Mietpreisindex #

Der Mietpreisindex ist eine statistische Kennzahl für die durchschnittliche Entwicklung von Wohnungsmieten im Zeitverlauf. Er beantwortet die Frage, wie stark sich Mieten zwischen zwei Zeitpunkten verändert haben. Welche Miete für eine konkrete Wohnung ortsüblich, angemessen oder rechtlich zulässig ist, lässt sich daraus dagegen nicht unmittelbar ableiten.

Diese Unterscheidung ist entscheidend: Ein Mietpreisindex misst eine zeitliche Veränderung, während ein Mietspiegel das Mietniveau in einem bestimmten örtlichen Markt beschreibt. Für die Berechnung einer vertraglich vereinbarten Indexmiete ist wiederum der Verbraucherpreisindex für Deutschland maßgeblich.

Was misst ein Mietpreisindex? #

Ein Mietpreisindex fasst die Preisentwicklung vieler Mietverhältnisse zu einer Zeitreihe zusammen. Steigt der Index, haben sich die erfassten Mieten im Durchschnitt erhöht. Sinkt er, weist die Statistik eine durchschnittliche Verringerung aus.

Der amtliche Wohnungsmietindex von Destatis bildet damit die zeitliche Preisentwicklung von Wohnungsmieten ab. Er nennt jedoch keinen konkreten Quadratmeterpreis und berücksichtigt nicht automatisch alle Eigenschaften einer einzelnen Wohnung, etwa:

• Lage und Wohnumfeld
• Wohnfläche und Zimmerzahl
• Baujahr und energetischen Zustand
• Ausstattung und Modernisierungsgrad
• Dauer des Mietverhältnisses

Aus einem Indexstand lässt sich daher nicht ableiten, welche Miete für eine bestimmte Wohnung in einer bestimmten Straße üblich ist. Der Index dient vor allem der Marktbeobachtung und dem Vergleich verschiedener Zeitpunkte.

Wie werden Indexwerte gelesen? #

Preisindizes werden auf einen Basiszeitraum normiert. Destatis veröffentlicht den Verbraucherpreisindex für Deutschland und seine Sondergliederungen derzeit auf der Indexbasis 2020 = 100. Der durchschnittliche Preisstand des Basisjahres erhält rechnerisch den Wert 100.

Liegt ein Index später bei 108, entspricht das einer Zunahme um 8 Prozent gegenüber dem Basisjahr. Beim Vergleich zweier anderer Indexstände wird die relative Veränderung berechnet:

Veränderung in Prozent = (neuer Indexstand / alter Indexstand minus 1) × 100

Steigt ein Index beispielsweise von 108 auf 113, beträgt die Veränderung rund 4,63 Prozent. Die Differenz von 5 bezeichnet lediglich den Anstieg in Indexpunkten.

Verglichen werden dürfen nur Werte derselben Indexreihe und derselben Indexbasis. Bei einer Umbasierung werden frühere Werte auf die neue Basis zurückgerechnet. Historisch veröffentlichte Werte mit einer alten Basis sollten deshalb nicht mit aktuellen Werten kombiniert werden.

Welche Mieten fließen in die Statistik ein? #

Für die Aussagekraft eines Mietpreisindex ist entscheidend, welche Mietverhältnisse erfasst werden. Amtliche Mietpreisstatistiken berücksichtigen bei den Nettokaltmieten sowohl Bestandsmieten als auch Neuvermietungen und Wiedervermietungen. Das erläutert beispielsweise der Landesbetrieb IT.NRW zur amtlichen Mietpreisstatistik.

Der Wohnungsmietindex betrachtet damit eine breitere Grundgesamtheit als Statistiken über aktuelle Wohnungsangebote. Angebotsmieten aus Immobilienportalen beziehen sich überwiegend auf Wohnungen, die gerade neu vermietet werden sollen. In den amtlichen Index fließen dagegen auch länger bestehende Mietverhältnisse ein, deren Mieten sich möglicherweise über längere Zeit nicht verändert haben.

Deshalb können Angebotsmieten in einem angespannten Markt schneller steigen als der amtliche Mietpreisindex. Die Ergebnisse widersprechen sich nicht zwangsläufig, sondern beschreiben unterschiedliche Ausschnitte des Mietmarkts. Bei einem Vergleich sollten stets Region, Mietart, Erhebungsmethode und betrachteter Zeitraum geprüft werden.

Mietpreisindex und Mietspiegel im Vergleich #

Mietpreisindex und Mietspiegel erfüllen unterschiedliche Funktionen. Ein Mietspiegel im Sinne von § 558c BGB gibt eine Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete. Er ermöglicht eine örtliche Einordnung und unterscheidet regelmäßig nach wohnwertrelevanten Merkmalen wie Größe, Lage, Baujahr und Ausstattung.

Der Mietpreisindex beantwortet dagegen eine Entwicklungsfrage:

Ein Mietpreisindex ersetzt somit keinen Mietspiegel. Soll eine konkrete Wohnung in den örtlichen Mietmarkt eingeordnet werden, sind objektbezogene Daten erforderlich. Für die Beobachtung langfristiger Mietentwicklungen ist dagegen ein methodisch einheitlicher Index geeigneter.

Unterschied zum Verbraucherpreisindex #

Der Verbraucherpreisindex, kurz VPI, misst die durchschnittliche Preisentwicklung der Waren und Dienstleistungen, die private Haushalte für Konsumzwecke erwerben. Dazu gehören unter anderem Lebensmittel, Energie, Verkehr, Dienstleistungen und Wohnungsmieten.

Der Wohnungsmietindex betrachtet die Mietpreisentwicklung als Teilbereich. Der VPI bildet hingegen die Preisentwicklung des gesamten zugrunde gelegten Warenkorbs ab. Diese Abgrenzung ist besonders bei Indexmietverträgen wichtig, denn dort kommt es auf den allgemeinen Verbraucherpreisindex für Deutschland an, nicht auf den Wohnungsmietindex oder einen regionalen Mietpreisindex.

Bedeutung für die Indexmiete nach § 557b BGB #

Bei einer Indexmiete vereinbaren die Vertragsparteien, dass die Miethöhe an die Entwicklung eines Preisindex gekoppelt wird. Nach § 557b BGB ist dafür der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland maßgeblich.

Für eine Anpassung gelten insbesondere folgende Anforderungen:

1. Mindestfrist: Die Miete muss während der Indexmietvereinbarung grundsätzlich jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Die im Gesetz vorgesehenen Ausnahmen bleiben unberührt.
2. Textform: Die Änderung muss in Textform erklärt werden. Eine ausschließlich mündliche Mitteilung genügt nicht.
3. Bezifferung: Die Erklärung muss die eingetretene Indexänderung sowie die neue Miete oder den Erhöhungsbetrag als Geldbetrag ausweisen.

Ein bloßer Hinweis darauf, dass der Index gestiegen sei, erfüllt die gesetzlichen Angaben daher nicht. Außerdem sollte die konkrete Vertragsklausel geprüft werden, insbesondere der vereinbarte Ausgangszeitpunkt und der von der Indexierung erfasste Mietbetrag.

Wie wird eine Indexmiete berechnet? #

Die rechnerische Anpassung folgt grundsätzlich dieser Formel:

bisherige Miete × neuer VPI / alter VPI = neue Miete

Diese Berechnungsweise wird beispielsweise im Indexrechner von Haus & Grund verwendet.

Angenommen, die bisherige indexierte Miete beträgt 900 Euro. Der alte VPI liegt bei 105 und der neue VPI bei 110:

900 Euro × 110 / 105 = 942,86 Euro

Die rechnerische Veränderung beträgt damit 42,86 Euro. Ob dieser Betrag wirksam verlangt werden kann, hängt zusätzlich von der Vertragsklausel und den Anforderungen des § 557b BGB ab.

Beide Indexwerte müssen aus derselben VPI-Reihe und auf derselben Basis stammen. Nach einer Umbasierung sind die zurückgerechneten Werte der aktuellen Reihe zu verwenden. Typische Fehler sind die Vermischung von Wohnungsmietindex und Gesamtindex oder die Berechnung anhand der Bruttomiete, obwohl laut Vertrag nur die Nettokaltmiete indexiert ist.

Grenzen der Aussagekraft #

Ein Mietpreisindex bleibt ein statistischer Durchschnitt. Unterschiedliche Entwicklungen einzelner Städte, Stadtteile, Wohnungsgrößen oder Baujahresklassen können darin weitgehend verschwinden. Auch regionale Indexreihen sind keine automatische Bewertung eines bestimmten Objekts.

Für die Marktbeobachtung ist der Mietpreisindex dennoch hilfreich: Er macht langfristige Trends sichtbar und ermöglicht methodisch einheitliche Zeitvergleiche. Für eine konkrete Wohnung werden jedoch zusätzliche Informationen benötigt, insbesondere der örtliche Mietspiegel, die Merkmale des Objekts und die Vereinbarungen im Mietvertrag.