Nettokaltmiete: Definition, Berechnung und Abgrenzung #

Die Nettokaltmiete ist der Betrag, den Mieterinnen und Mieter allein für die Überlassung der Wohnung zahlen, ohne Betriebs- und Nebenkosten. Sie heißt deshalb auch Grundmiete oder reine Miete und ist die einzige Mietgröße, die sich zwischen zwei Wohnungen sauber vergleichen lässt: Sie enthält keine Heizkosten, die vom Baujahr abhängen, und keine Betriebskostenvorauszahlung, die der Vermieter mehr oder weniger großzügig ansetzen kann.

Genau deshalb ist sie die Bezugsgröße im Mietvertrag, im Mietspiegel und bei den gesetzlichen Mietbegrenzungen. Wer eine Mieterhöhung prüft oder ein Angebot einordnen will, muss sie zuerst von Bruttokaltmiete und Warmmiete trennen.

Was die Nettokaltmiete umfasst #

Nach der Definition des Statistischen Bundesamtes ist die Nettokaltmiete das Entgelt für die Überlassung einer Wohnung ohne Betriebs- und Nebenkosten. Bezahlt wird damit das Recht, die vereinbarten Räume während der Mietzeit zu nutzen, mehr nicht.

Nicht enthalten sind insbesondere:

• kalte Betriebskosten, etwa Wasser, Abwasser, Müllbeseitigung, Grundsteuer
• Heizkosten und Kosten der Warmwasserversorgung
• Vorauszahlungen oder Pauschalen auf Betriebskosten
• Nachzahlungen aus der Betriebskostenabrechnung
• der persönliche Haushaltsstrom
• freiwillig gebuchte Zusatzverträge wie Internet oder Kabelanschluss

Umgangssprachlich wird die Nettokaltmiete meist “Kaltmiete” genannt. Das ist unpräzise, weil mit Kaltmiete je nach Zusammenhang auch die Bruttokaltmiete gemeint sein kann, also die Grundmiete samt kalter Betriebskosten. Im Mietvertrag sollte deshalb ausdrücklich stehen, welche Kosten in dem genannten Betrag stecken.

So wird die Nettokaltmiete berechnet #

Die monatliche Nettokaltmiete lässt sich grundsätzlich aus Wohnfläche und vereinbartem Quadratmeterpreis darstellen:

Wohnfläche in Quadratmetern × Nettokaltmiete je Quadratmeter = monatliche Nettokaltmiete

Beispiel #

Eine Wohnung hat 70 Quadratmeter anrechenbare Wohnfläche, vereinbart sind 12,00 Euro je Quadratmeter:

70 m² × 12,00 Euro = 840,00 Euro Nettokaltmiete im Monat

Dazu kommen die vereinbarten Vorauszahlungen. Bei 180 Euro für kalte Betriebskosten und 120 Euro für Heizung und Warmwasser ergibt sich:

Die Nettokaltmiete macht hier rund 74 Prozent der monatlichen Zahlung aus. Wer nur die Warmmiete zweier Angebote vergleicht, vergleicht also zu einem Viertel Positionen, die mit der Wohnungsqualität wenig zu tun haben.

Umgekehrt funktioniert die Rechnung genauso. Viele Verträge nennen keinen Quadratmeterpreis, sondern einen festen Monatsbetrag. Den Quadratmeterpreis erhält man durch Division:

840 Euro ÷ 70 m² = 12,00 Euro je Quadratmeter

Dieser Wert ist nur so belastbar wie die Flächenangabe. Weicht die tatsächlich anrechenbare Wohnfläche von der Angabe im Vertrag oder im Exposé ab, verschiebt sich der Quadratmeterpreis und damit jeder Vergleich mit dem Mietspiegel.

Welche Kosten außerhalb der Nettokaltmiete stehen #

Betriebskosten entstehen durch den laufenden Gebrauch von Gebäude und Grundstück. Sie trägt zunächst der Vermieter. Nach § 556 BGB können die Mietparteien aber vereinbaren, dass der Mieter diese Kosten übernimmt. Ohne eine solche wirksame Vereinbarung im Mietvertrag bleibt es beim Vermieter.

Welche Positionen bei wirksamer Vereinbarung umlagefähig sein können, listet § 2 der Betriebskostenverordnung auf, unter anderem:

• Grundsteuer
• Wasserversorgung und Entwässerung
• Heizung und Warmwasserversorgung
• Müllbeseitigung und Straßenreinigung
• Gebäudereinigung und Gartenpflege
• Allgemeinstrom für Treppenhaus oder Außenbeleuchtung
• Sach- und Haftpflichtversicherung
• Hauswart, soweit umlagefähige Tätigkeiten betroffen sind

Die Grundsteuer ist dabei ein häufiges Missverständnis. Sie ist in der Betriebskostenverordnung als laufende öffentliche Last des Grundstücks aufgeführt und gehört deshalb gerade nicht zur reinen Nettokaltmiete, auch wenn der Mieter sie am Ende zahlt.

Nicht umlagefähig sind dagegen Verwaltungs- und Instandhaltungskosten. Die Reparatur einer defekten Heizungsanlage darf nicht über die Betriebskostenabrechnung weitergereicht werden. Davon zu unterscheiden sind wirksam vereinbarte Kleinreparaturklauseln innerhalb der rechtlichen Grenzen.

Nettokaltmiete, Bruttokaltmiete und Warmmiete #

Die Bruttokaltmiete enthält keine Heiz- und Warmwasserkosten. Sie erscheint entweder als fester Betrag oder als Summe aus Grundmiete und Betriebskostenvorauszahlung.

Die Warmmiete, oft Gesamtmiete genannt, ist üblicherweise der Betrag, der monatlich an den Vermieter überwiesen wird. Sie ist trotzdem weder die vollständige noch die endgültige Wohnkostenbelastung: Haushaltsstrom, Internet, Telefon und Rundfunkbeitrag kommen meist hinzu, und bei Vorauszahlungen steht das Ergebnis erst mit der Jahresabrechnung fest, die zu einer Nachzahlung oder einem Guthaben führen kann. Bei einer wirksam vereinbarten Betriebskostenpauschale entfällt diese Nachberechnung grundsätzlich, wobei für Heizung und Warmwasser besondere Vorgaben gelten können.

Die Nettokaltmiete im Mietvertrag #

Ein sauberer Mietvertrag führt die Bestandteile getrennt auf:

1. monatliche Nettokaltmiete
2. Vorauszahlung oder Pauschale für kalte Betriebskosten
3. Vorauszahlung für Heizung und Warmwasser
4. Zuschläge, etwa für Stellplatz, Garage oder Möblierung
5. die daraus resultierende monatliche Gesamtzahlung

Diese Trennung ist kein Formalismus, sondern die Voraussetzung dafür, spätere Änderungen prüfen zu können. Eine Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung ist rechtlich etwas anderes als eine Mieterhöhung. Steigen nur die Heizkosten, verändert das die Grundmiete nicht, und der Mietspiegelvergleich bleibt unberührt.

Bezugsgröße im Mietspiegel #

Mietspiegel bilden die ortsübliche Vergleichsmiete ab. Bei einer Mieterhöhung bis zu dieser Vergleichsmiete kann die Gemeinde oder eine Interessenvertretung von Vermietern und Mietern einen Mietspiegel erstellen; maßgeblich sind die gesetzlichen Voraussetzungen der §§ 558 bis 558d BGB.

Ausgewiesen wird darin regelmäßig die Nettokaltmiete je Quadratmeter. Beim Berliner Mietspiegel etwa wird die Nettokaltmiete ohne kalte Betriebskosten sowie ohne Kosten für Sammelheizung und Warmwasserversorgung betrachtet. Wer eine Bruttokaltmiete, eine Teilinklusivmiete oder eine sonstige zusammengefasste Mietstruktur im Vertrag stehen hat, muss diese vor jedem Vergleich erst auf eine Nettokaltmiete zurückrechnen.

Wo eine Wohnung innerhalb der Spanne liegt, hängt von den Wohnwertmerkmalen ab, die der jeweilige Mietspiegel vorsieht, typischerweise Wohnfläche, Baualter, Lage, Gebäudeart, Ausstattung, energetischer Zustand und Modernisierungen.

Bei Mieterhöhungen zählt die Grundmiete #

Will der Vermieter bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöhen, wird die Nettokaltmiete betrachtet, nicht die Warmmiete. Gestiegene Betriebskosten werden davon getrennt behandelt. Die Erhöhung muss begründet werden, etwa mit dem Mietspiegel, und unterliegt den gesetzlichen Grenzen einschließlich der Kappungsgrenze.

Aus dem Quadratmeterwert des Mietspiegels folgt allerdings nicht automatisch die zulässige Miete der konkreten Wohnung. Entscheidend bleiben die Wohnungsmerkmale, die bisherige Miete und die formalen Anforderungen an das Erhöhungsverlangen. Bei Index- und Staffelmietverträgen kommt es zusätzlich auf den vereinbarten Ausgangsbetrag und die Formulierung der Klausel an. Eine Erhöhung der Nettokaltmiete lässt die Vorauszahlungen zunächst unberührt, solange diese nicht gesondert angepasst werden.

Nettokaltmiete und Mietpreisbremse #

In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt greift die sogenannte Mietpreisbremse. Nach § 556d BGB darf die Miete zu Beginn eines Mietverhältnisses grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Verglichen wird dabei die Nettokaltmiete, weshalb Betriebskosten nicht in die Rechnung gezogen werden dürfen, um den Quadratmeterpreis günstiger aussehen zu lassen.

Eine rechnerische Überschreitung bedeutet aber nicht automatisch, dass die Miete unzulässig ist. Die Regelung gilt nur in Gebieten, die durch Rechtsverordnung bestimmt wurden, und das Gesetz sieht Ausnahmen vor, etwa für bestimmte Neubauten, umfassend modernisierte Wohnungen oder eine zulässige höhere Vormiete.

Kurzcheck vor der Unterschrift #

• Ist die Nettokaltmiete als eigener Betrag ausgewiesen?
• Passt der daraus berechnete Quadratmeterpreis zur genannten Fläche?
• Ist die Wohnflächenangabe plausibel?
• Sind kalte Betriebskosten und Heizkosten getrennt beziffert?
• Handelt es sich um Vorauszahlungen oder um Pauschalen?
• Welche Kosten laufen außerhalb des Mietvertrags, etwa Strom und Internet?
• Gibt es einen örtlichen Mietspiegel, und gilt die Mietpreisbremse?

Für die Haushaltsplanung zählt am Ende die Gesamtbelastung. Für jeden Vergleich und jede rechtliche Prüfung zählt die Nettokaltmiete.

Häufige Fragen zur Nettokaltmiete #

Ist die Nettokaltmiete dasselbe wie die Kaltmiete? #

Meist ja, verlässlich ist es nicht. “Kaltmiete” kann je nach Vertrag oder Inserat auch die Bruttokaltmiete meinen. Entscheidend ist, welche Kosten ausdrücklich benannt sind.

Gehört die Grundsteuer zur Nettokaltmiete? #

Nein. Die Grundsteuer ist in der Betriebskostenverordnung als laufende öffentliche Last des Grundstücks aufgeführt. Sie kann bei wirksamer Vereinbarung umgelegt werden, gehört aber nicht zur reinen Grundmiete.

Sind Heizkosten in der Nettokaltmiete enthalten? #

Nein. Heizung und Warmwasser werden zusätzlich abgerechnet. Zusammen mit der Nettokaltmiete und den kalten Betriebskosten ergeben sie die Warmmiete.

Kann die Nettokaltmiete steigen? #

Ja, etwa bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete, nach einer vereinbarten Staffel, über eine Indexklausel oder infolge bestimmter Modernisierungen. Die gesetzlichen und vertraglichen Voraussetzungen müssen jeweils eingehalten sein.

Ist die Warmmiete meine tatsächliche Gesamtbelastung? #

In der Regel nicht. Haushaltsstrom, Internet, Rundfunkbeitrag und direkt abgeschlossene Versorgungsverträge kommen hinzu, und aus der Betriebskostenabrechnung kann eine Nachzahlung oder ein Guthaben folgen.