Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) #

Die Makler- und Bauträgerverordnung, abgekürzt MaBV, ist eine deutsche Rechtsverordnung des Gewerberechts. Ihr amtlicher Titel lautet “Verordnung über die Pflichten der Immobilienmakler, Darlehensvermittler, Bauträger, Baubetreuer und Wohnimmobilienverwalter”. Sie regelt, was diese Gewerbetreibenden beachten müssen, wenn sie Geld ihrer Kunden entgegennehmen, verwalten oder weiterleiten. Ihr Hauptziel ist der Schutz des Auftraggebers, insbesondere des Immobilienerwerbers, vor dem Verlust bereits geleisteter Zahlungen. Juristisch ist sie damit eine Regelung der Berufsausübung, keine Zugangsbeschränkung.

Herleitung aus § 34c GewO #

Die MaBV steht nicht für sich, sondern ist aus § 34c der Gewerbeordnung abgeleitet. § 34c GewO macht die genannten Tätigkeiten erlaubnispflichtig und enthält zugleich die Ermächtigung, die Pflichten der Erlaubnisinhaber durch Rechtsverordnung näher zu bestimmen. Genau das leistet die MaBV: Sie füllt den Rahmen des § 34c GewO mit konkreten Vorgaben zur Sicherung von Vermögenswerten, zur Buchführung und zur Kontrolle aus. Für den Vollzug existiert zusätzlich eine Musterverwaltungsvorschrift (MaBVwV), die den zuständigen Landesbehörden eine einheitliche Anwendung vorgibt.

Geltungsbereich je Berufsgruppe #

Die Verordnung erfasst fünf Gruppen, aber nicht jede gleich stark.

Immobilienmakler unterliegen den allgemeinen Pflichten, sobald sie Vermögenswerte des Auftraggebers berühren, etwa Kautionen oder Anzahlungen. Für sie gilt außerdem eine Weiterbildungspflicht, die die Vorgaben des § 34c Abs. 2a GewO zu Umfang und Nachweis ergänzt.

Bauträger stehen im Zentrum der Verordnung. Sie bauen auf eigenem oder zu beschaffendem Grundstück und lassen sich den Kaufpreis vor Fertigstellung auszahlen. Genau dieses Vorleistungsrisiko des Erwerbers adressieren §§ 3 und 7 MaBV.

Baubetreuer führen Bauvorhaben im fremden Namen und auf fremde Rechnung durch und verwalten dabei regelmäßig Baugeld.

Darlehensvermittler werden erfasst, soweit sie Gelder im Zusammenhang mit der Vermittlung entgegennehmen.

Wohnimmobilienverwalter verwalten dauerhaft fremdes Geld, etwa Instandhaltungsrücklagen und Hausgeld.

Die gemeinsame Auslöseschwelle ist einheitlich: Die MaBV greift, wenn Kundengelder empfangen, verwaltet oder weitergeleitet werden.

Der Pflichtenkatalog #

Die wichtigste Grundregel ist die getrennte Vermögensverwaltung. Fremdgelder dürfen nicht mit eigenen oder privaten Mitteln des Gewerbetreibenden vermischt werden. Für den Erwerber bedeutet das: Sein Geld bleibt im Insolvenzfall des Verwalters oder Maklers identifizierbar und ist nicht Teil der allgemeinen Betriebsmasse.

Hinzu kommen Aufzeichnungs- und Buchführungspflichten sowie Informationspflichten gegenüber dem Auftraggeber. Diese Pflichten sind kein Selbstzweck, sondern die Voraussetzung dafür, dass die spätere Prüfung überhaupt etwas feststellen kann.

Voraussetzungen des § 3 MaBV #

§ 3 MaBV knüpft die Entgegennahme von Vermögenswerten des Auftraggebers an harte Bedingungen. Der Bauträger darf erst kassieren, wenn unter anderem

• die Baugenehmigung vorliegt,
• die Lastenfreistellung gesichert ist, das Grundstück also von Altlasten im Grundbuch befreit wird oder deren Freigabe zugesagt ist,
• eine Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers eingetragen ist.

Aus Erwerbersicht ist das die eigentliche Absicherung. Die Vormerkung sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung gegen spätere Verfügungen des Verkäufers. Die Lastenfreistellung verhindert, dass die finanzierende Bank des Bauträgers am Ende auf dem bezahlten Objekt vollstreckt. Die Baugenehmigung stellt sicher, dass nicht für ein Vorhaben gezahlt wird, das gar nicht gebaut werden darf.

Der Ratenplan nach § 3 Abs. 2 MaBV #

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, darf der Bauträger nicht den vollen Kaufpreis verlangen, sondern nur Abschlagszahlungen nach Baufortschritt. Die Verordnung nennt dafür 13 einzelne Teilbeträge, die zu höchstens sieben Raten zusammengefasst werden dürfen. Jede Rate ist einem tatsächlich erreichten Bautenstand zugeordnet.

Der Schutzgedanke ist einfach: Der Erwerber zahlt immer nur für Leistung, die bereits im Boden oder im Rohbau steht. Der Vorleistungsvorsprung des Bauträgers bleibt begrenzt, und bei einer Insolvenz während der Bauphase steht dem gezahlten Geld ein realer Gegenwert auf dem Grundstück gegenüber.

Die Alternative des § 7 MaBV #

§ 7 MaBV lässt einen zweiten Weg zu. Der Bauträger darf Vermögenswerte auch abweichend vom Ratenplan entgegennehmen, wenn er dafür eine Sicherheit stellt, typischerweise eine Bürgschaft eines Kreditinstituts für die Rückgewähr der geleisteten Zahlungen. Der Erwerber tauscht in diesem Fall die Sicherung durch Baufortschritt gegen die Bonität des Bürgen. Scheitert das Vorhaben, richtet sich der Rückzahlungsanspruch gegen die Bank und nicht gegen den ausgefallenen Bauträger.

Prüfungspflicht nach § 16 MaBV #

Die Einhaltung der Verordnung wird kontrolliert. Nach § 16 MaBV unterliegen die erfassten Gewerbetreibenden einer Prüfungspflicht: Ein geeigneter Prüfer stellt in einem Prüfungsbericht fest, ob die Vorgaben der Verordnung eingehalten wurden. Der Bericht geht an die zuständige Behörde. Für den Erwerber ist das die dritte Sicherungsebene neben Ratenplan und Sicherheitsleistung, weil sie unabhängig vom einzelnen Vertrag greift.

Einordnung #

Die MaBV ist damit kein Vertragsrecht, sondern öffentliches Gewerberecht. Sie sagt nicht, was im Bauträgervertrag stehen darf, sondern unter welchen Bedingungen ein erlaubnispflichtiger Gewerbetreibender Geld annehmen darf. Verstöße sind ein Verwaltungs- und Ordnungswidrigkeitenproblem des Unternehmers. Die Wirkung für den Erwerber ist mittelbar, aber konkret: Ohne Baugenehmigung, gesicherte Lastenfreistellung und Vormerkung darf kein Euro fließen.