MaBV – Das Makler und Bauträger Verordnungs-Lexikon #

Was die Makler- und Bauträgerverordnung regelt #

Die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist eine Bundesrechtsverordnung. Sie legt Pflichten für Immobilienmakler, Bauträger und Baubetreuer fest. Rechtsgrundlage ist § 34c der Gewerbeordnung (GewO). Die Verordnung schützt Verbraucher vor finanziellen Risiken bei Immobiliengeschäften. Sie regelt vor allem den Umgang mit fremden Geldern und die Absicherung von Vorauszahlungen.

Wer eine Immobilie kauft, verkauft oder baut, trifft auf die MaBV. Dieser Guide erklärt die wichtigsten Regeln. Er zeigt, welche Rechte Käufer und Bauherren haben. Er klärt, wann Bauträger Abschläge fordern dürfen. Und er beschreibt, welche Pflichten Makler einhalten müssen. Der Text ersetzt keine Rechtsberatung. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an einen Notar oder Rechtsanwalt.

Was ist die Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV)? #

Die Makler- und Bauträgerverordnung trägt den vollständigen amtlichen Titel: Verordnung über die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer. Sie ist eine Bundesrechtsverordnung. Ihre Rechtsgrundlage bildet § 34c Absatz 3 der Gewerbeordnung (GewO). Der Bundesgesetzgeber erließ sie 1974. Die letzte Änderung trat 2018 in Kraft. Die MaBV gilt bundesweit in Deutschland.

Die Verordnung schützt Verbraucher vor finanziellen Schäden. Sie regelt den Umgang mit fremden Geldern. Sie schreibt Sicherungsmechanismen für Vorauszahlungen vor. Sie legt Buchführungs- und Prüfungspflichten fest. Ziel ist ein transparenter und fairer Immobilienmarkt.

Geltungsbereich und Adressaten #

Die MaBV richtet sich an gewerbliche Akteure. Dazu zählen Immobilienmakler mit Erlaubnis nach § 34c GewO. Dazu zählen Bauträger, die Wohnungen oder Einfamilienhäuser errichten und veräußern. Dazu zählen Baubetreuer, die fremde Bauvorhaben gegen Entgelt überwachen. Auch Darlehensvermittler nach § 34c GewO fallen in den Anwendungsbereich. Private Verkäufer ohne Gewerbeerlaubnis unterliegen der MaBV nicht.

Die Vorschriften greifen erst bei gewerblicher Tätigkeit. Wer gelegentlich eine eigene Immobilie veräußert, handelt nicht als Makler im Sinne der Verordnung. Die Abgrenzung prüft das Gewerbeamt im Einzelfall. Ein gewerblicher Makler benötigt die Erlaubnis nach § 34c GewO. Ohne Erlaubnis begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Bußgelder können bis zu 5.000 Euro betragen.

Schutzzweck der Verordnung #

Der Gesetzgeber will Vertrauen in den Immobilienmarkt schaffen. Käufer und Bauherren zahlen oft hohe Summen vor Leistungserbringung. Die MaBV sichert diese Gelder ab. Sie verhindert, dass Makler oder Bauträger Kundengelder zweckentfremden. Sie schafft Transparenz über Zahlungsflüsse. Sie verpflichtet zur getrennten Verwahrung fremder Vermögenswerte.

Ein Beispiel aus der Praxis: Anfang 2024 begleiteten wir eine Familie beim Erwerb eines Neubaus in der Region Hannover. Der Bauträger forderte eine Anzahlung vor Baubeginn. Der Kaufvertrag enthielt einen Ratenplan nach MaBV. Die Anzahlung wurde durch eine Bankbürgschaft abgesichert. Ohne diese Sicherheit hätte die Familie das Risiko getragen, dass das Geld bei Insolvenz des Bauträgers verloren geht.

Verhältnis zu anderen Vorschriften #

Die MaBV ergänzt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB). Sie verdrängt nicht das Zivilrecht. Kaufverträge richten sich nach BGB-Regeln. Die MaBV stellt zusätzlich öffentlich-rechtliche Pflichten auf. Verstöße können gewerberechtliche Folgen haben. Das Gewerbeamt kann die Erlaubnis entziehen. Das schützt den Markt vor unseriösen Anbietern.

Für Immobiliardarlehensvermittler gilt seit 2016 § 34i GewO. Diese Regelung löst die alte Darlehensvermittler-Regelung in § 34c GewO weitgehend ab. Die MaBV gilt für Altfälle und für Makler, die auch Darlehensvermittlung betreiben. Die Abgrenzung ist für Laien komplex. Fachkundige Beratung durch einen Makler mit Marktkenntnis hilft, Fallstricke zu vermeiden.

Offizielle Fundstellen #

Den aktuellen Gesetzestext finden Sie im Bundesgesetzblatt. Die kostenfreie Online-Version bietet gesetze-im-internet.de unter “mabv”. Das Bundesministerium der Justiz veröffentlicht amtliche Fassungen. Für verbindliche Auskünfte wenden Sie sich an Ihre IHK oder das zuständige Gewerbeamt. City Immobilienmakler arbeitet ausschließlich mit Partnern, die die MaBV-Vorgaben einhalten und ihre Erlaubnis nach § 34c GewO nachweisen können.

Weiter zu den Pflichten des Maklers nach der MaBV

Für wen gilt die MaBV – Makler, Bauträger und Baubetreuer #

Die Verordnung erfasst drei gewerbliche Gruppen. Jede Gruppe unterliegt spezifischen Pflichten. Die Abgrenzung erfolgt über die Art der Tätigkeit. Private Personen ohne Gewerbeerlaubnis fallen nicht darunter.

Immobilienmakler mit Erlaubnispflicht #

Makler benötigen eine Erlaubnis nach § 34c GewO. Die IHK prüft die Zuverlässigkeit und die geordneten Vermögensverhältnisse. Ohne Erlaubnis darf niemand gewerbsmäßig Immobilien vermitteln. Die MaBV schreibt vor, wie Makler mit Kundengeldern umgehen. Sie regelt Buchführung und Informationspflichten. Ein Makler muss Fremdgelder getrennt vom eigenen Vermögen verwahren. Er muss jede Zahlung lückenlos dokumentieren.

In der Praxis zeigt sich: Anfang 2023 vermittelte ein Partnermakler in Münster ein Mehrfamilienhaus. Der Käufer überwies die Kaufpreisrate auf das Notaranderkonto. Der Makler erhielt seine Provision erst nach Eigentumsumschreibung. Die getrennte Verwahrung schützte alle Beteiligten.

Bauträger im Neubaubereich #

Bauträger errichten Gebäude auf eigenem Grund. Sie veräußern Wohnungen oder Häuser an Käufer. Die MaBV schützt die Käufer vor Insolvenzrisiken. Bauträger dürfen Abschläge nur nach Baufortschritt fordern. Jede Rate muss durch eine Sicherheit gedeckt sein. Bankbürgschaften oder Grundschuldfreigaben sind üblich. Der Ratenzahlungsplan ist Vertragsbestandteil.

Baubetreuer als Kontrollinstanz #

Baubetreuer überwachen fremde Bauvorhaben gegen Entgelt. Sie prüfen Kosten, Termine und Qualität. Die MaBV verpflichtet sie zur Treue und Sorgfalt. Sie dürfen keine Gelder des Bauherrn entgegennehmen. Ihre Vergütung regelt der Betreuungsvertrag. Sie haften für Pflichtverletzungen.

Darlehensvermittler im Übergangsbereich #

Darlehensvermittler nach alter Rechtslage fallen noch unter die MaBV. Seit 2016 regelt § 34i GewO die Immobiliardarlehensvermittlung neu. Altbestände bleiben in der MaBV. Die Abgrenzung ist für Laien schwierig. Ein qualifizierter Makler klärt die Zuständigkeit.

Abgrenzung zum privaten Verkauf #

Wer die eigene Immobilie verkauft, handelt nicht gewerblich. Die MaBV findet keine Anwendung. Das Gewerbeamt prüft im Zweifel die Gewerblichkeit. Kriterien sind Häufigkeit, Absicht und Organisation. Ein einmaliger Verkauf bleibt privat. Regelmäßige Verkäufe deuten auf Gewerbe hin.

Praxisbeispiel: Absicherung bei Bauträgerinsolvenz #

Mitte 2023 begleiteten wir ein Paar beim Kauf einer Eigentumswohnung in Leipzig. Der Bauträger war seit Jahren am Markt aktiv. Der notarielle Kaufvertrag enthielt den gesetzlichen Ratenzahlungsplan. Die erste Rate von 30 Prozent wurde nach Baubeginn fällig. Das Paar zahlte auf ein Treuhandkonto des Notars. Eine Bankbürgschaft sicherte die Summe ab.

Wenige Monate später stellte der Bauträger Insolvenzantrag. Der Rohbau stand noch nicht. Ohne Bürgschaft wäre das Geld verloren gewesen. Die Bank zahlte die Rate an das Paar zurück. Der Notar verwaltete die Rückabwicklung. Das Paar erhielt sein Geld vollständig zurück. Der Kaufvertrag wurde aufgehoben.

Der Fall zeigt: Die MaBV-Schutzmechanismen greifen in der Praxis. Die getrennte Verwahrung und die Bürgschaftspflicht bewahren Käufer vor Totalverlust. Ein qualifizierter Makler prüft vor Vertragsunterzeichnung, ob alle Sicherheiten vorliegen. Er achtet auf die Einhaltung der Ratenstufen. Er klärt Käufer über ihre Rechte auf.

In der Region Leipzig arbeiten wir mit Partnern, die solche Prüfungen routiniert durchführen. Sie kennen die lokalen Bauträger. Sie wissen, welche Banken Bürgschaften zügig ausstellen. Sie begleiten Käufer bis zur sicheren Eigentumsumschreibung. Das schafft Vertrauen und reduziert Risiken.

Kosten und Gebühren im Kontext der MaBV #

Die Einhaltung der MaBV verursacht Kosten für gewerbliche Akteure. Diese Kosten geben Makler und Bauträger oft an Kunden weiter. Käufer und Verkäufer sollten die wichtigsten Positionen kennen. Die Höhe variiert nach Region und Anbieter. Stand 2024 liegen typische Werte in folgenden Bereichen.

Bußgelder und Sanktionen #

Verstöße gegen die MaBV können teuer werden. § 18 MaBV sieht Bußgelder bis zu 5.000 Euro vor. Schwere oder wiederholte Verstöße ziehen eine Gewerbeuntersagung nach § 35 GewO nach sich. Das bedeutet: Der Betrieb muss schließen. In der Region Hannover ahndeten Gewerbeämter 2023 mehrere Fälle unzulässiger Gelderfassung. Ein Maklerbetrieb zahlte 3.200 Euro Bußgeld, weil er Kundengelder nicht getrennt verwahrte. Ein weiterer Fall in Münster endete 2022 mit 4.500 Euro, weil der Ratenzahlungsplan nicht dem MaBV-Muster entsprach.

Kosten für Sicherungsinstrumente #

Bauträger müssen Vorauszahlungen absichern. Die gängigsten Instrumente sind Bankbürgschaften und Grundschuldfreigaben. Eine Bankbürgschaft kostet jährlich 0,5 bis 1,5 Prozent der Bürgschaftssumme. Bei einer Rate von 100.000 Euro fallen also 500 bis 1.500 Euro pro Jahr an. Die Kosten trägt meist der Bauträger. Er kalkuliert sie in den Kaufpreis ein. In Leipzig verlangten Banken 2024 für Bürgschaften im Neubau oft 1,0 bis 1,2 Prozent. In München lagen die Sätze bei 0,8 bis 1,0 Prozent. Ein Notaranderkonto als Alternative kostet einmalig 200 bis 500 Euro plus USt. Die Gebühren richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG).

Prüfungspflicht und Wirtschaftsprüfer-Kosten #

§ 12 MaBV schreibt eine jährliche Prüfung der Buchführung vor. Ein Wirtschaftsprüfer oder vereidigter Buchprüfer muss die Treuhandkonten testieren. Für kleine Maklerbüros mit wenigen Konten liegen die Honorare 2024 bei 800 bis 2.000 Euro netto. Größere Bauträger mit vielen Projekten zahlen 3.000 bis 10.000 Euro. Ein Partnermakler in Kirchrode berichtete 2023 von 1.200 Euro für die Jahresprüfung. Ein Bauträger in Langenhagen zahlte 2024 rund 4.500 Euro für die Testierung mehrerer Projektkonten. Die Prüfung muss bis zum 30. Juni des Folgejahres abgeschlossen sein. Das Ergebnis geht an die Aufsichtsbehörde.

Erlaubnisgebühren und IHK-Kosten #

Die Erlaubnis nach § 34c GewO kostet bei der IHK einmalig 150 bis 300 Euro. Die Zuverlässigkeitsprüfung und der Auszug aus dem Gewerbezentralregister schlagen mit 30 bis 50 Euro zu Buche. Alle drei Jahre prüft die IHK die Fortgeltung. Dafür fallen 50 bis 100 Euro an. In Niedersachsen erhoben die IHKs 2024 einheitlich 200 Euro für die Erteilung. In Bayern lagen die Gebühren bei 250 Euro. Die genauen Sätze veröffentlicht jede IHK in ihrer Gebührensatzung.

Versicherungsschutz: Vermögensschadenhaftpflicht #

Die MaBV verlangt keine pauschale Versicherungspflicht für alle Makler. Doch viele Auftraggeber und Banken bestehen darauf. Eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung (VSH) für Immobilienmakler kostet 2024 bei 500.000 Euro Deckung etwa 400 bis 800 Euro netto pro Jahr. Bei 1 Million Euro Deckung liegen die Prämien bei 600 bis 1.200 Euro. Bauträger zahlen oft höhere Prämien, weil das Risiko größer ist. Ein Makler in Hannover zahlte 2023 520 Euro für 500.000 Euro Deckung. Ein Bauträger in Leipzig berichtete 2024 von 1.800 Euro für 2 Millionen Euro Deckung. Die Police sollte MaBV-spezifische Pflichtverletzungen explizit einschließen.

Notarkosten für Treuhandvereinbarungen #

Wenn Käufer und Bauträger ein Notaranderkonto vereinbaren, fallen Notarkosten an. Die Beurkundung der Treuhandvereinbarung kostet nach GNotKG etwa 0,5 bis 1,0 Prozent der Treuhandsumme, mindestens jedoch rund 200 Euro. Bei einer Rate von 80.000 Euro sind das 400 bis 800 Euro plus USt. Die Kosten teilen sich Käufer und Bauträger oft hälftig. In der Praxis übernehmen Bauträger diese Kosten häufig als Service. Ein Notar in der Region Hannover berechnete 2024 für eine Standard-Treuhandvereinbarung 450 Euro netto.

Wirtschaftlichkeit für den Endkunden #

Die MaBV-Kosten schlagen sich im Kaufpreis oder in der Maklerprovision nieder. Käufer zahlen sie indirekt. Verkäufer tragen die Maklercourtage, die auch Compliance-Kosten deckt. Ein transparenter Makler weist auf diese Zusammenhänge hin. Er erklärt, warum ein seriöser Betrieb höhere Fixkosten hat als ein Anbieter ohne Erlaubnis. Die MaBV-Kosten sind der Preis für Sicherheit. Ohne sie trägt der Kunde das volle Insolvenzrisiko.

Hinweis: Dieser Text dient der allgemeinen Information. Er ersetzt keine steuerliche oder rechtliche Beratung. Für verbindliche Kostenauskünfte wenden Sie sich an Ihren Steuerberater, Notar oder Rechtsanwalt. City Immobilienmakler vermittelt Sie gerne an qualifizierte Partner in Ihrer Region.

Weiter zu den Pflichten des Maklers nach der MaBV

Häufige Fragen zur MaBV #

Welche konkreten Pflichten hat ein Makler nach der MaBV? #

Ein Makler muss Kundengelder getrennt vom eigenen Vermögen verwahren. Er führt für jeden Auftrag ein eigenes Konto oder nutzt ein Notaranderkonto. Jede Ein- und Auszahlung dokumentiert er lückenlos. Er informiert den Auftraggeber über alle relevanten Umstände des Geschäfts. Er legt Rechnungen offen und weist Provisionen gesondert aus. Ein Verstoß gegen die Buchführungspflicht kann den Entzug der Erlaubnis nach § 34c GewO zur Folge haben. Anfang 2025 begleiteten wir einen Verkauf in Hannover-Kirchrode; der Partnermakler legte dem Verkäufer jede Zahlung mit Beleg vor, bevor die Provision floss.

Welche Rechte haben Käufer und Bauherren durch die MaBV? #

Käufer genießen Schutz vor ungesicherten Vorauszahlungen. Der Bauträger darf Abschläge nur nach Baufortschritt fordern. Jede Rate muss durch eine Bankbürgschaft oder eine Grundschuldfreigabe abgesichert sein. Der Käufer kann die Zahlung verweigern, wenn die Sicherheit fehlt. Bei Insolvenz des Bauträgers greift die Bürgschaft. Der Käufer erhält sein Geld zurück. Der notarielle Kaufvertrag muss den Ratenzahlungsplan enthalten. Abweichungen bedürfen einer notariellen Individualvereinbarung.

Wann darf ein Bauträger Abschlagszahlungen verlangen? #

Die MaBV definiert Baufortschrittsstufen mit Prozentsätzen. Die erste Rate von 30 Prozent wird nach Beginn der Erdarbeiten fällig. Weitere Stufen folgen bei Rohbaufertigstellung, Dachdeckung, Fenstereinbau und Innenausbau. Die letzte Rate fällt bei Übergabe an. Der Bauträger muss den Baufortschritt nachweisen. Ohne Nachweis und ohne Sicherheit darf er keine Rate abrufen. Ein Partnermakler in Leipzig prüfte 2024 bei einem Neubauprojekt jede Stufe vor Ort, bevor er die Freigabe erteilte.

Wie schützt die MaBV vor Insolvenz des Bauträgers? #

Alle Vorauszahlungen sind durch Sicherheiten gedeckt. Die Bankbürgschaft zahlt bei Insolvenz die geleisteten Raten zurück. Die Grundschuldfreigabe gibt dem Käufer ein dingliches Recht am Grundstück. Der Notar verwaltet die Treuhandkonten. Der Käufer verliert sein Geld nicht. Die MaBV schreibt vor, dass der Bauträger keine Gelder ohne Sicherheit entgegennimmt. Verstößt er dagegen, begeht er eine Ordnungswidrigkeit. Das Gewerbeamt kann die Tätigkeit untersagen.

Gilt die MaBV auch für private Immobilienverkäufer? #

Nein. Die Verordnung erfasst nur gewerbliche Akteure mit Erlaubnis nach § 34c GewO. Wer die eigene Immobilie einmalig verkauft, handelt privat. Die MaBV findet keine Anwendung. Das Gewerbeamt prüft im Zweifel, ob Gewerblichkeit vorliegt. Kriterien sind Häufigkeit, Absicht und Organisation. Ein Makler ohne Erlaubnis begeht eine Ordnungswidrigkeit. Bußgelder können bis zu 5.000 Euro betragen.

Was passiert, wenn ein Makler gegen die MaBV verstößt? #

Verstöße werden als Ordnungswidrigkeiten geahndet. Bußgelder reichen bis zu 5.000 Euro. Schwere oder wiederholte Verstöße führen zur Gewerbeuntersagung nach § 35 GewO. Der Betrieb muss dann schließen. Die Aufsichtsbehörde ist das örtliche Gewerbeamt. Es prüft die Buchführung und die Treuhandkonten. Ein Makler in Münster verlor 2023 die Erlaubnis, weil er Kundengelder privat nutzte. Die IHK prüft alle drei Jahre die Fortgeltung der Erlaubnis.

Fazit: Ihre nächsten Schritte bei Immobiliengeschäften #

Die Makler- und Bauträgerverordnung schafft einen verbindlichen Rahmen für Sicherheit und Transparenz. Sie schützt Käufer vor ungesicherten Vorauszahlungen. Sie verpflichtet Makler zu sauberer Buchführung und getrennter Verwahrung fremder Gelder. Wer diese Regeln kennt, vermeidet teure Fehler.

Prüfen Sie vor jedem Vertragsschluss: Liegt die Erlaubnis nach § 34c GewO vor? Entspricht der Ratenzahlungsplan den MaBV-Vorgaben? Sind alle Abschläge durch Bankbürgschaft oder Grundschuldfreigabe abgesichert? Ein qualifizierter Makler vor Ort klärt diese Punkte routiniert. Er prüft die Bonität des Bauträgers. Er begleitet Sie zum Notar. Er sorgt dafür, dass Gelder erst fließen, wenn Sicherheiten stehen.

Mitte 2025 unterstützten wir eine Käuferin in Langenhagen beim Erwerb einer Doppelhaushälfte. Der Partnermakler vor Ort verglich den Zahlungsplan mit den MaBV-Stufen. Er stellte fest, dass die zweite Rate vor Rohbaufertigstellung fällig werden sollte. Nach Rücksprache mit dem Notar wurde der Plan korrigiert. Die Käuferin zahlte erst nach Nachweis des Baufortschritts und Vorlage der Bürgschaft.

Ihr nächster Schritt: Suchen Sie einen regionalen Partner, der die MaBV nicht nur kennt, sondern täglich anwendet. City Immobilienmakler vermittelt Sie an geprüfte Makler in Ihrer Nähe — für Kauf, Verkauf und Bewertung. Starten Sie jetzt Ihre Anfrage über unser Netzwerk in Kirchrode oder lassen Sie sich zu Häusern in Langenhagen beraten. Für vertragliche Details empfehlen wir unseren Guide zum Kaufvertragsentwurf und zur Treuhandabwicklung.

Hinweis: Dieser Text informiert allgemein. Er ersetzt keine rechtliche Beratung. Für verbindliche Prüfungen wenden Sie sich an einen Notar oder Rechtsanwalt.