbarkeiten stehen im Grundbuch. Der Entwurf regelt: Welche Lasten übernimmt der Käufer? Welche löscht der Verkäufer vor Übergabe? Typisch ist: Der Verkäufer löscht seine Finanzierung. Der Käufer trägt neue Belastungen.

Notarkosten und Grunderwerbsteuer #

Der Entwurf nennt die Kostenverteilung. Notarkosten und Grundbuchkosten trägt meist der Käufer. Die Grunderwerbsteuer zahlt der Käufer an das Finanzamt. Der Notar meldet den Vertrag dorthin. Die Steuersätze liegen je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 %.

Rücktrittsrechte und Vertragsstrafen #

Ein Rücktritt ist nur bei schwerwiegenden Gründen möglich. Der Entwurf kann Vertragsstrafen für Pflichtverletzungen vorsehen. Etwa bei verzögerter Zahlung oder verweigerter Übergabe. Die Höhe muss angemessen sein.

Praxisbeispiel #

Mitte 2024 begleiteten wir einen Kauf in der Region Hannover. Der Entwurf enthielt zunächst keinen Finanzierungsvorbehalt. Der Käufer ergänzte diesen auf Anraten seines Beraters. Zwei Wochen später zog die Bank die Zusage zurück. Der Vorbehalt schützte den Käufer vor Schadensersatzforderungen.

Wichtige Prüfpunkte für Sie #

• Stimmen alle Personendaten?
• Stimmt die Objektbeschreibung mit dem Grundbuch überein?
• Ist der Kaufpreis korrekt?
• Sind Zahlungsbedingungen klar?
• Wird der Übergabetermin genannt?
• Sind Gewährleistungsausschlüsse für Sie akzeptabel?
• Welche Lasten bleiben, welche werden gelöscht?
• Sind Notar- und Grundbuchkosten zutreffend aufgeteilt?

City Immobilienmakler prüft den Entwurf mit Ihnen vor dem Notartermin. Wir klären offene Punkte und bereiten Ihre Fragen für den Notar vor. So vermeiden Sie Überraschungen bei der Beurkundung.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung im Einzelfall.

Wie läuft die Erstellung eines Kaufvertragsentwurfs ab? #

Der Prozess folgt einem strukturierten Ablauf. Zunächst einigen sich Käufer und Verkäufer auf die Eckdaten: Kaufpreis, Übergabetermin, Inventar. Anschließend beauftragt meist der Käufer den Notar. Dieser fordert die Grundbuchauszüge an und prüft Lasten sowie Eigentumsverhältnisse. Auf Basis dieser Daten fertigt der Notar den Entwurf an und versendet ihn an beide Parteien. Es folgt die Prüfphase. Änderungswünsche werden dem Notar gemeldet. Dieser nimmt Anpassungen vor und lädt zur Beurkundung. Nach der Unterzeichnung veranlasst der Notar die Auflassungsvormerkung und die Kaufpreisfälligkeit.

Beauftragung und Datenermittlung #

Der Käufer wählt den Notar in der Regel frei aus. Der Notar benötigt Ausweiskopien, Grundbuchauszug und ggf. Teilungserklärung bei Eigentumswohnungen. Er prüft, ob Vorkaufsrechte bestehen oder Baulasten lasten. Diese Prüfung dauert oft ein bis zwei Wochen. City Immobilienmakler stellt den Kontakt zu erfahrenen Notaren her und bereitet die Unterlagen vor.

Entwurfserstellung und Versand #

Der Notar formuliert den Vertragstext. Er nutzt Standardklauseln und passt sie an die Vereinbarungen an. Der fertige Entwurf geht per Post oder beA an beide Parteien. Bei Verbraucherverträgen beginnt damit die 14-Tage-Frist (§ 17 Abs. 2a BeurkG). In dieser Zeit sollten Sie den Text gründlich lesen. Notieren Sie Fragen und Unklarheiten.

Prüfphase und Anpassungen #

Sie können den Entwurf einem Anwalt oder Steuerberater vorlegen. Änderungswünsche teilen Sie dem Notar schriftlich mit. Typische Anpassungen betreffen Finanzierungsvorbehalte, Gewährleistungsausschlüsse oder Übergabemodalitäten. Der Notar prüft, ob Änderungen rechtlich zulässig sind. Er versendet eine aktualisierte Fassung. Erst wenn alle einverstanden sind, terminiert er die Beurkundung.

Praxisbeispiel #

Anfang 2025 begleiteten wir einen Verkauf in der Region Celle. Der Notarversand verzögerte sich, weil ein Erbschein fehlte. Wir klärten dies vorab mit dem Nachlassgericht. Der Entwurf ging dann fristgerecht raus. Die Parteien hatten genug Zeit zur Prüfung. Die Beurkundung lief ohne Nachfragen ab.

Wer erstellt den Kaufvertragsentwurf – Notar oder Makler? #

Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf. Das ist gesetzlich vorgeschrieben (§ 311b BGB). Der Makler vermittelt den Kontakt und bereitet die wirtschaftlichen Eckdaten vor. Er prüft nicht die rechtliche Formulierung. Der Notar ist neutraler Berater beider Parteien. Er muss Ausgewogenheit wahren. Der Makler vertritt hingegen die Interessen seines Auftraggebers – meist des Verkäufers.

Rolle des Notars #

Der Notar ist Träger eines öffentlichen Amtes. Er beurkundet den Vertrag und sorgt für die Eintragung ins Grundbuch. Seine Gebühren richten sich nach dem GNotKG. Für die Beurkundung fällt regelmäßig eine 2,0-Gebühr an. Hinzu kommen Kosten für die Auflassungsvormerkung und die Eigentumsumschreibung. Der Notar überwacht auch die Kaufpreiszahlung. Er fordert den Käufer erst zur Zahlung auf, wenn die Auflassungsvormerkung eingetragen und Lasten gelöscht sind.

Rolle des Maklers #

City Immobilienmakler ermittelt den Marktwert, sucht Käufer und führt Verhandlungen. Wir prüfen die Bonität der Interessenten. Wir stellen alle objektrelevanten Unterlagen zusammen: Energieausweis, Grundrisse, Baubeschreibung, Protokolle der Eigentümerversammlungen. Diese Unterlagen benötigt der Notar für den Entwurf. Wir koordinieren die Termine und begleiten Sie zum Notar.

Abgrenzung der Haftung #

Der Notar haftet für Fehler im Vertragstext und bei der Abwicklung. Der Makler haftet für Fehler bei der Objektbeschreibung oder der Kaufpreiseinschätzung. Eine doppelte Prüfung erhöht die Sicherheit. Wir empfehlen, den Entwurf zusätzlich anwaltlich prüfen zu lassen.

Welche rechtlichen Aspekte sind beim Kaufvertragsentwurf zu beachten? #

Mehrere Gesetze regeln den Immobilienkauf. Das BGB stellt die zivilrechtlichen Grundlagen. Die Beurkundungspflicht folgt aus § 311b BGB. Die Grundbuchordnung (GBO) regelt die Eintragung. Das Beurkundungsgesetz (BeurkG) schreibt die 14-Tage-Frist für Verbraucher vor. Das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) löst die Steuer aus. Das Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) regelt die Gebühren.

Formzwang und Nichtigkeit #

Ohne notarielle Beurkundung ist der Vertrag nichtig (§ 311b Abs. 1 BGB). Ein handschriftlicher oder mündlicher Vertrag reicht nicht. Auch eine notarielle Beglaubigung der Unterschriften genügt nicht. Es muss die volle Beurkundung sein. Der Notar liest den Vertrag vor und erklärt die rechtliche Tragweite.

Auflassung und Auflassungsvormerkung #

Die Einigung über den Eigentumsübergang heißt Auflassung (§ 925 BGB). Sie erfolgt vor dem Notar. Die Auflassungsvormerkung (§ 883 BGB) sichert den Anspruch auf Übertragung. Sie wird sofort nach Beurkundung ins Grundbuch eingetragen. Sie schützt vor Doppelverkauf und Zwangsvollstreckung in das Objekt. Erst die spätere Umschreibung im Grundbuch vollzieht den Eigentumswechsel.

Grunderwerbsteuer #

Die Steuer entsteht mit Vertragsschluss (§ 1 GrEStG). Der Notar meldet den Vertrag an das Finanzamt. Der Käufer zahlt. Die Steuersätze liegen je nach Bundesland derzeit zwischen 3,5 % und 6,5 % (Stand 2026). Eine Befreiung gibt es nur in engen Grenzen, etwa bei Ehegatten oder Erbbaurechten.

Maklercourtage #

Seit 2020 regeln §§ 656a–656d BGB die Provisionsaufteilung bei Wohnimmobilien. Käufer und Verkäufer teilen sich die Courtage meist hälftig, sofern der Makler für beide tätig wird. Beauftragt nur eine Partei den Makler, trägt diese die volle Provision. Der Entwurf sollte regeln, wer den Makler beauftragt hat und wie die Courtage verteilt ist.

Notaranderkonto #

Die Verwahrung des Kaufpreises über ein Notaranderkonto ist nur bei berechtigtem Sicherungsinteresse zulässig (§ 50a BeurkG). Das ist nicht der Regelfall. Üblich ist die Direktzahlung an den Verkäufer nach Fälligkeitsmitteilung. Der Notar prüft die Voraussetzungen vorher.

Häufige Fehler und wie man sie vermeidet #

Fehler im Entwurf verursachen Verzögerungen und Kosten. Die häufigsten Probleme lassen sich durch sorgfältige Vorbereitung vermeiden.

Unvollständige Objektbeschreibung #

Fehlen Flurstücknummern oder stimmt die Wohnfläche nicht, verzögert sich die Grundbucheintragung. Prüfen Sie die Daten gegen den Grundbuchauszug. Fordern Sie bei Abweichungen eine Korrektur vor der Beurkundung.

Fehlender Finanzierungsvorbehalt #

Ohne Vorbehalt haften Sie für den Kaufpreis, auch wenn die Bank abspringt. Lassen Sie einen Finanzierungsvorbehalt aufnehmen. Formulieren Sie ihn konkret: Darlehenshöhe, Zinsbindung, Frist. Der Notar kennt zulässige Formulierungen.

Unklare Lastenübernahme #

Wer löscht die alte Grundschuld? Wer übernimmt die Dienstbarkeit? Unklare Regelungen führen zu Streit. Listen Sie alle Lasten aus Abteilung II und III des Grundbuchs auf. Vereinbaren Sie: Verkäufer löscht eigene Belastungen auf eigene Kosten. Käufer übernimmt nur vereinbarte Lasten.

Versäumte Prüfungsfrist #

Bei Verbraucherverträgen gilt die 14-Tage-Frist. Wer den Entwurf ungelesen unterschreibt, verschenkt Schutz. Nutzen Sie die Zeit für anwaltliche Prüfung. City Immobilienmakler erinnert Sie an die Frist und bespricht offene Punkte vorab.

Fehlende Regelung zu Mängeln #

Ein pauschaler Gewährleistungsausschluss gilt nicht für arglistig verschwiegene Mängel. Prüfen Sie, ob der Verkäufer bekannte Mängel offenlegt. Ein Übergabeprotokoll mit Fotodokumentation beugt Beweisproblemen vor.

Praxisbeispiel #

Mitte 2023 betreuten wir einen Kauf in der Region Hameln. Der Entwurf sah vor, dass der Käufer eine im Grundbuch eingetragene Leitungsdienstbarkeit übernimmt. Der Käufer wusste nicht, dass dies den Gartenbau einschränkt. Wir klärten dies mit dem Notar. Die Dienstbarkeit wurde im Entwurf präzisiert. Der Käufer entschied sich informiert für den Kauf.

Kaufvertragsentwurf prüfen lassen: So unterstützt City Immobilienmakler #

Wir begleiten Sie durch den gesamten Prozess. Unsere Partnermakler vor Ort kennen die regionalen Notare und Abläufe. Wir prüfen den Entwurf auf Plausibilität der wirtschaftlichen Daten: Kaufpreis, Zahlungsplan, Übergabetermin, Courtageverteilung. Wir gleichen die Objektbeschreibung mit unseren Unterlagen ab. Wir stellen sicher, dass alle mündlichen Vereinbarungen schriftlich im Entwurf stehen.

Checkliste für den Notartermin #

• Personalausweis oder Reisepass mit Meldebestätigung
• Bei Vertretung: Originalvollmacht (notariell beglaubigt)
• Bei Firmen: Handelsregisterauszug, Gesellschafterliste
• Finanzierungsbestätigung der Bank
• Energieausweis (bereits beim Besichtigungstermin vorgelegt)
• Teilungserklärung und Wirtschaftspläne (bei ETW)

Unser Service im Detail #

Wir bereiten ein Fragenprotokoll für den Notartermin vor. Wir klären vorab: Sind alle Grundschulden zur Löschung angemeldet? Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung vor? Ist die Auflassungsvormerkung beantragt? Nach der Beurkundung überwachen wir die Kaufpreisfälligkeit und die Übergabe. Wir erstellen das Übergabeprotokoll mit Zählerständen und Mängelliste.

Regionale Verankerung #

Unsere Partnermakler sitzen in Hannover, Burgdorf, Lehrte, Springe und der Südstadt. Sie kennen die Grundbuchämter und Notariate vor Ort. Kurze Wege und persönliche Ansprechpartner beschleunigen den Ablauf. Immobilienmakler Hannover Südstadt – City Immobilienmakler | City Immobilienmakler Burgdorf – Ihre Immobilie verkaufen | Haus kaufen in Lehrte – City Immobilienmakler | Haus kaufen in Springe – City Immobilienmakler

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung im Einzelfall. Stand der Angaben: Juni 2026. Gesetze und Steuersätze können sich ändern. Bitte prüfen Sie Ihre individuelle Situation mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Praxisbeispiel aus der Vermittlung: Erbengemeinschaft löst Eigentumsfrage #

Ende 2024 begleiteten wir einen Verkauf im Landkreis Göttingen. Drei Geschwister hatten ein geerbtes Einfamilienhaus geerbt. Ein Erbe wohnte vor Ort, zwei lebten in anderen Bundesländern. Der Entwurf lag vor, doch die Unterschriften fehlten. Ein Erbe war verhindert, ein anderer zögerte wegen steuerlicher Fragen.

Unser Partnermakler vor Ort koordinierte die Abstimmung. Er vermittelte einen Notar, der eine notariell beglaubigte Vollmacht für den verhinderte Erbin vorbereitete. Für den zögernden Erben klärten wir mit einem Steuerberater die Spekulationsfrist. Das Objekt war vor über zehn Jahren angeschafft worden. Der Verkauf blieb steuerfrei. Der Notar passte den Entwurf an: Die Vollmacht wurde referenziert, die Steuerunbedenklichkeit bestätigt.

Der Beurkundungstermin fand per Videokonferenz mit dem Notar statt. Die anwesende Erbin unterschrieb persönlich. Die beiden anderen Erben unterschrieben die Vollmacht vorab beim Ortsnotar. Der Kaufpreis floss termingerecht. Die Übergabe organisierten wir mit Protokoll und Zählerständen. Alle Beteiligten erhielten ihre Auszahlung innerhalb von zwei Wochen.

Solche Konstellationen erfordern Erfahrung im Umgang mit Behörden, Notaren und Erben. City Immobilienmakler stellt den Kontakt zu Fachleuten her und hält den Prozess zusammen. Immobilienmakler Hannover Südstadt – City Immobilienmakler | City Immobilienmakler Burgdorf – Ihre Immobilie verkaufen

Kosten beim Immobilienkauf: Was auf Sie zukommt #

Der Kaufvertragsentwurf listet alle Kostenpositionen auf. Käufer und Verkäufer tragen unterschiedliche Posten. Die Gesamthebel der Erwerbsnebenkosten liegen in Deutschland meist zwischen 9 % und 13 % des Kaufpreises. Die genaue Höhe hängt vom Bundesland, vom Kaufpreis und von der Finanzierungsstruktur ab. Stand der Angaben: Juni 2026.

Notarkosten und Grundbuchkosten #

Die Notargebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Für die Beurkundung eines Grundstückskaufvertrags fällt regelmäßig eine 2,0-Gebühr an (KV-Nr. 21100 GNotKG). Hinzu kommen Gebühren für die Auflassungsvormerkung (0,5-Gebühr, KV-Nr. 22100) und die Eigentumsumschreibung (1,0-Gebühr, KV-Nr. 14110). Bei einem Kaufpreis von 300.000 € ergeben sich daraus Notarkosten von ca. 2.980 € (2,0 + 0,5 + 1,0 = 3,5 Gebühren). Die Grundbuchamt-Gebühren für die Eintragungen betragen zusätzlich ca. 470 €. Zusammen also rund 3.450 €. Der Käufer trägt diese Kosten in der Regel allein.

Beispielrechnung (Kaufpreis 300.000 €, Stand 2026):

Die Werte sind Richtwerte. Der Notar rechnet nach dem tatsächlichen Geschäftswert ab. City Immobilienmakler gibt Ihnen vorab eine Kostenschätzung für Ihre Region.

Grunderwerbsteuer nach Bundesländern #

Die Grunderwerbsteuer (GrESt) löst mit Vertragsschluss aus (§ 1 GrEStG). Der Steuersatz variiert je Bundesland. Aktuelle Sätze (Stand 2026):

• 3,5 %: Bayern, Sachsen
• 4,0 %: Hamburg
• 4,5 %: Bremen, Niedersachsen
• 5,0 %: Baden-Württemberg, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern, Rheinland-Pfalz, Saarland, Sachsen-Anhalt
• 6,0 %: Berlin
• 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Thüringen

Bei 300.000 € Kaufpreis in Niedersachsen (4,5 %) fallen 13.500 € an. In Brandenburg (6,5 %) sind es 19.500 €. Der Käufer zahlt die Steuer an das Finanzamt. Der Notar meldet den Vertrag dorthin. Die Zahlung ist Voraussetzung für die Unbedenklichkeitsbescheinigung – und damit für die Eigentumsumschreibung.

Maklercourtage: Aufteilung seit 2021 #

Bei Wohnimmobilien regeln §§ 656a–656d BGB die Provisionsaufteilung. Beauftragen beide Parteien den Makler, teilen sie die Courtage hälftig. Beauftragt nur der Verkäufer, trägt dieser die volle Provision. Die Höhe ist frei verhandelbar, ortsüblich sind 3 % bis 7 % des Kaufpreises plus Mehrwertsteuer. In der Region Hannover liegen 3,57 % (inkl. MwSt.) pro Seite häufig vor. Der Kaufvertragsentwurf sollte regeln, wer den Makler beauftragt hat und wie die Courtage verteilt ist. City Immobilienmakler weist die Courtage im Exposé und im Entwurf transparent aus.

Weitere Kostenpositionen für Käufer #

Verkäufer tragen meist die Kosten für die Löschung eigener Grundschulden (Notar + Grundbuchamt ca. 0,5 % der Schuldsumme) sowie für die Vorfälligkeitsentschädigung bei vorzeitiger Darlehensablösung. Auch die Beschaffung fehlender Unterlagen (Energieausweis, Baulastenauskunft) zahlt der Verkäufer.

Regionale Unterschiede in der Praxis #

In Norddeutschland (z. B. Hannover, Hamburg, Bremen) ist die hälftige Teilung der Maklercourtage bei Doppelbeauftragung Standard. In Süddeutschland (Bayern, Baden-Württemberg) war lange der Alleinauftrag des Verkäufers üblich – der Käufer zahlte keine Courtage. Seit dem Gesetzesänderung 2021 angleichen sich die Gepflogenheiten. City Immobilienmakler kennt die lokalen Usancen und berät Sie zur marktgerechten Vereinbarung.

Praxisbeispiel: Anfang 2026 vermittelten wir einen Hausverkauf in Springe (Region Hannover). Kaufpreis 420.000 €. Die Erwerbsnebenkosten für die Käuferin beliefen sich auf ca. 42.000 € (10 %): Grunderwerbsteuer 18.900 € (4,5 %), Notar/Grundbuch ca. 4.800 €, Maklercourtage 7.497 € (3,57 % hälftig), Finanzierungskosten ca. 3.500 €, Umzug/Renovierung ca. 7.300 €. Der Verkäufer trug ca. 8.500 € für Grundschuldlöschung, Vorfälligkeitsentschädigung und seine Courtagehälfte. Die Aufstellung lag beiden Parteien vor der Beurkundung vor.

Kosten im Entwurf prüfen #

Achten Sie im Kaufvertragsentwurf auf:

• Korrekte Kaufpreisangabe als Berechnungsgrundlage
• Klare Zuordnung: Wer zahlt Notar, Grundbuchamt, Grunderwerbsteuer?
• Courtageverteilung gemäß Beauftragung
• Keine versteckten Kostenübernahmen (z. B. “Käufer trägt alle Kosten der Grundbuchbereinigung” – unzulässig für Lasten des Verkäufers)

City Immobilienmakler gleicht die Kostenpositionen im Entwurf mit Ihrer Kalkulation ab. Wir prüfen, ob die Courtageverteilung der tatsächlichen Beauftragung entspricht. So vermeiden Sie Streit bei der Abrechnung.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung im Einzelfall. Stand der Angaben: Juni 2026. Gesetze, Gebühren und Steuersätze können sich ändern. Bitte prüfen Sie Ihre individuelle Situation mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.

Häufige Fragen zum Kaufvertragsentwurf #

Was passiert nach der notariellen Beurkundung? #

Nach der Unterzeichnung vor dem Notar leitet dieser die nächsten Schritte ein. Er beantragt die Auflassungsvormerkung beim Grundbuchamt. Er fordert die Unbedenklichkeitsbescheinigung vom Finanzamt an. Er prüft, ob alle Löschungsbewilligungen für alte Grundschulden vorliegen. Erst wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, teilt er dem Käufer die Kaufpreisfälligkeit mit. Der Käufer überweist dann den Kaufpreis. Nach Zahlungseingang veranlasst der Notar die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. City Immobilienmakler begleitet Sie durch diese Phase und prüft den Fortschritt.

Kann der Kaufvertragsentwurf nach dem Versand noch geändert werden? #

Ja, Änderungen sind bis zur Beurkundung möglich. Beide Parteien teilen Änderungswünsche dem Notar mit. Dieser prüft die rechtliche Zulässigkeit und erstellt eine aktualisierte Fassung. Wichtig: Bei Verbraucherverträgen beginnt die 14-Tage-Frist (§ 17 Abs. 2a BeurkG) mit dem ersten Versand neu, wenn wesentliche Änderungen erfolgen. Planen Sie daher Pufferzeit ein. City Immobilienmakler koordiniert die Abstimmung mit dem Notar, damit Fristen gewahrt bleiben.

Was passiert, wenn eine Partei zum Notartermin nicht erscheint? #

Der Notar kann den Termin nicht allein durchführen. Er muss beide Parteien oder deren Bevollmächtigte persönlich vor sich haben. Fehlt eine Partei, verfällt der Termin. Ein neuer Termin muss vereinbart werden. Das verursacht Kosten und Verzögerungen. Verhindert ein Erbe oder Gesellschafter die Teilnahme, hilft eine notariell beglaubigte Vollmacht. Diese muss vor dem Termin vorliegen. City Immobilienmakler klärt Vertretungsfragen frühzeitig und organisiert Vollmachten über das Partnernetzwerk.

Wie überwacht der Notar die Kaufpreiszahlung konkret? #

Der Notar prüft vor der Fälligkeitsmitteilung drei Bedingungen: Die Auflassungsvormerkung ist im Grundbuch eingetragen. Alle Lasten, die der Verkäufer löschen muss, sind gelöscht oder zur Löschung bewilligt. Die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts liegt vor. Erst dann schreibt der Notar den Käufer an und setzt eine Zahlungsfrist. Zahlt der Käufer nicht, gerät er in Verzug. Der Verkäufer kann dann Schadensersatz fordern oder vom Vertrag zurücktreten. City Immobilienmakler prüft mit Ihnen vorab, ob Ihre Finanzierung diese Fristen einhalten kann.

Welche Unterlagen müssen Käufer und Verkäufer zum Notartermin mitbringen? #

Beide Parteien benötigen ein gültiges Ausweisdokument mit aktueller Meldebestätigung. Handelt ein Bevollmächtigter, liegt die notariell beglaubigte Vollmacht im Original vor. Bei Firmen: aktueller Handelsregisterauszug und Gesellschafterliste. Käufer legen die Finanzierungsbestätigung der Bank vor. Verkäufer bringen den Energieausweis, bei Eigentumswohnungen die Teilungserklärung und Wirtschaftspläne mit. Fehlt ein Dokument, kann der Notar nicht beurkunden. City Immobilienmakler stellt Ihnen eine persönliche Checkliste zusammen und prüft die Vollständigkeit vor dem Termin.

Fazit: Ihr nächster Schritt zum sicheren Immobilienkauf #

Der Kaufvertragsentwurf ist das Fundament jeder Immobilientransaktion. Er schafft Rechtssicherheit für beide Seiten – vorausgesetzt, er ist vollständig, verständlich und auf Ihre Situation abgestimmt. Die wichtigsten Punkte noch einmal im Überblick: Der Notar erstellt den Entwurf, Sie haben Prüfzeit, Änderungen sind vor der Beurkundung möglich, und erst die Eintragung ins Grundbuch vollzieht den Eigentumsübergang. Wer diese Schritte kennt, vermeidet Überraschungen und spart Zeit und Geld.

City Immobilienmakler steht Ihnen als Lotse zur Seite. Unsere Partnermakler vor Ort kennen die Notare, Grundbuchämter und lokalen Gepflogenheiten. Sie prüfen den Entwurf auf wirtschaftliche Plausibilität, gleichen Daten mit dem Exposé ab und bereiten Ihre Fragen für den Notartermin vor. So gehen Sie gut vorbereitet in die Beurkundung.

Jetzt handeln: Lassen Sie Ihre Immobilie unverbindlich bewerten oder sprechen Sie mit einem Partnermakler in Ihrer Region über Ihren Kauf- oder Verkaufswunsch. Ein erstes Gespräch klärt den Ablauf und zeigt, welche Unterlagen Sie bereithalten sollten.

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Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine rechtliche, steuerliche oder notarielle Beratung im Einzelfall. Stand der Angaben: Juni 2026. Gesetze, Gebühren und Steuersätze können sich ändern. Bitte prüfen Sie Ihre individuelle Situation mit einem Notar, Rechtsanwalt oder Steuerberater.