Welcher Immobilienmakler in Berlin ist beim Hauskauf die richtige Wahl?

Viele Käufer fokussieren sich ausschließlich auf den Kaufpreis und die monatliche Kreditrate. Die erheblichen Nebenkosten, die in Berlin besonders hoch ausfallen, werden oft zu spät oder unvollständig kalkuliert.

Unsere Praxiserfahrung zeigt: Rechnen Sie in Berlin mit rund 12 % zusätzlichen Kosten auf den beurkundeten Kaufpreis. Diese setzen sich wie folgt zusammen:

Beispiel aus unserer Arbeit: Ein Kunde wollte 2023 ein Reihenhaus in Lichtenrade für 650.000 € kaufen. Seine Bank hatte ihm genau diese Summe zugesagt. Die zusätzlichen 78.000 € an Nebenkosten hatte er nicht als Eigenkapital eingeplant, was die Finanzierung fast zum Platzen brachte. Wir konnten nur durch intensive Nachverhandlungen und die Einbindung eines anderen Finanzierungsberaters eine Lösung finden.

• Grunderwerbsteuer: Mit 6 % hat Berlin einen der höchsten Sätze in Deutschland. Bei einem Haus für 800.000 € sind das allein 48.000 €. Die gesetzliche Grundlage finden Sie im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG), die Höhe wird vom Land Berlin festgelegt.
• Notar- und Grundbuchkosten: Diese belaufen sich auf ca. 1,5 % bis 2,0 % für die Beurkundung des Kaufvertrags und die Eintragung ins Grundbuch. Diese Kosten sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) geregelt.
• Maklerprovision: Seit der Gesetzesänderung vom 23.12.2020 (§ 656c BGB) wird die Provision geteilt. In Berlin sind das üblicherweise 3,57 % inkl. MwSt. für den Käufer.

Eine mündliche Zusage Ihrer Bank oder ein Online-Zertifikat ist nicht ausreichend. Verkäufer und deren Makler in Berlin verlangen eine schriftliche, belastbare Finanzierungsbestätigung, bevor sie eine Immobilie für Sie reservieren oder einen Notartermin vereinbaren.

Unser Tipp aus der Praxis: Klären Sie Ihre Finanzierung vor der ersten Besichtigung final mit Ihrer Bank. Lassen Sie sich ein verbindliches Dokument ausstellen, das den maximalen Kaufpreis inklusive Nebenkosten abdeckt. Das verschafft Ihnen in Verhandlungen einen entscheidenden Geschwindigkeitsvorteil gegenüber Mitbewerbern.

Berlin ist nicht gleich Berlin. Ein Haus in Dahlem hat völlig andere Rahmenbedingungen als eines in Bohnsdorf. Doch selbst innerhalb eines Kiezes kann die direkte Nachbarschaft entscheidend sein.

Was wir regelmäßig prüfen:

• Bebauungspläne: Was darf auf dem Nachbargrundstück gebaut werden? Ist die grüne Wiese gegenüber vielleicht bald ein sechsstöckiger Wohnblock? Diese Informationen erhalten Sie beim zuständigen Stadtentwicklungsamt Ihres Bezirks.
• Altlasten und Denkmalschutz: Gerade bei älteren Häusern oder Grundstücken in Industrienähe ist ein Blick ins Baulasten- und Altlastenverzeichnis unerlässlich. Informationen zum Denkmalschutz gibt die Berliner Denkmaldatenbank.
• Erschließungsbeiträge: Ist die Straße vor dem Haus bereits vollständig bezahlt? Offene Erschließungskosten können schnell fünfstellige Beträge ausmachen und werden auf den neuen Eigentümer umgelegt.

„Gekauft wie gesehen“ – dieser Satz im Kaufvertrag bedeutet, dass Sie das Haus mit allen bekannten und unbekannten Mängeln erwerben. Verlassen Sie sich niemals nur auf die Aussagen des Verkäufers oder das Exposé.

Ein Fall aus unserem Makleralltag in Spandau: Ein Käuferpaar verliebte sich in ein charmantes Haus aus den 1930er-Jahren. Auf unser Anraten hin beauftragten sie einen Bausachverständigen (z.B. vom TÜV oder der DEKRA). Dieser stellte massiven Hausschwamm im Keller und eine undichte Dacheindeckung fest – Sanierungskosten: über 100.000 €. Ohne das Gutachten wäre der Traum vom Haus zum finanziellen Albtraum geworden.

Das Grundbuch ist die „Geburtsurkunde“ einer Immobilie. Besonders Abteilung II kann unangenehme Überraschungen enthalten, die den Wert und die Nutzbarkeit stark einschränken:

Wir bestehen bei jedem Mandat darauf, einen aktuellen Grundbuchauszug vor dem Notartermin sorgfältig zu prüfen.

• Wegerechte: Ihr Nachbar darf über Ihr Grundstück fahren oder gehen.
• Leitungsrechte: Energieversorger dürfen Ihr Grundstück für Wartungsarbeiten an Leitungen betreten.
• Wohnrechte auf Lebenszeit: Eine Person darf bis zu ihrem Tod mietfrei in der Immobilie wohnen bleiben.

Der Notar ist zur Neutralität verpflichtet, er berät aber nicht parteiisch zu Ihren Gunsten. Der Kaufvertragsentwurf wird Ihnen in der Regel zwei Wochen vor dem Beurkundungstermin zugeschickt. Nutzen Sie diese Zeit!

Unsere Empfehlung: Gehen Sie den Entwurf Punkt für Punkt mit uns oder einem Anwalt durch. Klären Sie Fragen wie: Wann genau erfolgt die Kaufpreiszahlung? Welche Regelungen gelten für den Übergang von Nutzen und Lasten? Was passiert, wenn der Verkäufer nicht rechtzeitig auszieht?

Der Berliner Markt ist kompetitiv. Dennoch wird oft mehr bezahlt als nötig, weil Käufer aus Angst, das Objekt zu verlieren, auf Verhandlungen verzichten.

Wie wir als Makler für Sie agieren: Wir kennen die real erzielten Verkaufspreise in Ihrem Wunsch-Kiez und können den Angebotspreis fundiert einordnen. Anhand von Mängeln aus dem Gutachten, der aktuellen Marktlage oder der spezifischen Situation des Verkäufers identifizieren wir Verhandlungsspielraum. Oftmals lässt sich so ein Abschlag erzielen, der unsere Provision mehr als ausgleicht und Ihnen zehntausende Euro spart.

Rechtlicher Hinweis: Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechts- oder Steuerberatung dar. Die hier geteilten Informationen basieren auf unserer langjährigen Erfahrung als Immobilienmakler in Berlin und sorgfältiger Recherche (Stand: Juni 2024). Für eine verbindliche rechtliche oder steuerliche Auskunft konsultieren Sie bitte einen spezialisierten Anwalt oder Steuerberater.