Share Deal bei Immobilien: Bedeutung, Grunderwerbsteuer und Risiken #

Ein Share Deal ist eine spezifische Form der Immobilientransaktion, bei der nicht das Grundstück selbst, sondern die Anteile an der Immobilie haltenden Gesellschaft übertragen werden. Im Gegensatz zum klassischen Asset Deal bleibt die Objektgesellschaft als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen, wodurch eine formelle Eigentumsumschreibung entfällt. Für Erwerber bedeutet dies jedoch, dass sie nicht nur ein Wirtschaftsgut, sondern eine gesamte juristische Person mit all ihren Rechten, Pflichten und potenziellen Altlasten übernehmen. Ein zentraler Fokus liegt hierbei auf der grunderwerbsteuerlichen Mechanik, insbesondere den Schwellenwerten und den gesetzlichen Haltefristen.

Was ist ein Share Deal bei Immobilien? #

Beim Share Deal erwirbt der Käufer Gesellschaftsanteile an einer Objektgesellschaft (z. B. GmbH, AG, KGaA, Genossenschaft oder Personengesellschaft), die im Eigentum einer oder mehrerer Immobilien steht. Rechtlich findet kein Übergang des Grundstücks statt, sondern ein Wechsel der Gesellschafterebene. Die Gesellschaft bleibt als Rechtsträger unverändert, sodass keine Grundbuchumschreibung erfolgt.

Ein Share Deal ist nur bei Gesellschaftsformen möglich, die über übertragbare Anteile verfügen. Bei Einzelunternehmen ist diese Form der Transaktion ausgeschlossen, da hier nur ein Asset Deal (der direkte Verkauf des Vermögens) in Betracht kommt.

Besonders bei der GmbH ist die Form streng geregelt: Sowohl die Verpflichtung zur Abtretung als auch die Abtretung der Geschäftsanteile bedürfen zwingend der notariellen Beurkundung gemäß § 15 Abs. 3 und 4 GmbHG. Ein formloser Anteilskauf ist rechtlich unwirksam.

Wie unterscheidet sich ein Share Deal von einem Asset Deal? #

Während beim Asset Deal die Immobilie direkt vom Verkäufer auf den Käufer übertragen wird, erfolgt beim Share Deal der Erwerb der „Hülle“ (der Gesellschaft), in der die Immobilie liegt. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die steuerliche Behandlung und die Haftung.

Wann fällt bei einem Share Deal Grunderwerbsteuer an? #

Obwohl kein direkter Grundstückskauf stattfindet, sieht das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) sogenannte „Anteilsfälle“ vor. Wenn bestimmte Schwellenwerte überschritten werden, wird der Anteilserwerb steuerlich so behandelt, als wäre die Immobilie selbst übertragen worden.

Seit dem 1. Juli 2021 löst bereits ein Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile Grunderwerbsteuer aus (zuvor lag die Grenze bei 95 Prozent). Zudem wurden die maßgeblichen Betrachtungszeiträume für Gesellschafterwechsel von fünf auf zehn Jahre verlängert.

Die steuerliche Auslösung erfolgt primär über folgende Normen:

• § 1 Abs. 2a GrEStG: Übergang von mindestens 90 Prozent der Anteile an einer grundbesitzenden Personengesellschaft innerhalb von zehn Jahren.
• § 1 Abs. 2b GrEStG: Analoger Ergänzungstatbestand für Kapitalgesellschaften (seit 2021).
• § 1 Abs. 3 GrEStG: Vereinigung von Anteilen in einer Hand oder bei einer Erwerbergruppe (Schwelle 90 Prozent).
• § 1 Abs. 3a GrEStG: Unmittelbare oder mittelbare wirtschaftliche Beteiligung von mindestens 90 Prozent.

Welche Schwellenwerte und Fristen gelten bei Immobilien Share Deals? #

Die steuerliche Relevanz eines Share Deals hängt von der Kombination aus Beteiligungsquote und dem Zeitrahmen der Übertragungen ab.

Wird ein solcher Tatbestand erfüllt, ist nicht der Kaufpreis der Anteile maßgeblich für die Steuerberechnung, sondern der nach § 151 BewG festgestellte Grundbesitzwert der Immobilie (§ 8 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 GrEStG). Die Steuersätze werden von den Bundesländern festgelegt und bewegen sich zwischen 3,5 und 6,5 Prozent.

Welche Rechte, Pflichten und Altlasten übernimmt der Käufer? #

Da die Objektgesellschaft als Rechtsträger unverändert bleibt, kommt es zu einer wirtschaftlichen Gesamtrechtsnachfolge. Sämtliche Verträge (Miet-, Kredit-, Dienstleistungsverträge), Genehmigungen und Verbindlichkeiten bleiben bei der Gesellschaft. Eine Zustimmung der Vertragspartner ist für den Gesellschafterwechsel meist nicht erforderlich, sofern keine spezifischen Change-of-Control-Klauseln vereinbart wurden.

Das Hauptrisiko für den Käufer liegt in der Übernahme von „verborgenen“ Lasten. Da er die gesamte Gesellschaft kauft, übernimmt er auch:

• Steuerrückstände oder nicht bilanzierte Verpflichtungen.
• Rechtsstreitigkeiten und Haftungsansprüche aus der Vergangenheit.
• Baumängel oder Bodenverunreinigungen (Altlasten).
• Verstöße gegen öffentlich-rechtliche Genehmigungen.

Eine detaillierte Due Diligence ist daher unerlässlich. Arbeitsverhältnisse laufen hingegen unverändert weiter. Ein Share Deal stellt keinen Betriebsübergang im Sinne des § 613a BGB dar, da der Arbeitgeber als juristische Person identisch bleibt. Ein Widerspruchsrecht der Arbeitnehmer entsteht somit nicht.

Welche häufigen Fragen entstehen bei einem Immobilien Share Deal? #

Ist ein Share Deal immer von der Grunderwerbsteuer befreit? #

Nein. Sobald die 90-Prozent-Grenze (unter Berücksichtigung der Zehnjahresfrist und Erwerbergruppen) erreicht wird, ist die Transaktion steuerpflichtig.

Fällt beim Verkauf der Gesellschaftsanteile Umsatzsteuer an? #

Nein, der Verkauf von Anteilen an einer Gesellschaft ist gemäß § 4 Nr. 8 Buchst. f UStG umsatzsteuerfrei.

Kann der Käufer den Anteilskaufpreis als Gebäudekosten abschreiben? #

Nein. Da der Erwerb auf der Ebene der Anteile und nicht des Wirtschaftsgutes Immobilie stattfindet, kann der Kaufpreis nicht auf das Gebäude abgeschrieben werden.

Greift das kommunale Vorkaufsrecht bei einem Share Deal? #

In der Regel nicht. Das Vorkaufsrecht nach § 24 BauGB knüpft an den Kaufvertrag über ein Grundstück an. Ein Anteilskauf ist kein Grundstückskauf. Einige Bundesländer (z. B. Berlin, Hamburg) versuchen jedoch, dies rechtlich auszuweiten.

Ist die 90-Prozent-Grenze ein sicherer Spielraum? #

Nein. Die Finanzbehörden prüfen auch mittelbare Beteiligungen und abgestimmte Erwerber. Eine bloße Aufteilung der Anteile auf verschiedene Käufer verhindert die Steuerpflicht nicht, wenn diese als Erwerbergruppe agieren.